资产评估教学课件(人大版)

1、第一章 导 论第一节 资产概述一、资产的涵义二、资产类型 （一）有形资产和无形资产 （二）可辨认资产和不可辨认资产 （三）单项资产和整体资产 固定资产：房地产、道路、桥梁、水库大坝等，机器设备。 有形资产 流动资产：原材料、在产品、产成品； 现金、银行存款、短期债券、商业票据等 长期投资： 长期债券、股票等 金融资产 资产 自然资源性资产：矿藏、森林、草原、水等 可辨认无形资产：专利权、商标权、专业技术等 无形资产 不可辨认无形资产：商誉 图表1-1 资产分类及关系 资产评估教学课件(人大版)第二节 资产评估的概念及其特点一、资产评估的概念 资产评估 资产评估工作的八个构成要素 价值、价格、成

2、本 价值类型二、 资产评估的特点（一）时点性（二）市场性（三）预测性（四）公正性（五）咨询性三、 资产评估与会计计价的区别资产评估教学课件(人大版)第三节 资产评估的目的及假设一、资产评估的目的二、资产评估的假设（一）继续使用假设（二）公开市场假设（三）清算假设第四节 资产评估的原则一、资产评估的工作原则（一） 独立性原则 （二） 客观性原则（三） 科学性原则（四） 专业性原则二、 资产评估的经济原则资产评估教学课件(人大版) （一）贡献原则 （二）替代原则 （三）预期收益原则（四）最佳（也称最高最佳）使用原则 第五节 资产的价值类型及评估标准一、资产的价值类型（一）市场价值（二）非市场价值二

3、、资产评估标准 （一）以市场价值为基础的评估标准（二）以非市场价值为基础的评估标准（三）以财务报告及会计事项为目的的资产评估标准（四）贷款担保、抵押和债券的评估标准资产评估教学课件(人大版) 第六节本书的框架体系 评 估 产 报 资 企 不动产 企 告 业 机器 评估 设备 业 价 评估 估 程 序 流动 评 期权 资产 价 值 资产评估 估价 评估 金融 理论 法 值 评 资产 评估 及递 的基本方法 评 估 延资产 评估 无形资产评估 估 资 产 评 估 报 告 图表 1-2 本书内容体系 资产评估教学课件(人大版)第二章 资产评估的程序与基本方法 第一节 资产评估的程序一、资产评估项目的

4、接洽二、组建资产评估项目小组三、拟定资产评估的工作方案四、收集与资产评估有关的资料五、待评估资产的清查核实和实地查勘六、评估假设条件、价值类型及评估标准分析七、选择评估方法并进行估算八、编写资产评估报告九、与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续 资产评估教学课件(人大版)第二节 成本法一、成本法的概念 复原重置成本、更新重置成本 实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值 评估价值 = 重置成本-实体性贬值-功能性贬值- -经济性贬值 或：评估价值 = 重置成本成新率二、成本法的评估程序三、重置成本的估算方法 （一）重置核算法 （二）物价指数法资产重置成本 = 资产原始成本（评估基准日同类资产定基

5、物价指数/资产购建时同类资产定基物价指数） 资产评估教学课件(人大版) 资产重置成本 =资产原始成本（1+物价变动指数） = 资产原始成本 环比价格指数a1a2a3an（三）功能价值法待评估资产的重置成本 =参照物的重置成本 （待评估资产的生产能力 参照物的生产能力）（四）规模经济效益指数法待评估资产的重置成本=参照物的重置成本 （待评估资产的生产能力参照物的生产能力）x 在运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估时，可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本。四、实体性贬值的估算 资产评估教学课件(人大版)（一）观察法（二）使用年限法 实体性贬值 =（重置成本-预计残值） （实际已使

6、用年限 总使用年限） 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率 资产利用率 = 至评估基准日资产的累计实际利用时间 至评估基准日资产的累计法定利用时间 五、功能性贬值的估算（一）功能性贬值的估算步骤（1）比较年运营成本之间的差异（2）确定净超额运营成本 （3）估计待评估资产的剩余使用寿命 （4）净超额运营成本折算为评估基准日的现值（二）应用举例资产评估教学课件(人大版)六、 经济性贬值的估算七、 成新率的估算（一）观察法（二）经济使用年限法 成新率 = 剩余经济使用年限 （实际已使用年限 + 剩余经济使用年限） （三）修复费用法 成新率 = 1 - 贬值率 = 1 - （修复费用重置成本）资产

7、评估教学课件(人大版)第三节 比较法 一、比较法的概念 评估价值 = 市场参照交易价格 + 评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额 - 评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额 评估价值 =市场参照交易价格 修正系数 二、运用比较法评估资产的程序 三、进行比较分析和调整的因素 时间因素、地域因素、功能因素、交易因素非正常交易一般包括：交易双方似乎有利益关系，比如母公司与子公司之间、兄弟公司之间，或者类似的关联公司之间等。参与交易的一方由于一项法规或司法命令而不得不进行某项交易。如企业的破产清算。买方急于想买，或卖方急于想卖。交易的卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融资。如允许买方分期付

8、款。在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易。如相互承诺以低于市场价值为对方提供服务或产品。资产评估教学课件(人大版)第四节 收益法 一、收益法的概念 二、 收益法的评估程序 三、 收益法计算常用公式 （一）在年资产净现金流不变时 v = a（1+r）n-1/r（1+r）n v = a / r （二） 在年资产净现金流等额递增时 v = a1（1+r）n -1/r（1+r）n + + b（1+r）n-1/r2（1+r）n - bn/r（1+r）n v = a1 / r + b / r2 （三） 在年资产净现金流等比率递增时 v = a1（1+r）n-（1+g）n/（r-g）（1+r）n v = a

9、1 /（r-g） 资产评估教学课件(人大版) （四）预期资产将在评估基准日后第j年末以价格vj出售时 v = ai /（1+r）i + vj /（1+r）j i = 1，2，j vj = ax /（1+r）x -j x = j+1,j+2,n 四、预期资产净现金流的估算 五、折现率的估算 （一）市场比较法 （二）资本资产定价模型法资产期望回报率 = 无风险利率 + 资产市场风险补偿 （三）加权平均资本成本法加权资本成本 = 权益成本 权益比 + 税前负债成本 （1 - 所得税边际税率） 负债比 六、收益期限的确定 资产评估教学课件(人大版)第三章 机器设备评估第一节 机器设备评估概述 一、机器

10、设备的含义 二、机器设备的分类 （一）按在再生产中的作用分类 （二）按适用范围分类 （三）按国家固定资产分类标准分类 （四）按现行会计制度分类 三、机器设备的评估特点 四、机器设备评估程序第二节 机器设备的成本法评估 一、机器设备重置成本的测算 （一） 重置核算法 1、按复原重置成本评估 2、按更新重置成本评估 资产评估教学课件(人大版) 3综合估价法 RCN=（C1KmC2）(1+Kp) (1+KdN) (1-Kt) （二）指数调整法 （三）功能价值法 （四）规模经济效益指数法二、机器设备的实体性贬值的测算 （一）使用年限法实体性贬值率=设备的已使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）

11、100%总使用年限、已使用年限、尚可使用年限加权投资年限=已投资年限 （原始投资的更新成本 更新成本）资产评估教学课件(人大版)（二）观察法 (三）修复费用法 实体性贬值率=修复费用/重置成本三、机器设备的功能性贬值（一）超额投资性功能性贬值（二）超额运营性功能性贬值四、机器设备的经济性贬值 （一）设备利用率下降造成的经济性贬值经济性贬值率=1-（设备预计可被利用的生产能力/设备原设计生产能力）x 100%经济性贬值额=（重置成本实体性贬值功能性贬值）经济性贬值率（二）外界变化造成收益减少所致经济性贬值经济性贬值额= 设备年收益损失额（1所得税率）（P/A，r，n） 资产评估教学课件(人大版)

12、五、机器设备的成新率估算第三节 机器设备市场比较法评估一、市场法评估机器设备的步骤二、案例 被评估对象为生产一种化工原料的设备，经市场调查，参照物选定为生产相同产品的另一设备。该类设备的规模效益指数0.65。参照物为全新设备，购置时间为2个月前，经分析，评估时价格上升了5%，其它比较如下表： 资产评估教学课件(人大版)第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述 一、房地产的概念资产评估教学课件(人大版)二、房地产特点三、房地产类型四、如何描述房地产五、房地产价格评估的理论基础 （一）地租理论资产评估教学课件(人大版)（二）土地价格理论 V=ai/(1+r)i六、房地产价格的构成 资产评估

13、教学课件(人大版)七、房地产价格种类（一）土地价格的种类（二）房地产价格的种类八、影响房地产价格的因素（一）影响城市土地价格的因素（二）影响建筑物价格的因素九、房地产价格评估原则 十、房地产估价的程序资产评估教学课件(人大版)第二节 房地产价格的成本法评估一、成本法理论 MV =LV + （RCN - D） 二、重置成本估算（一）重置成本的构成（二）重置成本估算方法1、工料测量法2、分部分项法3、单位比较法4、指数调整法（三）土地（重置）价格估算土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益资产评估教学课件(人大版)三、建筑物贬值（折旧）的估算（一） 贬值原因（二）贬值的估算第三节

14、 房地产价格的市场法评估一、 比较法基本原理二、市场比较法估价步骤 1. 搜集交易实例 2. 选取可比交易实例 3. 建立价格可比基础 4. 进行交易情况修正 5. 进行交易日期修正 6. 进行区域因素修正资产评估教学课件(人大版) 7. 进行个别因素修正年限修正系数为:1-1/（1+r）m/1-1/（1+r）n8. 确定比准价格 三、回归分析法 四、基准地价修正法五、比较法应用举例资产评估教学课件(人大版)资产评估教学课件(人大版)第四节 房地产价格的收益法评估一、收益法的基本理论二、净收益估算 1. 潜在毛收入估算 2. 有效毛收入估算 3. 经营费用估算 4. 净收益估算资产评估教学课件

15、(人大版)三、折现率估算 1. 市场提取法（比较法） 2. 资本资产定价模型 3. 投资资本结构组合法 r=rmm+re（1-m） 4. 债务保证率法r=DCRrmmDCR=NOI/Im四、残余法A=VLrL+VbrbVL=（A-Vbrb）/rL或Vb=（A-VLrL）/rb五、收益法应用举例资产评估教学课件(人大版)第五节 房地产价格的假设开发法评估 一、假设开发法基本理论（一）假设开发法原理及适用范围1、将生地开发为熟地租售生地价格=预期开发完成后的熟地价值-由生地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买生地的税费2、在熟地上建造房屋租售熟地价格=预期开发完成后的

16、房地产价值-熟地上建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买熟地的税费 3、由生地建造房屋租售生地价格=预期开发完成后的房地产价值-由生地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买生地的税费4、将毛地开发为熟地租售毛地价格=预期开发完成后的熟地价值-由毛地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费5、由毛地建造房屋租售毛地价格=预期开发完成后的房地产价值-由毛地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费6、将旧房屋装修改造为新房屋后租售旧房屋价格=预期装修改造完

17、成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-装修改造投资利润-购买旧房屋的税费7、将在建工程完成为房地产租售在建工程价格=预期续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-购买在建工程的税费资产评估教学课件(人大版)（二）假设开发法估价步骤: 1. 调查估价对象的基本情况 2. 选择最佳开发利用方式 3. 估计开发周期 4. 预测开发完成后的房地产价值 5. 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买估价对象应负担的税费 6. 进行具体的计算二、应用举例第六节 在建工程评估一、在建工程的特点二、在建工程评估方法资产评估教学课件(

18、人大版)第五章 无形资产评估第一节 无形资产评估概述一、无形资产概念（一）无形资产的定义（二）无形资产分类（三）无形资产特点二、无形资产的价值评估（一）无形资产价值评估的前提（二）影响无形资产价值的因素（三）无形资产转让价格的支付方式 无形资产交易价格的变动范围资产评估教学课件(人大版) 资产评估教学课件(人大版)第二节 无形资产的评估方法一、无形资产评估的收益法n 无形资产评估值 = k1Ri （1-T）/（1 + r）i i =1 n = 最低收费额 + k2Ri （1-T）/（1 + r）i i =1无形资产的最低收费额=开发成本净值开发成本分摊率无形资产转让的机会成本 =开发成本净值开

19、发成本分摊率无形资产转出的净减收益转让成本资产评估教学课件(人大版)其中：重置成本净值=重置成本尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）转让成本分摊率=购买方运用无形资产的设计能力/运用无形资产的总设计能力（一）无形资产收益额的确定（收入或利润分成率的确定）无形资产收益额 =销售收入销售收入分成率（1-所得税率） =销售利润销售利润分成率（1-所得税率） 销售收入分成率=销售利润分成率销售利润率 销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率资产评估教学课件(人大版)1、利润分成率确定的边际分析法利润分成率=各年度追加利润现值之和/各年度利润总额现值之和2、利润分成率确定的约当投资分成法无形资产

20、约当投资额=无形资产重置成本净值（1+转让方适用成本利润率）购买方约当投资额=购买方投入的总资产的重置成本净值（1+受让方适用成本利润率）无形资产利润分成率=无形资产约当投资额/（购买方资产约当投资额+无形资产约当投资额）3、利润分成率确定的市场比较法资产评估教学课件(人大版)（二）折现率的确定（三）收益期限的确定二、无形资产评估的成本法三、无形资产的市场法评估第三节 专利权和非专利技术的评估一、专利权的评估（一）专利权的概念（二）专利权的评估程序（三）专利权的评估方法1、收益法资产评估教学课件(人大版)2、成本法资产评估教学课件(人大版)二、非专利技术的评估第四节 商标权的评估一、商标权的概

21、念二、商标权的评估程序三、商标权的评估方法第五节 其他无形资产的评估一、特许权的评估二、著作权的评估三、租赁权的评估四、采矿权的评估资产评估教学课件(人大版)五、商誉的评估 （一）商誉的概念及特点 （二）商誉的评估1、超额收益法n商誉的价值=（Bi-Cr）/（1+r）ii=12、割差法商誉的价值 = 企业整体资产评估价值 - 企业各单项资产评估价值之和资产评估教学课件(人大版)第六章 金融资产评估第一节 金融资产评估概述一、金融资产的概念二、金融资产的投资特点三、金融资产评估特点 1、是对投资资本的评估 2、是对被投资者的偿债能力和获利能力的评估 第二节 债券评估一、上市债券的评估二、非上市债

22、券评估(一)定期支付利息到期还本的债券评估资产评估教学课件(人大版)nP=Rt/(1+r)t+A/(1+r)nt=1（二）到期一次还本付息的债券评估P=F/(1+r)n第三节 股票的评估一、股票价格二、上市股票的评估 三、非上市股票的评估（一）优先股的评估 （二）普通股的评估 资产评估教学课件(人大版)1、固定红利模型P=R1/r2、红利增长模型P=R1/(r-g)=R0（1+g）/(r-g)3、分段式模型 4、几何随机模型Rt+1=Rt（1+g）概率为 p，t=1，2， Rt 概率为 1-p则股票价格为： P=R0（1+pg）/（r-pg）资产评估教学课件(人大版)第七章 流动资产和其他资产

23、评估第一节 流动资产评估概述 一、流动资产的含义及特点二、流动资产的分类三、流动资产评估的程序 第二节 实物类流动资产的评估一、材料评估 二、在产品评估 （一）成本法1按价格变动系数调整原成本资产评估教学课件(人大版)在产品评估值 = 原合理材料成本 （1 + 价格变动系数）+ 原合理制造费用（1 + 合理制造费用变动系数）2按社会平均工艺定额和现行市价计算在产品评估值 = 在产品实有数量（该工序单件材料工艺定额单位材料现行市价 + 该工序单件工时定额正常工资及其他费用）3按在产品的完工程度计算评估值（二）市场法 某在产品评估值=在产品实有数量可接受的不含税的单位市场价格 预计销售过程中发生的

24、费用或： 某报废在产品评估值=可回收废料的重量单位重量现行的回收价格资产评估教学课件(人大版)三、产成品及库存商品的评估 （一）成本法1.评估基准日与产成品完工时间较接近，成本费用变化不大：产成品评估值=产成品数量单位产成品账面成本2评估基准日与产成品完工时间相距较远，成本费用变化较大：产成品评估值=产成品实有数量（合理材料工艺定额现行材料单位市价+ 合理工时定额单位小时合理工时工资费用）或：产成品评估值=产成品实际成本（材料成本比例材料综合调整系数+工资费用成本比例工资费用综合调整系数）资产评估教学课件(人大版) （二）市场法 第三节 债权类及货币类流动资产的评估一、应收账款及预付账款的评估

25、 预计坏账损失的定量方法：坏账估计、账龄分析二、应收票据的评估带息票据按本金加利息确定，计算公式为：应收票据评估值 = 本金（1 + 利息率 时间）不带息票据按应收票据的贴现值计算，公式为：应收票据评估值 = 票据到期价值贴现息 贴现息 = 票据到期价值 贴现率 贴现期 资产评估教学课件(人大版)三、待摊费用，预付费用和短期投资的评估（一）待摊费用的评估 （二）预付费用的评估 （三）短期投资的评估 四、现金和各项存款的评估五、其他资产的评估资产评估教学课件(人大版)第八章 企业价值评估 第一节 企业价值评估概述一、企业及企业价值 企业的资产价值 企业的投资价值 企业的股东权益价值 二、企业价值

26、评估的一般用途 （一）运用于企业产权转让及兼并收购分析中（二）运用于企业财务管理中（三）运用于证券市场上投资组合管理中三、企业价值评估的范围资产评估教学课件(人大版)第二节 企业价值评估的加和法资产评估教学课件(人大版)第三节 企业价值评估的收益法一、企业价值评估收益法的基本原理nCFFt企业价值=-t=1（1+WACC）tnCFEt权益价值=-t=1（1+re）tCFF=CFE+利息费用（1-税率）+本金归还-发行的新债+优先股红利资产评估教学课件(人大版)二、企业的价值评估模型（一）企业（投资）价值评估模型1、三阶段增长模型资产评估教学课件(人大版)资产评估教学课件(人大版)（二）股权价值

27、评估1、股权现金流量估价模型资产评估教学课件(人大版) 如果资本支出和营运资本按照目标债务比率（）进行融资，并且通过发行新债对本金进行偿还时，则股权现金流量CFE = 净收益 + （1 - ）（折旧 - 资本性支出） - （1 - ）追加营运资本 g=bROC+ROC-i（1-t）D/E 2、股利折现估价模型资产评估教学课件(人大版)三、收益法评估参数的确定（一）高增长阶段的最后期限 （二）现金流量的预测1、现金流量预测的步骤 2、现金流量预测的原则（三）折现率的确定1、股权资本成本 资产评估教学课件(人大版)（1）风险收益模型re=rf+（rm-rf）=u1+（1-t）（D/E）（2）股利增

28、长模型re=（DPS1/P0）g2、加权平均资本成本（WACC）WACC=rd（1-t）D/（D+E）+reE/（D+E）第四节 企业价值评估的比较法一、企业价值比较法评估的基本原理二、可比企业的选择三、乘数的选择资产评估教学课件(人大版)资产评估教学课件(人大版)（一）市盈率PE=P0/EPS0=股利支付率（1+g）/（re-g）（二）价格/账面价值比率PBV=P0/BV0=股权收益率（ROE）股利支付率（1+g）/（re-g）（三）价格/销售收入比率PS=P0/销售收入=销售净利率（MGN）股利支付率（1+g）/（re-g）（四）价值/息税折旧前收益（EBIDT）比率P/EBIDT=（1-税率）+折旧税率/EBIDT-资本性支出/EBIDT-追加营运资本/EBIDT/（WACC-g）（五）价值/重置成本比率资产评估教学课件(人大版)资产评估教学课件(人大版)第九章 期权理论及定价模型在资产价值评估中的应用第一节 期权概述一、期权的含义（一）期权、期权合约和期权交易（二）期权合约的有效期和到期日（