保利地产2015年第三方工程评估意见及建议的回复

1、地产2015年第POLY REAL ESTATE 2015季度评估意见及建议的回复工程管理中心 二一六年一月编制说明为了使第季度评估与我司各子公司工程管理结合更加紧密、更接地气，公司于 2015 年9 月 17 日向全国 26 家子公司征求第季度评估的意见及建议，并于 2015 年 10 月 10 日完成收集工作，收集建议及意见合计 74 条。根据我司评估的实际情况，工程管理中心与第评估对各子公司的意见及建议进行了充分讨论，并逐一进行了回复。各子公司对第季度评估工作若有其他建议及意见，请及时反馈给工程管理中心。子公司序号意见及建议公司1实测实量1.精装修工程现行空鼓检查标准为一个房间作为一个测

2、区，目前合肥地区万科、中海等均以单面墙作为一个测 区，建议对空鼓检查测区进行修改。答：实测实量涂饰工程、饰面砖工程空鼓/开裂统一标准：一个房间内一面墙加一个门窗洞口为一个测区；测 测点都为16个。2.进深较大的客厅与餐厅，线盒标高极差检查时建议作为不同功能房间处理。答：维持原方案不变，行业内其他公司也是同样的检查标准。3.门截面偏差2015年第一次评估标准为【-5,5】，第二次执行标准为【0,5】，建议原来已完成部分执行 准。答：按照新标准执行。2安全文明1.安全通道双层硬质防护要求是否过于严格？建议采用合肥通用做法，上层采用竹芭。 答：上层采用竹芭可以，但必须满足双层硬质防护要求。3质量风险

3、4其他1. 第评估方案（9月21日发调整后要求）对空间、地坪平整度和水平度提出了更为严格的标准，建议对方案调整前部分执行原检查标准。答：按照新标准执行。2. 建议土建总包和精装总包排名，平台公司综合排名时也考虑是否剔除精装部分。答：本次检查中，按照土建总包的施工范围划分标段，每家精装修总包不单独出具报告，精装修工程只是作为该标段检查的一个子项。子公司序号意见及建议成都公司1实测实量1、建议实测实量各分部分项工程的各子项所占权重由集团统一拟定，对实测点数少，但施工容易忽略的部位，可适当提高权重，但不建议所有子项得分直接求算术平均值，因为因项目不同，建造标准也不相同（例如， 部分项目不做地坪，实测

4、实量缺少净高、地面平整度、水平度极差三项指标，但空鼓开裂、门洞墙体厚度等难得 分的子项并没有减少，造成算术平均值更低），对于的项目不公平。答：评估方案已经考虑项目滚动开发的周期，且检查全一标准，不不公平的地方。2、关于抹灰阶段户内门洞偏差的实测实量，由于结构及砌体施工过程中一定的误差，抹灰施工开始后，为保证洞口，项目部给施工交底按“见7”、“见8”进行，工人根据现场实际情况按上述要求进行，建议第检查时，考虑以上因素，不能要求一个标段所有的洞口只能一个值。答：按原方案执行，应从结构及砌体开始进行相关的，目前方案中混凝土的门窗洞口要求为0， 10mm,砌筑工程外门窗洞口要求为10，10mm，抹灰工

5、程户内门洞要求为10，10mm，抹灰工程的户内门洞偏差要求并未比混凝土、砌筑工程要求高。 3、厨卫间防水涂膜厚度，建议精装修交付项目强制要求，毛坯交付项目对厚度不做要求，但可做观感、渗漏检查。因为毛坯交付项目，由于成本的，实际施工中，首先保证防水涂料成膜及试验不渗漏水，很难满足厚度要求；而且业主收房后，精装修过程中，会重新对厨卫进行防水施工。答：按照原方案执行，因为不能因上述放弃对该方面的，目前我司渗漏管理仍较为薄弱，更应该提高重视。2安全文明1、安全检查中，个别检查项检查组可结合项目所在地站的要求进行检查，例如关于三级箱的上锁问题，部分区域的站要求不能上锁，以便现场发生事故后，可第一时间断电

6、。答：按照原方案执行，此检查规范要求，若有以上问题，需提供相关资料给予第评估确认。 2、安全检查中应考虑施工交叉的问题，例如砌体施工中，部分正在施工楼层，临边防护将被拆除，检查中应灵活 处理，不能完全照本宣科。答：按原方案执行，安全问题可能出现于任何一个疏漏的问题，不能放松。子公司序号意见及建议3质量风险1、第检查应对检查标准熟悉，对集团下发的标准变化熟悉。例如：集团在2014年第四季度的检查前已明 确卫生间给水管从门下槛部位穿设对毛坯交付项目不做强制要求，但在2015年的第检查中，仍作为强制行检查。答：后期严格按此标准执行。2、集团给出的部分标准与区域公司的建造标准、图集有出入的地方，建议集

7、团根据区域公司的特点，灵活考 虑。例如：成都区域空调板部位建造标准中不做防水反坎，地漏找坡即可；阳露台与室内交接部位也不做防水反 坎，露台采取降板及地漏找坡的措施，而阳台采用地漏找坡的方式，且业主入住后根据户型改造，会对阳台 进行封闭。答：如后期阳台进行封闭的可以不做要求，但需要提供相关资料给第评估审核确认。4其他第检查的日程安排，建议集团给一个比较详细的日程。因为按目前的体系，实测实量70%，对评估得分起决定性作用，但此项工作的效果主要取决于区域公司、项目部、施工的日常过程管控，不能靠突击完成。但 由于第检查是集团组织的检查，且有比较严厉的奖惩措施，各施工均很重视，部分项目会进行停工待检，但

8、也仅限于安全文明施工的 ，从实际管控来说，施工 一个季度突击 一两天对现场是有很大的促进作用的，但由于没有具体的日程，部分施工 会从检查的第一天开始停工直到其项目检查结束，代价较大。所以，建议集团给出一个相对详细的日程，或者由第 检查小组与区域公司对接人商量确定。答：1、第评估的出发点并不是各项目突击应付检查，而是把检查状态常态化，能真实反映项目的实际情况， 使项目整体的工程质量及安全管理得到明显的提升，因此上述说法明显违背了第检查的出发点及本意。 2、第评估是希望真实反映现场的实际情况，所以不应停工迎检。城司1实测实量1、明确商业项目实测实量各分部计分方式。2、对实测实量取点进一步明确，譬如

9、铝合金窗铝材拼缝建议均布取 点，每边均匀取几点，不能仅仅取角点或最差点。3、实测实量取点抽取到的房号内进行，不能随意去其他房间取点。答：1、商业项目实测实量由四大项平均得出，各大项分数由检查子项平均得出。 2、由第评估在现场随机抽取测点。3、原则上在抽取的房间进行，但是，若抽取房间内测点不满足方案数量要求，由第评估在其他房间随机抽取。2安全文明1、对扣分细化，以减少个人扣分。例如：不能因现场一个灭火器有问题而扣掉所以消防系统的15分。答：按照原方案执行，安全问题可能发生于任何一处疏漏的地方，不能放松管理、降低标准。3质量风险子公司序号意见及建议4其他1、建议将商业项目得分计入各分公司分数。答：

10、商业项目得分将进行单独排名，不计入住宅项目的子公司排名分数大连公司1实测实量1、露台女儿墙图纸上结构层上实心砖砌筑200mm后上面有100mm厚C20素砼的节点，第检查要求女儿墙等出屋面墙体高度不应低于屋面完成面上250mm；出屋面门口也上述问题，按图施工后，门坎成活高度在建筑完成面上约100mm，门坎高度是否也不小于250mm。答：女儿墙等出屋面反坎高度应不低于屋面完成面250mm；出屋面门口的门坎高度应不小于屋面完成面250mm。2、图纸设计无要求厨房砌墙根部设置砼反坎与第要求不符。答：卫生间周边不低于200，露台、屋面周边填充墙底部、女儿墙底部不低于完成面150。厨房不作要求。 3、图纸

11、设计要求雨棚顶面上砌墙根部砼100mm高反坎与第检查要求不符，第检查要求雨棚面上，砌墙根部须设置砼反坎，厚度同墙厚，高度不小于200mm。答：需要设置，同上。4.砌筑规范要求垂直±5，平整±8,检查要求垂直±5，平整±4。答：按照评估方案，加气块等砌体是按照垂直±5，平整±8进行检查，只有BM砌块才按照垂直±5，平整±4。评估方案已提供检查标准的相关依据。 5、别墅区GRC窗套线及檐线未设计滴水线，设计找坡坡度也达不到集团标准，是否可申请实测不参与此项。答：需要设置构造排水措施，且应注意在材料设计及跟踪此事，当坡度

12、因设计要求无法达到方案中的找坡要求时，第可根据设计文件现场判定。6、室内门洞口厚度可否采用极差测量。答：按原方案执行。2安全文明1、外架剪刀撑搭接处为扣件之间不小于1米还是架管搭接不小于1米； 答：按照扣件之间的搭接长度为不小于1m。2、别墅已进入配套阶段，工地大门及部分围挡也需拆除，可否取消此项。答：施工过程中应满足工地封闭管理的要求。 3.完工待交房工程建议是否可以取消灭火器配置要求。答：待交付项目将参与第交付评估，参与季度评估的项目保留此检查项。子公司序号意见及建议3质量风险1.建议明确窗口鹰嘴的坡度及屋面女儿墙的坡度，明确屋面门槛有效的高度要求。答：原方案中实测实量检查已明确：1、外墙

13、窗楣应做滴水线（槽），滴水线宽度、深度均不应小于10mm，鹰嘴坡度不应小于10%；2、女儿墙压顶应设置坡度，坡度不应小于6%；3、反坎高度应不小于屋面完成面250mm。福建公司1实测实量门窗洞口、楼板厚度等计算点数量较少的项目，权重比例与其他项一致，建议调整权重比例或增加样本数量。答：不作调整，按照原来方案执行。2安全文明无3质量风险无4其他无甘肃公司1实测实量2安全文明3质量风险4其他1、对于本次已经参与检查的标段，建议下次不参与检查，这样才能有效对比出每次检查的提升空间。比如本次某 个标段某 1-10层主体实测实量已抽样检查，下次检查时可否从第10层以上进行抽查。答：实测实量各分项工程，上

14、次评估的工作面在下次评估中不再抽取，但该分项工程（如混凝土）若没有新增工 作面或者新增工作面数量不满足评估要求，仍需要对原有工作面进行评估，以满足现场各分项工程都有得分。但 是，安全文明及质量风险对原有及新增工作面都要检查。子公司序号意见及建议公司1实测实量个别项的测区标准在执行时不统一。如抹灰工程空鼓，有的项目按一个房间两面墙一个测区，有的按单面墙一个 测区，结果相差很大。答：测区划参照评估方案，抹灰工程空鼓测区应为一面墙一个测区，若发现有按照两面墙一个测区请及时 与我中心。2安全文明3质量风险设计不合理的地方建议先提出风险警告，2016年再参与扣分，由工程到设计改进有一个传导过程。例如，卫

15、生间 给水管，设计在门下经过，大部分已经开始变更，但以前很多无法 ；阳台地漏排水 考虑美观设在靠近客厅的外墙，对防渗存有隐患，等等答：检查中均按照统一标准执行，希望各公司及 做法，减少质量及投诉风险。变更质量风险中“阳露台、水暖管井排水设施”检查项， 查地漏位置是否设置在靠近室内处。4其他1实测实量1、窗洞口有副框的，建议将评判标准调大些；2、门窗洞口偏差的算法建议改为极差式；3、实测实量的算法建议采用算数平均值，根据检查项的比重有一个百分比。答：1、按原方案执行。2、按照极差的方式检查对于单个门窗以满足要求，但对于同户、同层的门窗用极差的检查方式将很难体现施工质量的真实情况。 3、按原方案执

16、行，目前实测实量相关检查项已经设定了权重比例，如混凝土占20%，而混凝土得分由各小项平均 得出。2安全文明3质量风险子公司序号意见及建议河北公司4其他1、别墅项目与住宅相比，施工工艺方面：外立面复杂、屋面坡度大、室外及园林均非常复杂；施工组织方面：施工工序繁杂、涉及分包较多、交叉施工较多、作业场地狭小，单体同时开工数量度、工期短、材料等用量较大、使用时间分散，文明施工难度大，因此建议第评估应与住宅项目排名，否则笼统的将别墅标段和住宅统一评估，得分不能科学真实的反应我集团整体施工水平，同时有失公平公正，也 会降低对别墅标段今后管理，提高质素的性。答：别墅及在质量方面均应满家规定的各项基本要求，别

17、墅在施工管理方面本身较复杂，工程管理更应重视施工、设计及工程队伍的选择。2、公寓项目较住宅层高较高，尤其顶板水平标高差不好，建议公寓与住宅项目排名或者此项标准稍作调整。答：规范对公寓及住宅的顶板水平标高差检查标准，没有区别。3、建议结合第评估出的一些设计缺陷和问题，进行优化设计，统一节点做法标准或原则，以便知道今后 设计，更提高工程质素。答：我中心后续会跟进此项建议，逐步开展相关工作；也希望各子公司对于的设计缺陷及问题，及时与子公司技术部，优化设计。4、建议由集团同意将第评估内容、考核原则、奖惩制度纳入总包合同、分包合同标准范本中，由各子公司针 对项目特点进行细化答：集团已经开展了总包供方管理

18、工作，已经把第评估工作与供方考核挂钩，陆续提升总包的整体素质，另外，在具体项目的操作过程中，子公司应制定更加详细、更加严格的考核及管理办法。1实测实量1、实测实量分项工程中的子项建议加上权重（例如粉刷工程中，按最新一期测量要求，粉刷工程中有：粉刷垂直度、粉刷平整度、阴阳角方正、顶板平整度、净高、地面平整度、开间进深、户内门洞口等，门洞口及墙体厚度的取值的数量少，也非业主关注的重点，每个地方做法差别大，建议将该权重适当降低）。答：暂不做调整，目前第评估是希望找出集团内工程质量的薄弱项，并薄弱重点检查。第评估是希望提升我司整体工程管理水平，从而提升工程质量，提升业主满意度，而不是只某个业主关注的分

19、项工程。 2、粉刷工程中，南方地区要做到零空鼓的要求较高，能否参照相关标准，设定一个空鼓数量和空鼓面积的检查标 准。答：我在后续方案中跟进，对空鼓位、数量等进行明确、细化。2安全文明暂无子公司序号意见及建议江西公司3质量风险暂无4其他1、别墅结构造型相对复杂，施工难度大，场地也相对较分散，安全文明施工中实现材料集中堆放难度较大， 场地全部硬化不好操作，建议别墅参评乘以一定系数。答：别墅及在质量方面均应满家规定的各项基本要求，别墅在施工管理方面本身较复杂，工程管理更应重视施工、设计及工程队伍的选择。 2、实测实量中渗漏工程的子项与质量风险评分中渗漏子项有重复（例如窗台压顶入墙体不小于200，在实

20、测渗漏 工程和质量风险渗漏子项都有），建议去除重复部分。答：按照原方案执行，因目前渗漏仍然是我司的薄弱项，故更需重点检查，以提高重视。 3、建议无新工作面的标段不参与二次评估（例如某标段参与评估时已完成施工，首次实测已完成且完成，而距离仍交付时间较长，后续能否取消参加评估）答：所有在建项目均应填报（从土方开挖到集付阶段），由工程管理中心是否参评。辽宁公司1实测实量空鼓开裂：沈阳地区无河砂，是否可以考虑在区域对比一定系数调整。答：按照原方案执行，此为规范和公司统一标准。2安全文明3质量风险4其他综合得分排名是否考虑承建商合同单价。答：我司现行的第评估方案基本上都是规范的要求，不因合同单价而区别对

21、待。子公司序号意见及建议青岛公司1实测实量1、建议增加安装项的实测点数，避免偶然性过大。答：暂不调整，目前安装中座便坑距偏差检测点数为8个，同一室内的底盒标高差检测点数为96个，同一室内 开关、插座面板高度偏差检测点数为96个，已经在2014年的方案上增加了一倍检测点数且对于已开工面积大于十万平米的单个标段增加一组实测数据。2、建议对检测点少的检查项减小所例，或增加检测点答：暂不调整，2015年的方案各检查项的检测点数已经在2014年的方案上增加了一倍且对于已开工面积大于十万平米的单个标段增加一组实测数据。 3、由于青岛公司要求所有门窗洞口在内墙腻子施工时加设阳角条，造成平整度时门洞口上方的平

22、整度测值超差，所以建议测垂直度时（装修阶段）取消门窗洞口上方的测点。答：按照操作指引执行，此为公司及行业统一标准。 4、放宽户内门洞口厚度及外窗内侧墙体厚度偏差的检查。飞检中按实测与设计值的偏差做为检测依据，并提出避 免大小头出现的问题，现场实际施工中为满足开间进深的要求，在门垛及窗口位置抹灰厚度有所调整，导致与设 计一定差异，建议检测过程中仅以测量的数据为判定依据。保证门洞口及外窗内侧墙体三个方向的测量数据 一致即出现大小头问题。答：结构、砌体阶段对房间进行严格，开间进深、净高、楼板厚度等考虑到销售承诺及业主的关注度，应根据设计值进行检查。5、因原材料本身性质，现场搅拌砂浆和成品预拌砂浆出现

23、空鼓的概率和空鼓的难度不是一个数量级。如果对材料不加区分，而使用同一标准，显然不利于整体衡量全国各子公司、各项目的质量水平。建议对成品砂浆的空鼓分数引入调整系数，用来平衡管理和施工评价标准。答：评估方案中不考虑砂浆类别对空鼓情况的影响。2安全文明的影响。如遇台风过境，二十年一遇暴雨，排水设施再项目也会积水。遇到这种情况，如项目正在排水，应酌情减分。答：如遇特殊情况可考虑，需子公司与第评估共同核实。3质量风险1、质量风险评价标准应结合合地方规范和子公司成本，图纸设计执行。比如很多地方主管部门不要求保温外墙抹灰时挂防裂网。建议统计各分公司的地方做法与第巡检统一要求的区别项目加以明确，在检查打分时不

24、 要一刀切。答：外墙施工时为防止开裂必须设置防裂网，如各管部门有明确书面要求且项目部出示，第可根据文件要求取消检查，不满足以上条件时仍按方案中的要求执行。4其他子公司序号意见及建议三亚公司1实测实量1、空鼓（饰面砖工程）可否按一定空鼓面积进行约定？例如小于5X5cm不计入空鼓； 答：我在后续方案中跟进，对空鼓位、数量等进行明确、细化。 2、楼板厚度偏差（砼结构）原合格标准5，8mm可否改为5，10mm？做下微调。 答：按原方案执行。2安全文明3质量风险4其他山西公司1实测实量1、实测实量是否能够出具一份操作手册便于现场实际操作。2、实测事项项目是否能够根据部分南北方地理条件 进行实测优化。3、

25、建议与装修做法综合考虑。4、应考虑所在地区总体质量水平答：1、在评估方案里已。2、目前我司的实测实量仅是基于规范的要求对基本评估，方案中对于南北差异如砌体材料、地面找平、外窗材质等方面已做了调整。如各子公司对检查标准及内容有提议可与第或工程中心联络。3和4、我司现行的第评估方案基本上都是规范的要求。2安全文明1、安全文明施工是否能够增加安全隐患评估项。2、分包得分不应纳入总包得分答：1、安全检查中包含隐患及现场的实际状态，呈现的是安全管理的实际状态，子公司及项目部此基础上加强日常的安全检查，将安全隐患排查在检查工作之前。2、总包应负责整个项目的安全文明管理工作，对于分包引起的安全文明问题由各子

26、公司进行处理。3质量风险1、对已一些工艺做法，建议进行加分。2、质量风险能否根据南北方差异进行优化答：1、我在后续工作中考虑该建议。2、目前我司的实测实量仅是基于规范的要求对基本评估，由于南北方气候条件不同造成的风险发生概率也差异，但对于项目的验收及交付，对于质量风险的是相同的。工程在公司整体水平提升的情，根据南北差异的特点在后续的评估方案中风险概率大小制定详细的评估方案，当前阶段仍以基本风险为主要工作。4其他1、能否下发一份第交付验收指引。答：详见第交付评估方案，此方案已经以公司红头文件形式下发。子公司序号意见及建议上海公司1实测实量希望公司在空鼓开裂打分的同时，统计每片墙的空鼓点数。答：我

27、在后续方案中跟进，对空鼓位、数量等进行明确、细化。2安全文明无3质量风险无4其他希望公司提供一份新打分表的样例。答：已经提供。公司1实测实量实测实量部分子项检查点较少，一个点不合格就对单项成绩影响很大，可否增加点数，或不取算术平均值，按权 重计算单项成绩；答：实测实量目前方案中的检查数量已较2014年提升2倍且对于已开工面积大于十万平米的单个标段增加一组实测数据。方案现行的计算标准是按照实测各个大项的得分平均分配计算实测的总成绩，当不具备检测条件时， 该大项作甩项处理。2传统砂浆抹灰工艺，空鼓、开裂难度很大，对于微小裂缝或微小面积的空鼓（例如50*50mm以内）可否不予扣 分；答：评估方案中不

28、考虑砂浆类别对空鼓情况的影响，但是我在后续方案中对空鼓位、数量等进行明确、细化。3安全文明安全管理相关资料检查的深度和标准建议明确一下，随评估的严、检查深度的不同影响较大答：详见评估方案附件地产安全文明施工操作指引，同时，我中心会加强与第评估的交底工作。4安全文明和质量风险的得分与标段的在建量有很大，即体量越大（看得越多），问题越多，为体现公平性， 建议评估小组考虑安全文明和质量风险评估时体量的因素，并严格执行；答：按原方案执行，体量越大越需要精细化管理，工程的安全质量不能因为工程体量的大小而松懈。5吊篮水泥配重块在日常搬运中很容易造成细小裂纹，如果全部更换，量很大，所以对细小裂纹但未缺角的配

29、重块可否不扣分；答：不影响配块重量以及吊篮安全的可以不扣分，需子公司与第评估现场确认。司序号意见及建议6质量风险对不满足评估标准，但属设计，有明确设计依据的问题，可否给一个缓冲期，暂不扣分，目前公司也是在积极推动技术部改做法，标准，但需要一个过程，特别是老项目，1-2年前已经设计了。答：请公司明确具体的检查项，原则上对于明显设计缺陷或者质量隐患的部位还是要按照原方案执行， 对于地方要求或当地常规做法当满足质量要求时，由现场第评估是否按照方案执行。7抹灰前基层处理，检查评分正确要求是先挂网后甩浆，但此做法，容易造成玻纤网紧贴 ，起不到较 抗裂作用，与此同时使抹灰层与 基层处以 状态，容易引起空鼓现象，建议改成先甩浆后挂网，使纤维网处于抹灰层的中间位置，让其发挥抗裂作用。答：该检查 检查是否挂网， 查挂网与甩浆的先后顺序。8其他厨房按设计规范要求可以不设地漏，地面为无明水房间，给水管穿墙留置并无渗水隐患，公司设计没有砼反坎，给水管上