2019年税务师考试辅导、考情分析第十章房产税法、契税法和土地增值税法

1、第十章房产税法、契税法和土地增值税法【考情分析】次重点章，年分值波动比较大，10年年均分值10分，其中房产税2.6分，契税1.6分，土地增值税7.3分。近10年本章客观题考查共43题，其中：房产税考查共19题，常考的内容包括以下知识点：应纳税额计算（7次）、计税依据（4次）、纳税义务发生时间（2次）、纳税义务人（2次）、税收优惠（2次）；契税考查共12题，常考的内容包括以下知识点：税收优惠（4次）、应纳税额计算（3次）、计税依据（2次）、征税范围（2次）；土地增值税考查共12题。土地增值税的9次主观题考查中，房地产开发企业新建房土地增值税计算考查6次，转让旧房土地增值税计算考查2次，非房地产开

2、发企业新建房土地增值税计算考查1次。【学习方法】房产税和契税的内容也不少，要注意总结记忆，土地增值税的计算程序化的特点很强，一定要抓住这个特点，掌握好基础知识，大题自然不在话下啦，另外要重视征税范围的问题，“没有征范就没有土增的正确计算”。【预习导引】-、房产税一、纳税义务人：在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人广权属国家所有的由经营管理单位纳税，权属集体和个人所有的由集体单位和个人纳税产权出典的由承典人纳税产权所有人、承典人不在房屋所在地或产权未确定及租典纠纷未解决的由房产代管人或者使用人纳税j租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的由使用人代为缴纳房产税二、征税范围：1 .征税对象是房屋。

3、房产是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮K避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。2 .征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区。不包括农村房屋。3 .房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税；但对出售前已使用收出租、出借的商品房应按规定征收房产税。三、计税依据和税额计算：“价计征：应纳税额、应税房产原值X（1-扣除比例）x1.2%/12X实际应税“份从租计征：年应内税额=租金收入X12%/4%1 .经营自用屋一从价；2 .出租一从租；3 .房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的一从价；4 .房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的一从租；房产

4、原值="固定资产”中房屋原价。如未按会计制度规定记载原值，应按规定调整。原值包括不可分割附属设备或/、单独计价配套设施。改建、扩建的要相应增加原值。更换附属设施和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；附属设备和配套设施中易损坏，需常换的零配件，更新后不计入原值，原零配件原值也不扣除。5.融资租赁一从价。“价计征：应纳税额，应税房产原值X（1-扣除比例）X1.2%/12X实际应税“份M租计征：年应纳税“=租金收入乂12%/4%1 .经营自用屋一从价；2 .出租一从租；3 .房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的一从价；4 .房产投资，收取固定收

5、入，不承担联营风险的一从租；5 .出资租赁一从价。房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等均应当征税。与地上房屋相连的地下建筑，如地下室、地下停:车场、商场的地下部分等应将地下与地上房屋视为整体按照地上房屋建筑的规定计算征收。1 .地下建筑物：工业用：原价的5060%乍为原值；商业和其他用：原价的7080碗原值。应纳税额=应税房产原值X（1原值减除比例）X1.2%;2 .出租房产约定后免租期的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房3 .原值包含地价（容积率低于0.5的按建筑面积2倍计算土地面积确定房产原值的地价）四、税收优惠

6、：略。五、征收管理:内税义务发日时间原有房产用于生产经营的从生产经营之月起缴纳自建房屋用于生产经营自建成次月起缴纳委托施工企业建房的从办理验收手续次月起纳税购置新建商品房_自房屋交付使用次月起缴纳购置存量房地产自房产证签发次月起缴纳出租、出借房产自交付出租、出借房产之次月起缴纳房地产开发企业自用出租、出借自建商品房自房产使用或交付次月起缴纳终止房产税纳税义务的税款计算截止到当月末“限按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。也点房产所在地缴纳。房产不在同f方按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。、契税一、概念：契税是在中华人民共和国境内转移土地、房屋

7、权属时，对承受的单位和个人征收的一种税。二、纳税义务人：境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。三、征税范围：（一）一般规定：1.国有土地使用权出让（计税依据为出让金，不得因减免土地出让金而减免契税）；2.土地使用权转让（不包括农村集体土地承包经营权的转移）3.房屋买卖；4.房屋赠与；5.房屋交换。（二）特殊规定：以下视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，征收契税。1.以土地、房屋权属抵债或实物交换房屋；2.以土地、房屋权属作价投资、入股；（以自有房产作股投入本人独资经营企业，免契税）3.以获奖方式承受土地、房屋权属；4.以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的；5.买房拆料

8、或翻建新房。四、税率、计税依据和应纳税额的计算（一）税率：契税采用幅度比例税率为5%具体执行税率由各省（市、自治区）政府在幅度内确定。【注意】（1）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%勺税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（2）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%勺税率征收契税（二）应纳税额的计算：应纳税额=计税依据X适用税率【提示】计税依据不含增值税（三）计税依据：1 .国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买

9、卖时，成交价格为计税依据；2 .土地使用权赠与、房屋赠与时，由征收机关参照相应的市场价格核定计税依据；3 .土地使用权交换、房屋交换时，以交换的差额为计税依据。交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税。4 .以划拨方式取得土地使用权，经批准转让时，由房地产转让者补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。5 .房屋附属设施征收契税的依据：（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。（2）承受房屋附属设施权属为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，

10、适用与房屋相同的契税税率。6.个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），对受赠人全额征收契税。四、税收优惠：略。五、征收管理；略三、土地增值税法应纳税额=增值额X适用税率扣除项目金额X扣除系数计算步骤如下：（1）计算转让房地产取得的收入；（2）计算扣除项目金额；（3）计算增值额：（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；（5）计算应纳税额。【典型例题】假定某房地产开发公司转让商品房一栋，取得不含税收入总额为1000万元，应扣除的购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为400万元。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。（1）增值额=1000

11、400=600（万元）（2）增值额与扣除项目金额的比率=600+400=150%确定税率（3）应缴纳土地增值税=600X50%-400X15%=240（万元）附件：土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除项目金额的比率税率（%速算扣除系数（为1不超过50%勺部分3002超过50%i100%勺部分4053超过100%i200%勺部分50154超过200%勺部分6035【相关知识点链接】（一）征税范围：（本“定1 .转让国有土地使用权课税，转让非国有土地和出让国有土地不征税。2 .对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。（地j继赠不征。（赠与行为特指直系亲属或承担直接赡养义

12、务人和公益性赠与）pa不征（地1.抵押期不征；2.抵押期满，不能偿还债务，房地产抵债，征税。（地rx奂征税（个人之间互换自有居住用房地产免征）“作1.建成后自用，暂免；2.建成后转让，征税。代建不征brW估_不征卜业,制,组，策1 .对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。2 .两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。3 .企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。4 .单位、个人在改制

13、重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。【注】上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。5.企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的肩关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除

14、。（二）应税收入与扣除项目1 .应税收入的确定：包括货币收入、实物收入和其他收入2 .扣除项目的确定1.取得 土地使 用权所土地使用权支付的地价款出让方式为土地出让金行政划拨方式为补交的土地出让金转让方式为实际支付的地价款金额交纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费2.房地产开发成本土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。分摊利息支出，并提供证明利息+(1+2)X5%以内3.房地产开发费用不能分摊利息支出或不能提供证明的(1+2)*10犯内注意：超过上浮幅度的部分不允许扣除。超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。全部使

15、用自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除。有金融机构和其他机构借款的，不能同时适用两种办法。清算时，已开发成本的利息支出，应调至财务费用中扣。4.税金以新教材为准5.加扣房地产开发纳税人(1+2)X20%房屋及有评估价重置成本价X成新度折扣率旧房建筑物的评估无评估价有发票价格发票金额X1+（售房发票年-购房发票年）X5%取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用转让环节的税金（对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计的基数。）（三）房地产开发企业土地增值税清算青k1（1）应清算：项目全部竣工完成销售的；整体转让未

16、竣工决算项目；（3）直接转让土地使用权的。要求清算：（1）已竣工验收项目，已转让建筑面积占整个项目可售面积比例在85%Z上或虽未超过85%但剩余可售面积已出租或自用；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。收入1.全额开发票的，发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。合M积与实测量面积不T,在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。m余目1 .与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所等公共设施（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的应计算收入，并准予扣除成本、费用。2 .销售已装修的房屋的装修费用可以计入房