物业管理体系师实务模拟试题

1、物业管理实务重点内容复习建议一、把握本门课程的核心内容，重点内容上多下功夫物业管理实务的核 心内容就 是指物业管 理核心工作内容，也即在相关 法规规范下 的物业管理 实际工作，包 括企业的资质问题、招投标及方案设计、早期介入 与前期物 业管 理、入住与装修管理及各项常规的管理内容。就教材内容来说，应该是前面的十一章内容。 对这些内容，既要熟悉 法规要求，又要掌握 具体工作 流程及要求，还要关注 各个环节 中要 注意的问题，如装修管理或公共 安全防范管 理中企业的责任界定 问题。考题 可能会将 教材 内容与实际工作进行结 合，因此还需灵活掌 握。二、关注物业管理实际 工作中的热点难点问 题，为答

2、 好案例分析 题做准备本门课程有案例分析题，分值是40分，因此 案例分析题的得分情 况可能会影响到成 绩是否会及格。根据判 断，案例分析题由于 分值比重大，因而极 有可能是综合性非常 高的 题目，会涉及物业服务 企业实际工作的方方 面面。这就 要求大家 在掌握核心内容的基 础上 提高自己对于实际问题的分析与解决能力。可适当关注物业服务企业服务质量不高的问 题、物业服务费收缴率 不高的问题、业主投 诉问题、物业服务企 业与建设单位的关系 协调 问题、物业 服务企业与 业主委员 会（业主） 之间的沟通问题、紧 急事件的 处理效果问 题、 具体的维修 养护工作及 管理责任问题以及各 个工作环节中可能

3、存 在的问题 等。三、记忆教材中的一些细节性的问题一些细节性的问题存在 于教材的各个部分，平 时工作、学 习中都不 太注意，这样就需 要在复习时 着重地进行一下记忆，以便在做选择题时能够回答准 确。比如教 材中提到的一 些分类、一些步骤程序、一些工作的具体要求等。物业管理实务模拟 试卷一及分析一、单项选择题（30题，每题1分）1 根据公司 法的规定，企业设立须向（ ）进行注册登记，在领取营业执照后, 方可开业。A. 房地产行政主管部门B. 物业管理行政主管部门C. 工商行政主管部门D. 税务登记部门答案：C解析：根据公 司法规定，企业设立须向工商行政管理部门进行 注册登记，在领 取 营业执照后

4、，方可 开业。因此，物业服务 企业在 营业前必须到工商行 政管理部门注册登记， 其办理手续与一般企业相同。2 物业服务企业的资质等级分为（A. 级、二级和三级B. 级和二级C. 一级、二级、三级和临时资质D. 级、二级、三级和四级答案：A解析：按照物业服务 企业资质管理办法（2007 ）,物业服 务企业资质等级分为三级。新设立的物 业服务企业，其资质 等级按照最低等级核 定，并设一年的暂定 期企业是 （）机构性质业法人房屋管理单位3 .物业服务A. 政府派出B. 事业单位C. 独立的企D. 福利型的答案：C解析：物业服务企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据 物业服务合同从事

5、物业 管理相关活动的经济 实体。其特征可以归纳 为以下三点：第一， 是独立的企业法人。第二，属于服务性企业。第三，具有一定的公共管理性质的职能。4 .国家三级资质物业服务企业的注册资本要求在（）万元以上。A. 200B. 100C. 150D. 50答案：D解析：按照物业服务企业资质管理办法（2007 ）, 一级资质.注册资本人民币500 万元以上；二 级资 质注册资本人 民币300万元以上；三 级资 质注 册资本人 民币50万元 以 上。5 .直线制企业组织形式的主要优点是（）。A. 权责分明B. 加强了专业管理C. 促进了内部竞争D. 调动各方面的积极性答案：A解析：直线制是最简单 的企业

6、管理组织形式，它的特点是：企业各 级领导者亲自执行 全部管理职 能，按垂直 系统直接 领导，不设 专门职能机构。这种 组织形式 适用于业务 量较 小的小型物业服务企业 的初期管理，不能适 应较大规模和较复杂 的物业管理。主要优 点： 领导能够集指挥和职能 于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。6 协助新物业项目建立质量管理体系是（）的主要职责之一。A. 总经理室B. 市场拓展部C. 品质管理部D. 经营管理部答案：C解析：品质管理部的主要职责包括：企业质 量管理体系运行和维护，各物业项目服务 品质监督，客户满意度 评价及监 督，管理评 审，协助新物业项目 建立质量管理体系，外 部 质量审核的协

7、调，内部 服务品质审核的组织 协调，客户 服务监督 管理，客户 关系管理，客 户投诉处理，客户满意度评价等。7.物业管理招投标是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的 招投标行为确定（）的活动。A. 物业使用权B. 物业管理权C. 物业所有权D. 物业租赁权答案：B解析：考核物 业管理招 投标的基 本概念。物 业管理招 标投标是招 标投标双方运用价值 规律和市场 竞争机制，通 过规范有序的招标 投标行为确定物业管 理权的活动。物业管理招 标投标，是我国物业管 理发展的必然产物，也是行业发展日趋成 熟的体现。8 .招标人采取公开招标方式的，首先应依法发布（）。A. 招标公告B.

8、招标文件C. 招标邀请D. 投标须知答案：A解析：公开招 标是指招 标人通过 公共媒介发 布招标公告，邀请所 有符合投标条件的物 业服务企业 参加投标的 招标方式。招标人采取 公开招标 方式的，首先 应依法发布招标公告。 招标公告必须载明招标 人的名称和地址、招标项目的基 本情况和获 取招标文件的办法等 具 体事项。招标文件应当明确开标日期、时间和地点。9 .居住类型的物业的管理重点主要集中在（）0A. 基础性的 物业管 理服 务内容 层面B. 经营和设施设备管理等方面C. 人员的出入管理方面D. 对紧急事件的预防与处理方面答案：A解析：一般而言，商用类 型的写字楼物业、综合性商业物业管理服务

9、的重点及难点主 要体现在经 营和设施设 备管理等 方面；工业 区物业在消防、污染 控制及货物、人员的 出入 管理有特殊 的服务需求；一政府物业管理的特殊性主要体现在维 护政府形象、内部特约服 务、会议接待 及庆典服 务、安全及保密管理 等方面；居住类型的 物业的重 点主要集中 在基 础性的物业 管理服务内 容层面；公用 事业类型 的物业管理服务的重 点及难点主要在于确 保 公用设施无故障的正常运行，对紧急事件的预防与处理（包括恶性犯罪事件、重大事故、 自然灾害等）。10 .前期物业管理的职责是在新建物业投人使用初期建立物业管理服务体系并提供服 务，其介于（ ）与常规物业管理之间。A. 竣工验收

10、B. 早期介入C. 质量监测D. 投入使用答案：B解析：前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物 业管理阶段。11.物业管理机构更迭时管理工作的移交有一种情况是原有物业管理机构向业主大会 或（）移交A. 业主委员会B. 物业产权单位C. 业主委员会主任D. 大业主答案： B解析：移交工作分为三 种情况：一是由建设 单位将新建物业移交 给物业服 务企业；二 是在业主大 会选聘新的 物业服务 企业并订立 物业服务合同后，由业主大会或 物业产权单 位 将物业移交给物业服务 企业；三是在物业服务 企业与业主大会或物 业产权单位终止物业 服 务合同、退出 物业管理项目的同 时

11、，由物业服务企业 向业主大会 或物业产权单位移交 或交 接物业。12 空调冷源按()可分为中央空调和独立空调等等。A. 安装方式B. 制冷程序C. 工作原理D. 冷源设备布置的情况答案：D解析：空调冷 源按工作 原理可分 为压缩式制 冷机和吸收式制冷机；按冷源设备布置的 情况可分为中央空调和独立空调等等。13 .()就是对其运行情况、工作性能、磨损程度进行检查和校验，通过检查可以全面掌握设备技术状况的变化和劣化程度，针对检查发现的问题，改进 设备维修工作，提 高维修质量和缩短维修时间。A. 设备的检查B. 状态检测C. 预防性试验D. 技术性诊断答案：A解析：设备的检查就是对其运行情况、工作性

12、能、磨损程度进行检查和校验，通过检 查可以全面掌握设备技 术状况的变化和劣化 程度，针对检查发现的问题，改进设备维修工 作，提高维修质量和缩短维修时间。设备的状态监测分为停机监测和不停机监测(又称在 线监测)，是在设备运行使用过程中通过相关的仪器仪表所指示的参数，直接或间接地了 解掌握设备的运行情况 和设备自身状态。14 以下不是绿化管理基本要求的是 ()。A. 保持植物正常生长B. 创建社区环境文化，加强绿化保护宣传C. 督促业主进行种草植树活动D. 加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作答案：C解析：绿化 管理的基本要求：（1）保持植物正 常生长；（2）加强枯枝 黄叶的清理及绿化 保洁工作；（3

13、）及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏对 绿化造成的 危害； 创建社区环境文化，加 强绿化保护宣传。15 配置在各项目的消防器材，每（）均应做一次全面统计工作。A. 日B. 月C. 季D. 年答案：B解析：配置在各项目的消防器材，每月均应做一次全面统计工作。按照各区域分 类统计，以保证项目配备的消防器材完整、齐全，对已失效、损坏的器材应进行重新 配置。配置在每个项目及各个场所的消防器材，应由项目管理员签字确认，有专人负 责管理。这是细节上的要求。16.（）是指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以 外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。A. 物

14、业管理缺陷B. 物业管理风险C. 物业管理损失D. 物业质量缺陷答案：B解析：风险是 指因未来 的不确定性所带来的 可能损失，是收益或 结果偏离期望值或平 均值的可能 性。物业管理风险是 指物业服务 企业在服 务过程中，由 于企业或 企业以外的自 然、社会因素所导致的 应由物业服务企业承 担的意外损失。考核 基本概念17 物业的承接查验是指物业服务企业对（）的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。A. 新建项目B. 原有项目C. 在管项目D. 新接管项目答案：D解析：物业的承接查验 是指物业 服务企业对 新接管项目的物业共 用部位、共用设施设 备进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管

15、理机构更迭时的承接查验两种类 型。18 物业管理档案是直接记载物业及物业管理各个方面的（）。A. 事件B. 变更C. 情况D. 历史记录答案：D解析：档案是 历史的原 始记录。物业管理档 案是直接 记载物业及 物业管理 各个方面的 历史记录。这是档案的根本性质与价值所在。19 .员工的解聘即物业服务企业与员工解除劳动合同。员工的解聘包括员工辞职、辞退和（）三种情况。A. 开除B. 脱离C. 停止合同D. 资遣答案：D解析：员工的解聘即物 业服务企业与员工解 除劳动合同。员工的 解聘包括员工辞职、 辞退和资遣三种情况。还要注意区分这三种 情况。20 .客户满意度调查应当注意的问题不包括 （）。A

16、. 全员重视B. 目标明确C. 持续改进D. 协同运作答案：A解析：客户满意度调查应当注意五个方面：（1）目标明确。（2）领导重视。（3）持续改 进。协同运作。（5）基于事实。21.（）是法定机关与组织按照特定的规范体式、经过一定的处理程序制成，并 在特定范围内使用的书面文字资料，是传达意图、办理公务和记载工作的一种工具。A. 事务公文B. 行政公文C. 制度公文D. 司法公文答案：B解析：行政公文，是法定机关与组织按照特定 的规范体式、经过一定的处理程序制成, 并在特定范围内使用的 书面文字资料，是传 达意图、办理公务和 记载工作的一种工具。行 政公文不仅 适用于政府 机关、人民 团体和事

17、业单位，还适用于企 业法人单位。物业管 理常 用行政公文包括决定、通知、通报、报告、请示、批复、意见、函和会议纪要等。22 一级资质物业服务企业要求物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业 的专职管理和技术人员不少于（）人。A. 15B. 20C. 25D. 30答案：D解析：一级资质要求物 业管理专 业人员以及 工程、管理、经济等相 关专业类的专职管 理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等 业务负责人应具有相应 专业中级以上职称。几个数字要进行记忆。23.（）是常规物业管理清洁服务的延伸服务。A. 外墙清洗B. 泳池清洁C. 上门有偿清洁服务D

18、. 专项清洁工作答案：C解析：清洁卫生服务内容包括：建筑物外公共区域清洁、建筑物内公共区域清洁、垃 圾收集与处理、管道疏通服务、外墙清洗、泳 池清洁、上门有偿清洁服务（上门有偿清洁 服务是为了满足业主（客户）的需求而提供的上 门家居清洁及清洁拓 荒、定期保洁、专项清 洁等服务，它是常规物业管理清洁服务的延伸服务。）、专项清洁工作。24 处理紧急事件应以（）为前提，不能因急于处理，而不 顾后果，造成更大损A. 控制发展B. 保护人员C. 不造成损失D. 不造成新的损失答案：D解析：在处理紧急事件的要求中提到：处理紧急事件应以不造成新的损失为前提，不 能因急于处理，而不顾 后果，造成更大损失。25

19、 .酬金制条件下，物业服务企业应当向全体业主或业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于（）次公布物业服务资金的收支情况。A. 4B. 3C. 2D. 1答案：D解析：酬金制下，物业服务企业提供物业服务 的经济利益仅仅局限于按固定的金额或 比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言， 物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主合法权 益；对物业 服务企业而言，由于酬 金是按照预收的物业服 务资金提取，具有相对的固定性, 可以使企业在一定程度 上规避收支不平衡的 经营风险。酬金制条件下，物业 服务企业应当 向全体业主或者业主

20、大 会公布物业服务资金 年度预决算，并每年不 少于一次公布物业服 务 资金的收支情况。26 .电梯每年要由（ ）进行年检，获得年检合格证，才能继续使用。A. 房地产行政主管部门B. 电梯维修专业公司C. 电梯生产厂家D. 政府技术监督部门答案：D解析：电梯管理的工作 内容之一：的电梯每 年要由政 府技术监督 部门进行年检，获得 年检合格证,才能继续使用。27 .物业服务企业支付的商业用房有偿使用费，计入（）。A. 其他业务支出B. 成本费用C. 间接费用D. 营运成本答案：A解析：物业服 务企业其 他业务支出的内容中，物业服务 企业支付 的商业用房有偿使用 费，计入其他业务支出。28 物业服务

21、费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取 酬金支付给物业服务企业，其余部分用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由（）享有或承担。A. 业主委员会B. 业主和物业服务企业共同C. 物业服务企业D. 业主答案：D解析：物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比 例或者约定数额提 取酬金支付 给物业服务 企业，其余 全部用于 物业服务 合同约定的 支出，结余 或者不足 均由 业主享有或者承担。这是酬金制区别与包干制的一大特点。29 .物业管理属（）服务行业，因此物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余。A. 盈利性B. 有偿性C. 微利性D. 经营性

22、答案：C解析：在物业服务费的测算编制应考虑的因素中提到，物业管理属微利性服务行业， 物业服务费 的测算和物 业管理的运作应收支 平衡、略有 结余，在确 保物业正 常运行维护 和 管理的前提下，获取合 理的利润，使物业服 务企业得以可持续发 展。30 .以下不属于物业管理日常运作过程中存在的风险的是（）。A. 管理费收缴风险B. 法律概念不清导致的风险C. 公共媒体在宣传报道中的舆论风险D. 管理项目外包存在的风险答案：B解析：物业 管理日常运作过程中存在的风险 有五个方 面：（1）管理费收缴风 险；（2）替 公用事业费用代收代缴 存在的风险；（3）管理项目外包存在的风险；（4）物业管理员工服

23、务 存在的风险；（5）公共媒体在宣传报道中的舆论风险二、多项选择题（15题，共30分）31 物业服务企业按照股东出资形式可以分为（）。A. 外资物业服务企业B民营物业服务企业C. 物业管理有限责任公司D. 股份合作型物业服务企业E. 物业管理股份有 限公司答案：CDE解析：物业服务企业的 分类方法有很多种。按 照投资主体的经济 成分来划分为全民所 有制物业服 务企业、集 体所有制物业服务企 业、民营物业服务企 业、外资物业服务企 业、 其他物业服 务企业。按股东出资 形式来划分 为物业管理有限责任 公司、物业 管理股份 有限 公司、股份合作型物业服务企业。32 根据公司法和物 业服务企业资质管

24、理办法的规定，物业服务企业的设立程序分为（）两个阶段。A. 税务登记B. 资格审查C. 注册审查D. 资质审批E工商注册登记答案： DE解析：根据公司法和 物业服务企业资质管理办法的规定，物业服务企业的设 立程序分为 工商注册登 记和资质审批两个阶 段。根 据公司法规定，企业设 立须向工 商 行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。因此，物业服务企业在营业 前必须到工 商行政管理 部门注册 登记，其办 理手续与一般企业相 同。物业服 务企业在 办理 企业注册登记时，应提 交由具有法定资质的 验资机构出具的验资 证明，以及 必要的审批文 件。物业服务企业如果符合规定的条件，在工商

25、行政机关发给营业执 照后，公司即告成立。 物业服务企业在领取营 业执照之日起30天内，持有关资料向当地 的房地产主管部门申 请 资质。33 物业管理招标的主体一般是（)A.物业的使用人B.物业的建设单位C.业主大会D.主要业主E.物业产权人答案： BCE解析：物业管理招标主体有物业建设单位、业主大会（或单一业主）、物业产权人等。 前期物业管理一般以物业建设单位为招标主体；物业管理正常运作后，一般以业主大会为 招标主体；若物业性质 为重点基 础设施或大 型公用设施、政府办 公设施，招标主体则 为物 业产权人、管理使用单位或政府采购中心。34 物业管理方案中的关键性内容包括（）。A. 费用测算 与

26、成本 控制B. 管理方式、运作程序及管理措施C. 管理制度的制订D. 物资装备E工作计划答案：AB解析：关键 性内容 包括：（1）项目的整体设想 与构思（包括项目总体 模式与物业管理服 务工作重点 的确定）； 组织架构与人员的配置； 费用测算与成本控制； 管理方式、 运作程序及管理措施。以上是体现物业服务企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力 的关键内容，因此，在物业管理方案的制订 过程中，需要认真研 究招标文件、深入调 查分 析招标项目的基本情况和业主的服务需求，运用科学、合理的方法编制切实可行的实施方 案。35 物业管理方案中，管理指标通常由（）组成。A. 物业管理规模指标B. 业绩指标

27、C. 物业管理质量指标D. 物业管理数量指标E. 经济效益指标答案：CE解析：管理指 标通常由 物业管理 质量指标和 经济效益 指标两部分 组成，在招 标文件中一般都有具体的要求，在物业管理方案中要对招标人提出的各项管理指标进行明确的响 应。36 物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有（）。A. 服务的内容有本质的差别B. 合同期限不同C. 订立合同的当事人不同D. 前期物业服务合同是无偿的合同E. 服务的对象不同答案：BC解析：物业服务合同中 关于服务内容的条款 与前期物业服务合同 基本相同，主要差别 在于：（1）订立合同的当事人不同。（2）合同期限不同。37 物业服务企业的组织形式有（

28、）。A. 直线制B. 企业部制C. 事业部制D. 矩阵制E. 公司制答案：ACD解析：物业服 务企业应根据自身实际情况，选 择适宜的组织形式。物业服务企业的组 织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。并应了解每种组织形式的特点。3 8 .房屋的 基本组 成部 分有（）oA. 装修部分B. 承重构件C. 设施设备部分D. 基础E. 结构部分答案：ACE解析：房屋的基本组成部分（1）结构部分一一基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等；（2）装修部分门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等；（3）设施设备部分 水卫、电气、暖通、特 殊设备（如消 防、避雷、电梯）等项目。39 .预防性维修有以

29、下几种方式：（）。A. 计划性预防维修B. 改善性的预防维修C. 完善性预防维修D. 保养性预防维修E. 状态监测下的预防维修答案：ABE解析：为了降 低故障率 或防止房 屋及设施设 备性能劣化，按事先 规定的修理计划和技 术要求进行的维修活动，称为预防性维修。预防性维修有以下几种方式：计划性预防维修、 状态监测下 的预防维修、改善性 的预防维修。40 .机关单位的绿化管理要求（）。A. 庄严B. 整洁C. 幽静D. 富有生气E. 高雅答案：ABE解析：机关单位的绿化管理要求庄严、整洁、高雅。机关单位的绿化多作规则式设计, 比较讲究立 体空间的垂 直绿化，其绿化造型 及材料选用一般都比 较严格

30、，在进行绿化 管理 时应按设计 意图进行规 则式修剪。修剪及清 除枯枝黄叶应是机关 绿化管理的重点。41.公共安全防范管理服务是物业服务企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施 工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。内容包括：（）等工作。A.出入管理B.安防系统的使用、维护和管理C.施工现场的管理D.犯罪分子的擒拿E.配合政府开展社区管理答案：ABCE解析：公共安全防范管 理服务是物业服务企 业协助政府相关部门，为维护公共治安、 施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。内容包括：出入管理，安防系统的使用、 维护和管理，施工现场 的管理，配合政府开 展社区管理等工作。42 .以下不属于物业服

31、务成本或者物业服务支出构成的有（A. 办公费用B. 公费旅游经费C. 与其他单位联谊的经费D. 物业保险费用E. 物业服务企业固定资产折旧答案：BC解析：物业服务成本或 者物业服务支出构成一般包括 以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 物业共用部位、共用 设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域 秩序维 护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；(8) 物业共用部位、共用 设施设备及公众责任 保险费用；(9) 经业主同意的其他费用。43 营业收入是指物业服务企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包

32、括()0A.物业管理主营业务收入B.房租收入C.服务费收入D.维修收入E.其他业务收入答案：AE解析：营业 收入是指物 业服务企 业从事物业 管理和其 他经营活动 所取得的各项收入， 包括物业管理主营业务 收入和其他业务收入。44 物业管理常用的档案分类方法有()。A. 组织机构分类法B. 年度分类法C. 项目分类法D. 事件分类法E. 日期分类法答案：ABD解析：物业管 理档案是 直接记载 物业及物业 管理各个 方面的历史 记录。物业 管理常用的档案分类方法有以下 几种：年度分类法、组织机构分类法、事 件分类法45.对于员工奖励以下说法正确的是()0A.要把物质奖励与精神奖励有机结合起来，使

33、两者相辅相成B.对不同的员工要采用相同的奖励方式C.奖励程度要与员工的贡献相符D.奖励的方式要保持不变E.员工作出了成绩，符合奖励标准以后，管理者应该立即予以奖励答案：ACE解析：员工奖励应注意五个方面：（1）要把物质奖励与精神奖励有机结合起来，使两 者相辅相成；（2）员工作出了成绩，符合奖励标准以后，管理者应该立即予以奖励；（3）对 不同的员工要采用不同 的奖励方式；（4）奖励程度要与员工的贡献 相符；（5）奖励的方式 可 以适当变化。三、案例分析题（2题，共40分）案例分析题（一）李先生购买了某小区的一套住宅，购买时发展商承诺物业管理费为1元/平方米，并 有管道煤 气，24小时热 水供应

34、等配套 设施，且写 进了购 房合同中。但李先生 称，入 住已有 半年，非但相关的配套设施没有落实，物业管理费反而涨到了 2元/平方米。物业公司说" 发展商说的不算数"，收费是依据有关标准。而发展商则称物业管理已移交，自己无权过 问。请按要求回答以下问题：问题1:购房合同中发展商是否可以承诺物业服务费标准？为什么（5分）答：发展商无权承诺物 业管理费的收费标准。从法律角度看，物业 管理与房屋买卖是 两种法律关 系。物业服务公司与 开发商是两 个独立的民事主体，相 互之间不 应为对方承担 民事责任。购房合同中 不应单方面承诺今后 的物业服务及其收费 标准。问题2 :物业服务公司

35、确定物业服务费的依据是什么？（ 5分）答：物业服务 公司确 定物业服务收费标准的依 据是物业 服务公司与 建设单位签订的前 期物业服务 合同。这份 合同虽然 是由开发商 和物业服 务公司签订，但未来的服务对象和缴 费主体却是 业主，入住 后，业主 必须按合同 的约定交纳物业服务 费。问题3 :业主购房时应如何了解入住后的物业服务内容及收费标准？（ 5分）答：在业主购房时，售房 单位应向购房人明示前期服务合同及临时管理规约，让购房 人通过这些合同来了解 入住后的有关物业管 理的权利和义务。问题4 :业主 应如何 解决这样的 问题？ （ 5分）答：依据中华人民共和国合同法第一百 零七条规 定：当事人一方不履行合同的， 应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿 损失等违约责任。由于开发商没有完全履