第三节 房地产评估的收益法

1、第三节 房地产评估的收益法n一、基本思路n用适当的还原利率将房地产的未来纯收益折算为现值的估价方法，又称收入资本化法、投资法、收益还原法。适用于经营性房地产价格测算，如商店、饭店、写字楼及娱乐场所等。n前提：收益性房地产能够在未来的时期内形成不断的收益，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。二、理论依据n经济学中的预期收益原理，即某宗房地产的客观合理价格或价值，为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间从中所获得的各年净收益的现值之和。n房地产价格= 纯收益/ 资本化率n假设：纯收益每年不变；资本化率固定；收益为无限年限。n收益有限： P = A/r 1 1 n （1+

2、r）n n潜在毛收入n指假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。n有效毛收入n由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得的收入。n运营费用n指维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。n净收益n指由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。适用的条件和对象n适用于有收益的土地和建筑物，如租赁用房地产或企业用房地产。n特点：n租金与售价同时受相同市场力的影响n能使收益直接、轻易地还原为房地产价值n它的可信度取决于纯收益和资本化率的确定根据估价对象的具体情况，净收益：n出租型房地产n根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收

3、入扣除维修费、管理费、保险费和税金。n商业经营型房地产n根据经营资料计算净收益，为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。n生产型房地产n根据产品市场价格以及原材料、人工费等资料计算净收益。n净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。n尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。计算公式n最简单的情形nV= a/rn假设前提：na每年不变；nr每年不变且大于零；n年期无限。例题n有一房地产正常情况下的年总收益40万元，每年所需

4、支出的总费用32万元，该类房地产的资本化率10%，则该宗房地产的收益价格为： V= 40 32 = 80 (万元） 10%有限年限且其他因素不变n a 1 1n V= r (1+r) nn有一房地产正常情况下的年总收益40万元，每年所需支出的总费用32万元，该类房地产的资本化率10%,由于该处房地产在政府有偿出让使用权的地块上建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现已使用4年，则房地产的收益价格：V= 40 32 1 1 = 79 10% （1+10%）50-4纯收益在若干年有变化的情形n无限年期：nV= ai + an (1+r)i r(1+r)tn有一房地产，通过预测得到其未来5年的纯

5、收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，假设从第六年到未来无穷每年的纯收益将稳定在32万元左右，该类房地产的资本化率为8%，则该总房地产的收益价格为：nV= 20 + 22 + 25 + 28 + 30 (1+8%) (1+8%)2 (1+8%)3 (1+8%)4 (1+8%)5 + 32 = 370.56(万元） 8%(1+8%)5n有限年期：nV= ai + a 1 1n (1+r)i r(1+r)t (1+r) n-t预知未来若干年后的房地产价格情形nV= ai + Vt (1+r)i (1+r)tn若每年a相同：nV= a 1 1 + Vt r (1+r)t (1+

6、r)tn某处房地产近期的价格水平为2000元/m2,资本化率为10%，现得知该地区将兴建一座大型国际机场，将在6年后建成投入使用。获知在该地区现有国际机场的地区，该类房地产价格为8000元/ m2，据此预计该国际机场建成投入后，该类房地产价格水平至少达到8000元/ m2。试求其价格。 V= 2000 1 1 + 8000 = 5387 10% (1+10%)6 (1+10%)6 可见，在获知兴建国际机场后，价格由2000元/ m2涨到5387元/ m2。二、纯收益的求取n（一）纯收益的含义n除去各种费用后的收益，是营业净收益，一般以年为单位。n实际纯收益是在现状下被估房地产实际取得的纯收益，

7、通常不直接用于评估。n把实际纯收益修正，剔除特殊、偶然的因素，取得正常市场条件下的房地产用于法律上允许最佳利用方向上的纯收益值，同时要考虑收益和风险的预期，此时得到的收益称为客观纯收益，并作为评估的依据。n在估计被估房地产的纯收益时，常依靠：（1）市场上同类房地产的收益状况；（2）被估房地产的历史收益状况。用于收益房地产估价的营业报表n（+）租金收入总额（GRR)n (+) 营业外收益n潜在总收益潜在总收益(PGI)n （）闲置或拖欠租金的损失n有效总收益有效总收益(EGI)n (）固定费用n 变动费用 营业费用n 重置储备金n净营业收益净营业收益 (NOI)潜在总收益（PGI)n指租金收入总

8、额与租金以外的收入总额之和。n1、租金收入总额(GRR)，假设房屋在一年中百分之百租出去的情况，主要依据资料：n待估房地产的记录n可比房地产的记录n市场趋势的资料n一幢二层办公楼，第一层四个单元按长期合同出租，每月租金400元/单元。第二层的四个单元均以短期合同出租，其中两个单元的租金标准400元/单元，另两个单元为300元/单元，估价人员预期短期合同能延续二至三年。那么，被估房地产的潜在总收益为： 第一层： 4400 12=19200（元/年） 第二层： 2 400 12=9600 （元/年） 2 300 12=7200 （元/年） 租金总收益 GRR=36000（元/年）n2、营业外收益。

9、具体情况具体分析。 若评估人员预计前例中的营业外收益为：100元/月，则潜在总收益为： PGI=GRR+营业外收益 = 36000+10012 = 37200 （元/年）有效总收益(EGI)n指潜在总收益减去房地产闲置损失和承租人拖欠租金所致损失之差。 有效总收益(EGI) =潜在总收益闲置和拖欠租金所致损失 通常情况，闲置率以GRR的百分率表示，一般为GRR的5%10%。营业费用n1、固定费用。不随房地产的经营水平变化的费用叫做固定费用。如房地产税和房产保险费。n2、变动费用。随房地产的经营水平变化而变化的费用。n3、重置储备金。为定期更置某些室内的设备、家具，从房产的年营业收益中所预留的一

10、定金额的款项。净营业收益(NOI)n从有效总收益中扣除全部营业费用。n租金收入总额 36000n营业外收益 （+） 1200n潜在总收益潜在总收益 37200n闲置或拖欠租金损失 （-） 1800n有效总收益有效总收益 35400n营业费用 房产税 （-）3200n固定费用 保险费 （-）3000n变动费用 公用事业费 （-） 3600n 房屋保养 （-）3000n 管理费 （-）1770 n重置储备金 （-） 2055n净营业收益 18775 n以收益为目的而出租的房地产，其纯收益是由该租赁收入（房租）扣除折旧费、管理费、税金、保险费、租赁中介费等后的余额。n自用房地产纯收益的求取可采用间接

11、法，即以同一地区或类似地区中的类似房地产的纯收益，进行各该区域因素及个别因素的比较，并进行适当修正，然后确定该房地产的纯收益。n待开发房地产纯收益的求取，可采用假设开发法的方法，设想待开发房地产在最高最佳使用下可能取得的收益，然后扣除为获取这一收益所需付出的必要费用。n农地纯收益的计算，由农地平均年产值扣除苗费、肥料费、人工费、材料费、农具费、税费等。三、资本化率（还原利率）的确定n（一）资本化率的实质n投资房地产的资本化率就是投资房地产的收益率，等同于与投资房地产具有相同风险水平的行业的资本收益率。n而收益率的大小与投资项目的风险包括系统风险和个别风险的大小直接相关。由于房地产具有位置固定等

12、特点，其系统风险因不同地区而异，个别风险则与房地产的类型或用途等因素相关。n在房地产评估中不存在一个统一不变的资本化率，如何确定资本化率？资本化率的种类n综合资本化率，求取房地价格时所应使用的资本化率。所对应的纯收益也是复合房地产的年纯收益。n建筑物资本化率，是求取单纯建筑物的价格时所应使用的资本化率。n土地资本化率，对应的纯收益，必须是所要评估的土地所产生的纯收益。n三者之间的关系：nR0 = L*RL + B*RBnR0综合资本化率（%），房地合一评估；nRL 土地资本化率（%），土地评估；nRB建筑物资本化率（%），建筑物评估；nL 土地价值占房地价值的比率（%）；nB 建筑物价值占房地

13、价值的比率（%）nL + B = 100%n土地资本化率 综合资本化率 建筑物资本化率n 有一房地，其土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%，土地资本化率为10%，建筑物资本化率为13%，则综合资本化率： R0 = 10%40% + 13% 60% = 11.8%（二）求取资本化率的一般方法n1、纯收益与售价比率法（市场抽样法）。通过选取若干个（4个以上）与待估房地产相同或类似的房地产的年纯收益与成交价格的比率作为依据，求其算术平均数或加权算术平均数，即可得到待估房地产的资本化率。n选取的6个可比实例及其相关资料（万元） 可比实例 纯收益 （年） 价格 资本化率 1 14 122

14、 11.5 2 25 210 11.9 3 18 178 10.1 4 65 542 12.0 5 92 720 12.7 6 30 250 12.0 简单算术平均值为： （11.5+11.9+10.1+12+12.7+12）/6 = 11.7% n缺点：市场交易不发达、不公开的情况下可比实例的年纯收益的资料不易收集。n2、安全利率加上风险调整值法。n安全利率就是无风险的资本投资收益率。我国通常取一年期的居民定期储蓄利率（美国取长期国债利率）。n然后根据影响被估房地产的社会经济环境等因素，估计风险程度（与收益成正比），确定一个调整值。n资本化率= 安全利率 + 风险调整值n缺点：难以准确判断待

15、估房地产的风险水平，即使确定风险水平，资本化率表现为一个区间，具有一定的弹性，影响精确度。n3、各种投资风险、收益率排序插入法（排序插入法）n通过收集市场上各种投资的收益率资料，然后按收益率大小排列，制成图表： 收益率 投资类型及其风险n收益率的一般排列顺序为：银行存款、贷款、国库券、债券、股票、期货。评估人员通过经验判断被估房地产的资本化率应在哪个范围内，从而确定资本化率。n缺点：含有较多的主观性，不能确切的表示出待估房地产的资本化率。随着新兴行业，新的投资类型不断增多，要准确的收集其资本化率并非易事。n总结：无论何种方法评估房地产的价格都不可能精确无误，往往需要丰富的知识和实践经验，才能对

16、市场信息、资料作出准确而合理的判断。五、计算公式n（一）评估房地合一的房地产价格n房地产价格 n= 房地产纯收益 /综合资本化率n房地产纯收益 n=房地产总收益 房地产总费用n房地产总费用（不包含折旧） = 管理费 + 维修费保险费税金空房损失费（二）单独评估土地的价格n、由土地收益评估土地价格（适用空地出租）。n土地价格土地纯收益土地资本化率n土地纯收益土地总收益土地总费用n土地总费用管理费 + 维护费税金n、由房地产收益评估土地价格（）土地价格房地产价格建筑物现值建筑物现值建筑物重置价年折旧已使用年数年折旧费建筑物重置价残值 耐用年限 建筑物重置价（残值率） 耐用年限（）土地价格（房地产纯

17、收益建筑物纯收益） 土地资本化率建筑物纯收益建筑物现值建筑物资本化率残余法n从房、地合为一体所产生的总纯收益中，扣除属于土地（或建筑物）的收益，剩余部分即为归属于建筑物（或土地）的纯收益，再将此残余的纯收益进行还原（除以资本化率），就可求得建筑物（或土地）的收益价格的评估方法。n实际上是收益法的一种形式，具体可分为建筑物残余法和土地残余法。土地残余法 A0 VB * RBnVL= RLnA0房地合一总纯收益（房租） VB 建筑物的价格（用其他方法，如成本法）n RB建筑物的资本化率nRL 土地资本化率残余法适用条件n收益性房地产；n土地与建筑物合并产生收益；n单独求取土地价格n有一住宅，楼板面

18、积200m2,建筑物价格为2000元/m2,月租金为1万元，建筑物的资本化率9%，耐用年限40年，土地资本化率10%，折旧率1/40，假定房租损失准备费、管理费等经费支出2.6万元。n评估：土地价格n房地纯收益：112- 2.6=9.4（万元）n建筑物纯收益：2000 200 （0.09+1/40） = 4.6 （万元）n土地纯收益：房地纯收益-建筑物纯收益n = 9.4 4.6 = 4.8 （万元）n土地价格：V=4.8/ 10% =48 （万元）建筑物残余法 A0 VL * RLnVB= RB适用条件n收益性房地产n土地与建筑物合并产生收益n单独求取建筑物价格应用n一住宅，基地总面积200m2,建筑总面积120m2，将此房地出租每月租金2000元，土地价格800元/ m2 。假设土地资本化率8%，建筑物资本化率10%，（建筑物价格依成本法求得为：600元/ m2 120m2 =72000元）如用建筑物残余法求取建筑物价格，则：