旌德楼市调研报告

1、智道营销旌德项目市场调研及业态建议报告目录一、 旌德县城概况：1、 县城简介2、 自然资源3、 旅游开发4、 旌德历史5、 旌德交通6、 旌德财政7、 未来规划8、 灵芝产业9、 旅游发展政策10、 扶持灵芝产业政策二、 旌德房地产市场1、 旌德住宅/商业概况2、 旌德楼盘调研3、 租金采样调研4、 别墅市场调研5、 楼盘调研小结三、 市场调研总结四、 地块定位建议一、 旌德县城概况 1、 县城简介：中国灵芝之乡，皖南古县城。 旌德县位于皖南山区、黄山北麓，东临苏浙沪，北枕皖江。建置于唐宝应二年（公元763年），因“旌表其礼，以彰其德”而得名。全县8镇2乡，61个村、7个社区。总面积904.8

2、平方公里，总人口15万人。是中国灵芝之乡、中国宣砚之乡和全国首批创建生态文明典范城市。2、自然资源：野生动植物资源丰富，国家生态示范区。旌德生态优美，山水特色鲜明，是国家级生态示范区建设试点县和省级生态县。全县森林覆盖率达66%，是全国造林绿化百佳县、全国绿色小康县。县域自然生态保持良好，野生动植物资源丰富，有梅花鹿、云豹、红豆杉等国家、省级重点保护动植物，以及灵芝、茶叶、肉牛、小籽花生等特产。3、旅游开发：紧邻黄山，旅游线路丰富，中国十佳休闲养生旅游县。 旌德紧临黄山，区位优势明显，是皖南国际文化旅游示范区的核心区。旌德距黄山风景区仅30公里，是黄山的东大门。全县现有江村、朱旺村、旌歙古道等

3、景区景点28个。相继获得“中国十佳休闲养生旅游县”、“中国最具投资开发价值旅游县”等称号。4、旌德历史：历史悠久，历代名人辈出。 旌德历史悠久，历代名人辈出，是徽文化的发祥地。有农学家王祯、著名词媛吕碧城、中国第一个红色县长谭梓生、数学泰斗江泽涵、文坛巨匠周而复等。徽文化在这里有着深厚的积淀和传承，徽派建筑随处可见，独具特色，是皖南徽州古村落的集中地。5、旌德交通：干线四通八大，合福高铁通车，利好旌德旅游。 旌德交通便利，干线四通八达，是长三角地区进入黄山的重要通道。205国道、217省道、323省道和三仙线等重要公路贯通全县，其中205国道直通合铜黄高速，217省道直通徽杭高速，323省道连

4、接扬绩高速。计划于2015年7月通车的合福高铁穿境而过，境内全长22公里，在县城设旌德站，是距黄山风景区最近的站。6、旌德财政：依山傍水，以绿色旅游生态经济为核心。近年来，旌德县紧紧围绕绿色发展主线，致力推进产业转型升级和保障社会民生，取得了明显的成效。2014年，全县实现地区生产总值31.7亿元，规上工业增加值7.1亿元，财政收入6.25亿元，固定资产投资36.7亿元，社会消费品零售总额16.2亿元，城乡居民可支配收入12976元。7、旌德未来规划：区块划分更明确，绿色生态加快升级 2015年，旌德县将按照市委、市政府“两个不变、五个提升”总体部署，主动适应新常态，坚持稳中求进工作总基调，以

5、提高经济发展质量和效益为中心，以坚持生态立县、加快绿色发展、建设秀美旌德为主线，牢牢把握高速时代的历史性机遇，大力开展“秀美旌德提升年”活动，以县城为龙头，全力推进推进高铁新区（慢城）、篁嘉园区、城东新区“三区”建设，一手抓工业强县，一手抓全域旅游，促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定。8、旌德灵芝产业：2008年被旌德中国经济林协会授予“中国灵芝之乡”称号，旌德县灵芝生产历史悠久，灵芝文化沉积丰厚。旌德县地处皖南山区，黄山北麓，长江南岸高山丘陵区域，地域独特，生态环境优越，是我国最重要的灵芝产区。神农本草经和本草纲目都有皖南黄山、宣城出产上品灵芝的记载，旧版旌德县志、王桢农书中也描述过旌德出产

6、灵芝，且品质上乘。旌德的祥云村正是由于古代盛产吉祥之物上品灵芝，盖似祥云而得其名。中国的中医药文化在古徽州源远流长，沉积已久，旌德的灵芝文化已成为皖南古徽州中医药文化的重要组成部分，灵芝文化沉积丰厚。建国后，特别是二十世纪九十年代灵芝栽培和加工技术的不断进步，旌德灵芝已从野生采摘向人工种植、高科技加工、制药方向不断发展，灵芝生产、加工、营销体系日趋合理，灵芝产业初步形成。2008年被旌德中国经济林协会授予“中国灵芝之乡”称号，为优化灵芝资源配置打下了较好的基础。9、旌德县政府对于加块旅游发展的优惠政策：Ø 财税政策（1）加大财政投入。县财政每年预算安排100万元旅游发展资金，专项用于

7、旅游规划编制、宣传营销、资源保护、表彰奖励等工作。（2） 实行税收扶持。对固定资产一次性投入（两年内完成投资）500万元人民币以上的旅游项目，从开业之日起，企业缴纳入库的所得税地方留成部分实行“前两年全额扶持，后三年减半扶持”。对固定资产一次性投入（两年内完成投资）5000万元人民币以上的旅游项目实行一事一议。Ø 用地优惠政策 （1）对符合我县旅游发展总体规划的重点旅游项目，国土部门优先报批、优先供地。对不改变土地性质的，采取流转方式获得土地使用权。（2）固定资产一次性投入（两年内完成投资）达到以下规模的，县财政对其基础设施配套建设予以补助扶持。投入1000万元人民币以上的，补助其评

8、估地价的20%;投入2000万元人民币以上的，补助其评估地价的30%;投入3000万元人民币以上的，补助其评估地价的50%;投入4000万元人民币以上的，采取“一事一议”的办法进行补助。Ø 奖励政策（1）鼓励和支持企业实施品牌战略。 对新评为国家级、省级风景名胜区的，分别给予一次性奖励20万元、10万元； 对新评为国家5A、4A、3A、2A级旅游景区的，分别给予一次性奖励20万元、8万元、6万元、2万元； 对新评为国家级、省级工农业旅游示范点的分别给予一次性奖励5万元、3万元； 对新评为五星级、四星级、三星级、二星级旅游饭店的分别给予一次性奖励20万元、10万元、3万元、2万元； 对

9、新评为五星级、四星级、三星级旅游餐馆的分别给予一次性奖励3万元、2万元、1万元；对新评为五星级、四星级、三星级农家乐的分别给予一次性奖励1万元、0.5万元、0.2万元；对评定为省级最佳旅游乡镇、优秀旅游乡镇、旅游乡镇的分别给予一次性奖励5万元、3万元、2万元；对评定为省级最佳旅游村、优秀旅游村、旅游村的分别给予一次性奖励3万元、2万元、1万元；对进入全省十强、全市十强的旅行社，分别给予一次性奖励10万元、5万元。（2）鼓励开发生产特色旅游商品。对获得国家级、省级名牌旅游商品称号的旅游企业，分别给予一次性奖励2万元、1万元。（3）支持旅游企业参加宣传促销。对旅游企业参加国家级、省级、市级组织的旅

10、游宣传促销推介活动的，县财政按参展单位展位费的50%、30%、20%分别给予一次性补助。Ø 配套优惠政策（1）投资者在我县投资开发旅游项目必须收取的行政事业性收费，一律按最低标准收取。固定资产一次性投入（两年内完成投资）5000万元人民币以上的旅游项目，所涉及到的县级行政事业性收费实行一事一议。（2）四星级（含四星级）以上旅游饭店使用水、电、气等，实行与工业企业同等价格。（3） 县交通管理部门对进入我县的旅游车辆提供优质服务，如有轻微违章行为只纠正、不罚款；县公安部门对二星级（含二星级）以上旅游饭店实行治安保护。Ø 其他（1）旅游建设项目投资额由县旅游局会同相关部门确认。凡

11、符合上述优惠政策条件的企业和个人，由县旅游局、县财政局审核后，经县政府同意后享受相关政策。（2）涉及本政策两项以上奖励的，实行就高不就低、不重复奖励原则。其他有关方面的扶持政策按县委、县政府已出台的有关文件规定执行。10、旌德县关于发展灵芝产业所提出的优惠政策：Ø 平台服务政策（1）对灵芝种植用地，可完善土地承包合同进行土地经营权流转；对投资灵芝产业的企业实行土地优先预审、优先报批，供地价格优惠于其它用地。（2）灵芝基地和企业生产经营所需的水、电、交通、通讯设施优先安排。（3）保障灵芝生产原料供应。大力营造人工灵芝栽培原料林，改造现有次生阔叶林；县林业部门优先安排灵芝原料林采伐限额计

12、划；对栽培灵芝用材，优先审批采伐许可证；并积极协助种植户收购原材料；严格控制杂材外运。（4）结合新型农民科技培训，加强对灵芝生产基地农民和灵芝种植户进行专业技术培训。积极引进开发推广灵芝优良菌种，不断提高灵芝品质。成立县灵芝协会，抓好芝农专业合作组织的规划管理。（5）大旌德灵芝品牌培育力度，实施品牌战略。申报旌德灵芝地理标志商标；制定旌德灵芝系列产品生产加工技术标准；积极开展灵芝无公害农产品、绿色食品、有机食品及GAP、GMP、ISO等申报认证工作。（6）畅通市场准入绿色通道，积极引导各类市场主体参与灵芝产业开发。对灵芝生产企业，在符合国家法律和产业政策的前提下，不限任何方式，放宽登记注册条件

13、，并由县政务中心实行一站式服务。实施合同帮扶工程，指导龙头企业大力发展订单农业，不断扩大灵芝种植覆盖面。大力发展农村经纪人队伍，促进灵芝产品市场流通。加强流通领域灵芝产品质量监管，依法查处假冒伪劣行为。 （7）按照灵芝产业发展的整体要求，建立灵芝产业项目库，加强项目推介和招商引资力度，做大做强灵芝产业。认真做好县灵芝产业与国家、省、市的项目对接。 （8）开发灵芝生态休闲旅游景点和名优灵芝旅游商品。编制旌德灵芝宣传品，科学设置灵芝宣传标识和广告牌。挖掘旌德灵芝文化内涵，组织开展灵芝文化活动，扩大“中国灵芝之乡” 知名度、美誉度。 （9）将灵芝产业纳入新农村建设发展规划和效益农业考核，大力培育灵芝

14、产业“一村一品”示范村，促进灵芝生产规模化。Ø 税费减免政策（1）税收减免政策从事灵芝产品生产的企业，达到一定规模的，可以申请办理一般纳税人，凭合法的收购凭证抵扣增值税。对灵芝生产性企业，从企业投产之日起，企业缴纳入库的所得税地方留成部分实行“前年全额扶持，后年减半扶持”，企业缴纳入库的增值税地方留成部分实行“前年减半扶持”。（2）规费减免政策灵芝生产性企业，所涉及的县级行政事业性规费实行“零规费”，其厂房、仓储用房及附属用房建设免征城市基础设施配套费。种植户收购栽培灵芝原材料，凭有效证件，返还“维简费”。 （3）促进发展政策鼓励和扶持县内灵芝生产性企业上规模、上水平，壮大灵芝产业。

15、 （4）企业实施技术改造项目，生产性设备投资额在100万元以上的，县财政每年按企业比上年新增入库的企业所得税和增值税地方留成部分的50%给予补助，直至补足企业新购设备总价款的50%，以3年为限。（5）对投资额在1000万元以上的技术改造项目，优先申报进入省“百千工程”项目管理，争取省专项资金支持。对年度纳税50万元以上灵芝生产性企业，可参与工业企业贡献奖评选，进入综合考评前3名的，给予企业法定代表人奖励。 (6)对当年缴纳入库税金20万元以上，且以财政年度计算可比增幅在20%以上的灵芝生产性企业，可参与工业发展奖评选，进入前3名的，给予企业法定代表人奖励。Ø 资金扶持政策(1)建立灵

16、芝产业发展专项资金。县财政每年度安排100万元专项资金，用于“中国灵芝之乡”品牌宣传、灵芝种植户的生产补贴、灵芝产品的标准制定、灵芝优良菌种的生产研发等；将灵芝生产纳入县级政策性农业保险范围，参保灵芝种植户所缴纳保费的90%由县政府给予补贴。积极争取国家、省、市项目资金支持灵芝产业化发展。(2)县财政预算内科技三项经费中，用于促进灵芝产业发展方面的资金不少于总额的45%，其中：用于新品种、新技术、新工艺、科研成果等试验补助经费不少于总额的30%、用于技术培训经费不少于总额的15%。(3)鼓励灵芝种植户按技术规程实行规模种植，对具有一定规模的灵芝种植户实行奖励。灵芝种植户按照技术规程要求，并经县

17、灵芝办实地勘查认定的种植面积，达到10亩及以上的奖励10000元，达到20亩及以上的奖励20000元，以此类推，每增加10亩增加奖励10000元。(4)金融部门加大对灵芝生产性企业和灵芝种植户的信贷扶持力度，实行一次授信。组织发放社团贷款、惠农卡，办理小额农户贷款，提供便捷安全的资金汇兑服务。二、旌德房产市场调研：1、 旌德住宅、商业概况：城东新区：以县政府为轴心，打造教育一体化的全新区块。相较于高铁新区及篁嘉园区，城东新区发展相对较快，目前已经初具规模。与老城连接扩大了旌德的生活圈。（1）住宅概况：旌德住宅发展是在两年前进入了黄金时期，原因在于随着县城的发展，人们经济水平的提高，对于孩子的教

18、育更加重视。老城住宅接近饱和，所以涌现了一批住宅新楼盘，全部集中在城东新区。随着城东区块的住宅人气，其商业配套也逐渐完善，形成了一个新区。（2）商业概况：旌德县中心人口仅5万人，极少有常驻外来人口，目前生态旅游处于发展阶段，其消费力比较有限，主要的衣食住行集中在老城区块，业态较为纷杂，城东新区作为全新的生活新区，商业业态主要为建材及杂货，生活配套为主。2、旌德楼盘调研：Ø 香格里拉花园（1）项目概况旌德香格里拉花园是六和房地产开发有限公司开发建设的总规划占地面88907.22m2，总建筑面积170662m2。该小区将建有用地规模8000 m2，建筑面积6328.9m2的钢筋混凝土框架

19、结构农贸市场，半地下车库11230.6 m2，可泊车245辆，70m2的垃圾中转站一座，两幢40户，2000m2的廉租房。该小区还建有超市，市民休闲广场和市民健身设施等。小区建成后将入住1135户，可停车600余辆。（2）项目基本信息项目地址：旌德县旌阳镇城东新区 物业类型:多层/小高层/商铺/公寓开 发 商: 旌德县六和房地产开发有限公司 物业公司: 爱华物业 设计单位: 浙江紫微建筑工程有限公司 施工单位: 浙江紫微建筑工程有限公司 交付标准毛胚 占地面积88907.22平米绿地率35%建筑面积170662平 建筑密度30%住宅面积85-130平（3）销售情况：2011年8月25日首期多层

20、开盘，开盘当日以下付款9.7折/按揭9.9折扣优惠预售挂牌均价4167元/平米；并赠送太阳能热水浴。目前为尾盘，销售剩余单身公寓及大面积商铺。住宅价格均价4300元/平方米商铺价格商铺价格7000元/平方米-8000元/平方米住宅面积85-130平方米商铺面积60-1000平方米公寓价格：均价4000元/平方米商铺租金0.7-0.9元/平方米/天销售情况：住宅基本售罄，公寓几乎没有卖掉，商铺剩下少部分大面积的，销售80%以上。Ø 成越华庭（1）项目基本信息项目地址：旌德县城西至城东路，南至江村大道，北至环城东路。 物业类型: 多层 小高层 酒店 开 发 商: 宣城市成越置业有限公司

21、交付标准毛胚 占地面积10.9万平米 绿地率88907.22平米 35.6 %建筑面积：17万平米 容积率1.5（3）销售情况：成越华庭商铺均价8000元/平方米，住宅4300元/平方米。目前基本售罄。往期房源销售情况：一期第一批房源3、4、6#楼为多层，于2011年8月4日开盘，房源面积在103-142平米之间，均价4200元每平米左右，具体一房一价。Ø 梓云名人苑（1）项目介绍梓云名人苑小区位于城东新区城东路的东侧，占地面积49718.74平方米，建筑面积49410平方米。该小区规划于2008年委托北京炎黄联合建筑设计有限公司设计，并于2008年8月16日通过专家评审委员会评审。

22、2009年1月19日县政府对梓云名人苑小区详细规划进行批复。梓云名人苑的主力户型为86-132，客厅开间在4.2米以上，主卧室开间在3.9米以上，基本上每一个户型中均带有10左右的入户花园。另外140以上的户型，均带有10余的露台，均属于赠送面积。（2）基本信息：物业类型: 多层, 商业开 发 商: 旌德县梓云置业有限责任公司设计单位：北京炎黄联合建筑设计有限公司北京炎黄联合建筑设计有限公司交付标准毛胚 占地面积49718.74平方米平米 绿地率88907.22平米 40%建筑面积：49410平方米建筑密度26%（3） 销售情况：商铺均价：7000元/平方米，住宅均价4000元/平方米。目前基

23、本售罄。属于体量较小的小区。Ø 灵芝中央城（1）项目介绍旌德首个商业综合体项目，毗邻市政广场，由10栋精品多层住宅，4栋25层高层住宅，4栋独立商业综合楼，一条主题商业步行街组合而成，集居住、购物、休闲娱乐为一体。项目紧邻新城府办公大楼，周边是一小、梓阳中学、县人民医院。（2）销售情况：目前正在销售中，灵芝中央城商铺内街售价7000元-8000元/平方米，不可做餐饮，项目规划做建材一条街。沿街店铺均价：10000多/平方米，可做餐饮。住宅：目前促销住宅3600元/平方米。以特价房的形式促销。均价4000元/平方米。沿街店铺售价属于目前旌德的最高点，基本售罄，只留下内铺。Ø

24、其余楼盘：（1）华都苑住宅4800元/平方米，商铺7800元/平方米已售罄，09年开始销售。（2）御龙湾，2014年开盘，是相对较新新盘，御龙湾住宅均价4200元/平方米，商铺10000元/平方米（3）老城售价：步行街均价17000元/平方米。和平路均价：15000元/平方米江村大道均价：8000元/平方米Ø Ø租金采样调研各街道商铺租金表街道租金面积业态备注江村大道西0.7元/平/天100平方米小型超市江村大道东0.9元/平/天167平方米水果店江村大道近解放大街1.3元/平/天180平方米餐饮店江村大道近解放大街1.1元/平/天112平方米窗帘店解放大街1.2元/平/天

25、120平方米土特产店解放大街1.2元/平/天100平方米杂货店解放大街1.3元/平/天120平方米餐饮和平路近步行街2.7元/平/天60平方米服饰店和平路西侧2.9元/平/天30平方米奶茶店和平路东侧3.1元/平/天20平方米油漆店农贸市场附近无名道路近解放大街1.8元/平/天30平方米早餐店步行街3.4元/平/天100平方米服饰步行街7.7元/平/天20平方米眼镜步行街6.5元/平/天80平方米服饰城东名人苑对面0.7元/平/天80平方米净水设备城东香格里拉门面房0.8元/平/天100平方米建材店名人苑附近0.7元/平/天130平方米建材店学校对面街铺0.6元/平/天60平方米建材店空置较多

26、l 各区块租金对比图表：l 结论：（1） 以步行街为原点，越接近步行街的租金越高。城东区块目前处在发展中阶段，已性成果多条强势的以建材业态为主的商业街，所以老城的一些建材商想要搬迁城东以降低租金成本或在城东设置第二销售试点。（2） 各区块的租金显示与售价成正比。Ø 别墅市场调研：旌德唯一一个纯别墅项目舒雅公馆。项目总投资1.2亿，总建筑面积3.2万方，占地150亩，绿化面积约75%，一期由56栋别墅组成。其中双拼户型46幢，氛围两个户型，262平方米和277平方米，独栋共10幢，面积为353平方米。价格具体未出，大致在6000元-8000元/平方米。其余别墅零散分布在城东小区内，多为

27、联排形式，面积在180-300平方米。售价大致在5500元/平方米左右。据了解，当地人对双拼持观望态度，较倾向于独栋，但是政府对独栋的建造有一定的管控。Ø 楼盘调研小结：（1）各楼盘商铺/住宅对比图（2）住宅分析：住宅售价最高的为华都苑，售价最低的是名人苑。华都苑是个纯多层新盘，价格相对较高。名人苑由于时间比较久，价格相应比较低。大致观察城东楼盘，住宅的价格相差并不是很大，产品较为单一，互为竞品。主力户型为90-130平方米，皆为刚需三房。11-13年是旌德住宅的黄金期，目前住宅楼盘销售难度增大。（3）商铺分析：商铺售价最高的是灵芝中央城和御龙湾的沿街商铺，均价皆在10000元/平方

28、米左右，并且处于基本售罄的状态。主力面积在200平方米左右。值得一提的是灵芝中央城是唯一一个有步行街内铺的楼盘，从销售量来看，沿街店铺的销量明显大过内铺，内铺存在销售困难。（4）客户分析：住宅客户来源：客户旌德县下面的乡镇，主要目的是子女要来县里读书。城东新区目前有一站式的教育学校，将一小和二中合并成一所九年义务制学校，学校的落位，让城东新区在短短三年内成为了旌德的次中心。旌德城东属于住宅楼盘的升级区块。价格在4000元/平方米以上。商铺客户来源：旌德本次常驻人口仅5万人，但是外出经商、打工的人数相对较多，商铺客户来源主要是当地的小商小贩，和旌德人在外地经商的这部分群体。旌德外地做生意的在福建

29、较多，多为从事塑胶门生意的商人。根据楼盘商铺的销售情况，可以得出旌德商铺客户对于沿街店铺以及餐饮业态 较为认可。（4） 当地居民采访信息：1、 对外宣传的两大产业（灵芝和旅游），当地人报观望和期待的态度。旌德是一个小县城，相对于宣城别的县发展较慢。外来人口少，经济发展速度缓慢，当地人认为旌德的灵芝产业及旅游业并没有宣传中所说的那么红火，属于初级起步阶段。但是对目前政府新上任的领导较为认可，现旌德的负责领导是原宣城市副市长在当地较有威望。2、 对于餐饮这块，当地人非常重视。越来越多的农家乐的涌现，当地人感觉良好。餐饮对于旌德人非常重视，但是旌德人目前对于聚餐这一块较为困扰，原因在于县城中心的餐饮

30、过于熟悉，想开辟新的聚餐地点，硬件方面舒适度较高，环境优美的就餐环境。另一方面，当地人对于乡镇的农家乐认可度也比较高。3、 对于专业化市场，当地人认为产业较为分散，牵涉多项因素，成功的难度较大。三、市场调研总结：Ø 根据楼盘及商业街道的调研，大致可得到以下结论：1. 商铺市场：（1） 楼盘沿街商铺除了300平方米以上的，销量近90%，说明沿街商铺在旌德仍有市场。（2） 关于建材市场。目前在城东有3-4条街道，建材占大多数，几乎形成了多个建材一条街，灵芝中央城将内铺也规划成建材一条街。所以建材业态饱和。（3） 关于灵芝等土特产市场，旌德由于旅游业发展进程缓慢，尚未有集中的街区和市场。目前在老城有零星分布土特产专卖店，原本消费群体以对公较多，现在转为散客，生意还是不错。（4） 关于大众关心的餐饮，餐饮集中在老城，只有小饭店和快餐店。目前沿河，有4-5家农家乐类型的餐饮店。本地人评价还可以，对于乡镇的农家乐，主要是以旅行团带团的形式盈利，本地人去的比较少，但是去之后口碑不错。以上情况说明本地人对旌德老城吃喝玩乐这一块，有一种迫切的希望推陈出新的想