房地产企业财务分析比率

1、房地产企业财务分析比率反映房地产企业经济运行状况的财务评价指标,应包括一般企业普遍采用的短期偿债水平指标' 长期偿债水平指标、风险水平指标' 股东获利水平指标、现金流虽水平指标、营运水平指标和盈 利水平指标.根据行业特点,房地产资金链风险分析指标应以偿债水平指标和风险水平指标为主,盈 利水平指标与营运水平指标为辅,参考股东获利水平指标.根本的财务比率分析202120212021流动比率1.92.042.46债务状况速动比率0.260.660.91现金比率0.10.390.52权益负债比率0.070.110.2不良债权比率1.291.380.91存货流动负债比率1.641.381

2、.55债务偿付比率0.931.121.23负债结构比率1.361.230.87营运资产与总资产的比率0.050.490.56净资产收益率0.210.220.15获利水平总资产收益率0.010.020.03主营业务利润率0.110.150.13本钱费用利润率0.140.210.2应收账款周转率19.2615.9710.49运营水平应收账款回收期天18.6922.5434.33流动资产周转率0.180.260.25存货周转率0.150.250.22存货销售期天2391.671444.321601.67净资产周转率2.372.231.22房地产企业财务分析比率资产负债率0.890.860.83长期负

3、债比率0.380.380.44流动负债比率0.580.560.47股东权益比率0.060.090.16主营业务增长率0.371.35-0.01成长水平应收账款增长率-0.020.340.88净利润增长率0.081.12-0.06固定资产投资扩张率4.221.1-0.33总资产扩张率0.751.620.66每股收益增长率0.081.12-0.06偿债水平分析偿债水平是指公司偿付各种到期债务的水平.一般分别用资产负债比率和流动比率、速动比率来衡虽公司的长期和短期偿债水平.第一,短期偿债水平.现代经济社会里,“现金为王,对于投资大、周期长' 容易面临资金链断裂的房地产企业,基于收付实现制计算

4、的现金流虽分析将更能反映房地产企业经营水平,现金流 有时比盈利更重要.现金比率反映企业在不依靠存货销售及应收款的情况下,支付当前债务的水平,反映企业即时付现水平.从流动比率、速动比率和现金比率这些直接反响短期偿 债水平的指标上,做了一个比照.第二,长期偿债水平.5家房地产公司的长期偿债水平,选取资产负债率指标、流动负债比率指标和长期负债比率指标来研究分析.风险水平分析风险指标主要有三个,包括财务杠杆系数、经营杠杆系数和综合杠杆.在较高经营杠杆系数的情况 下,当业务虽减少时,利润将以经营杠杆系数的倍数成倍减少；当业务虽増加时,利润将以经营杠杆系数的倍数成倍增长.这说明经营杠杆率越高,利润变动越剧

5、烈,企业的经营风险越大.反之,经营杠杆率越低,利润变动越平稳,企业的经营风险越小.经营杠杆的作用具有 两面性,当销售收入减少时,经营杠杆会发挥消极作用,造成息税前利润比同期销售收入减少的速度 更快,当销售收人增加时,经营杠杆会发挥积极作用,使息税前利润比同期销收入增长的速度更快.股东获利水平分析本文研究分析的对象皆为上市公司,因此本文针对其股东获利水平进行对照分析. 由于杠杆的存在,每股息税前利润的变动与每股收益的变动不一致,每股息税前利润的一个小波动 可以导致每股收益的大幅度波动,造成每股收益不稳定的现象.没有负债的公司的每股收益的增幅房地产企业财务分析比率和其息前税前利润的增幅一样.对有负

6、债的公司来说,息前税前利润的上下波动会导致每股收益更 大的波动,而且负债率越高的公司,其波动的幅度就越大.股票市场里的投资者多喜好稳健性, 不希望自己投资的上市公司有太大的波动或者要求更高的回报以补偿其承当的过高的风险.因此本文 就每股收益增长幅度和每股息税前利润增长幅度进行对照分析.营运水平分析营运水平是指企业的经营运行水平,即企业运用各项资产以赚取利润的水平,揭示了 企业资金运营周转速度,反映了企业对经济资源管控' 运用的效率上下.房地产企业存货占资产比 重很大,其存货指标好坏决定工程运营的成败,因此分析房地产企业存货指标尤为垂要.本文选取 了存货与收入比' 存货周转率和存

7、货周转天数三个具有代表性和重要意义的指标.盈利水平分析盈利水平通常是指企业在一定时期内赚取利润的水平,企业经营业绩的好坏最终可通过 企业的盈利水平来反映.企业盈利水平指标越高,盈利水平越强,反映企业的经济效益越好.所 选取的三个指标营业利润率、营业毛利率和销售净利率都是用来表现盈利水平的重要指标.房地产开发企业比率的计算及其应注意的问题我们就推荐的十个指标的计算进行分析.一、反映盈利水平的比率的计算1. 销售利润率销售利润率指标主要是从房地产经营的角度来分析开发产品的获利水平,是一定时期企业利润 总额与房地产经营收入的比值,说明每百元经营收入获取利润的水平.根本计算公式为：利润总额销售利润率二

8、X100%房地产经营收入公式中,利润总额指房地产开发企业在一定时期内的经营成果总额.销售利润率越高,获利水平越强；比率越低,那么企业盈利水平越弱.销售利润率的上下在很大程度上受竞争方式、资 本筹措方式、经营特点等众多因素的影响,例如,房地产租赁经营中,看重的可能不是近期的高利润 率,而是长期的经营收益或是等待“待价而估,因此,应当结合本行业平均水平和企业自身的具体 情况对销售利润率进行分析.2总资产报酬率总资产报酬率,也称总资产收益率,是衡虽企业运用全部资产以产生利润的上下的一个指标, 反映的是企业全部资产的利润与资产之间的比例关系.根本计算公式为：房地产企业财务分析比率利润总额+利息费用总资

9、产报酬率=X100%资产总额式中,利润总额就是损益表中的利润总额,分子中,之所以要加上利息费用,是由于总资产 来源于所有者投入的资本和负债两局部,而利息那么是从资产运作产生的利润中由企业经营者支付给债 权人的那局部利润.资产总额可用年初年末资产总额的平均数,如果资产本期变化不大,也可以用 年末数计算.3. 资本金收益率资本金收益率必是用来衡虽所有者投入企业的资本金的获利能呼,并反映企业的经营效率.其计算公式为：净利润资本金收益率二X100%资本总额对于投资者,将该指标与行业基准收益率或其他工程投资收益率进行比照,以评价以该工程投资的 经济性.对于企业经营者,将该指标与同期银行利率或社会资金本钱

10、进行比照,作为筹资决策的参 考依据.4. 资本保值增值率资本保值增值率反映投资者投入资本的保全性与完整性.其计算公式为：期末所有者权益总额资本保值增值率二X100%期初所有者权益总额二、反映偿债水平的比率的计算1. 资产负债率资产负债比率,也称为资产负债率或债务比率,是负债总额与资产总额的比例关系,说明负债在企 业总资产中所占的比重.根本计算公式为：房地产企业财务分析比率负债总额资产负债率二X100%资产总额式中,负债总额包括流动负债和长期负债,资产总额指企业全部资产之和,包括流动资产、 固定资产、长期投资、无形和递延资产及其它资产.资产负债比率实际反映了企业资产总额中,有多少是负债形成的,该

11、比率越低,说明企业资 产中,所有者权益形成的资产较多,而债权人的债权就越有保证,因此,债权人总是希望该比率要 低一些；但从企业的角度看,该比率过低,说明企业未很好地利用举债经营的策略,不利于扩大经 营规模,将丧失举债经营可能带来的各种收益或盈利当然,举债井不是总给企业带来盈利,只有当 企业运用资本的利润水平高于资金本钱时才会如此o2. 流动比率流动比率,又称营运资本率,是指流动资产与流动负债之间的比例关系,是企业短期偿债能 力分析中的一个重要指标.根本计算公式为：流动资产流动比率二流动负债流动比率说明每元流动负债有几元的流动资产来补偿,也即对于流动负债支付水平具有何种程 度的准备.一般而言,从

12、短期债权人来看,流动比率越高,说明资产变现水平越大,流动性越强,企 业归还债务的保证就越大,偿债水平越强.因此,较高的流动比率对债权人有利.但是,从企业的角 度看,过高的流动比率意味巷流动资产数额较大,可能存在超储、积压、浪费,资产没有得到有效地 利用.反之,过低的流动比率那么意味巷企业偿债水平不强,甚至无法应付正常经营的需要.一般认为,流动比率为2是比拟理想的,但受行业特点、季节性、赊销或赊购条件等假设干 因素的影响,无法确定一个各行业共同的流动比率理想标准.通常情况下,营业周期短,采购条件 好,无明显季节性的生产行业或企业,由于不需要保存较高的存货,其正常流动比率较低,反 之,营业周期愈长

13、,正常的流动比率也就愈高,因此,不能单纯就各行业当前的流动比率的高与低进 行比拟和评价.房地产企业由于受开发周期长的特点的影响,在不同时点上,流动资产的分布和结 构可能会有很大的差异,此外,企业基于长期经营的需要,也可能保存较多的流动性相对较差的存货 资产房地产企业的商品房、经营房和周转房均视为存货,所以采用流动比率分析房地产企业短 期偿债水平时,需要结合企业流动资产的构成情况或其他偿债水平指标进行评价,才能得出较为可靠 的结论.3. 速动比率房地产企业财务分析比率速动比率又称酸性测试比率,是指企业速动资产与流动负债的比例关系.所谓速动资产,是指 可以立即或短期内变现,能用于直接支付的那局部资

14、产,包括货币资金、短期投资、应收款项包括 应收票据、应收帐款净额、预付帐款' 其他应收款等各项可以迅速支付流动负债的资产.速动比率 说明企业可迅速资金化的资产偿付流动负债的保证程度.速动比率是短期偿债水平分析的一个重要指 标.根本计算公式为：速动资产速动比率二流动负债相对于固定资产而言,企业的流动资产具有较强的流动性,但流动资产内部各工程之间的流动 性又有很大的差异,货币资金、短期投资、应收款项等流动性强、变现水平较强,变现速度快；而存 货那么需经过生产和销售等环节才能变现,变现性慢且具有不确定性,因此,即使流动比率比拟高,但 如果流动资产过多占用于存货上,速动比率非常低,企业的支付水

15、平也不能算是良好的.一般认为,速动比率谨低为1较为理想,也即企业的速动资产能够全部抵偿流动负债较为理 想.当我们运用比率分析方法对房地产企业偿债水平进行分析时,应注意房地产开发经营的周期性 和时间性,在某些时点上,速动比率可能比拟低例如开发投资大量投入而销售租赁经营尚未开始 或刚刚开始之时,但不一定意味着企业陷入了债务困境.三、反映营运水平的比率的计算1.流动资产周转率流动资产周转率是指在特定时期内,产品销售收入与流动资产平均余额之间的比例关系,它反映企 业一定时期内流动资产的周转次数和周转天数.由于企业流动资产流动性大,变现水平强,是流动 负债归还的直接来源,所以,考察企业偿债水平时,分析流

16、动资产的周转速度和运作效率可能比总资 产周转率分析更具有意义.产品销售收入流动资产周转次数=流动资产平均余额流动资产周转天数二计算期天数/流动资产周转次数房地产企业财务分析比率2. 存货周转率存货周转率是指某一特定时间内销售本钱与存货平均余额之间的比例关系,用以衡量存货周转速度的快慢,反映企业存货有无积压、缺乏以及企业组织销售的水平.一般而言,存货周转 率高,说明企业采购合理,销售顺畅,资产流动性较强,短期偿债水平也强.但存货周转率过高,那么 要查明是否有采购缺乏、停工待料' 采购次数多' 采购本钱高的情况.存货周转率也用存货周转次数 和存货周转天数表示.计算公式为：销货本钱存

17、货周转次数二期初存货+期末存货/2存货周转天数二计算期天数/存货周转次数房地产企业经营,不仅有销售经营,还有租赁经营,在租赁经营中,销货本钱为经营分摊成 本,而存货那么为开发产品的摊余本钱及其它存货之和,加上由于不同企业采用不同的会计处理方法 存货计价中的先进先出法、后进先出法、加权平均本钱法等,会对存货价值产生影响,因此,在对企业不同时期存货周转率进行比拟,或是与同行业企业进行比拟时,应特别加 以注意.由于经营房的“周转期通常很长,可能在存货中占有相当大的份额,所以,在可能的情况 下,应将经营房和其它存货区分开来进行分析,以提升评价的可靠性.3. 应收帐款周转率应收账款周转率是指特定时期内赊

18、销净额与应收账款平均余额的比例关系,它反映企业在特定期间内收回赊销账款的水平,也就是客户在此期间的偿债水平,应收账款周转率还可以反映企业 的信用额度是否恰当、信用政策是否有效.应收账款周转率用周转次数和周转天数表示.应收账款周转次数是指在特定期间内应收账款转变为现金货币资金的平均次数,说明应收 账款的变现水平.根本计算公式为：赊销总额应收账款周转次数应收账款平均余额房地产企业财务分析比率1比率分析是手段,不同使用者其目的不同,使用该手段的侧重点也不同.投资者那么关心是企业盈利 水平指标,这是投资者创办企业的初衷,也是企业的经营目标和方向.债权人那么关心企业的偿债能 力和营运水平,尤其是资产负债率、流动比率和速动比率.2现代企业常常作为投资者参予经济活动,其关心的盈利水平主要表达在以下两个指标：(1) 资本保值增值率.企业应当针对所投资的具体工程和具体的被投资企业的情况,借助该被投资企业的资产负债表和本企业的对外投资明 细表(见表3-6),分别计算各具体投资类别和工程的资本保值增值比率,并分析原因,落实到产权代表人的责任考核上.(2) 资本金收益率.考虑企业对外投资的具体时间,股权的变化与调整和实际可供支配收益等因 素,应采用以下计算公式：实际收益额资本金收益率=加权平均资本金分子为净利润扣除法定盈余公积金,公益金和任意盈余公积金后的剩余额才为投