重庆市蔡家地块项目市场研究报告

1、1首钢蔡家市场部分首钢蔡家市场部分3一、重一、重庆庆房地房地产产市市场现状场现状及未及未来来市市场预场预判判41月10日国十一条国十一条4月14日新新“国十条国十条”国五条国五条9月29日新新“国八条国八条”渝、沪两地房产税征渝、沪两地房产税征收办法公布收办法公布1月26日1月27日2月22日央行、银监局关于贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知3月8日关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知4月1日四大国有银行全线取消首套房贷优惠4月12日关于下达2010年全国土地利用计划的通知4月13日关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知3月18日国资委要求7

2、8家央企退出房地产业务关于首次购买普通住房有关契税政策的通知3月9日2月12日个人贷款管理暂行办法存款基准利率上调0.25%10月20日12月26日存贷款基准利率上调0.25%全国全国限购限购城市城市猛增猛增银根紧缩，银根紧缩，1-61-6月，连月，连续六次上调存款储备金续六次上调存款储备金率率楼市调控，银根紧缩，楼市调控，银根紧缩，“组合拳组合拳”出击，调控已成常态出击，调控已成常态政策回顾15限购令限购令只是对投资物业及高端物业最严厉的调控措施，目前重重庆尚未出台相关相关细则庆尚未出台相关相关细则，即使执行，也不可能长期执行。房产税房产税只针对独栋物业及建面单价超过9941物业征收，且房产

3、税税率仅0.5-1.2%，影响更多的是影响更多的是在心理上，实际效果微乎其微。在心理上，实际效果微乎其微。营业税营业税二手房持有成本增加，在一定程度上反而会刺激一手房市刺激一手房市场的成交。场的成交。信息说明：2011年房产税单价征收标准为建面9941，据领域机构预判，2012年房产税征收标准为建面建面1200012000左右左右。政策影响26尽管限购令风声四起，房产税、营业也已经开始执行，但银根紧缩银根紧缩才是更具杀伤力的秘密武器政策影响2 2011上半年土地供应环比2010下半年大幅减少47.21%，同比2010上半年则保持平衡。可以看出政府在土地出让方面配合当前政策，严格控制土地出让体量

4、。 2011上半年土地成交环比2010下半年减少15.76%，同比2010上半年减少40.63%。土地成交量的持续下滑可以反映出政策和银根紧缩给开发商带来巨大压力，拿地更显谨慎。 2011上半年土地成交价格环比2010下半年增加2.23%，同比2010上半年减少7.93%。土地成交市场的量跌价涨说明了为什么在如此严厉的调控政策下，价格依然居高不下。2011年上半年土地市场分析3供应：供应：2011年上半年主城区商品房供应量为1005.85万，环比下降265.87万，降幅为21%；同比去年同期增加183.39万，增幅为22.3%；成交：成交：2011年上半年主城区商品房成交量为727.28万，环

5、比下降522.35万，降幅高达42%，同比去年同期下降256.51万，降幅为26%；均价：均价：2011年上半年主城区商品房建面成交均价为6556元/，环比上涨90元/，涨幅为1.4%，同比去年同期上涨1174元/，涨幅高达22%。20112011年上半年商品房成交年上半年商品房成交“量跌价稳量跌价稳”，调控威力已初步显现，调控威力已初步显现2011年上半年整体市场分析420112011年上半年各物业年上半年各物业供应供应情况：情况：数据来源：重庆网上房地产数据来源：重庆网上房地产20112011年上半年各物业年上半年各物业备案签约备案签约情况：情况：数据来源：重庆网上房地产数据来源：重庆网上

6、房地产2011年上半年各物业分析510分区分区区域区域供应量（万）供应量（万）成交量（万）成交量（万）建面均价（元建面均价（元/ /）1010年年同比同比1010年年同比同比1010年年同比同比中部区 渝中区68.08 52%46.00 24%10875 74%南区 南岸区112.70 68%89.11 -27%7636 38%巴南区74.12 -24%53.08 1%5781 35%经开区15.64 -46%27.89 -28%6435 16%西区 大渡口区34.77 24%36.51 31%6263 50%沙坪坝区106.04 32%73.89 -63%6356 30%高新区10.96 6

7、5%20.31 -20%7198 12%九龙坡区73.56 -48%80.28 -41%6147 40%北区 江北区105.75 24%84.34 1%8739 35%渝北区134.52 9%99.16 -10%7092 34%北部新区30.78 -40%47.90 1%9036 15%北部经开23.75 -62%34.86 -50%7957 39%北碚区19.42 -15%29.79 107%5517 11%20112011年上半年整体市场低迷，推量较大，但是整体去化并不理想。北碚区正好年上半年整体市场低迷，推量较大，但是整体去化并不理想。北碚区正好相反，供应量下跌，成交量却猛增，价格浮动不

8、大，可以看出北碚整体市场环境保相反，供应量下跌，成交量却猛增，价格浮动不大，可以看出北碚整体市场环境保持健康稳定的状态。持健康稳定的状态。数据来源：重庆网上房地产，领域机构2011年上半年各区供求价走势611区域区域可售件数可售件数可售建筑面积可售建筑面积渝中区84811147016m2大渡口区8110611082m2江北区94171070764m2沙坪坝区8503835911m2九龙坡区132651200373m2南岸区205601678441m2北碚区2492345101m2渝北区140901477271m2巴南区4409702898m2高新区5467697533m2经开区11689100

9、0050m2北部高新262402379797m2北部经开257732460283m2合计合计1584961584961560652015606520数数据截止据截止20112011年年5 5月月3131日，日，来来源重源重庆网庆网上房地上房地产产 以月均去化181万方为标准，现有市场存量已超过月均去化的8 8倍倍，已超已超过过供求供求的市的市场场警戒警戒线线。且今年还有多个项目即将面世，同时市场观望更加严重，市场形势不容乐观。2011年上半年市场存量显示7122012年中央领导人将面临换届选举，政策对于市场以严格管控求稳为主，预计未来两年政策将不会放松，且金融政策将会是其中影响最大的一点。导致

10、领导领导人人换届换届政策走势813市场总体趋于稳定，供大于求表现更加突出，价格小幅先抑后扬。市场环境预判914供应供应上半年供应约上半年供应约10061006万方，万方，预计下半年供应约预计下半年供应约10001000万方。万方。成交成交上半年成交约上半年成交约727727万方，万方，预计下半年成交约预计下半年成交约700700万方。万方。2011年，重庆市（含区县）计划新开工商品房3500万，按2010年65%的新开工面积集中在主城计算，2011年商品房主城新开工面积将达到2275万，上半年已供应约1006万平方米，从新开工建设分析，预计下半年供应将与上半年持平，供应面积将在1000万左右。

11、下半年随着信贷政策的持续收紧，销售终端将面临巨大考验，全年的成交量必然会急剧下滑，市场不容乐观，按上半年的成交量走势分析，预计全年成交量在1500万左右。价格价格上半年建面成交为上半年建面成交为65566556元元/ /，预计下半年将下滑预计下半年将下滑5-10%5-10%；随着信贷政策的收紧，部分开发企业的现金流已难以保障，目前降价、折扣优惠、特价房等促销手段已开始风靡，购房者的观望情绪在急速加剧，预计下半年的整体均价将有所下滑，但有众多城市利好的支撑，价格下滑幅度将控制在510%之间。2011年市场环境预测10152 2、蔡家板块分析、蔡家板块分析16蔡家蔡家蔡家板块 区位定位1蔡家板蔡家

12、板块块 由蔡家、施家梁、童家溪等地区组成。以居住为主的拓展区，适度发展无污染产业，预留举办国家级和世界级体育赛事的用地。蔡家组团位于重庆市主城区北部，它南接高新技术产业基地北部新区，动连江北国际机场渝北区，北靠重庆后花园北碚区，西与文化、经济强区沙坪坝接壤，处于四区经济联动和功能衔接的枢纽位置，是重庆主城区拓展潜力较大的组团。17 蔡家在市政府以及区政府的重点打造上，园区管委会制定了五年规划（2007年-2012年），将完成基础、功能、形象“三大”开发，届时城市面积、人口、风貌将上升至新的档次。 城市地位：重庆市规划建设的16个组团之一。 组团规划：2020年规划城市建设用地31平方公里，人口

13、约30万， 2050年规划城市建设用地48平方公里，人口约50万。 产业定位：高新技术、高端商务、高档次娱乐、高品质居住。 功能布局：“一中心五组团”即中心城区以居住商贸功能为主，五个组团分别为高新技术产业区、高档居住区、综合发展区、运动休闲区和产业开发区。蔡家是一个以工业为驱动，以其他产业树立形象的开发新区；2012年蔡家组团将完成基础开发，树立区域形象及逐步完善区域功能。蔡家板块 区位定位118三大板块十大功能区先进制造业基地板块1.水复生态产业功能区2.木古出口加工功能区3.龙石先进制造功能区都市综合功能板块1.北部新区2.悦来会展区3.空港新城功能区4.蔡家高技术功能区现代服务业板块1

14、.保税港功能区2.江北嘴中央商务区3.鱼复现代物流功能区蔡家板块 功能布局2空港新城范围渝北区回兴、双龙湖、双凤桥和玉峰山，规划建设用地97平方公里。发展方向重点依托空港、空港工业园，集中布局临空物流、电子信息、临空加工制造等，以及商贸商务、航空服务等现代服务业。北部新区范围即现有的北部新区区域。该区是汽车制造基地，是国家级服务外包基地、信息产业基地、生物产业基地的核心区，是现代都市风貌展示区。发展方向一是重点发展高新技术产业；二是布局战略性创新平台；三是生态居住功能。是两江新区人口居住和现代服务业集聚区。蔡家高技术产业区范围北碚蔡家、施家梁、童家溪，规划建设用地34平方公里。发展方向一是重点

15、发展微电子和生物医药产业；二是布局高品质生态型商住区。悦来会展城范围渝北区悦来镇，规划建设用地18平方公里。发展方向重点布局西部国际会展中心和重庆北部会展中心，建成服务长江中上游和西部地区、辐射全国的重要会展区。19蔡家板块 功能布局2工业用地综合用地中环快速干道嘉悦大桥蔡家组团未来的发展重点是综合用地片区的招商工作；片区开发方向为由西向东，中环线通车后，连同滨江板块也会加速东部片区的成熟。蔡家蔡家20资料说明：同兴工业园：重庆市政府于2002年12月批准成立的首批16个市级特色工业园之一。园区规划20平方公里，首期5.27平方公里（a、b、c三区）已基本建成。组团西北面控规地块b、c标准分区

16、招商进行中。数据来源：蔡家组团管委会/同兴工业园区管委会 a区区b区c区产业规划分区示意图b标准分区c标准分区同兴工业园控规地块类类别别分区分区幅员幅员面积面积产业产业入住企业入住企业/ /项目项目基本统基本统计人数计人数招商招商进展进展同兴工业园a区1.5平方公里以生物制药、医药包装和机械制造为主11家（已投产7家）837人完成b区3.77平方公里仪器仪表、电子产品、机械制造、包装等20家（已投产12家）1452人完成c区5家（已投产1家）未统计完成控规地块b标准分区4平方公里led产业和仪器仪表研发制造建设中基本完成c标准分区仪器仪表、电子产品、机械制造、光电产业引进20个项目招商中平场整

17、治中蔡家组团西面为工业用地，现有产业人口约3000人，未来将聚集更多的从事高精尖产业的消费人群。蔡家板块 功能布局221高端整体托市高端整体托市高端整体托市高端为主高层,专业市场辅助开始招商1条对外道路工业招商70%综合用地开始招商6万人2条对外道路通车内部路网完成30%工业投产80%综合用地招商初见成效12万人3条对外道路通车内部路网成型教育配套出现综合用地陆续开发18万人轻轨通车医疗等各类市政配套逐渐增多别墅/洋房企业圈地企业圈地阶段末有高端产品供应别墅/洋房为主专业市场、少量高层2002-20052006-20092010-20122013-20152015年之后区域规划期产业雏形期基础

18、配套完善期配套功能调节期到2020年达到30万人大规模组团开发休闲娱乐、物流、商务等配套发展产品链丰富各种功能性物业别墅/洋房/高层商务/综合商业蔡家板块 开发进程322蔡家板块 交通规划4纵6路纵5路纵4路纵3路纵2路纵1路横3路横2路横1路中环横4路已通车未通车综合用地工业区嘉悦大桥 蔡家组团内部交通路网由五横六纵构成。 西面工业区内部的道路通达性基本成型，组团东面综合用地片区的路网基本没动工。 目前中环干道建设50%，随着明年中环线的贯通，可以带动周边路网建设提速，纵4路基本完工，纵3路进程加快。 滨江沿线的开发和中环的贯通，预计纵1、纵2、横4路的建设将得到推动。工业区内的路网建设完成

19、80%，整体路网开发预计在2012年基本贯通。23中环快速干道渝合高速212212国道国道遂渝铁路遂渝铁路规划规划20002000吨级散吨级散货泊位货泊位规划规划10001000吨级多用途吨级多用途泊位泊位重要交通干道蔡家组团蔡家组团轻轨6号线蔡家板块 交通规划4 三条铁路线 二条轻轨线：6号线、6号线支线（预计2009年年底开工建设6号线一期工程上新街至礼嘉段，礼嘉至北碚段预计2014年通车。） 中环快速干道：预计2010年通车，拉近蔡家与江北机场的距离。 内环高速：地块距离北环和北碚新城的车程时间均不超过15分钟。2010年：2条快速干道从主城通向蔡家组团，强化蔡家组团对高端购房客户的吸引

20、力；2014年：组团出行方式增加，更加便利大众人群进出组团。24蔡家板块 城市配套5北大东银教育产业基地蔡家岗镇医院现有教育医疗配套少，预计从2012年后组团内将陆续跟进配套建设。现状 目前区域内学校有蔡家岗小学，蔡家中学（24中），212轻工业职业学校。 目前区域内居民就医，基本靠蔡家岗镇医院支撑。规划 2006年11月，北碚区与东银集团签署北大东银教育产业基地合作协议中，将引进北大附属实验学校。 目前蔡家管委会与重庆市第三人民医院、重庆医科大学附属第一医院、重庆医科大学附属第二医院进行了前期对接。25会展中心会展中心商业大卖场商业大卖场领事馆项目领事馆项目体育中心体育中心蔡家板块 城市配套

21、5横一路和滨江路将成为未来的商业/商务集中带。组团内远期规划了体育中心以及华侨城主题公园，完善组团功能配套。项目名称项目名称建设内容及规模建设内容及规模领事馆区项目用地面积：5000亩 建筑面积：212.99万商业卖场集散中心基本建设项目用地面积：1277.33亩 建筑面积：76.5万会展中心用地面积：1500亩 建筑面积：45万蔡家组团创意产业基地建设项目用地面积：2000亩 建筑面积：56万（规划选址中）蔡家组团欧洲风情公园用地面积：3000亩（规划选址中）蔡家组团奥体竞技体育中心用地面积：2250亩（规划选址中）26蔡家板块 城市配套5910位置位置配套内容配套内容建设情况建设情况体育中

22、心远期规划，预留的运动赛事地块高尔夫球场已经投入使用，有少量商务配套领事馆项目选址论证中，2010年招商，2011-2012年建设ceo居住区选址论证中，2010年招商，2011-2012年建设确定的地产开发地块已于企业签约，尚未开始整治，预计2010-2012年启动组团商业中心目前局部招商中，随横一路完工地块开发迅速，预计2011-2012年启动会展中心选址论证中，政府计划2010年招商，但预计建设时间会在2012年之后北大东银教育基地2006年签约，5年内启动，最迟2010年底启动渝能/融创地块2008年签约进行土地整治，尚未开始启动蔡家镇中心目前配套 相对集中，低端，针对附近农业人口27

23、蔡家板块 二环规划6依照规划,我市将新增22个人口规模20万-30万左右的大型聚居区,分别位于北碚区的北碚新城,水土和蔡家蔡家,渝北区的悦来,翠云,鸳鸯,空港,龙兴,石船,江北区的鱼嘴,沙坪坝区的西永,大学城,九龙坡区的华岩,陶家,西彭,白市驿,大渡口区的钓鱼嘴,巴南区的龙洲湾,鹿角,南岸区的茶园新城,峡口,以及江津区的珞璜.加上已成形的回兴,两路,和井双3个聚居区,二环区域共建成25个大型聚居区.昔日边城，升级为明日新城，主城外扩时代到来！28蔡家板块 二环地位6蔡家公租房的总用地面积为42公顷，项目总建筑面积上百万平方米。其中，公租房建设净用地为24.1公顷，建设总规模约88万平方米，全部

24、楼房建起后约为45幢，大约可居住1.6万户居民、4.1万人。29二环区域将诞生5个新兴商圈和17个大型购物中心。依照规划，二环区域将建成空港新城，礼嘉，西永，茶园，北碚，5个聚居区新兴商圈，建成蔡家蔡家，水土，大学城，白市驿，西彭，巴福，钓鱼嘴，龙洲湾，界石，鹿角，越来，鱼嘴，石船，龙兴，峡口，大竹林，珞璜等17个聚居区大型购物中心。蔡家板块 二环地位630蔡家板块 区域小结7观点二：2条快速干道从主城通向蔡家组团，以及轻轨6号线即将通车，强化蔡家组团对高端购房客户的吸引力。观点一：蔡家板块在两江新区总体规划中定位为高科技工业区和高端居住社区，配套和功能完善的综合性大型城镇，将成为未来置业安居

25、及投资的热点区域。观点三：二环规划城市定位升级，进一步拉升区域发展高度，随着人口激增，将为房地产行业提供大量刚性需求，刺激房地产市场重心逐步向该板块转移。观点三：大型购物中心及商业配套规划完善，商业地产也将有蓬勃发展的空间。31蔡家板蔡家板块块房地房地产产市市场现状场现状32在售项目概况香溪美林1项目名称项目名称推盘时间推盘时间推出推出套数套数（套）（套）推出体推出体量量（万方）（万方）面积区间面积区间（）（）物业形物业形态态推盘均价推盘均价（元（元/）去化率去化率巨豪巨豪香溪美香溪美林林2007年5月200.358154-160叠加别墅3500100%2008年11月1762.43783-1

26、58花园洋房4500100%2009年9月1481.32983-158花园洋房5000100%2011年4月801.01105.69-158.41电梯洋房686160%2011年5月320.3483.34-103.59花园洋房790855%巨豪香溪美林目前在售83-160的二房到四房房源，套内均价7300元/左右。目前购房可享受按揭99折全款96折，可公积金贷款，首付最低3成。33在售项目概况中安长岛1项目名称项目名称推盘时间推盘时间推出套数推出套数（套）（套）推出体量推出体量（万方）（万方）面积区间面积区间（）（）物业形态物业形态推盘均价推盘均价（元（元/）去化率去化率中安中安翡翠翡翠湖三期

27、湖三期（中安（中安长长岛）岛）2009年7月521.189220-245合院别墅8000100%2009年12月702.63232-450独立、类独立别墅11870100%2010年3月240.598232-450独立、类独立别墅独栋17000类独栋12500100%2010年8月250.767251.29-360.11独立、类独立别墅独立16426 类独立11800100%2010年9月170.6232.8-360.11独立、类独立别墅独立：16108类独立：12199100%2010年10月100.4032300-315独立别墅1755090%中安长岛今年未正式推盘，三月至六月除销售类独栋样板间外，未有其他成交。7月3日内部认购推出10套类独栋，当天成交2套，本周预计会签约3套。34在售项目概况水天花园1项目名称项目名称推盘时间推盘时间推出套数推出套数（套）（套）推出体量推出体量（万方）（万方）面积区间面积区间（）（）物业形态物业形态推盘均价推盘均价（元（元/）去化率去化率华新华新水天花水天花园园2006年8月1862.40275-1