项目工程管理重点及常见问题解析

1、上海鹏欣房地产（集团）有限公司上海鹏欣房地产（集团）有限公司项目工程管理重点及常见问题解析项目工程管理重点及常见问题解析二二O O一三年八月一三年八月一项目管理的二三目录124345四一、工程项目的特点一、工程项目的特点二、工程管理重点二、工程管理重点(一)对参加各方的管理(二)对工程的控制(三)对工程档案的管理(四)对竣工验收的管理三、三、常见问题解析常见问题解析1一、工程项目的特点一、工程项目的特点工程项目具有如下特点：(六)复杂性和系统性； (一)具有特定的对象：工程技术系统；(二)有时间限制；(三)有资金限制和经济性要求； (四)一次性；(五)特殊的组织和法律条件；二、工程管理重点二、

2、工程管理重点(一)对参加各方的管理(二)对工程的控制(三)对工程档案的管理(四)对竣工验收的管理1、对总承包单位的管理 2、对专业分包单位的管理3、对监理单位的管理1、安全控制2、质量控制3、进度控制4、成本控制 5、针对水游城类项目的重点专业管理 1、竣工图管理 2、文件管理和文件收发 (一)对参加各方的管理1、对总承包单位的管理（1）、协助总包单位科学制定进度计划并严格实施，应将建设工程项目总进度计划分解到月进度计划，月初制定进度计划，月末检查、分析和小结，以确保总进度计划目标按期完成。（2）、质量监督与检查，根据各施工阶段设置检查要点，如：主体施工阶段重点是认真做好隐蔽工程的检查和验收；

3、装饰安装施工阶段重点是装饰工艺、技术措施及细部节点是否到位，安装材料（设备）质量是否保证。（3）、督促总包单位做好文明施工、安全生产。（4）、针对水游城类型的综合体还应做好：、防止以包代管，越权管理。、指令应规范、统一、及时、准确，防止多头指挥。、现场签证及时确认，按签证流程及权限及时处理。、各类款项按合同执行，出现异议及时协商一致妥善处理。、因综合体的特殊使用要求等与相关标准存在差异，应与总包协商一致，并书面确定以达到后期营运要求。 2、对专业分包单位的管理（1）、实施总包对专业分包的统一归口管理模式。在项目建设中应将各类分包单位纳入总包管理，项目公司通过总包将进度、质量、安全文明施工的管理

4、目标分解给各分包，明确总包责任，协调专业分包关系，使现场管理模式顺畅实施，以便工程管理目标的实现。（2）、通过工程例会协调、处理总包与专业分包关系，通过由总包单位组织的分包协调会，监督检查总包对分包的管理是否到位，协调工作是否有序开展，杜绝总分包的责任推诿现象。（3）、通过联合检查协助总包管理分包单位做好文明施工、安全生产。（4）、针对水游城类型的综合体还应做好：、由于专业性强、分包单位较一般工程多，必须前期汇同总包规划好施工顺序。、及时安排交底工作要求总包单位有专业分包管理计划。、总包对分包的管理应以书面指令为主，总包单位对分包单位的管理文件需同时抄报项目公司，如项目公司需调整应以书面指令形

5、式下达至总包同时抄送专业分包单位。紧急情况可先口头通知，及时补书面确认。、各专业分包配备专人负责联络。3、对监理单位的管理（1）、根据合同规定及施工各阶段的要求，检查监理单位人员实际到岗情况，采取临时抽检与固定检查相结合，保证监理单位的人员数量及人员水平，监理人员应保持相对稳定，如需更换需征得甲方同意，并根据甲方要求及时更换不合格监理人员。（2）、要求监理单位根据水游城综合体的特点编制监理规划及细则，按时上报监理单位各项报表，记录详实的监理日志。（3）、针对水游城类型的综合体还应做好：、监理人员的业务水平必须有一定高度。、由于水游城项目体量大、工期紧监理单位必须加大平行检查及旁站工作量，以便在

6、过程中及时发现处理问题，减少返工、避免贻误工期。、严禁监理人员参与材料、设备、服务推荐。、监理人员施工期间应随叫随到，保证验收的及时性。、不得泄露与本工程有关的技术和商业秘密。、做好各类现场签证及变更的确认工作，并对部分计量工作作为第三方确认。、对施工情况做好详实记录，以便后期存在争议时作为佐证。、针对水游城工序多交叉作业多等情况加强安全监督工作，对现场施工的各方加强安全管理。(二)对工程的控制1、安全控制（1）、各管理层和相关职能部门制定安全目标责任和具体措施，并签订分级安全责任书。（2）、编制落实各类应急预案、现场配备足够数量的安全器材，大型设备定期检查维保，进场工人必须经过安全生产技术交

7、底，显著位置张贴悬挂安全标示和标语条幅等，加强安全文明施工教育和宣传。（3）、针对水游城类型的综合体还应做好：、现场工人必须统一佩戴有标示的安全帽及胸卡。、动用明火必须有安全监管及动火证。、加强成品的保护防火防盗工作。、大型钢结构的安装吊装必须有科学可行方案并经过批准。、大型设备的安装与试运转必须有方案并做好应急措施。、做好各参加单位安全文明施工评比，表扬先进督促落后单位整改。、由于施工人员众多加强宿舍生活区的安全文明管理。、消防用水、场区消防道路必须齐备，临时用电布设合理且应考虑从主体到装修全过程使用。2、质量控制（1）、施工管理人员必须持证上岗和资格认定。（2）、材料、设备必须符合设计要求

8、，并符合合同要求，特别对于合同质量要求低于设计要求时，必须有明确有效的审批材料、设备流程，否则不得用于工程施工。（3）、工艺方案的质量控制，必须符合设计要求，推行施工样板制，重要的工序必须先施工样板，待样板确认后再大面积施工。（4）、针对水游城类型的综合体还应做好：、并定期进行与销售、商业相关的业务培训，使工程建设满足销售、商业要求紧密结合。、水游城项目使用大量的建材、装饰材料、设备等必须有封样及确认，对于无法进行封样的设备等需安装前办理进场手续以确认符合设计及合同要求等，、采用样板制施工的工序，必须符合样板质量要求，否则将按不合格产品处理，对于多次无法达到样板要求的施工小组应予以调换。、由于

9、商业改动较大后期可能涉及部分拆改加固，必须严格在加固区内的各种后续施工，避免损伤加固部分。、可通过结合以后使用功能分析及已建成项目情况优化施工工序及工艺设计，经设计部门确认后实施，严格禁止直接按经验施工。3、进度控制（1）、项目公司需制定重要节点的控制进度计划，并下发总包单位进行细节深化。（2）、根据实际情况审批总包单位的细节深化结果，并安排项目公司需进行招标采购的计划。（3）、采取过程监控进度计划的实施，出现偏差及时进行纠偏工作，保证进度计划按要求稳步推进。（4）、针对水游城类型的综合体还应做好：、与商业人员确定主力店、次主力店及零售租户的交付计划。、联合商业人员对客户的装修情况进行跟踪，及

10、时发现影响开业的主力店的装修情况，并采取措施予以帮助加快进度。、严格控制垂直运输设备的安拆时间，通过室内货梯与室外人货梯的无缝交替，不影响工程进度。、特别注意机电安装的进度，工序的先后完成时间等。、根据不同的施工特点，合理要求各单位的工期进度，对急需完成的部位可不惜局部停工予以保障，加大对总包单位进度的控制，要求总包的进度重点与项目公司要求一致。4、成本控制（1）、必须以施工合同为切入点进行管理，必须维护合同文件的权威性和严肃性，认真履行合同文件中约定的责任和义务，并加强施工过程中的工程技术协调，达到成本控制。（2）、通过与设计、施工单位进行技术优化、工艺改进，达到降低成本的目的。（3）、工程

11、联系单（变更）签发直接影响工程成本，必须严加审核，十分审慎的办理，严格执行流程及权限。（4）、针对水游城类型的综合体还应做好：、参加单位较多，合同关系复杂，多注意合同的边界及与其他配合单位是否存在各个合同均为覆盖的空白工序。、现场确认签证变更必须注意时效性，避免由于变更流转较慢导致新的费用损失产生。、现场签证必须有相关图片资料做为印证，除特殊情况外，全部签证必须严格按签证流程及权限及时处理。工艺优化、技术优化必须按相关流程进行审批后执行，优化中出现异议及时协商一致妥善处理，未达成一致的优化不得单方面执行，否则后果由实施单位自行负责。、不得以提高品质为目的，随意变更图纸设计，轻易提高材料品质等，

12、从而引起成本的上升。5、针对水游城类项目的重点专业管理（1）、机电安装重点应做好如下工作：、机电施工单位必须有同类型设施的施工经验，有深化图纸的能力。、设计好的管线，必须经管线平衡后方能投入实际施工。管线综合顺序一般是排水管、通风管道、采暖管道、电缆桥架、给水管道、消防管道等。、管线综合的一般原则：通风管道应尽量高位安装，水管与电缆桥架错开安装，管线交叉时“小管让大管，有压让无压”等。、方便施工原则：充分考虑安装工序及条件，机电设备、管线对安装空间的要求，合理确定管线的位置和距离。、方便调试、检测、维修的原则：充分考虑系统调试、检测、维修的操作空间，合理布置各类阀门、开关的位置和距离，以及日常

13、维护操作照明、通风。、美观的原则：机电综合时充分考虑各明装机电系统安装后的整齐有序，间距均匀等。、施工中需特别注意：预留洞位置准确并且为封堵及保温层留有空间，严格控制管道支吊架间距，立管管卡布置合理。、装饰期间的配合：机电安装基本完成后，精装修队伍进场，机电安装单位必须与精装修队伍积极配合、沟通，防止返工和相互破坏成品。、成品保护：避免由于各工种交叉施工，造成成品二次污染、损坏和丢失，现场必须建立完善的管理措施和检查制度。（2）、装饰装修重点应做好如下工作：、装饰装修必须分块管理，负责与招商、设计、总包、装饰装修单位协调工作。、一般进场时间的控制：主力店开业前4-5个月，次主力店2-3个月，零

14、售业态等1-2月进场。进场条件一般为：商业区域结构封顶，消防喷淋主管、防火分区隔墙、烟感、防排烟、空调风管、排油烟管道敷设及压力试验完成，强弱电桥架、信号覆盖基本完成。、装修需为大型设备进场预留通道。、装饰装修合理分配垂直运输设备，协调业主内装与公共区域装修进度配合，合理布置施工通道保证各区域进度统一。、合理布置临水临电初期设置，尽快完成各区域通水。、尽快完成明水阻断，及全封闭施工。、装修基层隐蔽前必须经过联合验收，特别机电安装工程的试压完成。、做好各个施工区段施工垃圾的排放，严格禁止向未装修的户内堆放，合理安排各租户装修开放时间，避免大量装修集中开展对垂直运输及施工通道的占用。另外，各类公用

15、管线经过租户房间内的，不得擅自拆改，如有变化必须经原施工单位进行，费用由双方商定，否则一切损失由私自拆改业主自行负责，并处以处罚（该条款写入用户装修手册中）。、尽快完成监控系统的布置，方便管理，时间成熟后建立保安机制，防火防盗机制的建立。(三)对工程档案的管理1、竣工图管理（1）、竣工图必须保证完整性、真实性、有效性。（2）、图纸变更超过30%，必须请有关单位重新出图。（3）、图纸必须经施工单位项目工程师及总监共同签认。（4）、针对水游城类型的综合体还应做好：、机电安装必须按现场实际施工情况绘制竣工图。、装饰装修单位必须按现场实际情况绘制竣工图。、竣工图绘制完成后由项目公司各专业工程师确认后进

16、入房产公司档案。2、文件管理和文件收发（1）、文件收发必须注意完整性、及时性。（2）、所有文件往来必须有签收登记表。（3）、文件流转必须专人负责，并有主管领导督导。（4）、针对水游城类型的综合体还应做好：、施工过程中大量签证、变更文件一定要完整保存（含各类证据等）。、涉及需同期工程进度款中扣除的应及时处理。、严格确定统一文件收发窗口，避免多出口发文，严格发文权限审批程序。3、竣工验收资料的管理（1）、施工过程资料报审不得有资料不报或延后申报。（2）、从桩基工程开始到基础、主体各分部证明书要及时签署，各分部资料要及时整理封闭。避免到竣工验收时各分部资料还不齐全、不规范等现象。（3）、总包单位对各

17、分包单位资料及时核查编制情况，以便竣工时不影响竣工档案的整体编制。（4）、针对水游城类型的综合体还应做好：、提前和档案部门沟通，把档案编制要求在施工过程中熟悉起来。、项目公司将交档资料与开发资料合并后留存作为项目开发全过程资料。、各类涉及费用成本、变更的资料需单独编制成册，以便成本部门汇总审核工程费用。(四)对竣工验收的管理1、建设工程质量监督报告：由项目公司组织勘察、设计、施工、监理、质量监督站进行现场竣工验收，对建筑实体和施工资料进行查验合格后，由质量监督部门出具质量监督报告。2、地下人防工程监督报告：由项目公司组织勘察、设计、施工、监理、人防质量监督站进行现场竣工验收，对建筑实体和施工资

18、料进行查验合格后，由人防质量监督部门出具人防工程监督报告。3、竣工验收备案表等其他资料。4、针对水游城类型的综合体还应特别注意：、消防验收：必须先期完成消防性能检测等相关检测手续。、人防验收：必须先期完成人防检测，检测前落实现场检查点等。、规划验收：需完成规划竣工测绘等工作。三、三、常见问题解析常见问题解析1、某项目实施过程中依据合同约定需项目公司安排消防单位进场配合砌筑工程的预留预埋套管施工，但由于总包的施工进度提前，且消防单位招标流程拖延没有及时完成，导致消防单位进场时总包单位已完成大量的砌筑工程，当时总包单位也未按消防图纸为管线穿墙孔预留套管等，因此后期拆除大量墙体，造成大量材料浪费和拆

19、改、补砌费用。分析原因：总包施工进度与专业分包进度不匹配，并且总包单位未尽到管理职责，未按消防图纸预留。解决方案：项目公司根据进度计划组织专业单位进场配合，并及时跟踪总包进度，当发现总包进度提前，其相应的配合进度也应提前，或者临时采取补救措施，委托部分工程临时由总包代为进行。2、某项目实施地下室外墙防水时，由于总包单位要求防水分包单位尽快进场施工，在没有正常进行进场程序的情况下，冒然让分包单位施工防水工程，导致本应采用双面自粘的卷材防水材料进行了热熔粘接，并且热熔粘结过程中，不小心引燃其他易燃物，导致部分结构过火需进行加固处理。分析原因：总包施工中未进行质量控制，未进行必要的技术交底，且分包施

20、工没有进行施工方案的报备，并现场使用明火未开具动火证。解决方案：项目公司及监理单位应严格督促总包单位履行分包进场报验手续，进行完善的技术交底，安全施工交底，并按相关规定签署证明文件。3、某项目实施人防地下室内砼墙时，由于总包单位现场技术人员不具备施工员的技术能力，在人防砼墙内使用普通对穿螺杆并下塑料套管进行支模，监理单位考虑到总包人员水平加强了平行检查力度，及时发现上述问题，在总包单位尚未进行合模时就要求总包单位及时更换。分析原因：总包单位质量控制不到位，施工人员素质不符合质量控制要求，幸好监理单位加强平行检查，减少了返工，避免影响工期进度。解决方案：项目公司及监理单位应严格督促总包单位配备相

21、关的专业人员，加大平行检查的力度，将问题处理在过程中，减少返工和工期延误。4、某大型项目施工中有大量分包单位进场，工地现场经常出现电缆线被盗现象，因此项目公司决定加强门岗的进出管理，必须持有加盖项目公司及施工单位双重印章的通行证才能进场，并且各单位必须佩带本单位的安全帽，电缆被盗现象大幅减少，并且还捉获了部分盗窃人员。分析原因：大型项目建设会有多个单位参与人员众多，防盗任务艰巨，通过统一通行证及佩带本单位安全帽，能有效区分是否为本工地人员，且易于识别违章违规人员的直接管理单位。解决方案：项目公司及总包单位应在项目开始前期就进行门岗进出管理，同时认真执行相关检查工作，让非本工地人员不能进入，杜绝

22、外来偷盗也可加强内部违规人员的识别。5、某项目进行游泳池底施工时，由于分深水区和浅水区泳池底板采用找坡构造，原设计为采用松散轻质材料找坡后浇筑砼板，根据以往已施工过的项目，这样会在后期使用中由于水的重力作用，导致砼板下移变形使上层防水破坏，因此工程部变更采用松散材料内采用砼墙支撑砼板，降低变形，施工过程中设计部门现场巡查中发现上述变更，发现下部结构需经简单加才能满足荷载条件，细化方案后同意实施，后期效果明显，整个泳池底板未出现因位移导致的防水破坏。分析原因：通过结合以后使用功能分析及已建成项目情况优化施工工艺设计，但没有经设计部门确认后实施，直接按经验施工。解决方案：项目公司的任何优化变更最终

23、应经过设计部门的确认，才能保证安全可靠。6、某项目根据当地通常做法取消地下室墙体抹灰，通过控制模板平整度、批抹找平后直接上涂料，大大节省了工期。分析原因：质量管理应因地制宜，采用最简单有效的办法处理施工工艺。解决方案：项目公司应在前期就确定参照目标，保证复核当地交付要求，又不降低本身品质，合理节约成本及工期。7、某项目进行管线布置综合平衡技术，该技术是应用于建筑机电安装工程的施工管理技术，涉及到建筑机电工程中通风空调、给排水、电气、智能化控制等专业的管线安装。管线布置综合平衡技术是根据工程实际将各专业管线设备在图纸上通过计算机进行图纸上的预装配，将问题解决在施工之前，将返工率降低的技术。分析原因：采用管线综合平衡技术施工，能更好的落实和调整工程建设方、监理方及设计方的各项要求，尽可能全面发现施工图纸存在的技术问题，并在施工准备阶段全部解决。管线布置综合平衡技术的推行与应用，可以缩短施工工期，避免各专业管路(线)交叉重叠、衔接不当而造成的返工浪费，提高工程质量并创造一定的经济效益。解决方案：项目公司应采用管