房地产营销策划公司培训教材建筑基本知识

1、建筑基本知识目录第一篇 建筑基本知识1一、一般工程建设程序及相关单位 1二、建筑制图（识图） 3三、一般建筑的基本结构组成 6四、建筑风格、建筑材料及装修 9五、一般住宅的基本空间组成（组成部分） 11第二篇 规划基本知识16一、总平面内容及布局 17二、道路交通（路网） 18三、建筑：19四、景观绿化：21五、停车： 22六、经济技术指标 23七、市政基础设施 25第三篇典型个案分析26一、典型户型分析26二、典型总平面规划分析 29第四篇常见问题解答33培训教材建筑基本知识第一篇建筑基本知识般工程建设程序及相关单位1 .各单位介入顺序培训教材382 .办事流程：计委立项批文 一 选址意见书

2、 一用地规划许可证一建设工程规划许可证-施工许可证-商品房预售许可证-竣工验收表-综合备案表3 .建筑工程设计相关专业：建筑、结构、水电、暖通、概预算1）建筑专业：建筑设计，对建筑的功能、布局、空间关系、立面造型进行设计；2）结构专业：结构设计，基础、梁、柱、板、墙等结构构件的力学分析、计算和配筋等设计；3）水电专业：给排水设计；照明、电气等设计（强电和弱电；灯光照明、电梯、电视、 电话、宽带等）；4）暖通专业：供暖、通风、空调等设计；5）概预算：对项目的经济分析，对投资费用等进行总体概括性计算；4 .建筑工程设计一般步骤方案设计一一初步设计一一扩大初步设计 （简称扩初）一一施工图设计，较大的

3、项目，一般在 方案设计前要进行概念性规划设计， 并以此与相关部门沟通，基本获得认同后，再进行方案 设计。5、房地产项目开发流程：用通过招、拍、挂的方式取得用地一一签订用地出让合同一一委托方案设计一一报建取得 地规划许可证一一委托施工图设计一一报建取得建设工程规划许可证一一施工单位 招标一一办理施工许可证一一开工一一取得商品房预售许可证一一竣工验收一一 商品房备案表一一交房二、建筑制图（识图）1、制图的基本知识：将三维立体物体通过二维平面图表现出来。投影，顶投影、正投影、侧投影（相当平面、立面）2、相关名词:1）轴线、定位轴线、轴号CD ® © ®定位轴线：建筑施工

4、图中表示建筑物主要结构构件（结构柱、主要墙体等）位置的点划线（实际这些轴线不存在， 为便于图纸的表达而虚拟），即定位轴线；它是施工定位、 放线的依据。轴号：定位轴线按顺序编排， 每条定位轴线都对应一个编号，在号码上加上一个圆圈，表示轴号，如、等；一栋建筑 物可以有多组轴号2）尺寸：轴线间的距离。模数：采用模数是为了便于协调建筑空间、构配件以及有关设备的尺寸问题。基本模数：是模数协调中的基本尺寸单位，为 100mm,即1M=100mm ;导出模数：扩大模数（基本模数的整数倍，如 3M、5M等）；分模数（以整数除以基本模数，如 1/2M、1/10M等）3）标高、相对标高、绝对标高6. 6003.3

5、00vkjvU!- Cd 5V图 4-15标高的标注（而实际上该标高往往是黄海高程中的标高：建建筑物的竖向高度（往往以地面 为参照），如每层楼地面的竖向高度；屋 顶的标高；通常由一个倒三角形加一条横 线，在横线绳注明数值来表示。绝对标高：如通常说的黄海高程，它是全国通用的高程体系，以黄海海面为0标高，珠峰的高度 8848m就是黄海高程的高度相对标高：根据工程地形情况定的标高，通常以一层地面标高为正负零标高另一数值）3、总平面、（各层）平面、立面、剖面、大样（详图）、比例（参考具体住宅的全套图纸）总平面：总平面表明新建建筑物与周边建筑、道路、环境等的关系，新建建筑物加粗突显出来，并标注定位坐标、

6、标高等平面图：在每层111面上1200（窗台稍高位置）位置假想一水平剖切面，将该层分成上下两 部分，剖切面下面部分的投影图剖面图：假想一竖直剖切部分对建筑物进行剖切，产生两个剖切部分， 选择一剖切部分沿剖切部分朝垂直方向投影，即剖面图；根据设计表达的需要选择剖切面的位置和剖切投影方向大样图：又称详图，楼梯大样图、墙身大样图、节点大样图等；注明、尺寸、施工做法 材料选择等；通常按 1: 10、1: 20、1: 50,甚至1: 5比例来画，这样可以将细部构造表达清楚，从而实现设计意图1）指北针：建筑底层平面和总平面图需要画指北针符号2）风向频率玫瑰图：简称风玫瑰图，根据某一地区多年平均统计的各个方

7、向吹风次数的百分比数值按一定比例绘制的，一般用8个和16个方位表示。一般较大型规划要在总平面图上标本出来。5、轴侧图、透视图（效果图），视点，透视关系，近大远小，（中西绘画的差异，中国多视点的，平行移动）用i-i某住宅楼鞫造组成.1-JEH 2-外墙J-内情号$一内坦博5一时里3曾击T-楼快8-也内务他懵1011-MlUft 拉,厚斯13fl B-n 15Hi a 1中水三、一般建筑的基本结构组成一般建筑的基本结构构件：承重构件、维护构件、装饰构件1、承重结构体系（构件）：将建筑物的荷载从上到下传递到基础再传递到地基的荷载支承体系，由基础、墙体、柱、梁、楼 板、屋面等组成1）地基：支承建筑物全

8、部荷载的 土层2）基础：建筑物墙体或柱在地下 的延伸部分，建筑物通过基础 与大地相连，并把荷载传递给 下面的土层。3）楼板、梁、柱：建筑物自身荷 载和活荷载（人、家具、器械 等）通过楼板传递给梁，通过 梁传递给柱（或承重墙）2、围护结构体系（构件）:建筑物和房间的分封、围护构件1）墙体：内墙，外墙；承重墙， 非承重墙（分隔墙）；墙厚（单位 mm） : 240、200、180、 120、 100、 602）楼地板：楼板和地板楼板有预制板、现浇板；通常厚 70120;地板形式多样，有木地板、水 泥、水磨石、（人造）大理石、 缸砖等3）门窗：按材料分：木、钢、铝合金、蟒其更有效地起到防潮作用.通常在

9、底国空内地质之下团M岫.如的?_9所示 墙身水干防潮县般有四件，即：的爸防前层、防水眇聚防常层、油石混曜士爷防加向怦平开左右枝上下也r>O0口冒自皿图定以中盘时隔金4）屋面：屋面作为建筑物顶部构件，还要考虑承受风、雨、雪等荷载塑钢门窗；按开启方式分：平开门、推拉门、弹簧门、折叠门、转门；固定窗、平开窗、推拉窗、旋窗4）阳台和雨篷阳台：是建筑重要组成部分，包括阳台栏杆或栏板和阳台地面，为了便于排水，阳台地面通常做1%2%的坡度，并比室内楼面标高低 30mm左右；有板式阳台（楼板出挑）和梁板式阳台（梁出挑，梁上是板）雨篷：通常设在建筑物的出入口位置，避免进出雨淋，与阳台形式相似；雨篷通常由梁

10、板构件出挑（通常出挑900左右）形成，出挑尺寸大时（大型雨篷），要单独设计支承结构5）屋面、女儿墙：平屋面、坡屋面、种植屋面（屋顶绿化） ；a.屋面作用：抵抗水、雨、雪等自然因素；保温、隔热b.屋面的坡度：通常用斜面的垂直投影高度和水平投影的长度之比表示，为了便于排水和美观考虑；平屋面通常 2%5%,坡屋面通常 20%50%;即1: 51: 2,c.屋面的防水平屋面：刚性防水屋面、柔性防水屋面（油毡防水，三毡四油等卜拒水粉防水屋面（高 聚物）；聚氯乙稀防水涂料等。坡屋面/瓦屋面：一般采用聚氯乙稀防水涂料。d.屋面隔热层：传统一般采用架空隔热板，现有专门的隔热板材，如珍珠岩混凝土板等。（附图片）

11、3、楼梯、电梯：竖向垂直交通工具；由层高决定1）楼梯组成：踏步（长*高）、梯段、休息平台、 栏杆（板）、扶手类型：按形式，单跑、双跑、三跑、剪刀 楼梯、螺旋楼梯、爬梯等按结构，钢筋混凝土楼梯、钢楼梯、木楼梯等2）电梯：由电梯井、轿厢、机房等组成；分为普通电梯、货梯、消防电梯等4.常见建筑结构形式：砖混结构、框架结构、混 合结构、框剪结构、剪力墙结构、钢结构、木结构 1）框架结构，梁、板、柱组成的结构体系，整体性好，结构稳定性好、抗震效果好，施工周期较快，内部空间可以自由分割， 打破传统砖、石墙（落地承重、跨度有限）的局限性,是目前采用最多的结构形式；经济柱距68m。2）框剪结构，由框架+剪力墙

12、（抗剪力，自下而上贯通，密布的钢筋）组成的结构体系, 保留了框架结构的优点，增加剪力墙，结构体系更加稳固，多用于高层，一般电梯间多 为剪力墙结构。3）剪力墙结构，剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷 载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平 力的结构称为剪力墙结构。这种结构在北方的高层住宅中被大量运用。“天人合一”思四、建筑风格、建筑材料及装修建筑作为传承人类文明的载体，受各地域地理、气候环境和特定民族生活方式、习俗等影响而呈现出多姿多彩风格各异的面貌，不同地域的建筑都体现了特定地域的地理气候特征、文化传统、思想意识和风俗习惯。整

13、个人类的建筑体系概括分为两个派系，即西方建筑体系和东方建筑体系。东方的建筑受以儒家思想为代表的儒、释、道精神的影响，注重与自然的和谐和融合, 想，朴素的“生态”观，在建筑形式上注重平面的围合，建筑重群体组合而轻单体（水平向 展开）；西方的建筑在宗教和神权（以上帝为中心）统治下，表现的是人与自然相抗争的姿态，神圣的向上高耸的宗教空间，注重运用简单的几何形体来表现（竖向发展）。西方体系以砖石为主要建筑材料而形成的一套结构、构造、建筑体系，东方体系以中国和日本为代表，以木材为主要建筑材料而形成的木结构体系。 砖石比较笨重，加工相对困难， 施工不易，较大型工程历时几十乃至上百年， 但坚固、耐久、耐火，

14、可以留存几百、几千年, 如埃及金字塔，雅典神庙，欧洲中世纪的教堂。木材取材、加工方便，但力学性能不如砖石， 且易腐蚀、怕火，所以不耐久。1、建筑风格按历史时间概括分为：a）欧陆古典风格：细部、线脚繁多，装饰复杂，柱式（陶立克式、爱奥尼柱式、科林斯式）、拱券；古希腊、古罗马、哥特风格、巴洛克、洛可可等b）中国传统风格： 受民族和地域地理、气候环境影响；从各地民居汲取元素和符号； 坡屋顶，平屋顶；如北京四院；皖南民居的粉墙黛瓦、马头墙；闽南民居（大厝和手 巾寮）的燕尾脊、胭脂醇（红砖）、土楼c）现代风格：简化装饰，相对简洁，风格更加趋于多元化；现代主义、后现代主义 按地域区位分，提取某些地域的建筑

15、风格，如欧美风格、地中海风格；长岛风格等2、建筑材料：建筑材料（材料的类型、颜色、质感等）的选择直接体现了建筑的风格；健康、绿色环保材料的选择和使用，室内居住环境的提高，对健康的关心。3、装修：可分为外装修、内装修；外装修一般指建筑物施工的外立面装修；内装修一般指二次装修，多数情况下由住户自行负责。通常开发商交房的标准是毛坯房，也就是只有外 装修而没有内装修。但现代住宅的交房标准有所变化，从节约成本、减少对建筑物结构 可能的造成的破坏、避免邻里关系的纠纷、便于物业管理等方面考虑，相关部门甚至推 荐精装房出售，向客户提供菜单式装修方案。五、一般住宅的基本空间组成（组成部分）1、住宅的主要空间构成

16、四房两厅1加一个佣人房）面积约135平方米1: 150a）客厅（LivingRoom）（起居室）：供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间；家庭的公共 区域b）卧室（BedRoom）：供居住者睡眠、休息的空间。主卧 （MB）、次卧（B）（最基本、最 主要功能部分）c）餐厅（DiningRoom）：家庭聚餐及聚会的活动空间，多靠近厨房或与厨房在一起d）厨房（Kitchen）:供居住者进行炊事活动的空间。厨房应有直接采光、自然通风，并设计专用的烟道。e）卫生间（Bathroom）:供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。一般要求直接通风采光，以保持通风干燥，有利健康。f）阳台（Balcony）: 一

17、户住宅与外界自然相接触的地方，观景、呼吸新鲜空气、感受阳光；最好南北双阳台，南阳台晾晒衣物、（放置洗衣机）、（放置躺椅、小餐桌），北阳台与厨房连接，放置杂物等；厦门目前的规定，临城市主干道的阳台需要封闭。2、各部分基本尺寸a） 家具布置首先决定房间的基本尺寸（分别对各房间结合家具进行说明，包括门窗的开启方式），人体工程学，以人体尺寸为基准沙发650以上（人体肩宽按 550计算）；茶几600X1000左右双人床，1400 （1500） X2000;单人床，900 （1000, 1200） X2000;浴缸，750X1600左右；淋浴，900X900空间；马桶，400X600左右；洗脸盆,400X

18、400 左右；厨房操作台，宽550以上，摆放厨具、洗槽、操作台门，入户门900-1200, 1000居多；卧室900,厨房800,卫生间700窗，一般以 300 为模数，600、900、1200、1500、1800 等等阳台的进深通常为 12001800 ,加大尺寸则可以形成景观阳台b） 但由于区域的差异、生活习惯和居住方式的不同，不同地区和城市对各房间面积大小要求不同。如北京 及一些内陆城市 （追求气派，客厅往往做大，50 itf；两房三房就做到150/）、广州、深圳（典型的移民城市，60 itf左右小户型一度很受欢迎）、香港（60 itf就是豪宅了）c） 各部分常用（习惯）基本尺寸及面积、

19、能区客厅饭厅主卧次卧佣人房卫生间厨房阳台开间（mD>3.9>2.4>3.6>2.7>1.8>1.8>1.8>1.6面积（花）21 3061012 2510 1546410812412注：以上尺寸指轴线到轴线的距离3、相关名词或概念：1）明X、暗X:有直接采光（窗户直接朝外）的房间称为明房间；没有直接采光的房 间称为暗房间。2）采光、通风：居住的卫生、健康、舒适 性必备条件，良好户型的评判标志。体现一种人性化的设 计理念。措施：选择良好的朝向（南北向），减小进深，增加面宽，南北形成穿堂风、自然（直接）采光；设计烟道、风井、屋面出气孔、（暗卫）排气扇

20、等3）套型（户型）Dwelling Size :即套内各功能房间的布局形式；X房X厅X卫；（户型的好坏往往直接导致开发的成败；）不同时期、不同地区有不同需求和习惯；将在后面的章节阐述好户型的一些基本标准。4）建筑（套）面积、套内面积、公摊、使用面积、使用率建筑（套）面积：即通常的销售计算面积，包括套内面积和公摊面积两部分公摊面积：公共楼梯、公共走道、外墙等面积按各户套内面积所占的比例分摊到每户使用面积：套内除去墙体面积，实际可以使用的净面积使用率：空间的使用效率，使用面积与建筑（套）面积之比，一般为 70%-85% 建筑（套）面积二套内面积（各使用房间+走道+阳台+墙体）+公摊面积（楼梯、 电

21、梯间+公共走道等）使用面积二套内各房间的净面积之和（除去墙体面积）使用率=使用面积/建筑（套）面积 * 100%（空间）高度2.2m以下不计算面积具体产权面积计算的基本方法：详见厦门是房产面积测算细则5）功能分区：动静分区、公私分区、干湿分区6）面宽（开间）、进深：面宽，即房间的两条横向轴线间的距离；进深，两条纵向轴线 间的距离（跟朝向无关）7）层高Storey.Height.：楼房本层楼（地）面到上层楼（地）面的垂直距离。 层高的高低是造价和居住空间的心理需求权衡的结果，我国目前住宅层高多为2.8m、2.9m,也有3.0m；客厅挑高则层高更高，4.5m、4.8m等8）室内净高Interior

22、 Net Storey Height :层高除去楼板及吊顶高度；我国规定客厅、 卧室等净高不低于 2.4m。4、住宅设计规范中对于建筑层数的基本性规定A、住宅按层数划分如下：1、低层住宅为一层至三层；2、多层住宅为四层至六层；3、中高层住宅为七层至九层；4、高层住宅为十层及以上。日 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。C房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3 ,且不超过1/2者。D七层及以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。E、十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳 担架的电梯。5、消防规范

23、对于建筑层数的基本规定A、术语2.0.1住宅一一供家庭居住使用的建筑。2.0.2多层住宅一一九层及九层以下的住宅（含底层设有商业网点的住宅）。2.0.3高层住宅一一十层及十层以上的普通住宅（含底层设有商业网点的住宅）。2.0.4商住楼一一商业营业厅和住宅组成的建筑。2.0.5单元式住宅一一由多个住宅单元拼接而成，每个单元均设有楼梯或楼梯与电 梯的住宅。2.0.6塔式住宅一一独立单元式（也称点式）住宅，它四周临空，以共用楼梯或楼 梯与电梯组成的交通中心为核心，将多套住房组成一个单元独立建造的住宅。且每套住房的进户门至楼梯间门或前室门的距离不超过10m的住宅。2.0.7通廊式住宅一一由共用楼梯或楼

24、梯与电梯通过内、外廊进入各套住房，且至少有一套住房的进户门至楼梯间门或前室门的距离超过10m的住宅。2.0.8跃层式住宅一一设套内楼梯且每套跨跃两层或三层楼面的住宅。2.0.9商业服务网点一一建筑面积不超过 300m2的百货店、副食店及粮店、邮政 所、储蓄所、理发店、小修门市部等公共服务用房。B、消防规范涉及的专业名次较多，条款繁多，环环相扣，专业知识极强，在此不详 细说明，本部门将就高层民用建筑设计防火规范及下面市住宅设计防火 暂行规定做专门的培训。第二篇规划基本知识城市一区域（区位）一地块周边一地块（即地段问题）城市规划是一门复杂的学科。所谓规划，简言之，是指对区域、地块的 规模、道路交通

25、、 建筑的布局、朝向、位置、面积大小等，进行综合考虑，统筹安排。规划分为概念性规划（简称概规）、详细性规划（简称详规）；其中详规又分为控制性详规、修建性详规 （工作越做越详细，指标等更加细致）一、总平面内容及布局道路、住宅（或形成组团 卜公建配套、景观绿化等组成，道路网作为脉络骨架，建筑物则围绕道路来组织，景观绿化融于其中，点缀和美化环境，好比“血肉” 。1 .路网：道路规划组织有环形，线形，环线结合式等2 .建筑物布局：行列式；围合式；自由式；散点式；综合式等（南昌某居住区总平面规划；注意道路分级、组团关系，住宅布局、景观等）二、道路交通（路网）根据地形、气候、用地规模和用地四周的环境条件，

26、以及居民的出行方式，选择经济、便捷的道路系统和道路断面形式。1、小区内主要道路至少应有两个出入口；居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连；机动车道对外出入口数应控制，其出入口间距不应小于150m。2、道路分级：居住区道路（红线宽度不宜小于20m）、小区路（路面宽 58m）、组团路（路面宽35）和宅间小路（路面宽不宜小于2.5m）四级。3、消防车道；消防规范强制要求的消防车通行道路，一般与居住区道路结合。多层住宅 消防通道宽度一般不低于 3.5m,转弯半径不低于 9m。高层建筑应设环行消防道路，宽度不低于4m,转弯半径不不低于 12米。沿街建筑物长度超过 160m时，应设不小于4mX4m

27、消防车通道。人行出口间距不宜超过80m,当建筑物长度超过 80m时，应在底层加设人行通道；4、交通组织；尽量做到人车分流 （人、车的交通分别按各自的道路来组织，各行其道） “车走外环，人行中间”，避免交通干扰的隐患三、建筑：（居住区）一一居住小区一一组团一一住宅（单元）1、住宅：1）别墅（1 4层）：a）独立别墅；单栋别墅b）双拼别墅；两栋别墅连拼在一起，有公共的隔墙c）联排别墅（TOWNHOUSE ）:因为可以多栋拼接在一起连成一排，又叫“排屋”面宽68m,进深可以较大，单独出入口；后两类是将平层住宅进行叠加，实现住别墅的愿望，在空间组织、功能分区和私密性方面优势明显，让居住者体现出很强的优

28、越感。2）普通多层住宅（4-6层，24m以下）：不设电梯（住宅设计规范里面规定，七层及 以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯），（空间）高度2.2m以下不计算面积。3）小高层（9 12层）：介于多层和高层之间，12部电梯4）高层（12层以上，100m以下）：分为点式、板式；规范对防火和消防要求很高；楼与楼间距较大，30m以上，视线往往比较开阔板式布局（单元式布局）：一梯两户、三户 ，长板、短板，进深相对较小，采 光通风效果好（参见第四篇户型分析），多用于低密度的多层及小高层住区。塔式布局（点式布局）：一梯三户、四户及多户，视野开阔，进深大，采光均好性较差

29、，通风效果不理想（参见第四篇户型分析），多用于高密度的高层住区。板式与塔式结合； 一幢建筑，可以由多个但愿组成，其中有的单元是板楼，有 的单元是塔楼。通廊式布局，分内廊与外廊，内廊式一般用于小户型住宅，如酒店式公寓等，外廊式，早期住宅普遍采用的方式，通过外廊组织入户，现代住宅也有采用这种方式，主要是克服一梯多户的点式布局采光通风不佳的缺点，同样是一梯多 户，但通过外廊通道的组织，可以形成板式布局，但采光及隐私性均不如传统 的板楼。5）底层（或结合地下层）做法：早期住宅多做为储藏间，后来商业发达后多做为店面或车库，现在对底层商业店面有一定的限制，储藏间也基本淘汰，人车分流后车辆一般有专用的地下或

30、地上停车库，所以底层可以做为带私家小庭院的住宅，或是架空做为绿化景观空间，泛会所的场地，以提高产品的附加值，使住区档次升华。2、公建配套：配套设施使生活更加方便， 有些配套是相关的法规和规范规定必须设置的，如学校、幼儿园、停车位、农贸市场、医疗卫生等等，相应的小区规模，必须有相应规模的附属配套设施，在现有土地招拍挂的运行模式下，在土地出让的招标文件上，一般会有一些硬性规定的配套设施说明；其他一些配套设施，可以根据项目定位及周边情况由开发商自行决定，也可以利用项目周边现有的设施。1）商业设施及配套：商业、餐饮、邮局、银行、医院（诊所）2）社区中心、会所（往往结合物业管理及居委会等）3）教育设施：

31、托儿所、幼儿园、小学、中学（根据居住区规模而定）4）变配电室/配电间、垃圾收集、垃圾中转站3、物业管理：小区安全、卫生、智能化；“三表出户”（电表、水表、煤气表）四、景观绿化：当今房地产开发越来越注重楼盘景观绿化环境的营造，源于居民对居住品质要求的提高，也为住宅提供了增值保值的空间。(对文化的关注将可能是更高层面的。 )1、景观规划设计原则：(1)因地制宜，凸显地方特征。(2)以人为本，满足多方需要。(3)突出主题，与建筑的协调统一。(4)以绿为主，倡导生态建设。(5)贴和时代，彰显现代社会生活文明特质。(6)放眼未来，注重可持续发展。2、景观的组成部分：由绿化种植景观，道路景观，场所景观，硬

32、质景观，水景景观，庇护性景观，模拟化景观，高视点景观，照明景观九大部分组成。3、绿化形式：平面绿化，居住区绿化一组团绿化一宅间绿化，公共绿化与私有(庭院) 绿化；立体绿化，垂直绿化，平台绿化，屋顶绿化等五、停车：停车位是项目必须经济技术指标之一，每个地区或城市的规定的指标略有不同。量化的标准一般是每户多少个车位或人均多少个车位，在土地招标文件上会有明确的界定。随着私人汽车的普遍，停车问题是个越来越重要、越来越严肃、越来越迫切的问题。1、露天停车：由于多层建筑通常不设置地下室，所以停车一般靠露天停车及独立车库或底层架空停车的方式。露天停车场地一般采用植草醇，可以计算30%的绿地面积。2、车库：（

33、独立车库、地下车库、半地下车库）小高层及高层住区常用的停车方式，地下 停车可以实现真正的人车分流，但由于地下室建设成本较高，且做为车库的使用率不 高，所以一般情况下地下车库无法满足停车位的数量要求，通常还要布置一定数量的 露天停车位。3、停车位数量： 车位与户数比例（如别墅至少为 1:1,高档居住区要求也很高， 通常为 两户一个车位），由于各地经济发展的不平衡， 不同地区有不同的规范要求，同时跟居住区的档次，即客户的需求相关，这关系到在项目的定位，有时车库也是带动住宅热销的一个因素。六、经济技术指标基本上反映该建设项目的规模、规划等基本情况1、规划用地面积： 即常说的征地面积， 可以理解为红线

34、范围内的土地面积，通过红线范 围坐标确定。2、（总）建筑面积： 在用地上可建的总建筑面积，分为地上和地下面积两部分。 总建筑面积=红线内所有建筑物的建筑面积之和3、占地面积：建筑物底层占地面积4、建筑密度：借用“密度”的概念，该指标表明了建筑的占地情况（宽松还是拥挤） 建筑密度=建筑总占地面积（之和）/规划用地面积*100%显然，建筑密度越大，则地块越拥挤；通常数值在20%35%之间，在厦门，规划局给普通住宅的建筑密度上限一般在25%左右。5、绿化率：该指标表明了规划区域的绿化情况，与建筑密度是相互关联的绿化率=绿化（地）面积（之和）/规划用地面积 * 100%通常规划要求在绿化率 30%以上

35、，在深圳住宅小区的绿化率通常在45%以上，曾经有的做到80%以上，为什么，因为底层架空做为绿化面积，也可以计入绿化率范围，而且架空层不算建筑面积，不计入容积率。厦门新开发的住宅小区，规划局的要求一 般会在40%以上。开发商为了提升住区档次，也可以适当提高，通常提高绿化率的方 法是减小建筑密度，而在总建面积已经确定的情况下，减小建筑密度的唯一方法是增 加建筑层数，所以类似厦门岛内这样土地稀缺地区，小高层高层住宅将是一个发展方 向，这也和国家“节约土地资源”的政策相符合。6、容积率：借用“容积”的概念，反映了基地的用地负荷（用地的产出）情况 容积率=总建筑面积/规划用地面积纯别墅区一般白容积率在

36、0.3左右，0.3以下一般为纯独栋高档别墅区，0.30.6一般为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅综合的中高档居住区，Townhouse社区一般容积率在0.6左右。多层住宅小区的容积率多数在0.61之间，11.5 一般为多层为主小高层为辅的综合小区，1.52.0 一般为多层为辅，小高层为主的综合区，超过 2.0为小高层及高层住宅。7、日照间距、日照间距系数、建筑间距日照间距：指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。一般用建筑间距系数来衡量：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。决定居住区住宅建筑日照标准的主要因素，一是所处地理纬

37、度及其气候特征，二是所处城市的规模大小。纬度不同，日照时间不同，大城市的用地紧张，日照时间要求相对较小。检测这个时间标准时要注意三个问题，首先日期必须是冬至，因为冬至是全年日照最短的日子；其次，时间应是正午12点前后各半小时以内，因为正午是一天中太阳高度角最高的时刻；第三，参照的日照平面应是建筑首层据楼地面 1米左右的窗台的高度。至于检测工具，用普通的手表就可以了。厦门地处北纬24。27',日照13个小时的日照系数都在 1左右，所以厦门的间距系数一般为1,但小高层及高层的规定又有所不同，比较常用的是，南侧为高层建筑时，间距不小于0.5H,且最小建筑间距 24米，超过60米，每超过5米，

38、增加1米的间距。这是二类居住用地的标准，其他详见厦门市城市规划条例。（图）日照系数：根据各地区的太阳高度角和经验习惯确定，不同地区规划要求不同，北方地处高纬度区，太阳高度角低，要求较大日照间距，1: 1.2, 1: 1.3,南方纬度低，太阳高度角高，间距小些，可能是 1: 1甚至更小。日照间距=前面建筑物高度（H） *日照间距系数（注：前面建筑物高度，准确说是指实际对后面建筑物产生遮挡的高度，而不一定是前面建筑物的最高标高；但多数情况下都是前面建筑物的最高标高）建筑物间距：我国规范规定：多层与多层间距6m；多层与高层间距 9m；高层与高层间距13m （以上数值为最小值）8、停车位数量： 根据规

39、划停车配比确定9、居住户数、居住人口（按 3.5人/户计算）这些指标要严格按照规划要求来进行，也是规划审批了解项目概况的途径。七、市政基础设施是住宅施工及竣工交房后使用的必备硬件设施，一般在取得土地红线后， 相关部门会提供详细的市政基础设施接入点的位置坐标、标高等数据。在土地出让金里面有一项配套费，其实就是政府用来建设市政基础设施的费用。施工期间的主要市政配套要达到三通一平，即水通电通路通场地平整。在房屋竣工交房时，市政设施的完整配套是交房的一个重要标准。1、道路2、给水管网：排水管网（污水、雨水）3、煤（燃）气管网4、电力、电信、电话、有线电视、宽带5、人（民）防（空）：依据地上总建面积的一

40、定比例建设，平时和战时结合，平时多用于地下停车，临战时用于人防。人防设施是所有项目必须建设的一部分，如果因为一些特殊情况无法建设，因按该项目的人防面积折算成一定数额的货币，做为异地建设费交给相关部门。第三篇典型个案分析一、典型户型分析户型一:大面宽、小进深；南北通透，采光通风好;客厅与餐厅直接采光，南北连通，空间感好;功能分区明确，公共空间和私密空间分开;入口玄关、入户花园空间过渡好；所有房间直接采光（全明）；空间错层，室内有高差层次;客厅大面积凸窗（落地玻璃窗），视线开阔;独立佣人房设计。户型二：一梯两户板式户型；大面宽、小进深；南北通透，采光通风好；客厅与餐厅南北连通，空间感好；功能分区明

41、确，公共空间和私密空间分开；入户花园、观景电梯，空间过渡好；所有房间直接采光（全明）；独立带卫生间佣人房；凸窗（窗台离楼地面 500高，低于常规900,窗台利用），景观视线好；活跃并丰富立面户型三：典型多层住宅两房、三房布局形式；大面宽、小进深；采光通风好；客厅与餐厅南北连通，空间感好；功能分区明确，公共空间和私密空间分开；加大阳台面积（出挑多），形成景观阳台；所有房间直接采光（全明）；凸窗，景观视线好；活跃丰富立面房间尺寸、比例合理户型四：介于板楼和塔楼之间 的两梯四户户型；大面宽、大进深；中间两户虽没有真正的南北通透，但所以卧室和客厅均朝南。布局紧凑，公摊面积比较节约；所有房间直接采光（全

42、明）；户型五：井字型一梯八户点式，传统点式布局；优势明显, 劣势更明显的一种老式布局。大面宽、大进深；土地使用率高，容易出面积；布局紧凑；公摊面积小；采光、通风效果受到限制，居住品质差；房间功能区分不佳，尺寸不尽合理。户型六：客厅挑高4.8米，宽敞、气派一层的建筑面积，超过建筑面积的使用面积上下两层，功能分区明确，公私干扰少室内空间丰富，富有层次感房间高度不足，空间比较压抑，居住舒适度不足。户型七:带中间小庭院的 townhouse户型室内空间丰富，舒适、豪华带中间庭院，克服townhouse三进式中部房间采光通风不足的缺陷中间庭院，实现人与自然、室内与室外的交流和融合进深可以做到12m以上，

43、低层高密度入门玄关，前庭后院可口口口$Eiinnia>-必平面二房平面三屋平面户型八：M经典townhouse户型，也有人叫宽 house,因为这种户型大面宽，短进深，克服传统 townhouse三段 式结构，每个房间特别是卫生间都能采光通风。客厅挑高，尊贵气派；结构紧凑，面积适中；双开间，各房间宽敞、舒适前庭后院，超大露台别墅的设计灵活多变，设计师具有无限的想象和发挥空间，很难界定什么才是经典，其好坏的也不是随便就能够评价的，在此就不举例说明，有另外的文章阐述。二、典型总平面规划分析上海奥林匹克花园二期“异韵风情”总平面图1、上海奥林匹克花园，概念的提出，中国最早以“健康、运动”为主题

44、规划核心理念一一“以人为本，科学运动，健康生活 ”体育融入生活主感干道串起小组团。通过对每期开发的中心绿地中体育精神的导入，把体育生活和居住区日常的生活融为一体，规划中心步行绿化系统把各期中心绿地联系成一个整体。南北向贯通的蛇形主干道，使得小区的空间在这条干道两侧变化丰富，可做到步移景换，避 免了组团式的布置造成的空间呆板。围绕这个中心轴，各期小区既相互独立，又相互交融 连贯。绿色体育文化长廊以强烈的直线感贯穿南北，造成绿色长廊的气势恢弘。2、万科深圳四季花城，“欧洲小镇”的概念 亲水，花城以水为血脉，故花城得水而活；水以花城为面，故水因花城而媚 ”。小 区内部的水系，由原来的线状设计，变 成

45、点线面结合的布置模式，丰富景观资 源，提升景观价值，并均衡整个小区的 景观特征。组团，相对独立又相互交融，促成一个 风情浓郁的欧洲风情小镇。道路，不强调绝对的人车分流，更多强 调的是人与车的和谐共处，通过道路的 深化设计，限制车的行驶速度，减少对 人的过分干扰。其次，在强调人车和谐 共处的同时，道路布局灵活，车可以停 到每个组团的边缘，大大减少了业主步行距离，出入更加便利。3、山东招远丽湖四季花城总平面布置简洁，结构清晰（一条弧形道路组织主要交通）板式与点式结合，空间富有变化绿化景观好，均好性略显得不足交通上会存在一定的干扰。4、深圳万科金域蓝湾地块狭长的格局；采用板式布局，流动、飘逸；与点式

46、（塔式）相比，整体感好，更易与河流环境取得协调、融合；进深小，户型采光通风好完全人车分流，车入地下，人在地面分隔的几块绿地联系不是很好（虽然通过底层局部架空取得联系）5、南京万达江南明珠交通组织：人车分流，外环车行道（结合路边停车），两条南北向绿化带（结合水系）组织人流；建筑呈连续弧形布置，空间流动；并且局部形成较大的绿化景观绿化景观灵活布置并联系成整体，富有变化和情趣，强调均好性不足在于空间围合感不强，不够丰富，美观度不足。第四篇常见问题解答这部分内容针对售楼部销售人员反馈的在销售过程中碰到的客户常关心的问题，进行概括说明。1、商品房对层高有何具体规定？层高的高低是造价和居住空间的心理需求权

47、衡的结果，住宅设计规范里面规定住宅的客厅和卧室的净高最小不小于2.4m层高不宜高于 2.8m （已经很过时了），我国住宅目前层高一般不低于2.8m,通常为2.8m,但如果客厅的面宽或进深较大，层高2.8m就显得压抑，一般要在 3m左右，但从开发商追求利益的角 度出发，不可能做得太高，一般不会大于3.3m,而客厅局部挑空，那是另外一种布局形式了。所以应根据房间的面积大小来确定其合理的层高。2、商品房住宅的楼板厚度有何要求，有哪几部分组成？楼板主要有预制楼板（厚度110左右）和现浇板（厚度 80左右），由于抗震、隔音、防水性能不好，现代住宅已基本淘汰预制板。相关的规范对楼板的厚度 没有一个硬性的要

48、求，其厚度的决定因素主要由楼板的荷载、跨度决定，如今的住宅楼板一般在1012 cm之间。楼板的组成由下往上依次为结构层（钢筋混凝土现浇板）、水泥砂浆找平层、装饰面层；现浇楼板又分为板式、梁板式（主 梁、次梁、楼板），常用的是梁板式。3、节能住宅、“生态住宅”、“生态社区”、“绿色住宅”生态住宅和绿色住宅其实是一个概念，目前国内尚无一个国标性的标准。可以参考的是：建设部科技司主编的绿色生态居住区建设要点与技术导则；国家住宅与居住环境工程中心主编的健康住宅技术要点；建设部住宅产业化促进中心主编的国家康居示范工程建设技术要点 。越来越严重的能源问题和环境 问题引发人类对自身发展的思考，节约能源、保护

49、环境，重视人与自然的协调 关系，在住宅建设中也做了很多研究和尝试，但并没有一个统一的标准，何谓生态住宅？生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则， 设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩 序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废弃物无污染、生态平衡的建筑环境。 这里的环境不仅涉及住宅区的自然环境，也涉及人文环境、经济环境和社会环 境。生态住宅的建设，应从能源、水、气、声、光、热、绿化、废物处理、绿 色建材等方面入手，在此不做详细阐述。我国是能源消耗大国，住宅的能源节约，关系国家大计，因此去年年底开始颁布民用建筑节能设计标准，节能已成一种趋势。节能住宅

50、，概括说就是对住 宅外墙、门窗、屋面等维护结构（直接与外界联系部分）进行节能设计，同时 考虑对太阳能、风、雨水等的综合利用，尽量合理利用能源，甚至做到维持住宅能源的自给自足。 例如天津已经开始对住宅凸窗说不了，因为保温性能不足。国外节能住宅、“生态住宅”研究比较多，起步较早，而且技术先进，目前多处 于试验阶段，随着我国住宅建设水平的提高和能源问题的凸显，我国也开始重 视这个问题，但只是才开始。4、各类型住宅什么程度才能取得预售许可证？（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证 ；（三）按提供预售的商品房计算，投入开 发建设的资金达到工程建设总

51、投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。不同地区的规定不同，厦门规定， 4层以下的建筑必 须结构封顶；4层以上不带地下室的到 4层；带地下室的地下工程完工，地上 建到一层就可以办理。5、社区对车位配比的标准？（参见第二篇、五和各地规范）6、现代建筑为什么多采用框架结构，及其利弊？每一个事物的利弊总是相对的，就目前的几种建筑结构形式（砖混、框架、剪 力墙、钢结构）相比较而言，框架结构的好处是，结构牢固、抗震性能好，相 对于在厦门基本已经不再使用的砖混结构来说，造价要高一些，但要比其他的 结构形式便宜，施工

52、容易，弊端就是有凸出的梁柱边角，影响美观及家具的布 置。综合各项因素，一般的多层、小高层建筑，多是采用框架结构。7、各种面积的计算方法，计算范围？详见厦门市商品房面积计算细则8、什么情况下入户门必须装防火门？防火门主要分为甲级、乙级、丙级，乙级多用。高层住宅对消防、防火的要求 比较高，电梯间位置多设消防前室，如果入户门直接对前室开启，则设为防火 门。9、厨房、卫生间的防渗漏措施及采用的材料厨房、卫生间楼板通常比室内正常楼面（如客厅、卧室）低 30,防止水外流； 通过找坡、地漏（铸铁、 PVC等）等排水。防水的处理一般是在钢混楼板上用 掺加一定比例防水粉防水砂浆找平，找平层上涂一层防水涂料（现在

53、的防水涂 料品牌繁多），墙面上反20 cm高，在防水涂料上层铺设面砖，为防止面砖空鼓，通常在防水涂料上均匀撒上一层粗砂粒。厨房卫生间漏水最有可能的位置是穿 越楼板的管道周边，这是由于填补管边空隙的混凝土的施工质量不过关引起。另外一种比较常见就是二次装修预埋管道时凿除防水层导致。10、阳台、楼梯扶手的要求依照住宅设计规范，低层、多层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05m,中高层、高层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10m,并在设计时考虑避免小孩的攀爬的可能，同时栏杆间距不大于110。11、对毛坯房的相关装修标准目前尚未有统一的装修标准，具体以与二次装修的衔接为参照。比如，二次装 修时，墙体涂料需要重新刷，地板需要重新铺，所以墙体只要施工到找平层劈 完腻子即可，地板只要完成砂浆找平即可。而住家二次装修不可能涉及的，如 外墙装修，对外的门窗，则必须在毛坯房交房时完成。水、电、煤气、电信、 电视等接口，那更不用说了。12、墙体、楼板裂（龟裂）缝