房地产开发企业工程质量管理

1、房地产开发企业工程质量管理一、工程质量控制管理规定1、总则(1) 为提高公司工程口各级管理人员的质量意识和业务能力，规范工程口专业人员工程质量控制的行为， 保证工程质量成为公司项 目开发的强有力支撑，特制了工程质量控制管理规定。(2) 本规定适用于本公司开发的所有在建项目。2、工程建设各重点工序的质量控制(1) 设计图纸的质量控制1) 施工图交付前必须经工程口相关人员审查，审查结果由各参 与人员签字。只有当审查结论为合格的图纸才能用于招标、施工。图 纸审查记录及审查结论(签字版)必须建档留存。2) 工程开工前必须完成图纸会审工作，图纸会审工作由项目部 技术负责人负责，公司、项目部、设计单位、监

2、理单位、施工单位的相关人员参加。图纸会审记录由项目部技术负责人负责负责， 并在公 司存档，会审纪要必须在图纸会审后十天内整理、签字完毕。3) 针对工程进展，在地基基础工程、主体工程、装饰工程、外网配套施工前半个月内项目部组织四次集中图纸会审。会审记录、纪要由各与会人员签字后存档。会审记录的落实和执行由项目部负责。(2) 地基处理(桩基处理)阶段质量控制1）地基处理方案必须经工程副总签字认可。2）如果地基处理方案在施工过程中需要调整，项目部审核后, 将调整后的方案再报工程副总审查。（3）基础施工（士 0以下）阶段质量控制1）项目部必须上报基础施工方案（该方案由施工单位、监理单 位、项目部技术负责

3、人签字），方案由工程副总签字确认后，才能进 行基础阶段施工。2）基础施工方案中必须包括降水、土方开挖、边坡支护、桩基 保护、防水工程等。3）± 0以下的基础工程的验收，由工程五大责任单位相关人员 参加，该项验收工作必须形成验收记录。（4）主体施工阶段质量控制1）主体施工阶段的主要控制指标为：层高、房间尺寸、混凝土 强度等级、填充墙砌砖的平整度等。2）每月由项目部安排对主体施工主要控制点进行检查，并形成 检查报告。该报告的最后签字人为项目部经理。（5）屋面工程施工的质量控制1）屋面施工主要控制点为：找平、保温、找坡、防水、屋檐及 天窗的处理等。2）屋面工程在大面积施工前必须做样板。由项

4、目部部技术负责 人组织对样板工程验收。3）屋面工程每开展完一道工序，在进入下道工序前，必须进行检查验收，分别由项目部工程师、技术负责人签字认可，对于防水层 覆盖前的隐蔽验收由项目部经理签字认可。（6）外墙外保温系统的质量控制1）外保温系统施工前一个月，由项目部提交外保温工程施工方案，项目部经理签字后上报工程副总， 签字确认后才能进行外保温工 程施工。2）主管工程师必须每天记录外保温施工质量控制状况。（7）装饰阶段施工质量控制1）在进入大面积装饰施工前必须做样板，在样板阶段通过后才 能进入大面积施工。样板工程的验收由项目部技术负责人组织。2）外墙面砖、涂料施工必须按照要求检查。在施工过程中，项

5、目部工程师、技术负责人、工程经理必须上架检查。在落外架之前必 须对屋面、外墙装饰进行验收，验收合格后才能拆除外架。验收记录 必须逐级签字，最后签字人为工程副总。（8）室内房间质量控制1）进入装饰阶段施工，必须建立分户质量控制档案，详细列明 房间各项质量指标（包括尺寸、方正、层高、抹灰、地坪、卫生间、 阳台、门窗、开关插座等）。2）房间质量控制档案做为施工重要资料必须存档备查。3）工程交付前，房间质量指标必须全部合格。4）房间质量档案的责任人为项目部主管土建工程师，在人员岗 位变动时，该档案必须正式交接。二、工程质量监督控制要点1、土方和基坑支护工程质量监督控制要点(1) 施工前期准备1) 基坑

6、深度超过5m时，基坑支护方案应由有专业设计资质的 设计单位进行设计，并经过专家论证。2) 项目部应审核土方和基坑支护工程施工方案， 重点审核边坡 支护方案、降水方案，应按照地质情况、基坑周边环境和基坑深度采 用合理的基坑支护型式和降水型式。(2) 施工1) 土方开挖应分层进行，特别是当预制桩基施工完成后，土方 必须分层均匀开挖，以防桩基一侧的土压力过大，造成桩身倾斜。2) 应监控挖土过程，严禁挖土机械碰撞工程桩和对基底土造成 扰动，并应对基坑变形进行观测。3) 当采用机械挖土时，要求只能挖到离基底 2030 cm的位置, 剩余20-30 cm的土方应采用人工开挖。4) 基坑四周应设置排水沟，项

7、目部应督促土方施工单位准备水 泵，以随时排除基坑内积水，以防泡槽。当基坑移交总包后，应督促 总包单位准备水泵。5) 开挖过程中应检查基底标局，避免超挖。6) 开挖至设计标高，应及时组织验槽，避免长时间晾槽。2、桩基工程质量监督控制要点(1)施工前期准备1）试桩施工图阶段，应根据现场试桩结果确定单桩承载力特征值，项目部应根据设计要求，组织桩基施工单位和桩基检测单位完成沉桩和桩 基检测工作，根据单桩静载试验结果确定单桩承载力特征值，并根据试桩结果复核其它施工参数，如沉桩可行性、贯入度指标等。2）审查施工方案项目部应对桩基施工方案进行审查，应重点审查： 沉桩工艺和施工机械的选用。 沉桩顺序。 沉桩过

8、程的质量保证措施。3）材料对进场的预应力混凝土管桩，应检查其出厂合格证、质量检测报 告，并检查沉桩时桩身混凝土是否满足 28天龄期的要求。（2）施工1）检查桩位放线是否符合图纸要求。2）垂直度控制。3）接桩：对于焊接接桩，应保证焊缝饱满，焊缝冷却时间达到 设计或规范要求后，方可继续沉桩。4）施工过程应控制贯入度和桩顶标高两个指标，对贯入度异常或沉桩标高达不到设计要求的基桩， 应会同设计院，桩基施工单位解 决。（3）检测1）桩基施工完毕，应按规范要求进行桩基低应变和单桩竖向静 载试验，试验时间应满足桩的休止期要求，对饱和软土，如图纸没有 说明，桩的休止期时间应三28d。3、钢筋混凝土筏板基础（地

9、下室）工程质量监督控制要点（1）施工前期准备项目部应审核地下室工程施工方案，应重点审核混凝土特别是大 体积混凝土的浇筑方案，施工缝或后浇带留置位置及防水工程细部节 点做法。（2）施工1）钢筋工程见钢筋工程质量监督控制要点。2）防水混凝土工程混凝土材料、搅拌、运输要求见混凝土工程质量监督控制要点。碌浇筑时底板应连续浇筑，除设计和施工方案规定的后浇带和施 工缝外，不得留置其它施工缝。当侧壁墙体高度超过2nM,浇筑混凝土应使用溜槽。3）施工缝和后浇带的处理后浇带二次浇筑混凝土前，应先将松动的混凝土块及浮浆凿除， 清除后浇带垃圾，并充分润湿混凝土表面后，铺一层2025m崖的1:1 水泥砂浆，再浇筑碌。

10、4）应在固定模板用的穿墙螺栓上加焊止水环，要求止水环必须 满焊，拆模时，将外露螺栓头切掉。（3）防水工程1）应检查进场卷材的合格证，质量检测报告，并应进行见证取 样复试。2）铺贴防水层的基层表面，应平整、牢固、干净、干燥。穿墙 螺杆给予割除。3）基层干燥程度的简单控制方法为：剪一块1m2&水卷材，空铺 在基层，放置34h后，掀开观察，卷材表面及基层无水印即为基层 干燥。4）基层与立面的转角处应用水泥砂浆抹平成半径 20mrm）圆弧， 并铺贴附加层。5）底板及侧壁涂刷冷底子油，不得出现漏刷、透底。6）地下室底板和侧壁的卷材防水应采用满粘法施工。7）防水细部做法 桩头防水做法基层：用钢丝刷

11、、高压水枪清理桩头混凝土毛面，经过清理的混 凝土基面应干净、较平整，不得留有悬浮物和残渣。涂刷水泥渗透结晶型防水涂料、涂刷应均匀、无遗漏。在涂料防水层表面抹20厚聚合物水泥砂浆保护层。安放遇水膨胀止水条。 穿墙线缆处防水做法在浇筑混凝土前，应按图纸位置预留防水套管。因机电管线一般 在主体工程完工后，也就是防水工程已完成后才进行敷设。因此，在机电安装单位完成室外进入地下室的机电管线敷设后，项目部应督促 总包单位，按防水图集要求进行穿墙线缆处的防水节点施工。 变形缝、后浇带等处的节点做法。4、钢筋工程质量监督控制要点（1）施工前准备1）材料对进场的钢筋应检查合格证、质量检测报告，并应进行见证取样

12、复试。2）标识检查对于已进场的钢筋，要求施工单位做好标识，标识牌上明确“品 名、规格、数量、检验状态”四项内容。（2）施工1）应检查已安装钢筋的规格、数量、间距、保护层厚度，锚固 和搭接长度等是否满足设计和规范要求。2）对焊接接头和机械连接接头应进行现场见证，取样复试。5、混凝土工程质量监督控制要点：（1）施工前准备1）材料对于现场搅拌混凝土，应检查进场水泥、砂、石的合格证、质量 检测报告；对商品混凝土，应检查配合比通知单，出厂合格证、混凝 土碱总量、外加剂检测报告。2）浇筑前的检查浇筑混凝土前，应检查模板、钢筋和预埋件（预埋套管）等的尺寸、规格、数量和位置等。3）原材料计量混凝土各组成材料应

13、符合配合比通知单要求，每一工作班正式称 量前，应对计量设备进行零点校核。4）搅拌混凝土搅拌的最短时间符合规范要求，每一工作班至少应抽查两 次。应检查混凝土的坍落度，每一工作班不应少于两次，坍落度检查 应在搅拌地点和浇筑地点分别取样检测。5）运输混凝土从搅拌机卸出后到浇筑完毕的延续时间应符合规范要求， 混凝土应不分层离析。6）浇筑浇筑时，应注意避免混凝土产生分层离析。 混凝土白由倾落高度 不宜超过2m否则应采用留槽，浇筑竖向结构混凝土前，底部应先铺 50厚与混凝土成分相同的水泥砂浆，混凝土应振捣密实。混凝土浇筑 应连续进行，如必须留设施工缝时，应按规范要求留设，并按规范对 施工缝部位作相应处理。

14、7）养护混凝土浇筑完毕，应按规范要求浇水覆盖养护。6、加气混凝土填充墙砌筑工程质量监督控制要点（1）施工前期准备1）材料对进场的加气混凝土砌块应检查合格证、质量检测报告，在砌筑前应保证砌块的龄期达到28d。2）因为加气混凝土砌块湿胀干缩，所以砌块进场后，要做好防 雨措施，底部应用垫木垫起，顶部应遮盖防雨。（2）施工1）加气混凝土砌块在砌筑前应提前 2d浇水,禁止直接使用饱含 雨水或浇水过量的砌块，以防上墙后收缩过大。2）墙底部在砌筑前应砌筑不小于 200mrrft的烧结砖，每日砌筑 高度控制在1.4m以内，砌筑接近梁底时，应静停7d待砌体变形稳定 后，再将其斜砌挤紧顶牢。3）砌筑时砂浆要饱满，

15、水平灰缝不大于 15mm竖向灰缝不大于 20mm砂浆饱满度要求在90恕上，砌筑后应立即用原砂浆内外勾灰 缝，以保证砂浆的饱满度。4）在墙面上凿槽敷管时，应使用专用工具开槽，管道表面应低 于墙面4 5mm并将管道与墙体卡牢，不得有松动、反弹现象，然 后浇水湿润，填嵌强度等同砌筑所用的砂浆，与墙面补平，并沿管道 敷设方向铺10mr 10mmi冈丝网，其宽度应跨过槽口，每边不小于 50mm绷紧钉牢。7、门窗工程质量监督控制要点（1）施工前期准备1）项目部应督促门窗安装单位在加工门窗前核对已完成的主体 结构门窗洞口尺寸，超过允许偏差的门窗洞口应督促总包单位进行整 改。2）在塑钢（铝合金）门窗大面积加工

16、前，应要求门窗制作单位 制作样窗，在确认型材、五金件、玻璃及加工制作质量符合合同和设 计要求后，方可大面积加工制作。3）对进场的塑钢（铝合金）门窗应见证取样，进行三性（四性） 试验。4）在塑钢（铝合金）门窗加工前，应结合项目情况，明确本项 目是采用毛口或净口安装方式。5）对加气混凝土（陶粒混凝土）填充外墙，当门窗采用射钉固 定时，应在门窗固定处改用C15昆凝土块砌筑。（2）施工1）门窗安装采用镀锌铁片连接固定，固定点间距：转角处 150 200mm框边处小于或等于500mm应固定牢固。2）门窗洞口清理干净后，施打发泡剂，发泡剂应连续施打，一 次成型，填充饱满，溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入

17、缝隙内， 防止发泡剂外膜破损。3）施打密封胶前必须先清理门窗框周围的灰尘，防止出现粘结 不牢固的情况，应采用中性硅酮密封胶，胶缝应饱满，无遗漏、无气 孔。4）成品保护：塑钢（铝合金）门窗安装完毕，应注意成品保护， 防止施工磕碰和划伤。8、抹灰工程质量监督控制要点（1）施工前期准备1）材料对进场水泥应检查合格证、质量检测报告，对出场超过三个月的 水泥必须经过复试，结果符合要求后方可使用。 基层处理。 墙体脚手眼和螺杆洞应填塞密实。 混凝土基层应采用人工凿毛或涂刷界面剂处理。 不同材料基体交接处，必须铺设抗裂钢丝网，与各基体间的搭 接宽度应满足规范要求。 门窗框安装牢固，塞口密实。 室内墙面、柱面

18、和门洞口的阳角应用1: 2水泥砂浆做暗护角，高度2M每侧宽度50MM 对基层的处理应按隐蔽工程进行验收。（2）施工1）在大面积抹灰施工前，应进行样板工程施工，并组织施工单 位、监理单位进行样板验收，验收通过后方可大面积施工。2）抹灰前应基层清理干净，并洒水润湿，以防抹灰砂浆失水过 快而开裂。3）外窗台、空调板顶面应抹出不小于2%的排水坡度，且靠近墙 体根部应抹成圆角，底部应做滴水槽或鹰嘴。4）各抹灰层之间及抹灰层与基体之间必须粘结牢固，抹灰层应 无脱层、空鼓和开裂。9、楼地面工程质量监督控制要点（1）施工前期准备1）材料 对水泥应检查合格证、质量检测报告，对出场超过三个月的水 泥必须经过复试，

19、结果符合要求后方可使用。 垫层为水泥焦渣时，焦渣应在使用前浇水闷透，水泥、焦渣的 配合比应满足设计要求。 面层为细石混凝土时，细石粒径应不大于15mm且不大于垫层 厚度的2/3,石子含泥量应M 1 %。细石混凝土塌落度M 30mm 面层为水泥砂浆时，应选用中、粗砂，其含泥量应 三3%,水 泥砂浆稠度三35mm（2）施工1）在大面积楼地面工程施工前，应进行样板工程施工，并应组 织施工单位、监理单位进行样板验收，验收通过后方可大面积施工。2）铺设水泥焦渣垫层时，基层应清理干净，水泥焦渣垫层应压 （拍）实。3）铺设细石混凝土面层时，基层应清理干净并润湿。应用平板 振捣器振捣，保证面层密实和强度。4）

20、细石混凝土面层和水泥砂浆面层应设置伸缩缝，可在房间门 口处设置。5）掌握和控制压光时间，压光次数不少于 2遍，分遍压实。6）面层施工24h后，应进行养护，养护时间不少于7天。7）水泥砂浆和细石混凝土面层与垫层应结合牢固，无空鼓、起 砂、裂缝。表面平整度允许偏差符合规范要求。10、厨卫间防水工程质量监督控制要点（1）施工前准备1）材料对进场的聚氨酯防水涂料应检查合格证、质量检测报告，并应符 合环保要求。（2）施工1） 穿过厕浴间楼板的所有立管、套管周围缝隙用1:3水泥砂浆 堵严。缝大于20mM寸用1豆石防水混凝土封堵。2）找坡层坡向地漏的排水坡度符合设计要求；在地漏边缘向外 50m讷排水坡度为5

21、%。3）厕浴间的找平层应平整、牢固、干净、干燥，与墙交界处及转角处应用水泥砂浆抹成圆角，凡是靠管根处抹出5%坡度。4）找平层干燥的检验方法：剪一块1m2防水卷材，空铺在基层， 放置3 4h后，掀开观察，卷材表面及基层无水印即为基层干燥。5）附加层施工：地漏、管根、阴阳角等处涂刷附加层。6）检查聚氨酯涂膜厚度，应符合设计要求。7）检查防水涂膜的泛水高度，应符合设计要求。8）防水涂膜完成后应做闭水试验，试验合格后方可进行保护层 的施工。保护层施工完毕后，应再做一遍闭水试验。（1）施工前期准备1）材料对进场的聚苯板、耐碱玻纤网格布和聚合物砂浆应检查合格证、 质量检测报告及外墙外保温系统耐候性试验报告

22、。2）基层墙体脚手眼和穿墙螺杆洞应填塞密实， 填充墙抹灰应牢固，无空 鼓、裂缝。3）门窗框安装牢固，塞口密实。以上项目应按隐蔽工程进行验收。4）审核施工方案项目部应审核外保温工程施工方案，应重点审核飘窗、屋檐、空 调洞外保温收口处的节点做法。（2）施工1）聚苯板应采用点粘法或条粘法粘结，粘结面积不小于EPSK面 积的30%。2）聚苯板板应按顺砌方式粘贴，竖缝应逐行错缝，门窗洞口四 角处聚苯板板不得拼接，应采用整块 EPS板切割成形。3）应检查外保温在门窗洞口、檐口、挑板等处的收口翻包处理。首层、门窗四角和阴阳角、粘贴面砖部位等处应做加强网。4）外保温施工完毕应在接缝处、管卡处施打密封胶，密封胶

23、要 求饱满、无遗漏。12、平屋面工程质量监督控制要点（1）施工前期准备1）项目部应审核屋面工程施工方案，重点审核天沟、檐沟、女儿墙泛水、水落口、变形缝、出屋面管道、天窗处等处的细部构造做 法。 材料应检查进场卷材的合格证，质量检测报告，并应进行见证取样复 试。对保温用挤塑板时，应检查合格证、质量检测报告，其中密度、 导热系数和厚度应符合设计要求。（2）施工1）找坡层排水坡度应符合设计要求。2）找平层应压实平整，每6x6帽设20mift的分格缝，并与突出屋面结构交接处应做成圆弧，当防水卷材为SBS寸，圆弧半径为50mm3）铺设卷材防水前，基层必须平整、牢固、干净、干燥。干燥程度检验方法：将1m卷材干铺在找平层上，静置4h后掀开检查，找 平层覆盖部位与卷材未见水印。4）冷底子油涂刷应均匀，不得漏刷。5）SB鲂水卷材应采用满粘法