大连东港区域市场分析

1、I. 东港区域概况及发展背景II. 东港区土地供应情况III.东港区企业入驻情况IV. 东港区八大功能区及已规划项目V. 区域总结 东港区域概况东港区域概况 民生民生是2011年大连一个“热度”很高的词汇。民愿如何满足，民生如何体现，这不仅仅来自口头上的承诺，更多也来自于实在的行动。修地铁，拓宽道路，建公园，建医院，这些工程项目正是“民生”体现的一个载体。 2011年，大连的固定资产投资将延续去年的手笔，力度更大，干劲更强。有很多新的项目启动，比如缓解交通拥堵的西南路、西部快速路的拓宽，也有很多项目在跨年进行中，比如地铁、体育中心以及卫生城。开篇语开篇语18991899年挖下第一锹土年挖下第一

2、锹土提到东港商务区，必须提到大连港。因为这片地不仅是大连港开始的地方，也是大连城市开始的地方。按照港史，东港商务区所在的区域在1899年 9月28日挖下了第一锹土。2004年4月，大连港东部地区搬迁改造指挥部公开了大连港即将进行重大的搬迁改造工程。改造后的东部港区将变成集港口、商贸、观光和商住为一体的现代化的新型城区东港商务区。当时相关部门编制了投资估算，东港搬迁改造项目预计总投资100亿元，但是搬迁改造项目获取土地收益可达400亿元。历史背景历史背景四次论证四次论证大连大连东港区搬迁改造计划酝酿了整整五年，先后进行了四次论证东港区搬迁改造计划酝酿了整整五年，先后进行了四次论证：第一次论证：确

3、定功能定位。第一次论证：确定功能定位。 20002000年年5 5月，大连市城乡规划土地局召开了月，大连市城乡规划土地局召开了“大连港东港区改造规划方案专家评审会大连港东港区改造规划方案专家评审会”。专家肯定。专家肯定了东港区客运、滚装码头的功能定位，并希望结合地区规划和城市功能，成为客运中心和旅游、金融、商了东港区客运、滚装码头的功能定位，并希望结合地区规划和城市功能，成为客运中心和旅游、金融、商贸、休闲、娱乐中心。贸、休闲、娱乐中心。 第二次论证：强调海上景观。第二次论证：强调海上景观。 20012001年的论证会上，专家提出改造后的东部港区应当适当多留出一些海岸线给城市，同时要考虑年的论

4、证会上，专家提出改造后的东部港区应当适当多留出一些海岸线给城市，同时要考虑海上的景观效果，对东部地区原有的不和谐景观应采取适当的措施加以遮挡。海上的景观效果，对东部地区原有的不和谐景观应采取适当的措施加以遮挡。 第三次论证：确定跨海大桥。第三次论证：确定跨海大桥。 20032003年年2 2月，来自法国、北京、上海等地的专家对方案进行了第三次论证。这次论证，规划中连接月，来自法国、北京、上海等地的专家对方案进行了第三次论证。这次论证，规划中连接东港区和大连经济技术开发区的跨海大桥引起专家们的极大兴趣，纷纷予以肯定并提供了很多建设性的意东港区和大连经济技术开发区的跨海大桥引起专家们的极大兴趣，纷

5、纷予以肯定并提供了很多建设性的意见和建议。见和建议。第四次论证：第四次论证：大连东港地区改造规划方案大连东港地区改造规划方案初步形成。初步形成。 20042004年年4 4月，大连市再次邀请了包括建设部总规划师陈晓丽、曾担当周庄镇概念规划设计的荷兰建月，大连市再次邀请了包括建设部总规划师陈晓丽、曾担当周庄镇概念规划设计的荷兰建筑师阿烁克筑师阿烁克巴罗特拉等九位国内外大师级专家组成专家评审团，对方案进行全方位论证，最后专家团全巴罗特拉等九位国内外大师级专家组成专家评审团，对方案进行全方位论证，最后专家团全票通过了最后方案，这也意味着在经历了长达五年的规划、论证、修改之后，宏大的东港区规划蓝图终于

6、票通过了最后方案，这也意味着在经历了长达五年的规划、论证、修改之后，宏大的东港区规划蓝图终于进入了实施阶段。进入了实施阶段。一多半为填海所得一多半为填海所得 东港商务区西起人民路延伸段，东至海之韵公园门前，总规划用地面积5.97平方公里，其中陆域面积2.78平方公里，填海面积3.19平方公里。按照规划，东部港区搬迁改造后，将成为大连市重要的商务基地，大连市重要的金融中心，大连市重要的信息枢纽，公司总部、研发机构所在地，现代文化生活核心，高级人才聚集地。开发规划用地开发规划用地东港区位置东港区位置 大连港东部地区（东港区）作为大连港的所在区域，位于大连中山区东北部，西起港湾广场，东至海之韵广场，

7、南至长江路，北至大连湾，占据了大连港23港区 。 u 目前，以人民路为中心的商务区集聚了全区80的企业；全市87以上的金融机构，80以上的航运物流企业，32家银行中的22家；产出了全区70的税收：形成了航运、金融、物流、科技、进出口五座专业大厦，由于受到地域空间的限制，现有中央商务中心区的发展空间已经不能满足未来发展的需要。 u 以人民路为中心的中央商务区是中山区经济发展的核心区域，东港区的改造从地域上来讲，是对人民路的延伸。改造后的东港区面积远远大于现有的人民路中央商务区面积，将形成的建筑总面积也大于现有的人民路中央商务区面积，势必会成为中央商务区的新的发展区域，成为拉动经济增长的新亮点。

8、u目前人民路两侧分布有30多座商务大厦，有近两万名“白领”在其中供职。 区位现状区位现状u 面对振兴东北老工业基地，建设东北亚国际航运中心等一系列的发展机缘，原有的大连港地处中心城区，港口老化且无拓展空间，无法满足大连城市功能提升的要求。伴随着大窑湾港群、旅顺新港、庄河港、长兴岛港群的建设，适应东北亚航运中心建设的现代港群的兴起，历史上大连港口将逐步退出其历史舞台。 u 大连市政府适时提出“加快东港区和旧城区的改造工作，发展邮轮经济，着力推进国际航运中心建设”的战略，加快了城市更新的步伐。 u 大连港的改造诞生了一个新的地理区位东港区东港改造背景东港改造背景u 根据规划，未来大连东部港区将是新

9、的中央商务区，航运中心的服务区，邮轮服务的中心区和文化的创新区。未来东港区的建筑面积将大于现在人民路商务办公面积之和，将会为众多跨国公司特别是世界500强企业提供聚集空间。 东港区搬迁改造的范围西起港湾广场，东至海之韵广场，北至大连湾海域，南到长江路，背山面海，东侧是东海公园，西侧是人民路商务中心，陆域面积2.45平方公里，建筑面积将超过600万平方米。这个现代化社区的建设周期为8年左右。东港区完成搬迁后，人民路将取直，直通海滨，进而与海之韵广场连成一片。 东港改造范围东港改造范围 目前，大连港东部港区改造工程正在进行。预计土地整理达到一定规模需5年左右的时间。同时，按目前的节奏，东部港区改造

10、工程全部完成，预计要2020年左右。 改造周期改造周期香港维多利亚港 香港维多利亚港是香港的香港岛和九龙半岛之间的海港。由于港阔水深，曾被喻为世界三大天然海港之一，香港亦因维多利亚港而有东方之珠和世界三大夜景之美誉。 维多利亚港以及维多利亚港两岸的建设和发展的确一直影响着香港的历史和文化，亦主导着香港的经济和旅游业发展，是香港成为国际大城市的关键之一。 发展借鉴发展借鉴大连东港 与香港维多利亚湾相似，大连港东港区也有水深十多米的天然良港，而与其不同的是，近4平方公里的东港区是维多利亚湾的3倍，发展空间会更大。目前大连港东港区的规划建设将不仅仅照搬维多利亚湾，而要在借鉴的基础上，在自然环境、历史

11、文脉传承和海洋环保等方面有更大的突破。东港由物资运输港口到经济信息港口的这一跃迁，也将影响着大连的历史和文化，亦影响着大连的经济和旅游业发展，也是大连成为国际大城市的关键之一。 发展借鉴发展借鉴大连钻石港湾项目大连钻石港湾项目简介简介 “钻石港湾”由大连东海岸主城区内的“一港一湾”组成，即大连港和梭鱼湾。整个“钻石港湾”岸线20公里。其中海域总面积27平方公里，陆域搬迁腾地和填海造地总面积约13平方公里，主要由大连港、梭鱼湾和香炉礁等三大临海部分组成。 目前，大连港老港陆域278公顷搬迁工程已基本结束，人民路经港湾广场的一公里延伸达到已铺筑，几处写字楼、商务、酒店等项目正在建设，国际会议中心已

12、完成选址和规划设计，即将开工；海域297公顷填海工程正在进行岸坝构筑。区域位置卫星图东港新区各功能东港新区各功能区域区域文化娱乐用地公顷总部办公用地（商务办公，写字楼，酒店，服务设施。）金融办公用地公顷（银行，投资公司，法律机构，保险公司，证券交易所。）一般公建用地（餐饮娱乐，商业，酒店，Shopping Mall。）弹性用地住宅用地军事用地市政设施用地绿化用地规划红线地下快速路地铁线金融办公区金融办公区居住区居住区金融办公区金融办公区滨海娱乐区滨海娱乐区海港文化区海港文化区一般公建用地一般公建用地弹性用地弹性用地区域区域概况概况该区域位于大连市中心城区东部；东与海之韵公园遥相呼应；西部与人民

13、路商务区相连；南依南山山麓；北接黄海大连湾；面呈大连展开之势，地理位置得天独厚。用地依托大连港客运码头和人民路商务区。总建设规模607万平方米。其中公建396万平方米，居住198万平方米，市政设施13万平方米。人民人民路商路商圈圈开发区开发区人民路商圈人民路商圈东港东港海之韵公园海之韵公园区域交通区域交通 至至开发区的跨海大桥及南部大通道从本区域东部穿过，具有优越的对外交通条件和强大开发区的跨海大桥及南部大通道从本区域东部穿过，具有优越的对外交通条件和强大的设施基础，是发展城市商务区理想的拓展区域。的设施基础，是发展城市商务区理想的拓展区域。 跨海大桥南起大连中心城区规划的南部快速路，全长17

14、.978公里，最终在大连北部的椒金山和开发区的和尚岛形成两个落点，从而把大连新老市区的交通路网从海上直接连接起来 2条海底隧道，一条为民生街至大钢大化厂区，另一条为光明路至开发区。 2008年底，横跨大连湾、全长6公里的第一条海底隧道将开工建设，目前项目前期工作已基本完成，初步设计为双向6车道，预计2年内完工。跨海大桥跨海大桥海底隧道海底隧道东港区土地供应情况东港区土地供应情况I. 东港区域概况及发展背景II. 东港区土地供应情况III.东港区企业入驻情况IV. 东港区八大功能区及已规划项目V. 区域总结美术馆美术馆万达中心（在建）万达中心（在建）上海绿地上海绿地一方地产一方地产（201020

15、10）1313号新星房地号新星房地产产恒力集团恒力集团健风集团健风集团欧力士欧力士海昌海昌中拥房地产中拥房地产英格索尔曲轴加工英格索尔曲轴加工复兴地产、百年城房地产、上海驿华、上海加投、复兴地产、百年城房地产、上海驿华、上海加投、上海衡壹、永东投资、辉港投资、上海加援上海衡壹、永东投资、辉港投资、上海加援盛都房地产开发（实德）盛都房地产开发（实德）鞍山钢铁集团鞍山钢铁集团鞍钢房地产鞍钢房地产大连德银总部大厦开发有限公司大连德银总部大厦开发有限公司/ /大连德银置业有限大连德银置业有限公司公司/ /德投（亚洲）有限公司德投（亚洲）有限公司中国建设银行大连分行中国建设银行大连分行/ /顺和房地产顺

16、和房地产辽宁省检验检疫局（竣工）辽宁省检验检疫局（竣工）以色列购物中心以色列购物中心华锐世纪华锐世纪奥泰控股奥泰控股朗庭酒店朗庭酒店大连人民大厦大连人民大厦东港区土地供应情况东港区土地供应情况挂牌土地公示挂牌土地公示区域区域宗地编号宗地编号位置位置用地性质用地性质用地面积用地面积（平方米）（平方米）建筑面积（平建筑面积（平方米）方米）容积率容积率成交价格成交价格（万）（万）楼面价（元楼面价（元/平平)竞得人竞得人中山区（2010）-1号中山区东港区公建（金融办公）公建式公寓300001500005.0（地上）788125254.13 中国建设银行大连分行/顺和房地产中山区（2010）-2号中山

17、区东港区居住式公寓、公建式公寓、公建13470040410032939337273.77 大连城堡酒店开发有限公司中山区（2010）-3号中山区东港区公建（酒店办公）公建式公寓、住宅及配套设施1131002754004.5（地上）1.8 1727006270.88 华旭置业/华普置业/华昱置业/华灏置业中山区（2010）-4号中山区东港区金融办公、公建（办公）住宅及配套公建424001553006.5/3.5952706134.58 维特奥健康管理/佳创投资/康德信息咨询/沈阳施普瑞网络中山区（2010）-13号中山区东港区D03-01地块公建（商业办公）250001875007.581300

18、4336.00 大连新星房地产开发有限公司中山区（2010）-14号中山区东港区B20、K07地块公建、公建式公寓1750012250071982006639.87 大连德银总部大厦开发有限公司/大连德银置业有限公司/德投（亚洲）有限公司住宅及配套公建800001760002.2区域区域宗地编号宗地编号位置位置用地性质用地性质用地面积用地面积（平方米）（平方米）建筑面积（平建筑面积（平方米）方米）容积率容积率成交价格成交价格（万）（万）楼面价（元楼面价（元/平平)竞得人竞得人中山区（2010）-15号中山区东港区B10、K08地块公建（商业金融）173001124506.51104005657

19、.19 鞍山钢铁集团、鞍钢房地产住宅及配套公建37600827002.2中山区（2010）-16号中山区东港区K03、K04、K05地块公建（五星级酒店、公建式公寓、商业住宅及配套公建）193700485200公建3.5住宅及配套公建2.23268706736.81 盛都房地产开发（实德）中山区（2010）-34号中山区东港区D02-02地块公建（写字楼、商业）250001750007787504500欧力士株式会社中山区（2010）-35号中山区东港区C06-01、C07、E11、E12、G03地块公建（办公、酒店）、公建式公寓、商业配套、住宅及配套公建1416005844507.5/6.5

20、/2.5360169.06596162.53复兴地产、百年城房地产、上海驿华、上海加投、上海衡壹、永东投资、辉港投资、上海加援中山区（2010）-36号中山区东港区E15、E16、E17、E10地块住宅及配套设施、公建（办公、酒店、商业）、公寓950003472502.5/5.0210680.04756067.1中拥房地产、英格索尔曲轴加工挂牌土地公示挂牌土地公示区域区域宗地编号宗地编号位置位置用地性质用地性质用地面积用地面积（平方米）（平方米）建筑面积（平建筑面积（平方米）方米）容积率容积率成交价格（万）成交价格（万）楼面价（元楼面价（元/平平)竞得人竞得人中山区（2010）-37号中山区东

21、港区F01-01、F01-02、F01-03、F01-04、K01地块公建（旅游综合、商业）4036003556000.45175240.03564928.01海昌房地产、香港东方投资、瑞富实业、信德利投资住宅、公建式公寓、公建43500174000485747.37 中山区（2010）-38号中山区东港区B04、B14地块B04：公建（酒店、商业、办公、公寓）B14：公建（商业、公寓）6000045000010.36/5.821800004000大连绿地置业有限公司中山区（2010）-39号中山区东港区G01地块公寓、公建（办公、商业）32100128400约4.072260.0532562

22、7.73浙江郡源、惠州大亚湾健风集团、李坚中山区（2010）-40号中山区东港区D10、D13地块公建（商业、办公）、公建式公寓42900439000D10：13/D13：7.6273150.196222.1恒力地产大连公司挂牌土地公示挂牌土地公示目前共成交用地面积1535000平，建筑面积约4804850平，总成交金额2798481.77万元东港区入驻企业情况东港区入驻企业情况I. 东港区域概况及发展背景II. 东港区土地供应情况III.东港区企业入驻情况IV. 东港区八大功能区及已规划项目V. 区域总结进驻东港企业u百年城房地产u复兴地产u万达u海昌集团u大连港集团u一方集团u大连美辰房地

23、产u浙江郡原地产u上海顺和房地产u大连新星房地产u大连德银置业u鞍钢房地产u盛都房地产u中拥房地产u绿地置业u健风集团u恒力地产u华旭置业u美国英格索尔u以色列凯丹集团u欧力士株式会社u香港鹰君u香港奥泰u和记黄埔（意向）u恒基兆业（意向）u目前，东港商务区的良好发展前景吸引了众多国内外投资商的关注，成为新的投资热点。现已有153万平方米土地挂牌出让。u众多国内外投资企业表示出极大兴趣，包括和记黄埔、长江实业、恒基兆业、鹰君集团、万达集团等多家投资商明确表达了投资意向，并已有37家企业入驻东港。现东港商务区正逐步开发，势将引领整个城市经济的腾飞。进驻东进驻东港区港区域企业域企业东港区八大功能区

24、及已规划项东港区八大功能区及已规划项目目I. 东港区域概况及发展背景II. 东港区土地供应情况III.东港区企业入驻情况IV. 东港区八大功能区及已规划项目V. 区域总结1国际邮轮港区：为发展国际邮轮经济提供载体和现代化服务支撑。2金融办公区：为银行、投资公司、法律机构、保险公司、证券机构提供办公场所。3商务综合区：重点为跨国公司总部、研发机构总部提供办公用地。4文化娱乐区：有国际会议中心、大型剧院、艺术中心、创意展区中心以及大型游乐设施。5商业综合区：主要由大型商场、国际名品店及零售店构成。6高档居住区：居住区将提供高质量的城市居住环境。7滨海服务区：打造一个针对全体市民开放的亲海空间，包括

25、餐饮、娱乐、购物、游览、休闲、运动。8公共用地：其中3平方公里用地规划为道路、广场、绿地、公园及公共设施用地，方便市民休闲观光等户外活动。主要八大功能区主要八大功能区国际邮轮港区国际邮轮港区 结合现状用地，完善其国际和内陆航运功能，海港客运区主要功能区，提供零售、餐饮、娱乐及旅游等设施。将富有建筑特色及历史色彩的建筑物加以保留，包括大连港区内港务局办公楼、15号库、6号楼、码头红色灯塔等。大连邮轮码头大连邮轮码头 Location: Location: 位置位置 East of Daliangang, Zhongshan District, Dalian 大连市中山区大连港东部地区 Conte

26、nt: Content: 大连邮轮码头 Scale: Scale: 规模规模 Land Area (sqm)：910866 土地面积（平方米）：910866 建设内容：东港大连邮轮码头开发商：香港九龙仓集团设计：MADA S.P.A.M.金融办公区金融办公区 主要为金融保险业用地，为银行、投资公司、法律机构、保险公司、证券交易所等提供办公场所。大连人民大厦（大连人民大厦（C02-02C02-02） Scale: Scale: 规模规模 Land Area (sqm)：8800 土地面积（平方米）：88000 GFA (sqm)：77820 建筑面积（平方米）： 77820 建设内容：大连人民大

27、厦综合楼公建式公寓、新闻综合楼Location: Location: 位置位置大连港东部港区Location: Location: 位置位置大连港东部港区Scale: Scale: 规模规模Total Land Area (sqm)：17500总占地面积（平方米）：17500GFA (sqm)：144000建筑面积（平方米）：122500其中公建61500平方米。 东港总部大厦东港总部大厦建设内容：打造具有国际一流标准的写字楼及酒店式公寓产品。预计2012年开工。商务综合区（商务综合区（含弹性用地含弹性用地） 主要是人民路商务区的延伸，并逐层向东部及沿海展开，重点为跨国公司总部提供办公用地，发

28、展总部经济。区内设置商务办公、酒店、写字楼、服务设施等。在商务办公区域，只需步行距离就能到达商业区域，轮渡码头区及文化中心区域。u总用地面积约6万平方米，总建筑面积约57.4万平方米，高度将达518米，预计投资总额约80亿元。u项目位于“钻石海湾”龙头位置的大连东港商务区核心位置，毗邻夏季达沃斯论坛和大剧院、游艇码头，拥有无可比拟的文化艺术、国际高端会议和稀缺海景资源，规划建设集超白金五星级丽兹卡尔顿海景酒店、国际甲级写字楼、高端商业、配套商务公寓于一身的超高层城市综合体。u项目经过国际招标，最后确定由世界规模最大的建筑设计公司美国HOK建筑事务所担纲设计，由上海建工集团施工总承包，项目采用了

29、当今国际最先进的技术、工艺和材料，建成后将成为世界第四、中国第三和东北第一的世界级水平高楼。大连大连绿地中心项目（绿地中心项目（B14B14）u欧力士（日语： 英语：Orix）集团成立于1964年，是日本最大的非银行金融机构和最大的综合金融服务集团，在世界27个国家和地区经营保险、信托银行、证券、消费者金融、投资银行、房地产金融等业务，总资产达到852亿美元。集团决定将中国作为重点投资区域，以设在大连的中国总部为业务发展核心，利用自身产业特点和国际商业网络优势，开展融资租赁、投资银行、保险、信托等各种综合金融业务，船舶、飞机投资及管理业务，各种基金业务，汽车租赁业务以及环保项目投资等，力争在1

30、0年内将欧力士（中国）投资有限公司发展为总资产1000亿元人民币以上的扎根中国市场的金融控股集团，实现在华长期发展目标。欧力士（欧力士（D02-02D02-02）五星的郎廷酒店位于东港区C04地块高度299.5米，总部位于香港。郎廷酒店（郎廷酒店（C04C04）建设单位：朗城房地产开发（大连）有限公司项目位置：东港区人民路延伸东侧项目性质：公建式公寓、酒店酒店：1层为大堂2、3层为宴会厅、餐厅、会议室4层为游泳池、健身中心、水疗中心21-37层为酒店客房38层为酒店会所40层为观光餐厅大连国际会议中心大连国际会议中心u大连国际会议中心是东港开发的第一个工程，2008年11月份开工，今年8月底，

31、会议中心将全部完工，并在9月份的达沃斯会议期间，举行一场音乐会，成为东港商务区第一个完工的项目。u从空中看，国际会议中心像一个巨大的“贝壳”，因此也被市民称之为“贝壳中心”。占地面积4.3公顷，高度59米。“贝壳中心”的设计团队是曾经设计过德国宝马世界、欧洲中央银行的奥地利蓝天组，“贝壳中心”将毫无疑问地成为大连一个地标性建筑。会议中心全部是钢结构，屋盖为钢结构网架，被建筑专家称为设计和施工难度最大的建筑之一，难度甚至比北京的“鸟巢”还难。 奥泰地产正式进驻大连东港。以蓝海观念地产开路者和城市运营商为定位的奥泰地产此次进军东港，将首次引入与世界接轨的全新地产模型，高阶住宅与写字楼旗舰交相辉映，

32、配备国际医疗机构，绿能全成品住宅，关照生命的细致要求，刷新大连新世纪之城市地标。建设用地编号：（2010）4号 1、用地位置：中山区东港区。 2、规划地表总用地面积：约42400平方米。 3、土地使用性质：金融办公、公建（办公）、住宅及配套公建。 4、容积率：6.5，3.5。 5、建筑面积：约155300平方米。 6、建筑层数：多层、高层。 奥泰地产奥泰地产商业综合区（商业综合区（含弹性用地含弹性用地） 主要为商业用地，由沿长江路北侧分布的零售、餐饮娱乐、酒店及Shopping Mall等商业设施组成。用地兼容贸易咨询业、服务业、旅馆业等功能。u用地使用性质：公建（商业）、公寓（公建式）u用地

33、面积：约6.6公顷u拟建建筑面积：约291700平方米（含地下停车场80000平方米）u成交价：87000万元人民币u楼面单价：4109元/建筑面积 大连是凯丹在中国开展房地产业务的第六座城市，环达通将在此开发一个综合性项目。该项目将包括近11.2万平米的公寓和一个10万平米的购物中心，购物中心的地上部分为8.5万平米，地下部分为1.5万平米。此外，还将建设8万平米的停车场。 该项目预计将分两个阶段进行。第一阶段包括服务性公寓、5.5万平米的地上、地下零售空间和停车场。这一阶段大概将在自现在开始的四年内完成，建筑开工最迟不晚于2010年12月。第二阶段，即将于2012年之后开发3万平米的地上零

34、售空间。 近9000万欧元的购地款将分三期支付。首期约1900万欧元已经作为押金支付给了土地出让方。下一期2600万欧元将于2009年12月支付。最后一期将在实际开工时支付以色列购物广场（以色列购物广场（C12C12）高档高档居住区居住区 提供一种高质量的城市居住环境，为吸引高端人才，增加区域内经济、文化、商业活力，区域内发展多种居住模式，并配置居住区公共服务设施中心和中小学、托幼等。将聚山、海、人气为一体，充分体现人与自然的和谐。u项目位于大连市中山区，港湾广场东南侧，北临长江路，南靠港湾街。地块北面紧邻“钻石港湾”和达沃斯会议中心，即将竣工的大连地铁一号线港湾广场站在项目基地内设置出入口。

35、u本项目总占地2.643ha，容积率内总建筑面积25.9万平方米，包括：原有海景酒店一期项目4.82万平方米，218218米高米高6星级酒店主楼5.91万平方米；两栋两栋188188米高米高的顶级海景豪宅11万平方米；4.17万平方米的大型豪华购物中心，内部采光四季中庭可进入地下直接连通地铁车站（大连地铁1号线港湾广场站）；中信丰悦城中信丰悦城东港第（东港第（E13E13、E14E14地块）地块） Scale: Scale: 规模规模 Land Area (sqm)：86500 土地面积（平方米）：86500 GFA (sqm)：209640 建筑面积（平方米）： 209640 建设内容：6栋

36、28层高层，1栋21层高层，11栋18层高层。住宅Location: Location: 位置位置大连港东部港区E13、E14地块东港第项目整体定位于大连及东三省高端人群，为城市财富阶层，打造“大隐于市”的高尚官邸。项目产品面积区间为90-200平，以160平以上舒适大户型为主力，并设计有顶楼豪华跃层和一层花园等特殊产品。项目所处区域为未来大连CBD拓展区，复合多种城市资源，产品强调居住的舒适性，整体力求体现尊贵、品味、内敛的气质，打造“大隐于市”的上流生活场。 Scale: Scale: 规模规模 Land Area (sqm)：80000 土地面积（平方米）：80000 GFA (sqm)

37、：176000 建筑面积（平方米）： 176000 建设内容：依托东港改造后的地域优势，将项目打造成为国内一流的高端住宅项目。预计2011年高层住宅开工。海昌（海昌（K07K07地块地块）Location: Location: 位置位置大连港东部港区一方集团（一方集团（H02H02、0404、0707、0808地块地块） Scale: Scale: 规模规模 Land Area (sqm)：134700 土地面积（平方米）：134700 GFA (sqm)：546470 建筑面积（平方米）： 546470 建设内容：7栋44层，2栋28层公寓、公建Location: Location: 位置位

38、置大连港东部港区滨海休闲区滨海休闲区 规划区域设在近海地段，沿海带状展开。在功能上强调“海”的主题，不论是餐饮、娱乐、购物、游览、运动等，均与亲海、近海、观海相关，充分展示大连深厚的海洋文化内涵，体现海的特色，创造亲水的空间。音乐喷泉广场音乐喷泉广场u大连有全国闻名的广场文化，东港商务区的开发不仅延续这样的理念，还将给市民和游客打造一个世界一流的音乐喷泉广场。u东港开发建设指挥部透露，18万平方米的音乐喷泉广场在去年已经开始动工兴建，这个广场紧临国际会议中心，分三层，地下还配备有一个2000个泊位的大停车场。中间有购物广场，上面为市民休闲区。u目前正在填土和建设临时围堰，填海工程仍在继续，春节

39、期间也未休息，到8月底，绿化、喷泉安装等全部完成，9月20日，将和国际会议中心一起迎接达沃斯。u广场东侧将建设游艇港，有一个大型的游艇俱乐部，现在正在进行游艇港的物模实验，设计招标马上开始，预计3月底将正式开工建设。 Location: Location: 位置位置 East of Daliangang, Zhongshan District, Dalian 大连市中山区大连港东部地区 Content: Content: Hotel，Apartment 酒店，公寓酒店，公寓 Scale: Scale: 规模规模 Land Area (sqm)：460000 土地面积（平方米）：460000 G

40、FA (sqm)：250,000 建筑面积（平方米）： 205000 东港威尼斯水城东港威尼斯水城建设内容：包含了商业、旅馆、精品酒店、人居及服务性配套设施等不同的城市规划元素。打造一个集旅游、休闲、度假、商业、人居于一体的综合性旅游休闲度假项目。 预计2010年多层商业开工。区域总结区域总结I. 东港区域概况及发展背景II. 东港区土地供应情况III.东港区企业入驻情况IV. 东港区八大功能区及已规划项目V. 区域总结东港区东港区域发展思路域发展思路改造完成后总用地面积超过5平方公里，大连历史上最大规模；拥有国际会议中心、国际游艇码头等国际级高规格配套设施；融合商务办公、休闲观光、创业产业、

41、高端居住等多种功能 大规模大规模 高规格高规格 多功能多功能大大连连东东港港区区东港区改造对大连城市的影响东港区改造对大连城市的影响u中央商务区向东扩展；u总部经济质量将大幅提升；u港航服务核心区地位更加巩固辐射能力提升；u四公里亲海岸线让市民生活更浪漫；u交通网络发达，城区直抵海岸；u传承文脉，老城焕发新光彩；u高档住宅林立，白领生活更自在；u繁荣文化，兴建标志性文化建筑；u旅游业配套设施更加完善； u邮轮经济核心区形成 ；地宗编号地宗编号项目名称项目名称开发商开发商公寓、住宅公寓、住宅商业、写字楼商业、写字楼地下面积地下面积B06万达中心大连万达商业地产股份有限公

42、13万达公馆大连万达商业地产股份有限公司21230060000B14绿地中心大连绿地置业有限公司1995041909653214C02-02人民大厦大连人民大厦有限公司242342396621620C04朗廷酒店大连朗城房地产开发大连有限公司 2297004470095700C12以色列购物广场环达通房地产开发有限公司11033710112080243E13、E14东港第大连华旭置业有限公司147311783954490H02、04、07、08一方集团连城堡酒店开发有限公司37980021500145170商业、住宅规划体量分析商业、住宅规划体量分析u 东港区目前已有住宅类规划项目总建筑面积2

43、239244，其中公寓、住宅1303186，商业、写字楼370621。住宅体量大，均为公寓，预测该区域投资客将占客源较大比例。u 东港区已规划楼盘均为超高层建筑，其中绿地项目高度达到518米，将是大连市最高建筑物。u 未来东港区将集居住、商业、度假休闲于一体，有“拒绝”“刚需”的趋势，预计房价高企，客群定向高端人群。宗地号 开发商 案名 规划住宅 商业配套休闲配套 预计起价 A04 中国建设银行大连分行/顺和房地产 未定 豪华公寓 精品酒店 民生银行,建设银行,5A级写字楼.游艇会 40000面积：150000H02/04/07/08 大连城堡酒店开发有限公司 未定 7栋44层,2栋28层住宅

44、区 配套公建 - - 60000面积：379800面积：21500 E13,E14 华旭置业/华普置业/华昱置业/华灏置业 东港第 6栋28层高层，1栋21层高层，11栋18层高层 配套公建 - - 35000面积：147311面积：7839E07 维特奥健康管理/佳创投资/康德信息咨询/沈阳施普瑞网络 未定 绿能全成品住宅 - - 国际医疗机构/写字楼 35000面积：155300D02-02 欧力士株式会社 欧力士 公建式公寓 - - 高档写字楼 32000面积：175000F01-01、F01-02、F01-03、F01-04、K01 海昌房地产、香港东方投资、瑞富实业、信德利投资 东港

45、威尼斯水城 - - 商业,精品酒店 人居与服务性配套设施 - - 面积：355600面积：174000B04、B14 大连绿地置业有限公司 大连绿地中心 配套商务公寓白金五星级丽兹卡尔顿海景酒店、高端商业 国际甲级写字楼、配套商务公寓 50000面积：199504面积：19096C04 大连朗城房地产开发大连有限公司 朗廷酒店 副楼公建式公寓62层 主楼酒店74层 - - 40000面积：229700面积：44700C02-02 大连人民大厦有限公司 大连人民大厦 20层公建式公寓 - - 27层新闻综合楼 35000面积：24234 面积：23966A07 大连市政府 大连国际会议中心 -

46、- 大连国际会议中心 - - - - 面积：132000B06 大连万达商业地产股份有限公司 万达中心 - -一座六星级酒店、五星级酒店，甲级写字楼 万达美术馆 - - 面积：152400C12 环达通房地产开发有限公司以色列购物广场 公建式公寓购物广场 - - 30000面积：110337 面积：101120B20、K07 大连德银总部大厦开发有限公司/大连德银置业有限公司/德投（亚洲）有限公司 未定 多栋高层 配套公建 - -30000面积：176000B13大连万达商业地产股份有限公司 万达公馆 3栋55层公寓 - - - -28000住宅面积：212300u 东港目前尚属于启动阶段;u

47、 大品牌开发商相继入驻，且各开发商进驻均携带最强势产品，依托性较强，高端树立较容易,豪华配套完善，例如游艇会，星际酒店等超高端配套（暂未出让的A01地块仍将规划为豪华游艇会）;u 东港目前高端性树立借助规划、借助开发商联合炒作，真正的价值体现尚未形成，不确定因素较多，风险较大;u 一旦入驻，普通产品、同质产品只能作为跟随而行，如想引领市场，只能跳出大连做产品，成本较高;u 后期区域发展形成规模，获得市场认知度，进驻利润空间较大，风险可把控，比较有利;u 目前市场以刚需成为发展主流脉络，高端产品去化速度有限，东港项目启动势必导致资金流运转较慢，资金压力较大;u 品牌优势尚不明显，借势是项目运作必

48、然之选，被动型高端选择风险较大.东港东港区域整体分析区域整体分析u目前区域可供参考项目仅为万达公馆，均价在28000元/平左右，目前的价格基数较高，东港地区规划可期，随着工程进度的推进超豪华高端项目的崛起在近几年会出现很高的增长率，预计到2013年区域均价会突破5万，由于价格基数较高，之后几年的增长率会有所下降，待区域成熟后，每年会以上下10%的增长率调整。u考虑到区域的发展，预计未来五年内，区域的房地产价格走势会领先于大连其他各个区域板块。东东港区未来五年价格走势分析港区未来五年价格走势分析区域定位：区域定位：未来东港区的定位，已由传统的物资运输港转化为经济信息港，规划为大连市新的中央商务区，未来东港区的定位，已由传统的物资运输港转化为经济信息港，规划为大连市新的中央商务区，航运中心区，邮轮经济核心区和文化创意园区。市委、市政府对东港区的定位是：航运中心区，邮轮经济核心区和文化创意园区。市委、市政府对东港区