房地产开发项目的风险控制

1、房地产开发项目的风险控制 一、引言 房地产项目开发一般包括四个阶段：1、项目前期决策阶段，2、项目设计阶段，3、项目实施阶段，4、使用阶段。在不同的阶段，项目的风险也有所不同，通常来说，随着项目的进行，项目的各种要素渐渐明确、确定，风险因素将会越来越少，所以，在项目的前期决策阶段，项目的各种要素还处在模糊状态，不确定的因素最多，在这个阶段的风险最大。假如在项目前期决策阶段能对项目潜在的风险因素进行系统的识别，分析，评价，为后面各阶段供应决策依据，将会对项目的顺当进行打下良好的基础。 在发达国家，风险管理已是一门特别成熟的技术，在项目的前期决策阶段，都会对项目潜在的风险进行系统地分析，并在以后的

2、各个阶段对项目存在的风险因素进行动态管理，以保证项目能按预期的目标实现，使各参与方获得各自的预期回报。与发达国家相比，我国的风险管理还处于起步阶段。随着我国经济体制由计划经济向市场经济的转变以及中国加入wto，市场竞争越来越激烈，风险管理已成为影响项目成败的关键因素之一，如何识别分析风险及如何对风险进行有效的管理，已成为项目参与各方不得不面对的问题。 二、风险管理系统 房地产项目的风险管理是一个系统过程，它处于不断变化的动态之中，也是一个动态的管理过程，对项目风险进行管理的前提是建立一个行之有效的管理系统，把风险掌握在系统之内，在不断变化的过程中进行管理。 该系统表明白处理风险问题的先后顺序，

3、通常运用于每一个可供选择的方案。由此可风险管理过程包括以下几个阶段：风险识别、风险分类、风险分析、风险评价、风险态度和风险回应。 风险识别： 识别风险的来源和种类 风险分类： 研究各类风险以及其对个人和组织的影响 风险分析： 通过运用分析技术，研究各类风险及风险组合的可能后果。 风险评价： 通过运用风险度量技术，对项目风险进行评价、度量。 风险态度： 任何有关风险的决策均会受到制定决策的个人或组织态度的影响。 风险回应： 通过采用将风险转移给另一方或将风险自留等方式，研究如何对风险进行管理，包括风险自留、风险降低、风险转移、风险回避等。 三、风险分析模式 从前面的风险管理系统可以看出，风险管理

4、过程中的关键是项目风险的分析与评价，在对项目的风险进行分类和识别后，紧接下来就是对风险的分析与评价，如何进行风险分析、评价及结果的差别程度，将直接影响着项目的决策和成败。风险分析、评价的实质就是找出全部可能的选择方案，并分析任一决策所可能产生的各种后果。常用的风险分析方法有定性分析和定量分析两类：定性分析是凭直觉和经验积累，通过比较来选择方案并进行决策；定量分析是通过数学方法，运用概率、模拟及其它有关方法对项目风险进行量化处理，从而确定可选方案并做出决策。 四、风险评价方法 项目风险经过识别、分类、分析之后，就需要对风险进行定性或定量的评价，以最终估计项目风险的大小，找出主要的风险源，评价风险

5、的可能影响，以此为依据，对风险采取相应的对策。风险评价的方法许多，常用的有以下几种： 1、专家调查法 专家调查法是一种最常用、最简洁且易于运用的风险评价方法，首先通过风险识别将项目全部风险一一列出，设计风险调查表，然后利用专家经验，对各风险的重要性进行评价，再综合成整个项目的风险。详细步骤如下： （1） 确定每个风险因素的权重，以表征其对项目的影响程度； （2） 确定每个风险因素的等级值，按较小、稍大、中等、较大、很大五个等级，分别以0.2、0.4、0.6、0.8、1.0打分； （3） 将每个风险因素的权重与等级值相乘，求出该风险因素的得分，再将各风险因素的得分求和，即可得出项目风险的总分。总分 越高，说明风险越大。 2、 蒙特卡洛模拟方法 该方法是通过随机变量的统计试验随机模拟求解数学、物理、工程技术近似解的数学方法，也称随机模拟法，主要在计算机上进行。 3、 cim模型法 该方法是将变量的概率分布采用经验分布形式，使风险因素量化过程变得简洁，直观。 五、结论 总的来说，房地产开发项目自始至终都有风险存在，只是每个过程的风险影响程度不同而已。构造风险管理系统，通过对项目风险进行分