n房地产经济学第五章

1、房地产经济学房地产经济学第一节：房地产价格概述第一节：房地产价格概述一、土地价格：一、土地价格： （一）土地价格内涵：土地所有者的地租收入（一）土地价格内涵：土地所有者的地租收入 1、土地资源价格：、土地资源价格： 2、土地资本价格：、土地资本价格：真正地租部分，包括绝对地租及级差地租真正地租部分，包括绝对地租及级差地租土地投资的折旧及利息土地投资的折旧及利息房地产经济学房地产经济学（二）土地价格的构成：（二）土地价格的构成： 1、土地资源价格的构成与体现：、土地资源价格的构成与体现： （1）集体土地征地成本：）集体土地征地成本：土地补偿、安置补助、青苗地上物补偿土地补偿、安置补助、青苗地上物

2、补偿 （2）城市国有土地拆迁成本：）城市国有土地拆迁成本： 2、土地资本价格的构成与体现：、土地资本价格的构成与体现： （3）位置用途规划等因素差价（级差地租）位置用途规划等因素差价（级差地租） （1）土地开发费用：）土地开发费用： （2）城市配套费用：）城市配套费用：房地产经济学房地产经济学（三）土地价格体系：（三）土地价格体系：1、交易价格：、交易价格： A、出让价格：、出让价格： B、转让价格、转让价格 2、评估价格：、评估价格： A、交易底价：、交易底价： B、课税价格、课税价格 C、划拨土地权益价格、划拨土地权益价格 C、补地价：、补地价：房地产经济学房地产经济学二、建筑物价格（一）

3、新建筑物价格构成：（一）新建筑物价格构成： 1、前期费用：、前期费用： 2、建筑成本：、建筑成本： 3、管理费：按建造成本的、管理费：按建造成本的58%计计 4、专业人士费：包括立项、可行性研究、勘察、规划、设、专业人士费：包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建造成本的计、评估等费用，按建造成本的56%计计 5、不可预见费：按建造成本的、不可预见费：按建造成本的35%计计房地产经济学房地产经济学 3、折旧计算方法：、折旧计算方法： （1）物质折旧：）物质折旧： （2）功能折旧：）功能折旧： （3）经济折旧：）经济折旧： （1）定额法：）定额法： （2）定率法：）定率法： （3

4、）其他方法：）其他方法：（二）旧建筑物价格构成：（二）旧建筑物价格构成： 1、构成：新建筑物价格、构成：新建筑物价格-折旧折旧 2、折旧：建筑物使用过程中价值的降低、折旧：建筑物使用过程中价值的降低房地产经济学房地产经济学三、房地产价格三、房地产价格（一）房地产销售价格的构成：（一）房地产销售价格的构成： 1、土地价格：、土地价格：土地购买价格土地购买价格+土地取得税费（土地价格土地取得税费（土地价格3%） 2、建筑物价格：、建筑物价格： 3、投资利息：银行贷款利息率、投资利息：银行贷款利息率 4、投资利润：总投资的一定比例、投资利润：总投资的一定比例 5、销售税费：、销售税费：两税一费（即营

5、业税、城市维护建设税、教育费附加）：开发价值的两税一费（即营业税、城市维护建设税、教育费附加）：开发价值的5.5买卖手续费：按开发价值的买卖手续费：按开发价值的1支付；支付；广告宣传及代理费：按开发价值的广告宣传及代理费：按开发价值的1-3%计；计；维修基金（开发商部分）、预征土地增值税维修基金（开发商部分）、预征土地增值税房地产经济学房地产经济学宗地位置宗地位置净用地面净用地面积积(亩亩)总建筑面总建筑面积（平方积（平方米）米）规划用地规划用地使用性质使用性质起始价起始价成交价成交价锦江区华兴锦江区华兴街以北、纯街以北、纯阳观街以东阳观街以东（华兴街一（华兴街一号地块）地号地块）地块块4.0

6、036 2669平方平方米米10676平方米平方米二类住宅二类住宅用地兼容用地兼容商业用地商业用地（可兼容（可兼容商业商业50%），容积率，容积率4.0楼面地楼面地价：价：4500元元/平方米平方米楼面地楼面地价：价：11000元元/平方平方米米举例：估算房地产预售价格举例：估算房地产预售价格72021/5/28房地产经济学房地产经济学（二）房地产租赁价格：（二）房地产租赁价格： 1、构成：、构成： （1）折旧费）折旧费 （2）维修费：房屋造价的一定比例）维修费：房屋造价的一定比例 （3）管理费：按面积或者租金确定）管理费：按面积或者租金确定 （4）利息：）利息： （5）税金：房产税，租金的）

7、税金：房产税，租金的12或者或者17.5 （6）地租或者土地使用费）地租或者土地使用费 （7）保险费：）保险费： （8）利润：）利润： （1）（）（5）成本租金）成本租金 （1）（）（8）理论租金）理论租金房地产经济学房地产经济学 2、与房屋出售价格关系：、与房屋出售价格关系： （1）理论上：收益流贴现和）理论上：收益流贴现和 （2）实际中：房屋出售价格年租金）实际中：房屋出售价格年租金收益年数（收益年数（1015倍）倍）（三）影响房地产价格的因素：（三）影响房地产价格的因素：1、一般因素：对整个社会及地区产生影响的因素、一般因素：对整个社会及地区产生影响的因素（1）社会因素：社会稳定、人口状

8、况、城市化进程）社会因素：社会稳定、人口状况、城市化进程（2）经济因素：）经济因素：（3）政治因素：土地制度、房地产制度）政治因素：土地制度、房地产制度房地产经济学房地产经济学2、区域因素：房地产所在区域条件对价格的影响作用、区域因素：房地产所在区域条件对价格的影响作用（1）繁华程度：）繁华程度：（2）交通条件：道路、对外、公交、路网密度）交通条件：道路、对外、公交、路网密度（3）基本设施：基础、公用）基本设施：基础、公用（4）环境条件：绿化、地形、环境污染）环境条件：绿化、地形、环境污染（5）规划条件：设施、用途）规划条件：设施、用途3、个别因素：房地产本身所具备的对价格有的影响的条件、个别

9、因素：房地产本身所具备的对价格有的影响的条件（四）房地产价格形式：（四）房地产价格形式：1、商品房价格、经济适用房价格：、商品房价格、经济适用房价格：房地产经济学房地产经济学9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。21.7.1521.7.15Thursday, July 15, 202110、低头要有勇气，抬头要有低气。20:36:0420:36:0420:367/15/2021 8:36:04 PM11、人总是珍惜为得到。21.7.1520:36:0420:36Jul-2115-Jul-2112、人乱于心，不宽余请。20:36:0420:36:0420:36Thursday, July 1

10、5, 202113、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。21.7.1521.7.1520:36:0420:36:04July 15, 202114、抱最大的希望，作最大的努力。2021年7月15日星期四下午8时36分4秒20:36:0421.7.1515、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。2021年7月下午8时36分21.7.1520:36July 15, 202116、业余生活要有意义，不要越轨。2021年7月15日星期四20时36分4秒20:36:0415 July 202117、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。下午8时36分4秒下午8时36分20:36:0421.7.15房地产经济学

11、房地产经济学9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。21.7.1521.7.15Thursday, July 15, 202110、低头要有勇气，抬头要有低气。20:36:0420:36:0420:367/15/2021 8:36:04 PM11、人总是珍惜为得到。21.7.1520:36:0420:36Jul-2115-Jul-2112、人乱于心，不宽余请。20:36:0420:36:0420:36Thursday, July 15, 202113、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。21.7.1521.7.1520:36:0420:36:04July 15, 202114、抱最大的希望，作最

12、大的努力。2021年7月15日星期四下午8时36分4秒20:36:0421.7.1515、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。2021年7月下午8时36分21.7.1520:36July 15, 202116、业余生活要有意义，不要越轨。2021年7月15日星期四20时36分4秒20:36:0415 July 202117、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。下午8时36分4秒下午8时36分20:36:0421.7.15房地产经济学房地产经济学经济适用房价格：不含土地出让金、利润控制经济适用房价格：不含土地出让金、利润控制2、标准价、成本价、市场价：、标准价、成本价、市场价：标准价：根据承受

13、能力确定国有公房出售价格标准价：根据承受能力确定国有公房出售价格成本价：根据房地产开发成本确定出售价格成本价：根据房地产开发成本确定出售价格市场价：根据房地产市场状况确定的价格市场价：根据房地产市场状况确定的价格注意：形成产权不同，上市后收益归属不同注意：形成产权不同，上市后收益归属不同3、廉租金、福利租金、成本（标准）、市场租金、廉租金、福利租金、成本（标准）、市场租金廉租金：租金构成的廉租金：租金构成的1、2项项福利租金：租金构成的福利租金：租金构成的1、2、3项项成本租金：租金构成的成本租金：租金构成的1-5项项房地产经济学房地产经济学第二节：住宅价格的模型分析第二节：住宅价格的模型分析

14、一、住宅的特征价格模型一、住宅的特征价格模型 1、实质：建立住房价格与住房特征的回归分析模型、实质：建立住房价格与住房特征的回归分析模型 2、方法：回归分析方法、方法：回归分析方法 3、实例：温海珍等、实例：温海珍等住宅的特征与特征价格住宅的特征与特征价格二、区位因素与住宅价格模型二、区位因素与住宅价格模型 1、住宅价格模型（消费者）：、住宅价格模型（消费者）： 住房消费与交通成本的转换曲线住房消费与交通成本的转换曲线房地产经济学房地产经济学 2、住宅投标租金函数（生产者）：变动成本分析方、住宅投标租金函数（生产者）：变动成本分析方法法0住宅住宅价格价格到市中心距离到市中心距离无消费者替代无消费者替代有消费者替代有消费者替代房地产经济学房地产经济学第三节：住宅价格与租金的联系第三节：住宅价格与租金的联系一、资本化率的概念一、资本化率的概念 1、概念：投资者所投资的不同物业类型的基准收益、概念：投资者所投资的不同物业类型的基准收益率或最低期望收益率。率或最低期望收益率。 2、实质：投资收益率、实质：投资收益率 3、作用：住房价格与租金的折现参数、作用：住房价格与租金的折现参数 4、类型：