论承租人的优先购买权工商管理专业

1、目录摘要6关键词6Abstract7Key words 7引言8一、优先购买权概述8（一）优先购买权的定义8（二）优先购买权制度存在的合理性9（三）优先购买权的法律性质10二、优先购买权的效力及与其他权利的冲突和处理11（一）优先购买权权利效力11（二）优先购买权与其他权利的冲突和处理12三、行使优先购买权存在的问题14（一）同等条件的认定14（二）承租人行使优先购买权期限的认定15（三）出租人通知义务的履行15四、承租人优先购买权的完善与救济16（一）出卖人未在合法期间内完成通知义务16（二）承租人行使优先购买权过程中出租人将房屋所有权转移给他人16（三）出租人存在价格欺诈的行为17（四）损

2、害承租人优先购买权的法律责任17参考文献 19谢辞 20论承租人的优先购买权摘要：我国司法实践中对于承租人在租住期间，房屋产权出现变更的情形，如何保障承租人的权益进行了相应的规定，赋予其享有对房屋的优先购买权。但是该规定在实践运用中，却缺乏可操作的依据，如承租人的权益遭受损害时，如何寻求法律的救济，并无明确的条文加以规定，致使审判人员难以公正的判决案件，我国学者对此也展开了激烈的探讨，难以寻求统一的意见。 因此，本文将会基于我国的现有的规定，并且对于我国司法实践中的现状展开分析，理清承租人的优先购买权的问题所在，并且针对性的提出对策。关键词：承租人 优先购买权 损害赔偿On the preem

3、ptive right of the lessee Abstract：Although Chinas existing legal system stipulates that the lessee has the right of preemption, there are no further provisions on the specific problems encountered in the process of exercising the right of preemption, the liability compensation for infringement of t

4、he lessees right of preemption and the relief measures that the lessee can take, so that the academic community has not reached a consensus on this, and the phenomenon of different judgments in the same case also appears in the judicial trial.Based on this, on the basis of the existing research resu

5、lts, and further discusses the relevant problems in the process of exercising the lessees preemptive right, in order to improve the relevant system construction.Key words:Lessee preemptive right damages 引言：随着社会经济的快速发展，物质消费水平也不断的提升，尽管公众的收入水平也相应的提升，但是却与房价的增长速度相差较大，公众难以承担高昂的房价，因而租房成为了越来越普遍的现象，承租人的权益保障成

6、为了法律关注的重点，保护其租房利益是十分必要的。民法典合同编中的优先购买权制度能够起到维护承租人合法利益的作用。对于承租人权益的保护，各国法律均出台了相应的政策，即优先购买权制度，该制度在我国设立以来，有利的保障了弱势一方的承租人的合法权益，并且我国为了应对实践中出现的各种问题，出台了最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的若干解释的第21条至24条、租赁管理办法第13条、民法典第726条都有所涉及。在审判过程中，法官自由裁量权的大小会影响对同一案件的审判结果，并损害司法的公正性，司法资源不能得到有效利用。目前的法律法规还并未明确规定承租人优先购买权的法律特征，因此，要建

7、立健全优先购买权制度，需要先明确其法律性质。其次就是针对承租人在履行优先购买权时可能遭遇的实际问题，提出应对办法。出租人在变更房屋产权前，应当要向承租人履行一定的通知义务，对于如何进行通知以及通知的内容、形式等，我国法律均未对此进行规定，这一现状也导致了我国司法实践中出现了诸多的问题，承租人对于出租人的通知行为产生不满，进而导致了纠纷。同时我国法律对于承租人未能够实现优先购买权的情况下，如何保障其权益以及获得相应的赔偿的规定仍然是空白的，所以承租人面对权侵犯问题的时候无法寻求有效的赔偿。维护承租人的合法利益，加强救济帮扶力度，在承租人优先购买权受遇到侵害时，权益保障能够有所依据。同时也要对在出

8、租人变更房屋产权中，善意购买房屋的第三人的合法权益如何保障进行规定，从而更好的实现优先购买权的立法宗旨，从而解决实践中的纠纷，实现司法的公平正义。1、 优先购买权概述（1） 优先购买权的定义优先购买权是我国设立的一项民事权利，也是特殊主体承租人所享有的权利，该项权利制度在各国的法律中均有所体现，其立法目的在于保护处于较为弱势一方的承租人的合法权益。在上个世纪末我国确立该项制度，并且随着社会的发展，承租人优先购买权制度的司法实践越来越深入，在我国2021年施行的民法典中也有所体现，以条文的形式加以规定，要求出租人对于自身房屋时，应当要在合理的期限内履行通知义务，租住房屋的承租人对于该房屋享有同等

9、条件下的优先购买权。该条款的设立是为了更好的保障承租人的合法权益，防止出租人擅自的出卖房屋，而导致承租人的基本居住需求难以保障。（二）优先购买权制度存在的合理性承租人享有优先购买权，该制度在实践中实行以来，得到了诸多学者与公众的认可，其主要是由于：1.随着社会物价水平的提高，一般公众难以承担房屋购买的费用，因而租房居住的方式成为了较为常见的现象，因而保障其合法权益，实施优先购买权制度是具有一定的现实意义的。2.在实际过程中，承租人对于外部信息获取有一定的劣势。因此，在房屋出售过程中，可为承租一方提供更多的权益保护，信息不对等将会造成矛盾冲突，对于房屋产权的出卖，出租人占据优势一方，了解更多的现

10、象，而承租人处于信息不平等的弱势一方，因而要减少信息不平等造成的差异，维护承租人居住的权益。3.出租人出租房屋的过程中，与承租人保持较为密切的联系，双方的了解程度具有一定的深入，出租人出卖房屋的行为，对于承租人的居住需求有所损害。而承租人想有优先购买权，不仅能够保障承租人的居住需求，而且也能够简化交易流程，承租人能够在衡量自身经济实力后，考虑是否享有优先购买权， 聂飞舟：“解析承租人优先购买权的三个疑难问题”，房地产与法律，2006年第4期，第9页从而使得双方主体能够更加快速的完成交易，也能够减少纠纷的出现。4.出租人出租房屋后，出租人对房屋拥有所有权，而房屋的实际居住人则是承租人，因而所有权

11、与居住使用权并未重合。承租人在租赁期内将部分精力投入到房屋的装修和装修上，在出租人出售房子时，履行应尽的通知义务，告知承租人房屋需要出售，承租人在经济情况允许的情况下，可以以优先购买权向出租人购买房屋，进而实现了房屋的产权变化，该一举措也能够让出租人对房屋的装饰最大程度的保留，节约资源 许尚豪、单明：优先购买权制度研究，北京：中国法制出版社，2006年版，第77页。在我国合同法中，对于承租人的权益也进行了相应的规定，当房屋产权发生变动时，对于承租人而言，可以使用“买卖不破租赁”这一条文进行抗辩，从而保障自身的居住权利。这一规定是为了使承租人在出售房屋时主动放弃相应权利的行使。房屋出售给他人时，

12、为保护其合法权益，不可由于变更房屋所有权而对承租人的正常居住产生影响。优先购买权制度和“买卖不破租赁”原则有所差异，在出租方进行房屋交易的过程中，优先购买权侧重于房产权的交易，出租方可自由决定房屋所有权的出售与否。因此，“买卖不破租赁”尽管能为承租人提供一定的权益保护，但与优先购买权仍有所差异，二者可形成相互补充，为承租人提供更有效的保障，优先购买权制度仍然是我国对于保障承租人权益的重要条文。（三）优先购买权的法律性质优先购买权，是我国保障承租人权益的重要条文，但是对于其的法律性质的界定，我国学者具有诸多意见，因而要进一步的界定优先购买权的法律性质，将会有利于理清实践中的问题纠纷点。1.形成权

13、说持有该种学说的学者认为，依据权利人单方面的表示意思，将能够形成、变更乃至消灭相应的法律关系 唐烈英、张玉敏：民法，北京：中国人民大学出版社，2007年第2版，第67页。形成权利不需要相对方对权利人作出任何的反馈，只有权利人作出了意思表示，即可以宣告法律关系的成立。该项学说得到了德国以及我国台湾地区学者的认同。根据我国出台的民法典的相关规定，出租人在发生房屋产权变更前，需要在变更前履行通知，告知承租人将会发生的房屋产权变更情况，则承租人则拥有在同等条件下购买房屋的权利，该项权利便是优先购买权。形成权的意义在于：在满足权利行使条件的情况下，权利人可以自由选择行使权利，并且行为能够发挥相应的法律关

14、系，在履行了单方面的行为后，相对方的意思表示对于法律关系的形成与否不产生任何的影响。因此对于本文的研究对象，可以看出优先购买权的行使应当是符合形成权学说的特点的，只需要出租人的通知行为，承租人无需作出任何的回应，即可以获得优先购买权 王泽鉴：民法学说与判例研究（1），北京：中国政法大学出版社，2005年版，第476页。2.请求权说持有该种学说的学者认为，权利的行使需要双方的配合，权利人作出一定的行为后，需要相对方作出一定的回应 于晓丽、高云鹏：“房屋承租人优先购买权合理性质疑”，政法论丛，2009年4月第2期，第1页。该学说提出，承租人不得独立取得房屋所有权。承租人在同等条件下有优先购买权。但

15、是，为获得房屋所有权，承租人要先签署交易协议，并与出租人一同办理房屋所有权转移的必要手续。获得房屋所有权后，出租人和承租人仍具有合作关系，因此优先购买权应属于请求权的范畴。3. 期待权说期待权是尽管目前不具备权利行使的所有条件，但该权利未来确实能够使用，并获得权利人期望的法律结果。换句话说，期待权是目前未拥有的，而未来在特定条件下可能获得的权利 唐烈英、张玉敏：民法，北京：中国人民大学出版社，2007年第2版，第87页。期待权说指出，承租人和出租人的租赁合同签订之后，前者不享有优先购买权利，在出租人对房屋进行标的出售后，才可以享有同等条件下的优先购买权。4.笔者观点在相同条件下，出租人和承租人

16、签署交易合同，不必向出租人作出承诺，因此优先购买权应当是形成权。承租人对于房屋在同等条件下能够具有优先权，是对于房屋价格的一个定价过程中的招标行为，能够支付较高价格的一方便能够获得房屋的所有权。出租人在出卖房屋时，与第三人之间可以进行价格的商榷，在房屋出卖价格发生变化时，出租人的通知义务应当要重新履行，承租人的优先购买权应当建立在新的价格之上。因此房屋出卖时，承租人的优先购买权无需经过出租人的同意，只要承租人在同等条件下，便必然的享有优先的购买权。并且，出租人可以和第三方协商价格，使其能够以更高的价格出售该房屋。从而合理保护出租人和第三人的合法权益，保障交易自由。2、 优先购买权的效力及与其他

17、权利的冲突和处理（一）优先购买权权利效力法律效力如何进行界定，是认定优先购买权权利的重要途径，我国对于其学说界定存在不同的观点。1.物权说史上宽先生认为，对于不动产权利的取得，对于他人的行为具有排他性，该种权利能够认定为是物权 史上宽：物权法论，北京：中国政法大学出版社，2000年版，第17页。物权效力的实质是，所有没有指明者均属于权利另一方，不能影响物权人使用物的过程。权利人可依自己自由意志占有、使用、处分标的物，并独自占用收益。物权说观点认为优先购买权具有物权效力，理由如下：（1）承租人实际占用和使用出租人的房屋，是房子的实际使用者和占有者。占有和使用是物权的基本权能。承租人根据协议对房屋

18、进行使用。在进行房屋交易的时候，承租人仍享受房屋的暂住权，他人不可对其进行干预。承租人具有优先购买相同条件下的房屋的权利，这一权利具有排他性，且出租人不可以再和其他方签署别的房屋交易协议。所以，在出租人卖出房屋前，承租人对出租房屋的占用和使用属于物权权能。当出租人出售房屋，承租人也能够通过优先购买权维护自身权益。非特定第三人不得妨碍承租人行使相应的权利。（2）承租人在购买出租人的房屋时，在同等条件下，具有一定的优先性，从而获得房屋交易的权利。在该种情况下，承租人的物权属性通过优先购买权得到体现。物权的排他性与绝对性即表现为物权优先权。第三人侵犯承租人优先购买权的，承租人可以根据物权对他人的排他

19、效力行使优先购买权，以取得所售房屋的所有权，实现权益不受侵犯的目的。2.债权说债权对于他人的行为，是具有相对性的，而不同于物权的对世性。根据这一理论，优先购买权只与债权有关，只能在特定的主体上行使。若出租人未根据优先购买权而进行了房屋的交易，承租人可向出租人索赔损失，但不能向通过合法途径获得房屋所有权的第三方追责。笔者同意这一观点。（1）承租人享有的优先购买权与第三方不具有对抗关系，第三方与出租人所签署的房屋交易协议仍具有法律效益，且可享受房屋的所有权。因出租人损害了承租人的优先购买权，后者可依法向其进行索赔，要求其承担侵权赔偿责任。（2）物权法定是物权法的根本原则，也就是说物权法中明确提出了

20、物权的效力与种类。我国法律为了保障承租人的居住需求，为其设立的优先购买权，能够防止出租人随意的出卖房屋。但是我国物权法并没有规定承租人享有优先购买权，物权法定原则要求一切物权权利都应当由物权法进行规定，因此优先购买权不应当认定是物权，将其作为具有相对性的债权更能够体现法律特点。（二）优先购买权与其他权利的冲突和处理1.承租人与次承租人优先购买权的保护民法典第716条提出 民法典716条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三方。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三方造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”，在没有获得出租

21、人许可的情况下，承租人将房屋转租给他人，出租人可终止与其的租赁关系。在这种情况中，出租人有权单方面解除与出租人的房屋租赁合同。在这种情况中，两者的优先购买权均将不再存在。因此，确定谁行使相应权利只考虑法定转租时。由于这方面法律不明确，学术界对这一问题没有形成统一的认识。针对于上述情况，我国司法实践中仍然未有明确的依据，而本文认为应当将次承租人作为优先购买权的主体，承租人作为与出租人签订租赁合同的主体，似乎在法律上应当享有优先购买权，尽管理由是合理的，但是承租人并没有实际的居住在房屋中，而是将房屋居住使用权转让给了次承租人，而优先购买权的立法宗旨在于保障居住人的居住权益，因而将优先购买权赋予实际

22、居住的次承租人更加符合我国立法宗旨。2.承租人之间权利的冲突与解决近年来，随着租赁成本逐渐上升，房地产价格的上涨，多个主体共同租赁房屋的现象也较为普遍，成为了城市工作者的首要选择，因此若是出租人对房屋进行出卖时，实际居住在房屋的主体存在多个，如何准确的界定承租人的身份是困扰审判人员的问题，应当针对实践中展现的不同情况采取不同的对策。（1）只存在一份租赁合同该种情形是实践中较为常见的，承租主体并非单个，而是由多个组成，并且作为整体的承租人订立房屋合同，即甲乙丙三人是不同的主体，但是共同的居住房屋，对于房屋的租赁合同共同的签署，与出租人丁构成了房屋租赁关系。而此时出租人想要变更房屋的产权，那么共同

23、居住的甲乙丙如何确定承租人？在出租人履行了通知义务时，承租人了解了房屋出售的相关情况，且均有购买意思时。笔者认为可以由主张购买的承租人对于房屋的购买权进行协商，不仅能够实现交易的简便化，也能够减少居住人之间的冲突，实现效益的最大化。即多个承租人作为一个整体与出租人共同签订房屋租赁合同，即三方共同占有和使用房屋。目前，出租人已准备好出售该房屋，而三方也主张行使该权利，此时确定权利的主体是个问题。在出租人与第三人通知各承租人，而且已经协商确定好房屋买卖条款，如果有一个以上的承租人主张行使权利，最好是通过协商渠道解决。协商无法通过的话，可以报价购买。遵循着公平交易原则的同时还可以提高购买效率。（2）

24、存在数个租赁合同这种情况是指数个承租人在居住过程中，分别作为独立的承租人个体与出租人订立了房屋租赁合约，承租个体能够对于所居住的区域进行使用，各自之间具有独立性，并且不得干涉他人的使用范围。当出租人履行了出卖房屋的通知后，若是在房屋居住的多个主体均主张对于房屋进行购买，首先应当进行协商，协商一致的，按照协商的内容主张权利。若是协商不一致的，可以通过划分居住时限长短为标准进行界定，对于在租赁房屋中居住时间较久的承租人而言，其与房屋的紧密性较强，且能够更好的适应周边居住环境，若是将其作为优先购买权的享有者，不仅可以减少实践矛盾，也可以提高交易效率。在这种情况下，多数个承租人都与出租人签订了房屋租赁

25、合同及协议，每个承租人都可以排他性的占有和使用租赁部分。仅当如果有多个承租人要求行使相应的权利，出租人想出售该房屋，仍需通过谈判解决最为妥当。如果协商不成，作者认为通过租房时间长短去衡量。这样的话可以维持房屋不变性和稳定性。3、 行使优先购买权存在的问题（一）同等条件的认定优先购买权是法律保障承租人的重要方式，但是承租人的权利并非是无限制的，而是应当符合一定的条件才能够行使，即为承租人利益提供了保障，又防止了对承租人权益造成较大的损害。 许尚豪、单明：优先购买权制度研究，北京：中国法制出版社，2006年版，第328329页。承租人要在提供和第三方相同条件的前提下，才可享受优先购买权。承租人提出

26、第三方和出租人相同的房屋交易条款，并在此条件下同意与出租人订立房屋买卖合同。在这种情况下，承租人应当要符合同等条件的要求，才能够在与第三人的竞争中获得胜利，优先的购买到房屋，若是承租人的条件并非是同等条件，而是提出略低于第三人的，则承租人并不享有优先购买权，在实践中，对于“同等条件”的界定，是解决优先购买权适用的关键因素。1.绝对同等说持有该种学说的学者认为，对于第三人提出的购买房屋的条件，承租人应当要达到完全一致，不能够存在任何的差异，在该种情况下，承租人才享有优先购买权。2.相对同等说持有该种学说的学者认为，对于同等条件的界定，不应当过分的关注条文中的各项内容，只要达到了重大条款的相同性即

27、可，当承租人提出的条件与第三人提出的条件能够达到相对一致时，承租人能够享有对出卖房屋的优先购买权 许尚豪、单明：优先购买权制度研究，北京：中国法制出版社，2006年版，第328329页。该项举措才是实质上的维护了承租人的合法利益，过分的苛刻细节条款的一致性只能够加重承租人的购买负担，而采取相对同等说，才能够实现出租人、承租人与第三人之间的利益均衡，笔者对于该种观点也是较为赞同的，价格界定应当要考虑到利益均衡，以同样的价格购买房屋，是最直接的反映方法，从而避免三方主体之间产生冲突。（二）承租人行使优先购买权期限的认定根据房屋租赁合同纠纷司法解释，承租人在收到通知后十五天内要表明其意愿，超过期限没

28、有表示的，法院可拒绝其请求。该规定确定了行使权利的具体期限，明确了权利的行使期限为15天，接到通知后，15天内未做意思表示的，不再享有优先购买权。1.出租人没有履行告知义务，权利的存续期间形成权和优先购买权具有一定的相通之处，所以把优先购买权的行使期限设置为除斥期间是较为科学合理的。2.明确了解出租人出售房屋后，主张权利的期限出租人在产生了出售房屋的意图后，应当及时的履行通知义务，而承租人在了解相关情况后，应当及时主张权利。若承租人怠于行使优先购买权，导致买卖事实不明确，为确保交易秩序的稳定，对此期限加以明确的规定。（三）出租人通知义务的履行承租人确实知道出租人有卖出租赁房屋的意愿，承租人因而

29、可以采取相应的购买行为，这也是我国法律规定出租人的通知义务的立法目的所在 史浩明、张鹏：“优先购买权制度的法律技术分析”，法学，2008年第9期，第21页。出租人与第三人协商同意买卖房屋并签订房屋买卖合同的，应当履行告知义务。我国民法典第726条和城市私有房屋管理条例第11条中都有相关的内容。根据城市房地产抵押管理办法，出租人将已抵押的房屋资产交由抵押权人处理的过程中，要先通过书面形式明确告知承租人。 由管理办法可知，对于承租人的知晓义务的实现，可以由多个主体进行通知，不仅包括出租人，而且包括抵押权人，尽管我国法律规定了具有相应的通知义务，但是通知的方式以及渠道并未明确，这也是导致司法实践冲突

30、的主要原因。通知方式：笔者认为通知义务的实现应当要符合法律的规定，且应当具有相应的书面证据，因此可以采取书面或者电子的方式，该种通知方式不仅可以具有书面证据，证明履行了告知义务，且也能够在履行通知义务后，给予承租人一定期限进行考虑。通知内容：笔者认为出租人在履行通知义务时，应当如实具体的告知承租人相应的情况，包括价格以及其他附加条件，以便承租人能够根据自身情况决定是否使用优先购买权。若是出租人的通知内容过于宽泛，不能够体现购买房屋的情况，那么承租人并不能够作出准确的购买意愿的判断，当此后发生纠纷时，应当认定出租人并未切实履行通知行为。在司法实践中，经常出现出租人为了能够将房屋出售给第三人，在对

31、承租人进行通知时，对于房屋的价格以及有关的条件进行虚假构造，导致承租人基于出租人告知的相关价格而放弃购买房屋的意愿，当承租人发现该种行为时，在法律规定的权利期间，承租人仍然享有优先购买权，此前的错误表示并不发生法律效力。四、承租人优先购买权的完善与救济我国法律对于承租人的居住权益进行保障，并且赋予其优先购买权，但是我国法律却对出租人侵害承租人相应权利的责任没有明确规定，因此，在实践中，承租人的权利往往受到侵害。出租人对承租人的侵害做法、行为可以概括如下：（1） 出卖人未在合法期间内完成通知义务出租人的通知义务，应当是要在产生了出售房屋意愿的合理期限内实施，若在没有告知承租人的情况下，承租人知道

32、了出租人和其第三方签署的房屋交易协议，也可继续享有优先购买权 许尚豪、单明：优先购买权制度研究，北京：中国法制出版社，2006年版，第320页。出租人没有在规定时间内告知承租人，即损害了承租人的权益。关于不合理履行通知义务的行为，现行法律法规没有单独规定出租人应当承担的法律责任，因此该义务是一项不真正义务。（2） 承租人行使优先购买权过程中出租人将房屋所有权转移给他人承租人的优先购买权的行使，是保障承租人在同等条件下，能够优先获得房屋的所有权，承租人的购买权应当要作出相应的意思表示，明确的与出租人表示购买的意愿，出租人在同等条件下优先将房屋出售给承租人。但当时，由于承租人未与出租人办理房屋所有权变更登记，未取得房屋的实际产权。建立房屋买卖关系与实际取得房子的期限内，出卖人向承租人虚假告知或者隐藏实情，故意隐瞒房屋已经出售的情况，并且已经与他人完成了房屋产权转移，承租人的优先购买权收到了侵害，无法获得优先购买房屋的权利。来自日本的学者本田纯一认为，在形成权下，权利完成前，预约义务人应当要保障权利的实现，不得作出干涉行为 王敬译、杨丽君译：“形成权概念的意义及功能”，外国法译评，1996年第2期，第3132页。笔者认为对于该种情况，出租人的通知行为，便是告知了承租人在同等条件下具有优先购买权，应当要保障承租人权利能够顺利实现，若是出租人擅自将房屋出卖给他人，损害了承租人的合法权益，