房地产企业融资手段分析

1、 2 3 4 房地产企业的特性房地产企业的特性 1 3 投资规模大，周期长，需要长期资金投资规模大，周期长，需要长期资金 产业链长，关联性强，关系人们安居乐业产业链长，关联性强，关系人们安居乐业 受政府，宏观经济形势影响大受政府，宏观经济形势影响大 房地产企业融资的特殊性房地产企业融资的特殊性 Company Logo 房地产企业融资房地产企业融资：是指发生在房地产经济活动中的，是指发生在房地产经济活动中的， 通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通 资金的金融行为。资金的金融行为。 广义的房地广义的房地 产融资指的产融资指的 是

2、筹集、融是筹集、融 通和结算资通和结算资 金的所有金金的所有金 融行为融行为 。 房地产企业房地产企业 融资融资 狭义的房地狭义的房地 产融资只是产融资只是 指其中的一指其中的一 环，即专指环，即专指 资金融通行资金融通行 为为 。 房地产企业融资的特殊性：房地产企业融资的特殊性： 开发资金需求量大，高度依赖外部资金开发资金需求量大，高度依赖外部资金 需要以土地和房产作为抵押担保的条件需要以土地和房产作为抵押担保的条件 高经济风险，高财务风险高经济风险，高财务风险 高度依赖资本市场高度依赖资本市场 房地产企业融资手段分析房地产企业融资手段分析 以万科发行可转债融资为例以万科发行可转债融资为例

3、万科简介万科简介 启示与建议启示与建议 可转债融资可转债融资 在企业领导人王在企业领导人王 石的带领下石的带领下 ，成，成 立于立于1984年年5月月 公司为专业化房公司为专业化房 地产公司地产公司,主要产主要产 品为商品住宅品为商品住宅 1991年年1月月29深深 圳证券交易所圳证券交易所 主营业务主营业务上市时间上市时间创建创建 万科概况万科概况 万科地产业务采取的是中央集权式架构，并采用一定的标万科地产业务采取的是中央集权式架构，并采用一定的标 准化来不断占领中国市场准化来不断占领中国市场 总部层面总部层面 区域层面（独区域层面（独 立核算本公司立核算本公司 与一线公司）与一线公司） 一

4、线公司一线公司(独独 立核算）立核算） 强有力的总部对关键环节进行控制并对战略及标准化进行布局 人人 力力 资资 源源 部部 总总 经经 理理 办办 公公 室室 财财 务务 管管 理理 部部 资资 金金 中中 心心 规规 划划 设设 计计 部部 工工 程程 管管 理理 部部 战战 略略 采采 购购 部部 深圳公司深圳公司 上海公司上海公司 北京公司北京公司 广州公司，中广州公司，中 山公司，东莞山公司，东莞 公司等公司等 南昌公司，无南昌公司，无 锡公司等锡公司等 相关公司相关公司 等等 1991年年1 月月29日日 1993年年12月月 28日日 2007年年 2008年年 , 深圳万科深圳

5、万科A 股在深圳股在深圳 证券交易证券交易 所上市所上市,万万 科成为国科成为国 内首家股内首家股 票公开上票公开上 市公司市公司. 正式更名为正式更名为 更名为更名为“万万 科企业股份科企业股份 有限公司有限公司”。 万科净利润达到万科净利润达到48.4亿亿 元元,并成为全国首家销并成为全国首家销 售额超过售额超过500亿元的房亿元的房 地产地产”超级航母超级航母”. “2008年中国房地产上年中国房地产上 市公司价值榜市公司价值榜”在广州在广州 揭晓揭晓,万科获得综合价万科获得综合价 值值(沪深沪深)TOP10冠军称冠军称 号号. 万科成长之路 2001年年6月，万科现金流出现负值达月，万

6、科现金流出现负值达 7.25亿元亿元,为了弥补资金缺口为了弥补资金缺口,万科董事万科董事 会决定发行可转债会决定发行可转债. 万科通过证监会审核万科通过证监会审核,批准发行总额批准发行总额 为为15亿元的亿元的可转债可转债. 可转债：可转债： 可转债全称为可转换公司债券。在目前国可转债全称为可转换公司债券。在目前国 内市场，就是指在一定条件下可以被转换内市场，就是指在一定条件下可以被转换 成公司股票的债券。可转债具有债权和期成公司股票的债券。可转债具有债权和期 权的双重属性，其持有人可以选择持有债权的双重属性，其持有人可以选择持有债 券到期，获取公司还本付息；也可以选择券到期，获取公司还本付息

7、；也可以选择 在约定的时间内转换成股票，享受股利分在约定的时间内转换成股票，享受股利分 配或资本增值。所以投资界一般戏称，可配或资本增值。所以投资界一般戏称，可 转债对投资者而言是保证本金的股票。转债对投资者而言是保证本金的股票。 从从1994年以来年以来,万科的债务资产比率较高且较为稳万科的债务资产比率较高且较为稳 定。最低时定。最低时2000年为年为0.47,最高时最高时2006年为年为0.65， 无明显波动年份出现。无明显波动年份出现。 （资料来自百度文库（资料来自百度文库 http:/ 25d59804d2b160b4ec0e4.html） 从行业平均来看，债务资产比率浮动于从行业平均

8、来看，债务资产比率浮动于0.410.58的区间。的区间。 一直以来较为稳定，没有大幅波动。一直以来较为稳定，没有大幅波动。 比较上图，万科的负债资产比率要略高于行业平均水平。比较上图，万科的负债资产比率要略高于行业平均水平。 （资料来自和讯（资料来自和讯http:/ 、2003年前，净资产增长率年前，净资产增长率 均高于总资产增长率，直到均高于总资产增长率，直到 2004年开始总资产增长率才超年开始总资产增长率才超 过净资产增长率。过净资产增长率。 2、19942006年间，净资产年间，净资产 增长率和总资产增长率有明显增长率和总资产增长率有明显 起伏，分别在起伏，分别在1997年、年、200

9、0年、年、 2003年和年和2006年。年。 这其中这其中1988年发行新股（年发行新股（A 股），股），1993年发行新股（年发行新股（B 股），股），1997年和年和2000年进行配年进行配 股，股，2002和和2004发行可转债，发行可转债， 2006年增发股份，由此可见，年增发股份，由此可见， 权益资本的筹集是万科权益资本的筹集是万科A资产快资产快 速增长的重要原因。速增长的重要原因。 （资料来自新浪股票 http:/ sz/000002/27/F45.shtml） （图表来自百度文库截屏）（图表来自百度文库截屏） 公告日期公告日期 项目项目 2002-06-26 2004-10-15

10、 资金来源资金来源 可转债发行可转债发行 可转债发行可转债发行 实际募资金额实际募资金额(元元) 1474976070 1957442599.8 发行费用发行费用(元元) 25023930 32557400.2 货币募集金额货币募集金额(元元) 1500000000 1990000000 货币名称货币名称 人民币元人民币元 人民币元人民币元 （资料来源新浪财经 http:/ 以万科以万科2002年年6月月26日发行可转债日发行可转债 为案例为案例 本次可转债公开发行申购情况本次可转债公开发行申购情况 类别类别 原原A A股股东股股东 优先配售优先配售 网上一般社网上一般社 会公众投资会公众投资

11、 者发行者发行 网下向法人投网下向法人投 资者发售资者发售 申购户数（户）申购户数（户）78997899276827681313 有效申购户数有效申购户数 （户）（户） 78997899276827681313 有效申购手数有效申购手数 （手）（手） 4447484447481361283136128314017501401750 有产申购资金有产申购资金 （元）（元） 4447480004447480001361283000136128300014017500001401750000 发行前后比较发行前后比较: 相关指标相关指标发行前发行前发行后发行后全部转股后全部转股后 资产总额（元）资产

12、总额（元）6482911630.826482911630.82 7982911630.87982911630.8 2 2 7982911630.827982911630.82 负债总额（元）负债总额（元）3356829340.713356829340.71 4856829340.74856829340.7 1 1 3356829340.713356829340.71 资产负债率（资产负债率（% %）51.7851.7860.8460.8442.0542.05 （资料来自百度文库） 从从2002年年6月月13日开始日开始 计息，转股期自发行首计息，转股期自发行首 日后日后6个月至债券到期个月至债

13、券到期 日为止，即日为止，即2002年年12月月 13日至日至2007年年6月月12日日 从此表看出，发行从此表看出，发行 可转债后，万科在可转债后，万科在 筹集资金的同时一筹集资金的同时一 方面保持了足够的方面保持了足够的 偿债能力，另一方偿债能力，另一方 面，将使公司充分面，将使公司充分 利用财务杠杆而提利用财务杠杆而提 高收益水平。高收益水平。 此次万科可转债券发行此次万科可转债券发行 采用网上定价的方式，采用网上定价的方式， 发行总额为发行总额为15亿元，发亿元，发 行价格为每张行价格为每张100元，为元，为 期期5年年， 另外另外,此次万科发行可转债此次万科发行可转债,票面利票面利

14、率仅为率仅为1.5%.而同期万科获得银行贷而同期万科获得银行贷 款利率为款利率为5%以上以上.仅利息一项仅利息一项,万科万科 节省的利息费用高达节省的利息费用高达5000万元万元. 可转债的优势可见一斑可转债的优势可见一斑. 发行可转换公司债券的优点：发行可转换公司债券的优点： 债券转股权后减轻和消除了公司到期还本付息的债券转股权后减轻和消除了公司到期还本付息的 压力和债务风险，减少了现金流出量。压力和债务风险，减少了现金流出量。 有利于提高债券的发行价格，降低债券利率。有利于提高债券的发行价格，降低债券利率。 增强公司股价上升的信心。增强公司股价上升的信心。 一般从属于抵押贷款、银行借款等，

15、不会对一般从属于抵押贷款、银行借款等，不会对 “常规筹资常规筹资”产生影响。产生影响。 1 2 3 4 ? 万科万科06、07年已经连年已经连 续两次增股，公司业绩续两次增股，公司业绩 在同行中一直处于领先在同行中一直处于领先 地位，转股可能性很大。地位，转股可能性很大。 我们认为万科更宜采用我们认为万科更宜采用 可转换债券方式筹资。可转换债券方式筹资。 万科的盈利能力万科的盈利能力 较强，可以尝试较强，可以尝试 发行公司债券筹发行公司债券筹 资。资。 万科近几年的负债率万科近几年的负债率 较同行业比较高，较同行业比较高，04 年以后急剧上升。万年以后急剧上升。万 科不宜通过长期借款科不宜通过

16、长期借款 来筹资，但是可以考来筹资，但是可以考 虑境外筹资。虑境外筹资。 （一）以融资成本为标准选择（一）以融资成本为标准选择 融资渠道融资渠道 根据企业融资理论，企业在根据企业融资理论，企业在 面临资金需求时，从融资成本面临资金需求时，从融资成本 的角度考虑，一般应遵循先内的角度考虑，一般应遵循先内 源融资，再债务融资，最后是源融资，再债务融资，最后是 股权融资的先后顺序。股权融资的先后顺序。 （二）根据不同的开发阶段（二）根据不同的开发阶段 选择不同选择不同 的融资方式的融资方式 房地产开发项房地产开发项 目周期长，可目周期长，可 能支付地价款能支付地价款 等巨额资金支等巨额资金支 出，因此采用出，因此采用 股权融资，债股权融资，债 券融资，合作券融资，合作 开发等融资方开发等融资方 式。式。 建设阶段常用建设阶段常用 的主要融资方的主要融资方 式有基建垫资式有基建垫资 ，短期债券等，短期债券等 。 该阶段基本无该阶段基本无 需以自身名义需以自身名义 融资，而是通融资，而是通 过销售回款的过销售回款的 方式获取资金方式获取资金 ，通常是以购，通常是以购 房者名义向银房者名义向银 行申请商业贷行申请商业贷 款。款。 开发开发 准备准备 阶段阶段 销售销售 阶段阶段 建设建设 阶段阶段 （三）根据企业规模选择不同的（三）根据企业规模选择不同的 融资