[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理模拟46

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理模拟46房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理模拟46房地产开发经营与管理模拟46一、单项选择题问题:1. 用财务净现值FNPV进行项目评价时，当 时，说明项目在财务上是可以接受的。A.FNPV大于国家规定值B.FNPV达到企业可以接受的水平C.FNPV0D.FNPV0答案:C问题:2. 下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是_。A.空置率B.预售面积C.房地产价格D.房屋空间使用数量答案:AB、C选项属于交易指标；D选项属于需求指标。问题:3. 房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括_子市场。A.租

2、赁B.销售C.保险D.抵押答案:C问题:4. 某一人口较少的市场同时有几个物业项目同时开盘，而销售业绩、销售价格没有开发商预期的好，体现了房地产投资风险的_。A.市场供求风险B.周期风险C.变现风险D.通货膨胀风险答案:A问题:5. 某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为 万元。A.91.76B.142.40C.150.94D.160.00答案:C因为每年递增率和折现率相等即当s=i时，采用等比序列现值系数P=nAi/(1+i)=208/(1+6%)=150.94(万元)问题:6. 下列

3、关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表述中，不正确的是 。A.由专业投资管理者负责经营管理B.收入现金流的主要部分分配给了股东C.分为权益型和抵押型两种形式D.投资流动性好答案:C解析 房地产投资的形式概述问题:7. 是指房地产投资容易受到政府政策的影响。A.易受政策影响性B.存在效益外溢和转移C.适于进行长期投资D.最高最佳使用性答案:A问题:8. 关于融资成本，下列说法不正确的是_。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费答

4、案:D解析 融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。融资成本包括：债务融资成本包括资金筹集费(承诺费、手续费、担保费、代理费等)和资金占用费(利息)，一般通过计算债务资金的综合利率，来判断债务融资成本的高低。资本金融资成本中的资金筹集费包括承诺费、手续费、担保费、代理费等费用，但其资金占用费则需要按照机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照银行存款利率进行计算。问题:9. 某市2008年住宅的预测销售量为500万m2，实际销售量为650万m2，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为 万m2。A.500

5、.0B.537.5C.612.5D.650.0答案:C问题:10. 的建筑规模一般都在3万m3以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。A.市级购物中心B.区购物商场C.居住区商场D.邻里服务性商店答案:A解析 市级购物中心的建筑规模一般都在3万m3以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。问题:11. 对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于 。A.1.2B.1.5C.1.8D.2.0答案:A解析 清偿能力指标及其计算问题:12. 流动比率越 ，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。A.低B.高C.不变D.无法判断答案:

6、B问题:13. 下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是 。A.提高抵押贷款利率B.降低抵押贷款利率C.降低首期付款比例D.通货膨胀率上升答案:A因为提高抵押贷款利率；就会抑制业主对房地产的需求，需求的减少则会导致房地产价格下降。问题:14. 下列风险中，属于个别风险的是 。A.购买力风险B.市场供求风险C.政策风险D.比较风险答案:D问题:15. 房地产开发的程序主要分为 四个阶段。A.决策分析，规划设计，建设，租售B.决策分析，可行性研究，建设，租售C.投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售D.投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理答案:C问题:16. 某房地产开发项目拟有三

7、个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的 。A.损益表B.资金来源与运用表C.资本金现金流量表D.全部投入现金流量表答案:D解析 财务评价的报表问题:17. 进度控制中应关注的因素不包括 。A.材料设备的供应问题B.劳动力心理素质C.设备周转计划D.气象条件答案:B问题:18. 一般来说，标准方差越小，投资风险 。A.越小B.越大C.越难控制D.越难估算答案:A问题:19. 房地产开发主要程序分为_。A.八个步骤、四个阶段B.四个步骤、八个阶段C.四个步骤、四个阶段D.八个步骤、八个阶段答案:A解析 开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的

8、物业资产管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。该程序通常分为八个步骤、四个阶段。其中，八个步骤包括：提出投资设想；细化投资设想；可行性研究；获取土地使用权；合同谈判与协议签署；工程建设；竣工交用；物业资产管理。上述八个步骤又可归纳为房地产开发过程的四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段；前期工作阶段；建设阶段；租售阶段。问题:20. 下列各项属于房地产资产管理范围的是_。A.制订物业策略计划B.设备更新财务预测C.室内布局与空间规划D.建筑设计与工程规划答案:A解析 资产管理的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据

9、物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。问题:21. 张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息15万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是( )。A.1.07B.1.47C.2.07D.3.33答案:C问题:22. 投资者在写字楼内升级现有网络通信设施提供更方便的网络通信服务体现了投资者对房地产投资 的重视。A.区位选择异常重要B.需要适时的更新改造投资C.存

10、在效益外溢和转移D.适于进行长期投资答案:B问题:23. 房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由_组织。A.项目施工单位B.项目监理单位C.项目建设单位D.建设行政主管部门答案:C问题:24. 招标方式可以分为公开招标和 招标。A.隐式B.私下C.幕后D.邀请答案:D招标方式可以分为公开招标和邀请招标。房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式。问题:25. 导致房地产置业投资发生资本价值风险的因素是 。A.预期收益现金流的变化B.收益率的变化C.运营费用的变化D.投资时机的选择答案:B解析 资本价值风险指的是在收益和运营费用都不发生变化的情况下，收益率的变化导致预期资本价

11、值和现实资本价值之间产生差异而形成的风险。问题:26. 某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了 。A.994.37B.1016.81C.1255.16D.1387.24答案:A解析 P=60000元，n=(10-4)12=72月，i=6%/12=0.5% 这种题有可能还会问从第5年开始该家庭的月还款额为多少。 问题:27. 如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是 。A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%答案:A名义利率=周期利率每年

12、的计息周期数=1%12=12%， 而实际利率=12.6825% 问题:28. 关于实际利率和名义利率的说法，错误的是 。A.名义利率对应一年中计息周期的单利计息B.实际利率对应一年中计息周期的复利计息C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D.当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率答案:D问题:29. 已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是 。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.95%答案:C-11%)=11.66%问题:30. 下列影响购房者购买行为的因素中，属于社会因素的是 。A

13、.动机B.受教育程度C.家庭D.信念和态度答案:C问题:31. 房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到 的极限值。A.允许的最低经济效益指标B.最大费用C.利润为零D.最大利润答案:A问题:32. 对房地产资产进行全寿命期的管理，通常是由包括物业管理、设施管理、房地产资产管理和 在内的房地产管理人员的责任。A.定资产管理B.变动资产管理C.房地产投资组合管理D.投资管理答案:C此题属于熟悉范畴。根据房地产资产管理的内容。问题:33. 某职工6年前贷款10万元购置商品住宅，商定贷款在15年内分30次等额偿还，贷款利率 12%，按半年计息，偿还12次后经济状况好

14、转，该职工准备一次偿还余额，不考虑其他因素，此时应偿还( )元。A.7264.891B.12414.37C.78661.36D.52668.86答案:C半年利率为：i=12%26% 半年还款额为： (2)还剩18次没有偿还，因此，此时应还款额户为： 问题:34. 现在借入100元，年利率为15%，则1年后要还的本利和是 元。A.115B.100C.120D.125答案:A根据相关的公式计算即可。问题:35. 某房地产投资项目的实际收益率为8.0%，若银行的存、贷款年利率分别为3.5%和6.5%，通货膨胀率为4.0%，则该项目投资的名义收益率是_。A.11.78%B.12.00%C.12.32%

15、D.15.02%答案:C实际利率=(1+名义利率)/(1+通货膨胀率)-1，则(实际利率+1)(1+通货膨胀率)=1+名义利率，(8.0%+1)(1+4.0%)=1+名义利率，则名义利率=12.32%。二、多项选择题问题:1. 从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在_。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第三阶段初期D.第三阶段后期E.第四阶段 A B C D E答案:AB解析 房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。问题:2. 在计算房地

16、产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括 。A.折旧和摊销B.投资回收C.投资回报D.未分配利润E.权益融资 A B C D E答案:AD问题:3. 房地产开发项目策划的主要工作内容有 。A.开发内容和规模的分析与选择B.评价方案构造C.区位分析与选择D.开发时机的分析与选择E.融资方式的分析与选择 A B C D E答案:ACDE解析 房地产开发项目策划问题:4. 下列投资形式中属于房地产间接投资的有 。A.房地产开发投资B.购买房地产开发企业的债券C.房地产置业投资D.购买住房抵押支持证券E.购买房地产投资信托基金 A B C D E答案:BDE问题:5. 下列关于资金时间价值的

17、表述中，不正确的有 。A.资金时间价值是资金的贬值特性使然B.利率是资金时间价值的一种标志C.从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D.即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较E.资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等 A B C D E答案:AD问题:6. 房地产开发项目的进度计划管理通常采用 。A.资金流动计划图B.网络图C.直方图D.控制图E.横道图 A B C D E答案:BE此题属于熟悉范畴。根据进度计划管理方法的内容。问题:7. 房地产周期循环的原因有 。A.供需因素的影响B.供需调整不均衡存在的时滞C.政策因素的

18、影响D.房地产价格从长期看呈螺旋上升的影响E.制度因素的影响 A B C D E答案:ABCE问题:8. 以下情况能引起房地产市场需求增加的是 。A.未来预期收益的增加B.收入水平的提高C.边际税率的降低D.土地供给的减少E.消费品位的变化 A B C D E答案:AB问题:9. 物业管理企业的工作内容，基本可以分为 。A.物业管理B.物业经营C.物业服务D.行政管理 A B C D答案:ABC问题:10. 一般来说，房地产投资风险分析主要包括 等分析。A.投资资金的安全性B.项目定位的科学性C.期望收益的可靠性D.投资项目的变现性E.资产管理的复杂性 A B C D E答案:ACDE问题:1

19、1. 通常把大型零售商业物业的辐射区域分为( )。A.主要区域B.次要区域C.已规划区域D.衍射区域E.边界区域 A B C D E答案:ABE问题:12. 房地产投资信托公司的类型包括 。A.权益型房地产投资信托B.收益型房地产投资信托C.混合型房地产投资信托D.抵押型房地产投资信托E.合伙型房地产投资信托 A B C D E答案:ACD问题:13. 下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有 。A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命B.自然寿命一般要比经济寿命长C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D.房地产的经济寿命与使用性质无关E.房地产的经济寿

20、命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间 A B C D E答案:ABC问题:14. 债务融资的资金融出方所获得的报酬有 。A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.协议中规定的有关费用D.租售收益E.股息 A B C D E答案:BC解析 房地产企业的权益融资与债务融资问题:15. 房地产周期循环的原因有 。A.供需因素的影响B.供需调整不均衡存在的时滞C.政策因素的影响D.房地产价格从长期看呈螺旋上升的影响E.制度因素的影响 A B C D E答案:ABCE三、判断题问题:1. 通货膨胀对房地产投资只有负面影响。答案:B问题:2. 开发商公开招标项目应该授标

21、给最低报价者。答案:B开发商公开招标项目不一定授标给最低报价者。问题:3. 可行性研究的调查研究主要从市场调查和社会调查两方面进行。答案:B可行性研究的调查研究主要以市场调查和资源调查两方面进行。问题:4. 目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。答案:A问题:5. 当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。答案:B解析 房地产市场的周期循环问题:6. 投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评价两部分工作，它要在开始动工建设之前进行，以便开发商考虑有关建设问题。答案:B投资决策要在尚未签署任何协议之前进行，以便开发商有充分的时间和自由度来考虑。问题:7. 零售商业物业的基础租金与该物业承租人的经营业绩无关。答案:A问题:8. 建设资金已经落实，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%。答案:B建设资金已经落实，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。问题:9. 全部使用国有资金投资的建设项目应采用公开