[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法分类模拟题16

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法分类模拟题16房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法分类模拟题16房地产估价理论与方法分类模拟题16(一)单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)问题:1. 在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由_决定的。A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的答案:D问题:2. 在房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在_的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立答案:D问题:3. 房

2、地产估价的合法原则是针对_来讲的。A.估价机构B.估价人员C.估价对象D.估价方法答案:C问题:4. 在依法判定的估价对象使用权利方面，应以_为依据。A.相关合同B.法律、法规、政策C.土地用途管制D.田家的价格政策答案:C问题:5. 在依法判定的估价对象处分权利方而，应以_等允许的处分方式为依据。A.相关合同B.法律、法规、政策C.土地用途管制D.国家的价格政策答案:B问题:6. 在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是_。A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营

3、费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低C.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧D.在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润答案:D解析 在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。问题:7. 某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据_应按服装店用途进行估价。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.价值时点原则D.替代原则答案:B问题:8. 寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地

4、设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列_方面依次筛选。A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能答案:A问题:9. 对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值_支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。A.小于等于B.大于等于C.等于D.无法确定答案:B问题:10. 收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始_。A.提高

5、B.下降C.不变D.无法确定答案:B问题:11. 某房地产的土地面积为500m2，建筑面积为800m2，建筑建设年度和外观均已陈旧，如果拆除重建，则测算拆迁费用为每平方米建筑面积320元，残值为每平方米60元，则该宗房地产相对于空地的减价额为_万元。A.10.30B.13.00C.28.00D.20.80答案:D解析 (320-60)800元=208000元=20.80万元。问题:12. 能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是_。A.适合原理B.均衡原理C.收益递增原理D.收益递减原理答案:A问题:13. 适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。它可以帮助确定_。A.

6、最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳使用答案:A问题:14. 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。则该宗土地的评估价值应为_万元。A.800B.1000C.1800D.8001000答案:D问题:15. 有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于_。A.该建筑物的价值低于拆除费用B.该估价结果肯定有误C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.不可能出现这种情况答案:A问题:16. 某城市

7、市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按_进行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地答案:D问题:17. 当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以_为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发答案:A问题:18. 当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以_为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发答案:C问题:19. 当

8、重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以_为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发答案:D问题:20. 估价通常是求取估价对象在某个特定时点上的价值，它必须根据_来确定。A.估价对象B.估价目的C.估价程序D.估价原则答案:B问题:21. 对于回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是_。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去答案:C问题:22. 在房屋征收中，实行房产权调

9、换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则_。A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为过去状况答案:C问题:23. 在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为_，估价对象为_状况下的情形。A.现在，历史B.现在，现在C.历史，现在D.未来，现在答案:A问题:24. 在房屋征收中，评估被征收房屋价值的价值时点为_。A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点B.房屋征收决定公告之日C.房屋征收委托之日D.房屋征收完毕之日答案:B问题:25. 在房屋征收中，

10、评估期房的价值应以_为准。A.与被征收房屋价值评估时点一致B.房屋的实际状况C.评估人员的专业判断D.评估人员的现场勘察结果答案:A问题:26. 某估价机构于2011年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2011年6月15日。因估价结果有争议，2011年8月15日进行复估，则复估的价值时点为_。A.2011年6月15日B.2011年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日答案:A问题:27. 替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离_在同等条件下的正常价格。A.同一城市房地产B.同样用途房地产C.相同房地产D.类似房地产答案:D问题:28. 现货房地产

11、与期货房地产估价的不同点是_。A.价值时点不同B.房地产市场状况不同C.估价目的不同D.估价对象状况答案:D(二)多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意)问题:1. 根据经济学原理，当房地产_时，便为最高最佳利用。A.与外部环境相协调B.外部环境要素最恰当C.与其各个组成部分相搭配D.外部环境与内部因素相关联E.达到规模递增 A B C D E答案:AC问题:2. 为评估出客观合理的价值，估价人员应本着_等进行估价。A.各方当事人均是理性的B.估价人员应以各方当事人的角色来考虑评估价值C.估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值D.估价人员应以专家身份反复、精细地权衡评估价值E.估

12、价人员应以委托人的立场来考虑评估价值 A B C D E答案:ABD问题:3. 目前，我国房屋权属证书有_。A.房地产权证B.房屋所有权证C.房屋占有权证D.房屋他项权证E.房屋使用权证 A B C D E答案:ABD解析 房屋权属证书有房屋所有权证和房屋他项权证(过去有房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权证三种)。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证。问题:4. 在国有土地房屋征收评估中，合法产权应以_为依据。A.房地产权属证书B.被征收人提供的书面证明C.房地产权属档案的记载D.居委会提供的证明E.征收人提供的口头证明 A B

13、C D E答案:AC问题:5. 土地权属证书有_。A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.集体土地使用证D.土地他项权利证明书E.国有土地所有证 A B C D E答案:ABCD问题:6. 在城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于_。A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积C.拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果D.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积 A B C D E答案:ACDE问题:7. 根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押，因而不应作为以抵押为目

14、的的估价对象的房地产有_。A.土地所有权B.国有工业用地土地使用权C.宅基地土地使用权D.大型游乐场E.乡镇企业用房 A B C D E答案:AC问题:8. 我国担保法规定，下列不得抵押的财产有_。A.自留山B.自留地C.被依法查封的财产D.被依法监管的财产E.乡镇企业的土地使用权 A B C D E答案:ABCD问题:9. 根据城市房地产抵押管理办法的规定，下列房地产不得设定抵押的是_。A.权属有争议的房地产B.用于教育的房地产C.用于市政的房地产D.个人所拥有的房地产E.已依法公告列入拆迁范围的房地产 A B C D E答案:ABCE问题:10. 以出让方式取得土地使用权的，在转让房地产时

15、，应符合下列条件_。A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金B.取得土地使用权证书C.按照出让合同约定进行投资开发，属于范围建设工程的，完成开发投资总额的30%以上D.按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件E.转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书 A B C D E答案:ABDE解析 按照出让合同约定进行投资开发，属于范围建设工程的，应该完成开发投资总额的25%以上。问题:11. 在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的_直接相关。A.性质B.用途C.所有权人D.使用权人E.面积 A B C D E答案:AB

16、E问题:12. 最高最佳利用原则必须同时符合_标准。A.法律上许可B.技术上可能C.经济上可行D.经济上必须盈利E.价值最大化 A B C D E答案:ABCE问题:13. 估价中的最高最佳利用具体包括_等。A.最佳用途B.最佳位置C.最佳规模D.最佳环境E.最佳集约度 A B C D E答案:ACE问题:14. 利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的_。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道 A B C D E答案:AC问题:15. 以下_有助于把握最高最佳利用原则。A.替代原理B.收益递增递减原理C.均衡原理D.适合原理E.

17、经纪人原理 A B C D E答案:BCD问题:16. 在评估房地产抵押价值时，需扣除在价值时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括_。A.划拨土地应补缴的出让金B.已抵押担保的债权数额C.发包人拖欠承包人的建设工程价款D.强制执行费用E.估价费用 A B C D E答案:BC解析 法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。而划拨土地应补缴的出让金应属于其他法定优先受偿款。(三)判断题问题:1. 独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。答案:B问题:2. 合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价