[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价方法(四)

1、土地估价师考试密押题库与答案解析土地估价方法(四)土地估价师考试密押题库与答案解析土地估价方法(四)土地估价方法(四)单项选择题问题:1. 下列选项中，_是具有理论依据而且应用面很广的一种估价方法，其使用的一个基本前提就是要有可以预期的收益，因而对于那些没有收益的土地，例如机关、学校、公园、教堂、基础设施等公益用地的估价则大多不适用。A.市场比较法B.成本逼近法C.收益还原法D.剩余法答案:C问题:2. 对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定非常重要的估价原则是_。A.需求与供给原则B.最有效使用原则C.预期收益原则D.协调原则答案:C问题:3. 下列选项中，_是计

2、算土地价值的真正依据，一般通过土地总收益扣除土地总费用获得。A.土地纯收益B.建筑物折旧费C.土地还原率D.土地收益价值答案:A问题:4. 如果估价对象土地上没有建筑物，而且是通过出租获取收益，如出租的是农业用地和专门用于仓储的土地，可以以_为基础进行估价。A.土地经营收入B.土地租金C.综合还原率D.土地还原率答案:B问题:5. 如果估价对象土地上没有建筑物，而且是自己经营的土地，如农地耕作、经营停车场等，可以以_为基础进行估价。A.土地经营收入B.综合还原率C.土地租金D.土地还原率答案:A问题:6. 确定获取收益的具体方式中，以场地经营取得的收入不包括_。A.工矿堆场收费B.停车场收费C

3、.宾馆住宿费D.分红所得答案:D问题:7. 确定土地收益客观性一般要考虑的条件不包括_。A.土地总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益B.土地总收益是持续且有规律的收益C.土地总收益是间断性的收益D.土地总收益是安全可靠的收益答案:C问题:8. 在估算价值时，土地收益应该是_。A.有效收益B.潜在收益C.衍生收益D.所得税前收益答案:D问题:9. 土地租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等，要根据一定的原则进行界定，凡是因估价对象土地所产生并为土地产权人所取得的_均需计入总收益。A.有效收益B.潜在收益C.衍生收益D.所得税前收益答案:C问题

4、:10. 土地租金可以采用的确定方式不包括_。A.按理论租金估算B.按实际租金估算C.按案例租金估算D.按合同总租金估算答案:A问题:11. 下列选项中，不属于租金损失率的是_。A.市场平均空置率B.建筑容积率C.估价对象有效利用率D.欠租率答案:B问题:12. 确定场地营业收入方式不包括_。A.按市场平均营业额估算B.按合同营业额估算C.按案例营业额估算D.按实际营业额估算答案:B问题:13. 一栋大厦，其中10000m2为商场，用于出租商铺，市场平均出租率为90%，商场可出租面积占总面积的70%，日租金为5元/m2，不考虑欠租费等；25000m2为宾馆客房，共500间，日平均房费为300元

5、，年入住率70%，住客衔接损失率1%；另外有一收费停车场，1000个停车位，每个车位日收入30元，停车率为50%，则大厦及停车场的土地年总收益为_万元。A.1150B.547.5C.3794D.5491.5答案:D问题:14. 土地成本的来源不包括_。A.资金利息B.房屋折旧费C.保险费用D.税收答案:A问题:15. 就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有_，评估时应特别考虑。A.滞后性和特殊性B.优先性和特殊性C.滞后性和普遍性D.优先性和普遍性答案:B问题:16. 适用于求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率是_。A.地上建筑物还原率B

6、.综合还原率C.地下建筑物还原率D.土地还原率答案:B问题:17. 一般情况下土地出租管理费用为年租金的_。A.2%5%B.1%2%C.2%3%D.3%4%答案:A问题:18. 维修费一般为建筑物重置价的_。A.2.0%3.0%B.1.5%2.0%C.1.0%2.0%D.3.0%3.5%答案:B问题:19. 维修费主要发生在建筑物部分，其估算方法比较复杂，一般有_等。A.剩余法、定期轮修法、经验估计法B.造价比例法、剩余法、经验估计法C.造价比例法、定期轮修法、经验估计法D.造价比例法、定期轮修法、剩余法答案:C问题:20. 我国的房屋保险费率一般为房屋重置价(或现值)的_。A.0.51.0B

7、.1.52.0C.1.01.5%D.2.02.5答案:B问题:21. 某用于出租的写字楼，建筑面积25000m2，房屋重置价为2000元/m2，年租金收入为3000万元。根据市场情况，管理费用为年租金的5%，维修费为建筑物重置价的3%，房屋保险费率为房屋重置价2，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，其他税收为年租金的1%。则写字楼的土地年总费用_万元。A.150B.100C.80D.390答案:D问题:22. 下列土地还原率类型中，_适用于求取单一土地的价格，或者是要从不动产价格中分割出土地价格的情况，要求有对应的土地纯收益。A.土地还原率B.综合还原率C.地上建筑物还原率D.边际还原率答

8、案:A问题:23. 下列土地还原率类型中，_适用于求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率。A.土地还原率B.综合还原率C.地上建筑物还原率D.边际还原率答案:B问题:24. 一般情况下，土地还原率比建筑物还原率低_。A.2%3%B.3%4%C.4%5%D.2%5%答案:A问题:25. 经调查，某区域写字楼市场租金水平每天平均为6元/m2，物业经营总费用为租金的10%；该地区写字楼售价水平平均为12000元。采用土地纯收益与土地价格比率法估算该地区写字楼用地的还原率为_。A.14.43%B.15.43%C.17.43%D.16.43%答案:D问题:26. 某城市存款利率为4%，经过

9、分析，当地通货膨胀调整值为1%，市场风险回报调整值确定为4%，资本回收调整系数确定为3%；该地区写字楼正常市场情况下还原率高于一般不动产1个百分点。采用安全利率调整法估算该地区写字楼用地的还原率为_。A.12%B.11%C.13%D.14%答案:C问题:27. 经调查，某城市存款利率为2%，贷款利率为3%，国债利率为6%，股票平均收益率水平为16%；该地区写字楼正常市场情况下还原率高于一般不动产1个百分点。采用现实投资收益率排序插入法估算该地区写字楼用地的还原率为_。A.10%B.12%C.11%D.13%答案:C问题:28. 市场比较法的适用范围不包括_。A.未开发或已经完成一级开发可以买卖

10、的土地B.可以单独买卖带有建筑物的土地C.标准化的带有地上物的小型企业用地D.新征用但没有进行开发的土地答案:D问题:29. 下列原则中，_是市场比较法适用的重要原则，该原则表明，估价对象土地的价值取决于为取得周边一定范围内效用相同的可替代土地所愿意支付的价格。A.供需均衡原则B.替代原则C.外部性原则D.变动原则答案:B问题:30. 下列选项中，_只适合于市场发达，租赁案例丰富，估价对象与租赁实例相关程度合适的情况。A.市场比较法B.成本逼近法C.收益还原法D.剩余法答案:A问题:31. 一般情况下，在多个比准价格基础上确定评估结果的方法有_。A.剩余法、加权平均法及中位数或众数法B.简单平

11、均法、剩余法及中位数或众数法C.简单平均法、加权平均法及中位数或众数法D.简单平均法、加权平均法及剩余法答案:C问题:32. 比较案例的选择内容不包括_。A.划定市场圈B.收集交易案例C.确定土地还原率D.比较案例选择答案:C问题:33. 比较案例在数量方面，如果是评估一宗地，最适合的案例数为_个。A.12B.35C.34D.56答案:B问题:34. 时间方面，比较案例的交易时间一般确定在_年之内。A.1B.3C.4D.2答案:D问题:35. 某比较案例为拍卖土地，其交易价格为1100元/m2，经过调查分析，该城市一般情况下土地不同交易方式价格水平与土地正常交易价格水平的差别见下表。调查分析结

12、果显示，由于竞争激烈程度更高的原因，比较案例的拍卖价比一般高了10%。则该比较案例情况修正后的价格是_元/m2。 交易形式 正常交易 协议 招标 拍卖 情况指数 1 0.7 1.10 1.20A.856B.956C.846D.946答案:C问题:36. 某一交易案例在2004年6月成交，价格为每平方米900元，估价期日为2006年6月1日。该案例所在城市地价指数见下表。则该比较案例期日修正后的价格是_元/m2。 年度 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 地价指数 100 105 110 108 110 115 117A.356B.956C.756D.1056答

13、案:B问题:37. 区位因素修正的基本过程不包括_。A.确定比较案例的所在位置和受影响的范围B.确定估价对象所在区域的平均地价指数C.根据确定的影响因素选择影响因子D.确定影响较大的区域因素答案:B问题:38. 一般来说，影响因子条件指数需要定量确定，各影响因子条件指数定量的方法不包括_。A.利用面积规模建立比较尺度B.利用影响分值为比较尺度C.利用距离建立比较尺度D.建立标准化的一般差别指数作为比较尺度答案:A问题:39. 成本逼近法计算中的最重要的成本是_。A.土地取得费B.土地增值收益C.土地开发费D.税费答案:A问题:40. 个别因素是形成土地自身特性，也就是土地自身条件，并对地价产生

14、影响的因素，不包括_。A.区域环境条件B.形状C.基础设施状况D.开发程度答案:A问题:41. 土地_取决于基础设施及平整度等。A.临街状况B.形状C.基础设施状况D.开发程度答案:D问题:42. 某城市商业用地的不同类型道路及临街位置(拐角形式)条件指数见表1，不同类型道路临街深度指数见表2。比较案例为十字路口临近混合型道路且临街深度为13m的土地，价格为1000元/m2。如果估价对象临街位置为非拐角处，临街深度16m，则比较案例地价修正到估价对象临街状况下的地价为_元/m2。表1 临街位置(拐角形式)条件指数表 生活型道路 混合型道路 其他型道路 非拐角 1.00 1.00 1.00 丁字

15、交 1.10 1.30 1.10 十字交 1.40 1.50 1.20A.933B.733C.1033D.833答案:D问题:43. 某比较案例地价为400元/m2，其土地使用权年期为30年。如果估价案例使用年期为20年，则比较案例地价修正到估价对象年期的价格(土地还原率取8%)为_元/m2。A.358.85B.348.85C.448.85D.458.85答案:B问题:44. 某比较案例地价为1000元/m2，容积率为2.0，所在城市容积率修正系数见下表。如果估价对象容积率为1.7，则比较案例地价修正到估价对象容积率状态下的地价为_元/m2。 容积率 0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.5 修正系数 0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.3 1.7 1.8 1.9 2.0A.844B.744C.944D.934答案:C问题:45. 成本的类型不包括_。A.市场平均成本B.征农地用成本C.