不动产保险资金投资问题探析

1、一、政策先行，允许保险资金投资不动产为规范保险资金的用途， 确保资金的安全性， 国务院和保监会都对保险资金的运用范围进行了 严格的限制。 1995年，我国第一部保险法颁布实施 , 该法下禁止保险公司 投资不动产。 2002 年对保险法进行了修订，修订后仍未提及保险资金可 投资不动产，事实上保险资金仍禁止投资不动产。 2006 年经国务院批准，保险资金允许投资基础设施项目。 2006 年 3 月 6 日保险资金间接投资基础设施项目试点管理办 法首次提出允许保险资金间接投资基础设施项目， 但对投资范围做 了明确界定，主要包括通讯、交通、能源、环境保护、市政等国家级 重点基础设施项目，有关投资比例也

2、做了明确限定。 2009 年修订的保险法首次允许保险资金进入不动产领域， 这是对保险资金运用领域的一次扩展， 这也是我国保险资金投资能力 的进步和保险监管逐渐理性的重要标志。 2010 年 9 月保险资金投资不动产暂行办法进一步规范了不 动产投资的具体要求 , 主要包括四个方面一是要求投资主体是保险公 司。 二是规范了投资标的的范围， 保险资金只能投资成长期或成熟期 的企业股权；创业期的风险投资基金，高污染、高耗能等不符合国家 政策和技术含量较低、 现金回报较差的企业股权、 商业住宅等不能涉 及，并且不能直接参与房地产开发、投资设立房地产企业；三是规范 了投资方式， 既可以直接投资也可以间接投

3、资； 可以直接投资不动产 和企业股权。 四是加强了风险控制机制。 2012 年保监会发布关于保险资金投资股权和不动产有关问题 的通知一方面放松了部分限制另一方面加强了风险控制要求。 国家逐步放开了对保险资金运用的限制，从 2006 允许间接投资 基础设施项目，到 2012 年允许间接投资不动产，六年的时间保险资 金投资范围逐渐扩大，尤其是在不动产投资方面。 二、保险资金运用发展保险业是我国国民经济中发展最快的行业 之一。 2013年我国保费收入已达到 172 万亿元，同比增长 112。 保费规模已跃居全球第四位，并且与第三位十分接近。 全国共有保险集团公司 10 家，保险公司 143家，保险资

4、产管理 公司 18家，其他公司 3 家。 与保险业快速发展相伴的是保险资金积累量的不断增长， 2007 年到 2013 年，我国保险业总资产以及保险资金运用余额连续快速增 长，从 27000亿增长到 76900亿，增长 285 倍，这部分资源如果不充 分加以利用将是个巨大的浪费。 相比保险资产和保险资金运用余额的快速稳步增长， 投资收益差 强人意。 保险资金运用发展经历了曲折的过程。 2001 年到 2003 年受限于投资渠道狭窄并且又受到降息的影响 , 保险资金的收益率持续走低。 2003年以后, 为了缓解这种局面，保险资金的投资渠道逐步被放 宽，政策也不断完善 , 在这之后收益率随之走高。

5、 2004-2007 年投资收益率持续上升了一段 , 并且由于股票市场的 繁荣 2007 年资金运用收益率达到 1217 的历史高位。 然而 2008 年国际金融危机爆发 , 全球股市大幅下跌 , 保险资金也 受到了很大的影响 , 收益率下跌至 191。 2009 年在保险公司投资结构的调整下 , 投资收益率又有所提升 , 恢复至 641。 但在这之后到 2012 年 , 我国保险资金的运用收益率一直下 降,2012 年只有 339, 创下了金融危机以来的新低。 2014 年中国股市走牛给保险投资带来了丰厚的收益，资金运用 收益率率达到 63，是 2010到 2014 五年来最高收益。 保险业

6、务利润和保险资产投资管理收益是保险业收入的两大主 要来源，并且提高保险资金管理利用效率对提高保险业快速健康发展 是意义重大的。 然而相对国外发达保险市场的保险公司而言我国保险资金的利 用率偏低，发达保险市场的保险公司资金运用率可以达到 90 以上， 而我国仅为 30-40 。 发达保险市场保险公司的投资领域涉及股票、债券、房地产、抵 押或担保贷款等；而我国保险资金运用限制多，法定投资渠道窄，这 些都限制了保险资金运用发展。 三、保险资金进入不动产目前大多保险集团仍然依靠保险业务收 入产生的利润，而投资收益较低。 保险资金涉入不动产领域为我国保险行业完善资产管理提供了 新的途径。 分析国外发达的

7、保险市场，发现经济波动、法律监管、公司资产 负债结构等多种因素对保险资金在房地产的配置受有较大影响， 并且 各国差异较大。 在美国保险资金可用于不动产投资的比例较低仅为 1到 4，英国 的比例较高，在 4至 8的范围；亚洲国家如日本、韩国的投资比例限 制在 3至 9之间。 比例的差异很大程度上与其制度监管要求有关， 美国对保险资金 直接投资不动产有严格的监管并且在投资方式和投资方面也有严格 的限制，要求投资占总资产比例不高于 10。 英国则较为宽松，并没有明确规定投资的范围和比例。 此外，保险资金投资不动产比例还会受到行业景气度和经济波动 影响。 一般来说， 房地产行业快速发展期， 各国保险资

8、金都会加大不动 产的配置；而在萧条期，则主动降低房地产投资比例。 例如美国房地产行业在经历过快发展后、特别受 2008 年金融海 啸的冲击目前仍处于低迷期。 低迷的房地产市场促使美国主要的保险公司降低房地产的资产 配置。 而亚洲作为新兴的经济体， 房地产市场发展前景较为广阔， 近年 来的飞速发展带动更多的机构资金涌入， 保险公司不动产配置比例的 加大正是上述因素驱动的结果。 我国保险资金用于不动产投资，起步晚增长快。 2010 年放开不动产投资政策后，投资规模增长迅速， 2011 年保 险资金用于不动产投资的资金为 330 亿元，占投资总额的比例为 059； 2013年增长为 689 亿元，占

9、比为 090。 四、我国四大险企投资房地产情况我国四大上市保险企业 2014 年投资性房地产金额为 269 亿元，较 2013年微降 3。 虽然投资额有所下降，但是涉房子公司数量却翻了一倍，由 16 家增至 32 家。 四大上市保险公司有三家略微缩减了投资性房地产的金额， 但涉 房子公司数大幅增加， 可见在战略上仍是计划在不动产投资领域加大 力度的。 并且从报表中看尽管压缩了投资性房地产的金额， 但在地产股权 投资上却增加了投资。 还需注意到的一点是， 2014 四大上市险企在投资性房地产金额 的减少与保监会的在 2014 年出台的监管政策有很大关系。 2014 年 6 月保监会下发关于清理规

10、范保险公司投资性房地产 评估增值有关事项的通知 ，要求保险公司已经采用公允价值计量的 投资性房地产， 以 2014年 3 月 31日账面余额为基准， 不得再确认新 的评估增值。 并且采用成本计量的投资性房地产不得改用公允价值计量。 这很大程度上影响了在房地产投资的金额确认， 使得账面上用于 房地产投资的金额减少。 五、建议保险公司经营性质是负债经营， 这决定了保险资金的运 用安全第一，收益第二。 因此为保证保险公司经营的稳健性， 控制风险很重要， 大多数国 家或地区的法律对保险资金投资不动产都有比较严格的比例限制。 但是也有较少数的国家没有限制投资房地产的比例，比如英国。 从美国来看， 随着经

11、济发展保险资金的运用日益成熟， 这种比例 限制是逐渐递减的 , 也就是说对于投资范围、投资方式、以及投资比 例都是在逐渐放松的。 比如美国对保险资金投资不动产的限制也是一个不断放松的过 程。 但是在经历重大挫折之后往往又会限制投资，比如 2008 年的经 济危机美国因房地产泡沫引发的次贷危机致使其调整了保险资金投 资不动产的比例。 事实上, 近十几年很多发达保险市场上的保险公司投资不动产的 比例是有所下降的。 究其原因，是发达的保险市场往往也意味着完善发达的资本市场 资本市场上有种类丰富的金融工具， 并且相对不动产收益更高， 流动 性更好好 ,比如股票和债券。 不动产的投资回报周期更长 ,有一定的流动性风险 , 因此不动产 的投资需求减少了 以财险为主的保险公司相对寿险公司对资金的流动性要求较高， 为了确保保险公司的稳健性 , 有时会降低不动产的投资比例。 借鉴发达保险市场中保险公司的投资历程可以猜想， 在我国保险 资金进入不动产投