市场调研结果及项目情况分析

1、精品文档你我共享市场调研结果及项目情况分析目录赵县房地产市场状况调查以及发展预测房地产市场政策法规环境。住宅市场供应状况分析。住宅房地产市场综合分析。四、未来住宅市场发展预测。赵县消费者需求调查购房者背景资料。房屋需求特征。购房者居住观念。生活区项目情况分析项目概况。深度分析。赵县房地产市场状况调查及发展预测赵县房地产市场起步较晚，由于房地产政策法规的不完善及土地审批的不规范，市场发展进程缓慢，几年前开发的 碧水庄园”为县城第一个商品房住宅小区，获得良好的市场反响，带动了之后的金穗家园等入市，可由于诸多因素制约， 各个楼盘间同化严重， 整体营销水平不咼。一、房地产市场政策法规环境1、土地政策赵

2、县土地供应市场不够规范，土地供应没有严格的限制。2、销售政策有些小楼盘 不具备正规商品房应具备的五证”销售秩序极不规范，客户购房，买卖合同制度签署不规范。购房者的权益难以得到保障。3、贷款政策赵县金融信贷部门对于房地产贷款管理较为谨慎。贷款门槛高、适用人群的范围狭窄。二、住宅市场供应状况分析住宅：1、书香苑（在售）规模：一栋多层，一梯三户，2个单元，层高2.9米，交房标准：毛坯户型面积段： 两室两厅一卫121 tf三室两厅两卫 124 tf 137 tf价格：一层1488元/怦，二层1568元/怦，三层1578元加，四层1568元加，五层1298元/m2,六层898元/m2。地下室 650元/

3、m2。物业费：0.2元/m2。均价：1400元/m2、白云公寓（在售）规模：规划4栋高层，两栋15层，两栋18层。1层车库，2层1760元/m, 14层2360 元/ m2, 17、18层2260元/ m均价2300元/ m。物业费：暂定 0.6元/ m。车库：6万。贷款：首付两成，最多可贷八成30年。3、新府名门（未开盘）规模:3栋7层电梯房未开工4、天怡庄园（在售）规模：总占地150亩，总建筑面积16万平方米。一期11栋多层，一梯两户，一期交房。层高2.9米，交房标准：毛坯户型面积段：两室两厅一卫98 m2三室两厅两卫 120 m2 129 m2 133 m2 143 m2四室两厅两卫 1

4、56 m2价格：一层1620元/m,二层1710元/m,三层1710元/m,四层1510元/m,五层1410元/m2,六层1310元/m2。地下室500元/m2。物业费：0.2元/ m2天然气集资2000元/户暖气集资21元/m均价：1550元/m5、润书苑（在售）规模：共计10栋，8栋多层2栋高层11层、18层。一期五栋多层，一梯两户。一期已开槽层高2.9米，交房标准：毛坯主力户型为三室两厅两卫。均价：1500元/m6、金穗家园（在售）规模：10栋多层，临街为三层商业。均价：1500元/m,商业：2700/m7、碧水庄园（已售完）主力户型为三室两厅两卫，一梯两户层高2.9米，交房标准：毛坯。

5、物业费：0.2元/m均价：1600元/m,商业：4000元/ m8、兆亿华府（未开盘）规模：4栋19层层高：3米，交房标准：毛坯。价格未定拍地价70万元/亩面积137 m2, 121 m2, 94 m29、龙凤官邸（未开盘）规模：一期规划11栋多层。（暂无其他信息）商业：永通路商业35 m 1.2万/年15 m 6000 元 /年贡院街商业100 m2 1.2万/年5 年前 30 万 200 m2 1500 元/m2目前赵县房产市场多层住宅均价在1500元/ m左右，高层均价在 2200 2300元/ m左右，商业价格均价可以达到 3000元/m。三、住宅房地产市场综合分析1、产品差异化不明显

6、一方面是产品本身差异化不明显，如户型多以三室为主， 面积多集中在110-130平方米多层住宅，另一方面消费者的承受能力有限，整个房屋总款在20万以上的市场容量较小。2、销售价格受地段制约性大。碧水庄园，金穗家园因为入市较早，且临近主干道自强路，周边生活配套相对完善，人们 认可较大。其他楼盘人们在竞相比较。3、供应量较大，竞争加剧随着近年来，县城居民购房需求逐步增加，现在涌入大量新楼盘，市场供应量一下子增 大，市场竞争相对激烈，对未来的销售会产生一定影响。4、目标客户群：公务员和部分周边乡镇进城经商的客户成为当前房市的主力客户群?私营业主：赵县域内有较多的私营企业，这部分私营企业主较为富裕，理念

7、也较为超前，能够接受商品房社区。?有稳定收入的公务员：该部分购房群体有较为稳定的收入，他们比较倾向于购买单位自建集资房。?为父母购房：部分在县城工作的外来人口，待工作稳定后，即在当地买房将父母接来同住。?解决子女教育：这部分人具有一定的经济实力，这部分购房者主要还是为了解决孩子的入市就学问题。5、项目开发理念初级，产品设计与供给单一赵县商品房开发理念较为初级，产品档次普遍不高，设计水平相对落后。?建筑形态：绝大多数为普通多层住宅?建筑立面：无特色，风格不明显?户型：产品单一，设计滞后?物业管理：无专业物管公司?社区配套相对缺乏，几乎无景观规划6、营销手段单一，营销水平低端商品房多采取自然销售，

8、主要由地盘包装为主，房地产广告不多，只选用宣传单页和夹报，投放力度小，同时地盘包装水平有限，整体销售人员的专业素质需有较大提高。7、期房销售未成气候，人们多认可现房销售，销售周期较长在售楼盘都为现房，县城居民比较认可。随着观念的转变，人们逐步能够接受期房。四、未来住宅市场发展预测随着社会经济的发展与人们消费理念的进步，赵县房地产市场会不断规范并成熟起来。1、开发大规模、相对高档小区将成为趋势赵县购房者已认识到大规模社区的优势，生活配套完备、引入专业物业管理等，这必将引 导未来开发商规模化开发，并取得相当规模的市场。2、110 m130 m三室户型仍然是市场需求主流一方面与县城人民消费习惯有关，

9、另一方面与其家庭的实际人口状况有关，并且一次性到位仍在市场购买行为的影响因素中占主导地位。4、项目规划、产品设计、营销水平都将有极大的提高?未来住宅项目将更加 注重深层次开发，项目的整体规划将有所提高，目前的无景观、缺配套、少功能、欠物管的低端楼盘将逐渐淡出市场；?产品设计上也将会呈现出更多产品类型、更多户型结构、更多更合理的面积配比，以满足市场细分后日益丰富的不同住宅消费需求；?在营销手段上会逐渐丰富起来，多渠道、立体化的包装宣传将会加快项目的销售速度并增加项目的附加值。5、市场价格不太乐观目前市场房源较多，供应量较大，市场竞争加剧，预计价格涨幅不大。赵县消费者需求调查通过对消费者的实地访问

10、以及与相关专业人士的谈话，对赵县消费人群得出如下结论：一、购房者背景资料?从购房者的背景资料来看，购房主体以25-40岁的公务员、私营业主为主；?从购房人群的知识结构看，普遍不高，高中或中专以下的购房者占到总数多半；?从家庭结构上看，主要以三口或四口之家为主；?从收入水平来看，目前赵县居民的收入水平较低，家庭月收入在二千元以下的占多数。二、房屋需求特征分析：看重其实用性?对三室两厅、三室一厅、两室两厅的需求占绝大多数；?面积段需求主要集中在 110 m2130 m2之间；?传统意识认可多层住宅，对高层、小高层在逐步认识当中；?在产品上，注重采光，居住明透、交通便利、配套完善的产品最受青睐。三、

11、购房者的居住观念1、从购房原因看，为改善居住条件而购房的比例最高，为解决基本居住占少数。?县城流动人口较少，居民基本不缺房，所以多为改善居住条件而购房；? 一些周边乡镇进城做生意的富裕户为了解决子女就学，而选择在县城购房， 显出了教育购房趋势；?另外从调查结果看，购买住宅用于投资的比例很小2、从购房者看重的因素来看，价格仍然是最为敏感的因素。因为消费观念较为陈旧，购房者较为看重的还是楼盘地段、交通以及供暖问题 ，但物业管理及环境也成为消费者越来越关注的因素。3、 从人们获得购房信息的主要渠道来看，通过亲朋好友介绍的方式最多，这是由于当地 房地产推广方式比较低端，大多为地盘包装。生活区项目情况分

12、析项目概况项目位于赵县北二环（李春大道）以北，国道 308以东。大型集团公司金鱼集团投资 建设，金鱼集团搬迁重点工程，政府重点工程。二、深度分析1、优势?依托308国道，李春大道，是赵县城市未来发展方向，地理位置优越。?知名企业金鱼集团投资建设，信誉度良好。?本项目作为政府的重点建设工程，政府比较重视，支持力度较大，有很好的发展 前景及整体远景规划，具备长远投资潜力。?项目周边交通便利，紧邻 308国道和城市主干道李春大道，人气汇集。?项目周边市政配套完善，未来生活十分便捷。?高尚高层住宅小区，带动赵县房地产市场发展，提前将赵县人带入现代化城市生 活。2、劣势?相对目前来讲，项目周边人气稍低。?房屋产权年限为 50年，与其他住宅项目比较，属于项目硬伤之一，只能通过提 升住宅品质以及配套措施作为弥补。?项目初期，周边生活配套较为缺乏。?不能进行正常的广告宣传，可能影响将来的销售进度。3、机会?由于县城整体营销水平不高，本项目赵县唯一大型高品质高层住宅生活区，能够 吸引消费者目光。?县政府对本项目的支持， 金鱼集团对项目的资金支持，能够极大提升项目吸引力。?除了白云公寓以及尚未动工的兆亿华府之外，其他新建、拟建大规模住宅项目不 多，可以占据一定