天津滨海新区住宅房地产市场趋势研究

1、天津师范大学城市与环境科学学院硕士生毕业论文开题报告题目: 天津滨海新区住宅房地产市场趋势研究 以塘沽区为例作者: 王美桓(人文地理学专业08208011)导师: 段岩燕副教授提交日期: 2010年*月*日天津滨海新区住宅房地产市场趋势研究 以塘沽区为例第一章 绪论1.1研究背景和研究意义1.1.1 论文研究的背景随着房地产市场的快速发展，吸引了越来越多的政府领导、学者专家、以及百姓群体的高度关注，房价的快速增长，置业的酸甜苦辣，不仅引发了很多信访案件和社会矛盾，更是2010年“两会”上的热点之一，不管是中央政府还是地方，住宅房地产市场的发展无疑成为也必将成为未来全国最为关注的一个话题。天津滨

2、海新区作为天津市乃至全国经济发展增长极，优越的地理环境与良好的功能定位必将为滨海新区的房地产市场带来契机。本文通过对近十几年天津滨海新区房地产相关数据的指标界定研究，结合定性与定量分析，从而确定目前滨海新区住宅房地产市场的发展阶段。根据与国内外相似区域，结合国家对房地产市场可能采取的措施等多方面相关因素进行分析，从而研究出滨海新区房地产市场的发展趋势，以及目前发展中存在的问题与解决的方法。1.2.2论文的研究意义天津滨海新区自 1984 年改革开放以来经济快速增长，外资大量进入，成为中国北方发展最快的地区之一。中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议中，把加快滨海新区开发开放纳

3、入了环渤海区域及全国的发展战略，滨海新区迎来了难得的发展机遇。根据国家发展区域经济的总体思路，滨海新区在“十一五”期间发展的定位为：立足天津，依托京冀，服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚，建成高水平的现代制造和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居的生态城区。这表明滨海新区己不只是一个产业功能区，一个区域服务功能区，而是一个经济社会统筹发展、具有良好的发展环境和生活环境的宜居生态城市。房地产是国民经济的先导性产业，对GDP增长具有较强的带动作用。房地产市场作为一个正在勃勃发展的产业，不仅能够为经济的全面发展创造良好的物质条件，同时作为全面经济的主要部分，还能够与其他产业互相促进，

4、协调发展，产生经济发展的协同作用。因此，抓住机遇开创滨海新区房地产市场新局面，探索滨海新区房地产市场发展趋势。1.2 研究思路与研究内容1.2.1研究思路1.2.1.1模糊识别模型的选取本文利用模糊识别模型滨海新区塘沽区房地产市场的发展状况，并对各自的发展阶段进行了判别。通过模糊模式识别理论的应用，可以得出以下结论：（1） 模糊模式识别理论考虑了现实中模糊现象的普遍性，既包括客观房地产市场发展不同程度之间的模糊性，也包括市场主体对市场主观认识的模糊性,如对重要性和优越性的判别等等，更加真实地反映了各种不确定性因素的综合作用，比较适用于房地产市场的分析。（2）模糊模式识别理论可以根据不同指标在整

5、个指标体系中的地位分别确定各自的权重，从而使量化分析更加合理。（3）模糊模式识别理论在房地产市场发展阶段判别上的应用还可以继续深入,如利用这种模型建立预警系统,通过数据的及时更新，对房地产市场未来发展趋势做出预测。（4）本文只是模糊模式识别理论在房地产市场研究方面的初步尝试，指标的选取及其标准值的确定还有待进一步研究，其关键在于使指标体系实际，更加有效地体现市场的真实情况。指标类别有助于判别房地产市场发展阶段的指标可以别归为供给类、需求类、金融类和心理类等。供给类和需求类指标综合反映市场供求之间的匹配状况。供给类指标数值的提高，代表房地产市场供给方对市场存在乐观预期,并已经采取积极行动；反之；

6、则说明市场已经处于饱和状态；供过于求的状况抑制了供给方入市的热情。需求类指标数值的提高，说明房地产市场的需求方对市场相对满意,如一些居住和使用的特征得到了需求者的认可，或市场的投机空间迎合了投机者的需要；反之,如果需求者的反应平淡，市场就很难表现出繁荣的景象。作为与房地产市场关系极为密切的外部资源，金融机构和金融市场的策略方向和操作力度对房地产市场的发展有很强的约束作用。通常人们会选择建设贷款和抵押贷款额度作为衡量房地产金融环境优劣的指标。但是，我国房地产市场目前正处于发展初期，自身稳定性比较差，对金融政策的变化非常敏感；而且我国金融机构目前对房地产建设贷款的控制和抵押贷款的支持都没有进入稳定

7、时期,合理的标准很难确定，因此本文没有选用建设贷款和抵押贷款等指标。考虑到国家宏观金融环境和房地产市场微观金融环境的发展方向基本一致，这里选取货币供给量增长率来衡量房地产市场的金融环境。考虑心理类指标的目的是在单纯市场因素的基础上，分析一般行为主体的心理预期和行为对市场的重要影响，从而使分析结果更具现实性。一般来说,纯经济学意义上的房地产市场参与者的理性只能在极为苛刻的假设条件下才能得到充分的表现。实际生活中的各个主体都要不同程度的受到自身价值取向、认知方式、兴趣偏好和生存环境等因素的影响,其决策不可能完全从经济利益最大化的角度出发，还要受个体特征和从众心理等因素的影响。基于我国城市居民消费行

8、为中的明显储蓄倾向，本文选取年末存款余额增长率来衡量消费主体对市场发展阶段的认知程度。这个指标值越大表示消费主体对市场的估计越保守，反之，表示对市场的估计越乐观。1.2.1.2指标选取和标准值确定通过以上分析,以数据可及性为准则,本文选取了房地产投资占固定资产投资的比重等10个评价指标。通常，反映市场发展程度的术语依次是“平淡”、“微热”、“升温”和“过热”。为确定这些术语的临界值，本文结合房地产市场周期理论,将房地产市场由低谷到繁荣直至达到初步平衡状态的相关数据进行适当加减调整，作为市场“平淡”和市场“微热”的标准值；进而按照等差数列的要求确定出市场“升温”和市场“过热”的标准值。1.2.2

9、研究内容本文共分为六个部分。第一章 为背景研究和思路方法部分，重点在于分析和阐述研究背景和研究意义，以及本文的研究思路、主要内容和研究方法。第二章 滨海新区的概况，主要介绍一下滨海新区在天津的位置与优越的市场发展条件。另，本章还介绍了塘沽区在滨海新区中的地位。第三章 滨海新区的塘沽区住宅房地产市场发展阶段分析，本章主要采取定量与定性分析、系统分析等方法对房地产市场的发展阶段进行理论阐释与解析。本章是整个论文的核心部分，运用模糊模型识别理论对塘沽区住宅房地产市场进行定量分析，从而得出目前塘沽区住宅房地产市场的发展阶段，从而进行更进一步的理论分析。由塘沽区的发展阶段结论出发推断并分析滨海新区住宅房

10、地产市场的发展阶段。1.3 研究方法1.3.1静态和动态分析结合的方法静态分析是指考察研究对象在某一时间点上的现象和本质问题，本文在实证分析过程中同时还运用了定量分析和统计分析的研究方法。用于分析比较处于不同发展阶段的研究对象在同一时间点上，或研究某一对象在同一时刻内部结构的数量指标时，常被称为横截面分析。动态分析是指研究某一研究对象随着时间的推移所显示出的种种发展、演化的规律。在统计分析中，称之为时间序列分析。房地产市场本身是非均衡的、变化的、运动的。一则，房地产市场是相对活跃的;二则，影响房地产市场变化的因素是多方面的。因此，动态分析对于分析和研究房地产市场的问题非常重要。但是，也正因为影

11、响房地产市场变化的因素较多，因此，必须采取静态分析的方法作为补充。离开了静态分析，动态分析是不可能完善的。动态分析与静态分析又是互为前提、互为补充的。它们的主要区别在于动态分析加进了时间因素的作用，就是在一定的条件下从由前到后的过程中，将所有的因素都作为可变的量来考察房地产市场的演变和发展。静态分析，就是把一定时间的技术、制度条件作为一个不变的因素，来考察有关房地产市场的相关问题。本文在动态与静态分析的基础上采取模糊模式识别理论1.3.2系统分析方法一个系统本质上是一组或一群相互联系、相互依存的事物，形成一个复合的单元。这些事物可能是物、生物或者是理论，所有系统都与其周边环境相互作用并且受这种

12、环境的影响。系统理论基础在物理科学和生物科学领域中被广泛地应用并产生可观的效果。人们在实践中发现，系统理论也可以应用于市场发展研究。市场经济条件下，一个企业经营活动本身就是一个系统，而且是一个开放系统，由房地产企业组成的房地产市场，其运行更加体现系统性。对房地产市场的发展，必须考虑到外部环境多种变化，如宏观经济形势对房地产业的影响、房地产市场(包括一、二、三级市场)变化、国家和政府法律和法规等影响。房地产市场的调控，应考虑整个环境因素的动态变化，进行综合分析，作出科学决策，以获得预期的效果。1.3.3模糊模式识别理论房地产市场的波动性要求研究者合理分析及预测房地产市场所处的阶段，以便引导并帮助

13、市场参与者做出合理的判断和决策。模糊模式识别是模糊数学应用的领域之一，以现实中模糊现象的普遍存在为依据，将客观标准的模糊性与人类认知行为的模糊性结合起来，更加真实地反映研究对象的状态；同时从整个系统出发，科学地确定各个对象对应指标的权重，最终使研究结果能够帮助决策者做出理性选择。本文以该理论为基础,利用近几年的相关统计数据，分析了塘沽区市场的发展状况。1.4 研究的重点与难点1.4.1 研究重点滨海新区塘沽区住宅房地产市场发展指标界定研究。指标的选区和界定，是研究结论正确的基础和保障，是问题是否成功解决的关键所在。本文在前人研究的基础上,利用其研究成果来判别滨海新区房地产市场的发展状况。判别房

14、地产市场发展阶段的指标可分别归为供给类、需求类、金融类和心理类等，根据对指标数据的整合，并与房地产市场发展程度等级指标值进行对比分析，从而确定出塘沽区发展的等级阶段，进而分析其市场发展趋势与发展对策。 1.4.2 研究难点本文研究的难点在于2009年底塘沽区、汉沽区、大港区撤销，设立天津市滨海新区，以原3个区的行政区域为滨海新区的行政区域。设立天津市滨海新区，以原3个区的行政区域为滨海新区的行政区域。这一行政调整无疑将给数据的整理与采集带来困难，由于成立时间较短，考虑实际状况以及塘沽区在滨海新区的核心地位，本文主要对近几年塘沽区的住宅房地产市场的数据进行整理分析，分析后的数据可能与合并后滨海新

15、区现状有所差异，但本文主要是对滨海新区房地产市场发展阶段特征的现状研究，塘沽区作为滨海新区重要的一部分，对它的研究亦能较为准确的反映滨海新区住宅房地产市场的现状。1.5创新点本文的创新点在于采用模糊模式识别理论对塘沽区住宅房地产市场发展阶段进行分析，延续并进一步拓展了前人的研究思路，运用静态与动态分析相结合，定量分析与定性分析相结合的研究方法，最终得到塘沽区的目前发展阶段，并根据分析结论对塘沽区的住宅房地产市场的现状进行分析，结合实际情况提出对策建议。第二章 国内外房地产市场研究理论文献综述房地产业的迅速发展，为房地产经济理论的研究提供了实践基础，再经过不同学科众多专家学者的不懈研究和探讨，逐

16、步形成了较为完善的房地产经济理论体系，主要包括供求理论、城市化理论、地租理论、地价理论及区位理论等。房地产市场是土地、劳动力和资本要素的高度集合体，与经济发展和社会发展的关系非常密切。房地产市场的发展见证了我国社会主义市场经济体制建立和完善的过程，也成为各级政府和市场主体共同关注的焦点。研究我国房地产市场的发展阶段具有重要的经济和社会意义。专门判别房地产市场发展阶段的方法并不多。已有的成果主要是借鉴了研究房地产泡沫发育程度的方法，如地产泡沫预警系统研究，地产泡沫预警指标体系与方法研究，警惕房地产泡沫正在集结等。但是，这些研究中采用的线性分析方法对各个指标间的相互关系进行了简约化处理，与房地产市

17、场的动态发育特征不尽吻合；而且，这些方法对指标和数据质量的要求较高，在实际研究中很难完全得到实现。相比而言，模糊模式识别理论模型在这个领域的应用能够较为真实地反映市场的发展。具体应用过程是:首先，综合考虑反映房地产市场发展程度的各种指标的影响，将反映研究对象的指标与划定的等级标准相比较,结合各指标在整个指标体系中的地位确定权重;然后，依据隶属度原则，按照模糊模式识别模型计算出实际情况在不同等级可能发生的概率。概率最大的那个等级，就是该市场最有可能对应的发展阶段。在房地产市场的研究中国内外较为热点的是对房价的研究。国内外学者对于影响房价的因素己经做了大量研究，已有的研究方法及选取的变量指标主要集

18、中在以下几个方面：2.1房价与货币供给及资本市场有关指标的理论分析以货币供给量及资本市场有关指标作为解释变量的包括谢经荣、未勇、曲波等通过回归分析说明房价与货币供给之间有强正相关关系如果货币供给增加1%，房价变动0.625；房价与股价之间也有较强的正相关关系，上证指数每增加1点，对房价平均有0.979元上涨的贡献，深证指数每增加1点，对房价平均有0.271元上涨的贡献。周京奎（2005）也选用了货币供给量及股价作为解释变量，用台北地区的季度数据分析房地产价格和货币供给量、股票价格的协整关系，说明了房地产价格与货币供应量呈正比关系，与股票价格呈反比关系。同时，他还对房地产价格传导机制进行了较为详

19、尽的研究，提出来了货币一信用一资产价格之间的相互关系，对于政府制定正确的货币政策具有积极参考意义。赵海成（2004）跟踪研究了我国货币汇率与房地产关系，认为许多城市房价收入比达到或超过警戒线的原因有：（1）人民币升值预期，国际游资涌入房地产市场。外汇储备大量增加，使得人民币投放量大量增长，通货膨胀压力增大，投资于房地产的资金增多，房价暴涨。（2）开发商囤积土地，合谋抬高房价。（3）各地炒房族借机投资房地产。（4）经营城市土地的概念，让政府从土地开发成本中谋求到额外的城市发展财力。这种财力助推了政府基础建设、形象工程和城市化进程的加速，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求。2.2房

20、价与国民经济关系的理论分析研究房地产价格走势与国民经济关系的主要包括：曲波（2003）分别对美国、日本、中国台湾、中国大陆的房地产经济波动与宏观经济波动的互动关系进行实证分析，结论表明房地产经济增长离不开整个国民经济的增长，但房地产经济的走势与国民经济走势吻合的程度取决于多种因素，不同国家或地区的情况是不完全相同的。同时，他还对我国的典型城市房地产周期进行对比分析，说明各城市的房地产周期波动趋势和全国的大致相同，但各自的波动幅度有所不同。张红（2005）对我国宏观经济基本面是否可以解释并预测住宅价格的变化进行了实证研究，她建立的模型大多数都可以解释超过80%的住宅价格波动，说明经济基本面确实是

21、决定住宅价格走势的重要因素。另外，她还对房地产开发投资分别与国内生产总值和货币供给量互动关系进行协整检验和Granger因果检验，说明GDP对房地产开发投资存在着显著可信的单向因果关系，也就是说研究的波动有助于对房地产开发投资的波动进行预测，反之不成立。王洋（2005）通过分析近年的宏观数据，探讨了房地产业与宏观经济的关系，结论表明一方面由于房地产业与城市化和工业化的密切关系而成为我国未来经济增长的引擎另一方面由于房地产业联系到资产抵押的货币供给而成为经济波动的重要因素，而当房地产业成熟后，则是经济波动的制衡力量。皮舜、武康平（2004）通过基于数据的Granger因果检验模型，发现1994到

22、2002年间我国区域房地产市场的发展与经济增长之间存在着双向因果关系。2.3房价与选取利率及货币市场其它指标关系的理论分析选取利率及货币市场其它指标作为自变量的主要有宁玉娟（2005）利用因果检验说明，尽管房地产业是一种资金密集型的产业，但是利率调整对房地产业产生影响会有一个相当长时间的滞后性，房地产业对利率变动的敏感程度不高。戴金平、金永军、陈柳钦（2005）利用两步法、模型和基于模型的脉冲响应函数分析1995年后房地产等六个行业对货币政策冲击的反应，结果显示房地产行业不仅对贷款利率冲击的反应持续期很长为35个月，且反应速度较快，第4个月就达到最大值（14.7%），反应程度较大，整个期间均值

23、达到（4.7%），且协整关系式表明贷款利率上升1%，房地产产值将下降4.47%。皮舜（2004）在中国1997到2003年间房地产市场与金融市场的月度数据基础上，建立了两个市场之间相互作用的误差修正模型（F-CLI模型）。通过基于ECM模型的线性Granger因果检验，发现中国房地产市场的发展与金融市场的发展在长期和短期都存在着双向线性因果关系，它们具有一定程度的共生性。2.4房价与地价关系的理论分析西方学者对房价与地价关系的经典的研究认为地价是由房价决定的，而不是地价决定了房价，这是学者一致的看法。美国商品住宅建设者协会的调查显示，美国地价占房价的比例比较低，约占20%30%，而房屋建造成本

24、比较高，约占房价的50%70%。据英国开发商协会的调查，1990年英国西北部地区地价占房价的比例约为25%30%。据日本通产省和银行1998年的调查，日本各主要城市地价在房价中的比例都比较高，地价约占房价的60%75%;据新加坡建屋发展局的统计，19901996年地价占房价的比例约为50%55%。国外相关研究表明地价与房价之间没有一个绝对的比例关系，房价高不一定是因为地价高，它还受土地资源察赋、商品住宅质量等因素的影响。国内从理论上对房价与地价关系进行研究的不是很多。刘琳、刘洪玉(2003)等从因果关系和数量关系探讨了地价与房价的关系，指出从需求角度房价上涨导致了地价的提高，从供给角度地价高导

25、致了增量房地产的价格高从数学关系看，地价与房价呈线性正相关关系。国内对房价与地价的关系的经验研究较多，一种观点是成本决定价格论，认为房价很大程度上是由地价决定的。徐艳(2002)通过分析房价构成因素认为土地费用过高是北京房价过高的主要原因。杨慎(2003)、包宗华(2004)认为地价大幅度上涨必然造成房价大幅度提高。以陈淮为主的建设部课题组(2004)也指出地价上涨是房价上涨的主要原因。另一种观点是供求决定价格论，认为土地需求是引致需求，地价上升是房价上升的结果而不是原因。高波通过格兰杰因果关系检验证明了长期内房价走势决定地价走势。邹晓云(2001)通过调查表明地价在房价中所占比例并不算高，且

26、趋于合理，因此地价并不是影响房价的决定因素。蔡兵备、欧阳安蛟(2001)通过对浙江杭州房地产市场的分析指出地价与房价分别是由土地市场和房地产市场的价值规律和供求关系决定的，地价上涨并不存在推动房价上涨的内在机制。模糊推理与建模分析杨国生摘 要：利用模糊集合理论与系统辨识，参数估计的理论和方法，分析并给出了模糊推理系统的建模特征、建模任务以及建模方法的思想。关键词：模糊推理；模糊模式识别；系统辨识；参数估计中图分类号：N 945.14 文献标识码：A1965年美国学者 Zadeh 发表了论文“模糊集合”，标志着模糊数学这门学科的诞生。1974 年英国学者 Mamdani 首先用模糊控制语句组成模

27、糊控制器，并把它成功地运用于锅炉和蒸汽机的控制。这一开拓性的工作，标志着控制理论和技术的诞生。模糊推理系统是建立在模糊集合理论、模糊 if- then规则和模糊推理等概念基础上的先进的计算框架，是基于模糊集合理论的建模方法1。1 模糊推理逻辑学是研究概念、判断和推理的一门科学，研究的重点是推理。推理是人类的一种重要的思维方式，它从已知的判断推断出未知的判断。传统的逻辑推理是基于二值逻辑的，它处理的信息和推理的规则是精确的、完备的。与此对应，还有一种不精确推理，它处理不精确、不确定、不完备的信息和规则。不精确性可由多方面引起，如随机性、模糊性等。基于模糊逻辑方法处理的，并由模糊性引起的不精确推理

28、称之为模糊推理，它是以模糊集为理论基础，前提和结论由明确概念变为模糊概念1。2 模糊模式识别在科学分析中，经常需要对某一事物进行判断、识别和归类。当我们得到一个新样本时，常常需要判断它属于哪一类，这需要把这一新样本进行各种标准类型的识别。模糊模式识别主要包括 3 个步骤：第一个步骤，提取识别对象的特征。由识别对象中提取与识别相关的特征，并度量这些特征。第二个步骤，建立标准类型的隶属函数。标准类型通常是特定论域中的模糊集。第三个步骤，选定识别判断准则，并用之识别待识别对象。常用的识别判断准则是最大隶属原则（直接法）和择近原则（间接法）。3 模糊建模的任务与特征模糊推理系统的建模，包含两个组成部分

29、2：系统结构辨识和参数估计。系统结构辨识就是决定输入空间的分割和模糊规则。参数估计就是用某种准则来决定模型中的所有参数，通过反复交替使用系统结构辨识和参数估计最终可获得模糊推理模型。在结构辨识层需要完成如下任务3：1）选择相关的输入和输出变量。2）选择特定的模糊推理方法。3）确定与每个输入或输出变量相关的模糊语言中模糊术语的数目。4）设计一组产生式 (if- then) 模糊规则。系统结构辨识的过程中，需要依赖于目标系统的知识，由熟悉目标系统的人类专家提供或者由实验方法来试探结果，这样就得到了以自然语言方式描述目标系统的规则库。在参数估计层需要完成的任务：1）选择恰当的参数化 MF 族。2）与

30、熟悉目标系统的人类专家交谈，以确定规则库中所有的 MF 参数。3）使用回归和优化技术精确调整 MF 的参数。由此可以看出，模糊推理建模具备以下两个特征：一是模糊推理系统的规则结构使得它易于直接在建模过程中包含人类专家对目标系统的专业知应用研究。第四章 塘沽区住宅房地产市场发展中存在问题及因素分析，根据前一章的结论，就塘沽区的实际状况进行分析，探讨在发展中存在的影响其市场发展的因素，并对各个因素进行分析。考虑塘沽区在滨海新区中的位置 第五章 基于塘沽区研究结论提出滨海新区住宅房地产市场发展策略。根据结论，考虑到合并三个区带来的影响提出滨海新区房地产市场的发展策略。 第三章 滨海新区概况3.1滨海

31、新区的地理环境天津滨海新区地处于华北平原北部，位于山东半岛与辽东半岛交汇点上、海河流域下游、天津市中心区的东面，渤海湾顶端，濒临渤海，北与河北省丰南县为邻，南与河北省黄骅市为界，地理坐标位于北纬3840至3900，东经11720至11800。紧紧依托北京、天津两大直辖市，拥有中国最大的人工港、最具潜力的消费市场和最完善的城市配套设施。以新区为中心，方圆500公里范围内还分布着11座100万人口以上的大城市。对外，滨海新区雄踞环渤海经济圈的核心位置，与日本和朝鲜半岛隔海相望，直接面向东北亚和迅速崛起的亚太经济圈，置身于世界经济的整体之中，拥有无限的发展机遇。滨海新区自然资源丰富，这里有大量开发成

32、本低廉的荒地和滩涂，具有丰富的石油、天然气、原盐、地势、海洋资源等，同时拥有雄厚的工业基础，是国内外公认的发展现代化工业的理想区域。滨海新区位于天津市的东部临海地区,包括塘沽、汉沽、大港的行政辖区及东丽、津南、西青的部分地区,总面积2270平方公里。其核心区包括塘沽城区、天津经济技术开发区、天津港保税区、天津港。1、塘沽城区塘沽城区主要职能是塘沽区政治、经济中心,天津市的海港,新兴的外向型工业基地,海洋化工基地。其范围包括塘沽市区、天津开发区、天津港保税区、天津港、塘沽海洋高科技开发区，面积约71.9平方公里。2、大港城区大港城区主要是承担区政治、经济中心、生活区、石油化工基地的职能。由大港石

33、化基地、大港开发小区、油田中心区、中塘星火技术园区等功能区组成,面积约34.7平方公里。3、汉沽城区汉沽城区主要是承担区政治、经济中心、生活区、工业基地的职能。建成区面积13.6平方公里,有汉沽行政、生活区和工业区两个功能区组成。4、海河下游地区承担天津冶金工业基地的职能,由东丽区的无瑕街和军粮城农场及津南区的葛沽镇组成,目前相对集中的区域面积仅4平方公里。2009年11月9日上午，天津市委、市政府召开滨海新区管理体制改革动员大会。大会宣布：近日，国务院批复同意天津市调整部分行政区划，撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区，设立天津市滨海新区，以原3个区的行政区域为滨海新区的行政区域。3.2滨海新区

34、发展定位天津滨海新区位于天津东部沿海，环渤海经济圈的中心地带，是亚欧大陆桥最近的东部起点，也是中国邻近内陆国家的重要出海口。天津滨海新区包括先进制造业产业区、临空产业区、滨海高新技术产业开发区、临港工业区、南港工业区、海港物流区、滨海旅游区、中新天津生态城、中心商务区九大产业功能区和世界吞吐量第五位的综合性贸易港口天津港。天津滨海新区规划面积2270平方公里，海岸线153公里，截至2008年底常住人口202万。天津滨海新区具有良好的生态环境和丰富的资源储备，拥有水面、湿地700多平方公里；1200平方公里盐碱荒地可供开发；已探明渤海海域石油资源总量100多亿吨，天然气储量1937亿立方米。3.

35、2.1中国经济发展新的增长极经过多年发展，天津滨海新区形成了开放优势明显、产业配套齐全、科技资源丰富等多重优势。新世纪新阶段，党中央、国务院从经济社会发展的全局出发，作出了推进天津滨海新区开发开放的重大战略决策。党的十七大明确指出：“更好发挥经济特区、上海浦东新区、天津滨海新区在改革开放和自主创新中的重要作用。”滨海新区成为继深圳经济特区、上海浦东新区后，又一带动区域发展的新的经济增长极。国务院在关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见中，明确了滨海新区开发开放的指导思想、功能定位和主要任务，并批准滨海新区为全国综合配套改革试验区。3.2.2功能定位依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向

36、东北亚，努力建设成为中国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。3.2.3全国综合配套改革试验区2008年3月13日，国务院批复天津滨海新区综合配套改革试验总体方案，支持天津滨海新区在企业改革、科技体制、涉外经济体制、金融创新、土地管理体制、城乡规划管理体制、农村体制、社会领域、资源节约和环境保护等管理制度以及行政管理体制等十个方面先行试验重大的改革开放措施。截至目前，天津滨海新区在拓展融资渠道、搭建资本交易平台、建设大通关体系、完善技术创新体系、推进集体建设用地流转试点、构建循环经济产业体系

37、、探索生态城市制度创新等方面迈出了较快的步伐。3.2.4功能区布局与产业特色滨海新区实施“一核双港、九区支撑、龙头带动”的发展策略。“一核”指滨海新区商务商业核心区，由于家堡金融商务区、响螺湾商务区、开发区商务及生活区、解放路和天碱商业区、蓝鲸岛生态区等组成。“双港”指天津港的北港区和南港区。“九区支撑”指通过滨海新区九个功能区的产业布局调整、空间整合，打造航空航天、石油化工、装备制造、电子信息、生物制药、新能源新材料、轻工纺织、国防科技等8大支柱产业，形成产业特色突出、要素高度集聚的功能区，成为高端化、高质化、高新化的产业发展载体，支撑新区发展，发挥对区域的产业引导、技术扩散、功能辐射作用。

38、“龙头带动”指通过加快“一核双港九区”的开发建设，凸显天津滨海新区作为新的经济增长极的龙头带动作用，在加快天津发展，促进环渤海地区经济振兴，推动全国区域协调发展中发挥更大作用。天津滨海新区的城市定位1、滨海新区作为国家战略(1)中国改革开放和经济增长的第三极 继深圳特区和上海浦东新区之后，2006年天津滨海新区纳入国家发展战略，肩负起改革开放和经济增长第三极的重任。国务院在国发200620号文件中明确了滨海新区的发展目标和定位。文件指出:天津滨海新区要“依托京津冀、服务环渤海、辐射三北、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代化制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物

39、流中心，逐步成为经济萦荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区”。区域带动和统筹协调发展是国家对滨海新区的战略要求。(2)带动京津冀、环渤海高速发展的引擎 天津滨海新区带动更大区域发展的切入点是大滨海新区。所谓“大滨海新区”，是指环渤海湾之京津冀的滨海地区，包括天津滨海新区、河北的曹妃甸、黄骅、京唐港和秦皇岛等沿海城镇，海岸线长度约五百多公里，陆域面积约2万km2，占京津冀22万km2地域面积的10%回顾历史，可以清楚地看到京津冀地域空间发展的阶段性。京津冀山前平原地区面向东部退海而成，因此最初的人类聚居就在西部山前地带，依山就水，取水之利，避水之害。明清北京城达到畿辅地区第一个辉煌时期。近现

40、代工业的兴起和开埠是京津冀向东部扩展的“第一波”，距海边50km100km的天津、随着环渤海经济圈被纳入国家整体发展战略布局，作为中国经济第三极，环渤海地区无疑将进入一个历史性的高速发展时期。在2008奥运会即将召开及加快开发天津滨海新区的背景下，北京、天津等城市房价在近半年的楼市调整期中一直在高位盘整。而一旦市场回暖，以京、津为代表的环渤海城市的房地产市场仍有上升空间。 一方面，滨海新区外来投资者的不动产购买需求正处于上升阶段，其开发投资潜力还有很大空间；另一方面，滨海新区土地价格比市区便宜很多，产品价格相对也会具有一定优势 自天津滨海新区被列为国务院综合配套改革试验区后，一系列优惠政策随之

41、惠及滨海新区，随之而来的是以科技环保、金融、地产为主的三大产业重心向滨海新区倾斜，众多国内外知名企业纷纷落户滨海新区，带来了更多的人力、物力、财力。 显而易见的是，在过去两三年中，很多全国发展的开发商已经发现了滨海新区潜力，纷纷在天津拿地开发，地价、房价应声而起。 更多的投资者发现，滨海新区赋予天津更高的投资价值，而在天津之内，滨海新区则最具升值潜力。 政策推动发展 2008年3月17日，天津滨海新区综合配套改革试验方案获得国务院正式批复，这个被相关政府高层称为“最具含金量的政策”包括金融改革试验、土地管理体制、涉外经济体制改革、农村体制改革、循环经济试验等10个方面重点改革试验内容。 参考2

42、0世纪90年代上海浦东新区的成长路径，可以看到在国家扶持政策的推动下，随着浦东新区经济的不断快速发展，新区土地资源持续升值。而滨海新区“综合配套改革试验总体方案”获批之后，新区的土地资源将面临长期增值的历史机遇。 近日出台的2009年天津市住宅建设计划也显示，天津市住宅建设将要按城市总体规划的需要，优先支持滨海新区发展。2009年滨海新区安排住宅施工1069万平方米，占全市住宅施工总面积的27%，比2008年提高2个百分点。 南开大学经济学博士刘玉录认为，随着国家对滨海新区的政策开放，滨海逐渐成为中国的经济热点，很多外地开发商会对拥有政策资源的区域高度关注。这也是近2 年滨海新区外地开发商明显

43、增加的主要原因。 从2007年开始，大量的国内外投资基金开始投向滨海，这其中大部分是投在了房地产及相关产业上。国内知名品牌开发企业开始进入这一区域，万通地产率先挺进滨海，20052006年融科置地、弘泽地产、新加坡吉宝集团开始入驻滨海，随后万科、首创曲线进入滨海新区，现在，金地、 而2007年，滨海新区住宅市场表现抢眼，呈现出量价齐升的特点。开发区依托产业优势，成为了滨海新区高端住宅相对集中的区域，2007年成交价格已经将近8000元/平方米，达到了中心城区的水平，而塘沽区则成为住宅市场的核心区域，成交比重占整个区域的59%，和城市次核心区域的地位相符合。 以高端项目伴景湾、万通新城国际为例，

44、两个项目均是一进入销售阶段即在一至两个月内完成首期销售，也就是说，当期推出的供应量在一至两个月内即被市场全部消化。这两个项目当时的平均价格已超出了天津市区大部分高端住宅的销售价格，但仍取得了不俗的市场业绩。 高端项目持续热销的一个重要原因是外来购买和投资性购买占到了主力，基本占总购买量的50%以上。同时，天津滨海新区未来的发展前景为众多投资者看好，也是滨海楼市一升再升的最大支撑。类高端项目水域未来城，也创造了一个月内销售200余套的业绩，购房人群以塘沽和开发区中端投资购房者为主。 除了投资需求以外，自住需求也将大幅度上升。 根据2005年11月份的人口普查数据，塘沽和开发区常住人口为70.9万

45、，包括塘汉大三区实际常住人口为132.82万。滨海新区“十一五”规划预计，2010年和2020年滨海新区人口规模将增加为180万人和300万人。亦即到2010年，人口净增约50万，到2020年人口净增约170万。人口的增长将直接刺激市场需求。 尽管有种种利好因素存在，仍有专家认为，目前滨海新区房地产价格与供应量已有超过经济发展、市政建设以及人口导入所能支持正常范围的趋势。地产市场的火爆在一定程度上依靠投资来支撑，已出现一定泡沫风险。同时，由于区域发展是一个长期的过程，其中难免出现波动，投资、投机者在市场博弈中的反应难以预料，其连锁反应可能为滨海新区地产市场未来发展增添变数。 滨海新区商品房市场

46、交易情况 资料来源：纵横地产 月份 滨海新区 成交套数 成交面积 平均价格 2008年1月份 809 88098.3 6106 2008年2月份 424 45967.1 6229 增幅 -48% -48% 2% 推荐理由： 随着国家对滨海新区开发力度的加大，滨海新区本身的价值也越来越多地得到人们的认可，而选择在这个区域进行地产投资的人也越来越多，滨海新区将成长为未来经济增长的第四极，迎来房地产强劲增长期。 机构视点： 近年来塘沽地区住宅价格上涨较快，但由于目前塘沽区的房地产开发仍处于起步阶段，大规模的房地产投资刚刚展开，相对少的供应量和旺盛的需求形成了目前滨海新区整体市场向好的大势。(天津中原

47、房地产经纪公司） 在“十一五”时期的回顾中，以“经济持续快速增长，2010年生产总值突破5000亿元”、“十大战役全面推进，新区进入全面建设阶段”、“重大项目取得突破性进展，经济发展方式加快转变”、“载体功能逐步完善，城乡面貌发生喜人变化”、“综合配套改革深入推进，发展活力不断增强”、“对外开放进一步拓展，国际化程度逐步提高”、“民计民生持续改善，和谐社会建设有序推进”等七方面，对新区在“十一五”时期的成就作了全面总结。 “十二五”时期，滨海新区经济社会发展的指导思想是：高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照胡锦涛总书记、温家宝总理

48、对新区的一系列重要要求，以全力实施国家重大发展战略为使命，以科学发展为主题，以率先加快转变经济发展方式为主线，以富民惠民为根本出发点，把改革开放和自主创新作为强大动力，全力打好开发开放攻坚战，加快推进“十大战役”，用新思路、新体制、新机制推动新区不断提高综合实力、创新能力、服务能力和国际竞争力，努力成为贯彻落实科学发展观的排头兵，在带动天津发展、推进京津冀和环渤海区域经济振兴、促进东中西互动和全国经济协调发展中发挥更大作用。 到2015年，滨海新区经济社会发展的总体目标是：中国北方对外开放的门户功能显著增强，现代制造业和研发转化基地基本建立，北方国际航运中心和国际物流中心地位基本确立，经济繁荣

49、、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区框架基本形成，努力建设成为高端产业聚集区、科技创新领航区、生态文明示范区、改革开放先行区、和谐社会首善区，在加快经济发展方式转变、推进产业结构调整、深化改革开放、提高自主创新能力、推进文化大发展大繁荣、生态宜居建设和构建和谐社会等七个方面成为贯彻落实科学发展观的排头兵，确保到2020年全面实现国家对滨海新区的功能定位。 到2015年，要努力实现以下经济社会发展主要目标：地区生产总值超过10000亿元，年均增长17%以上；地方财政收入超过1500亿元，年均增长20%以上；全社会固定资产投资五年累计2万亿元以上；服务业增加值占生产总值的比重力争达到40%；全社

50、会研发经费支出占生产总值的比重达到3.5%；节能减排完成全市下达任务；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均增长12%以上；城镇登记失业率控制在3.5%以内；城市化率达到95%左右。 “十二五”时期的主要任务包括： 1.以十大战役为平台，全力打好滨海新区开发开放攻坚战； 2.提升高端制造功能，建设高水平的现代制造业基地； 3.提升自主创新能力，建设高水平的研发转化基地； 4.提升区域服务功能，建设北方国际航运中心和国际物流中心； 5.发展沿海都市型农业，推进新区全域城市化； 6.优化布局结构，形成分工合理的空间发展格局； 7.加快国际化进程，建设北方对外开放的门户； 8.完善城区载体功能，

51、建设现代化的基础设施体系； 9.突出循环低碳绿色发展，建设宜居生态型城区； 10.改善民计民生，建设和谐社会首善区； 11.增强文化软实力，推进文化大发展大繁荣； 12.用好先行先试政策，建设全国综合配套改革试验区。上段文章出自 天津滨海新区的城市定位和空间发展战略第四章 滨海新区的塘沽区住宅房地产市场发展阶段分析4.1滨海新区住宅市场发展现状党的十六届五中全会以后，滨海新区掀起了新一轮的投资狂潮，这次会议更是把推进滨海新区等条件较好的地区的开发与开放、带动区域经济发展写入了“十一五”规划建设，纳入全国总体发展战略布局。可以说，现在全国乃至全世界都在把目光聚焦到天津滨海新区。滨海新区的发展建设

52、引来了大量的外来人口，并且会有一个非常大的流动人口基数，这势必在衣食住行等各方面对城市提出各种各样的新要求，当然首先这里边应当解决的是一个住的问题。日前，国务院正式批准撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区，设立天津市滨海新区，以原塘沽区、汉沽区、大港区的行政区域为滨海新区的行政区域。由此，酝酿几年的滨海新区行政管理体制改革全面启动。三区合并的消息出台，自然也引起滨海房地产市场的无限遐想。据统计，今年10月，滨海新区新建商品住宅成交量已成为天津市的第一，成交比达到33%，同比上涨高达475.32%。业内人士普遍认为，全新的行政管理体制的出台，将有助于滨海新区整合资源、调整结构、提高效率、扩大对外辐射

53、力，滨海楼市也将因此受益。未来的滨海，是全国的滨海、世界的滨海。滨海新区总体空间布局为“T”型结构：沿京津塘高速公路和海河建设“高新技术产业发展轴”，沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带”。在“轴”、“带”的交汇处，建设国际港口大都市标志区和生态宜居的海滨新城，构成滨海新区的核心区。同时，要加快建设和形成七个产业功能区，即高新技术产业区、现代冶金产业区、空港物流加工区、海洋产业及循环经济示范区、海港物流区、化学工业区和休闲旅游区。十二五规划：建设若干特色鲜明的功能区，构建合理的空间布局。滨海新区的发展要坚持科教优先，不断推进综合改革和对外开放。要充分发挥滨海新区对于振兴环渤海区域经济的重要作

54、用，增强和完善滨海新区为区域经济服务的综合功能。要按照总体规划的部署，加强对包括天津港、天津经济技术开发区、天津港保税区、塘沽、汉沽、大港在内的现有各类资源进行整合，不断提高综合实力、创新能力、服务能力和国际竞争力，将滨海新区建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，以及宜居生态型新城区。要妥善协调中心城区和滨海新区的关系，中心城区要优化产业结构，加快发展第三产业，实施工业东移战略，促进滨海新区的发展。4.1.1滨海新区住宅房地产市场的现状 根据2005年11月份的人口普查数据，塘沽和开发区常住人口为70.9万，包括塘汉大三区实际常住人口

55、达到132.82万。滨海新区“十一五”规划预计，2010年和2020年滨海新区人口规模将增加为180万人和300万人。也就是说，到2010年，人口净增50万，到2020年人口净增达170万。 以天津市2005年统计滨海新区人均住房建筑面积28平方米计算，到2010年，滨海新区需新增住房面积1400万平方米；到2020年，需新增住房面积4760万平方米。今年滨海在售楼盘达30-35个 据介绍，2007年天津滨海新区新增上市楼盘将达到10-15个，加上2006年已开售楼盘，今年在售楼盘将达到30-35个，总体供给量将达到200-250万平方米。 根据天津市国土资源和房屋管理局统计数据，今年1月份塘

56、沽区新建商品房交易平均价格约为每平方米4627元，2月份平均价格约为每平方米4484元，到目前为止3月份平均价格约为每平方米5207元。而同期市内6区新建商品房平均价格则约为每平方米6984元、7290元和6920元，平均高出塘沽区均价2000余元。 根据从塘沽区融科心贻湾、贻信康廷、紫云绿洲、秀谷阳光、紫云国际等几处在售楼盘了解到，目前每平方米售价均已超过5000元。如融科心贻湾售价约为每平方米5200元，贻信康廷售价每平方米在62007300元，紫云绿洲售价约为每平方米5800元，紫云国际售价约为每平方米5600元。 目前塘沽区新建商品房价格相对较低的楼盘主要集中在海河南岸地区，如贻成泰和

57、新都售价约在每平方米4700元左右。如包括开发区在内，塘沽地区商品房成交均价则已达到每平方米6000千元。 最新官方数据显示，截至2008年年底，滨海新区常住人口已经达到202.88万人，比上年同期增加30.64万人，增长17.8%，新区的新增人口已经占全市人口增量的50.2%。滨海新区的经济发展创造了大量的就业机会，大量的外来人流将成为房地产市场的强力支撑。很多业内专家预测，随着三区合并，滨海新区的地产投资价值还将进一步提升。全新的滨海新区行政区成立，无疑给滨海房地产市场注入了新的动力。事实上，近些年来，滨海新区的房地产市场一直呈现出快速增长的态势。中原地产的统计数据显示，今年的7、8两个月，滨海新区新建商品住宅成交比重已经成为全市第一。