物业设备维修与管理情景一认识物业设备管理

1、 本情境主要学习任务有以下几个部分： 1、 了解物业设备管理的意义和目标； 2、 了解物业设备管理的内容和要求； 3、 了解物业设备管理组织机构的设置 和相关岗位职责； 4、 了解物业设备管理的制度。 100% t a tt 0 100% s b s (一一) 物业设备原始档案的管理物业设备原始档案的管理 物业设备技术运行管理的主要任务是保证设备安全、 正常运行，其内容包括建立合理的运行制度和运行操作 规定、安全操作规程等运行要求（标准），并建立定期 检查运行情况和规范服务的制度等。其中，对于设备安 全管理，除了加强设备安全检查和对操作人员、维修人 员的安全操作、安全作业的训练和管理外，还要建

2、立安 全责任制和对用（住）户进行安全教育，宣传一些危险 设备（如电梯）的安全使用知识。在设备技术运行管理 过程中要做到： (1)制定科学、严密的操作规程 (2)对操作人员进行专业的培训教育 (3)加强维护保养工作 (4)对事故的处理要严格执行“三不放过”原则 2、物业设备经济运行管理 物业设备经济运行管理也是物业设备运行管 理的重要方面。其主要任务是在设备安全、正常 运行的前提下，节约能耗费用、操作费用、维护 保养费用以及检查修理费用。其内容包括在物业 设备运行管理过程中采用切实有效的节能技术措 施和加强设备能耗的管理工作。 物业设备经济运行管理应抓好以下几个方面： 初期投资费用管理 运行成本

3、管理 加强节能管理工作 维护保养方式主要是“清洁、紧固、润 滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。 对长时期运行的设备要巡视检查，定期切 换，轮流使用，进行强制保养。 定期维护保养工作定期维护保养工作是是以操作人员为主、检以操作人员为主、检 修人员协助进行的。修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，它是有计划地将设备停止运行， 进行维护保养。进行维护保养。 应做好以下工作：应做好以下工作： 彻底内外清扫、擦洗、疏通；彻底内外清扫、擦洗、疏通； 检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙； 检查安全装置；检查安全装置； 检查润滑系

4、统油路和油过滤器有无堵塞；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； 清洗油箱，检查油位指示器，换油；清洗油箱，检查油位指示器，换油； 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。 工程部经理 空调工程师 电气工程师 机电工程师 给排水工程师 锅炉工程师 资 料 员 采 购 员 仓库管理员 空 调 组 电 工 组 电 梯 组 管 钳 组 锅 炉 组 主管（技术工程师） 维 修 班 运 营 班 技术资料员 综 合 班 电 工 电梯维修工 空调运行工 高压运行工 管 钳 工 房屋维修工 二、预防性计划维修保养制度二、预防性计划维修保养制度 计划维修保养制度是

5、指为防止意外损坏而按照预计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照预 定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组 织措施和技术措施。主要包括：织措施和技术措施。主要包括： 1、确定维修及保养工作的类别和内容，具体包、确定维修及保养工作的类别和内容，具体包 括：日常及周保养内容；月维修保养内容；季度、半括：日常及周保养内容；月维修保养内容；季度、半 年、年度维修保养内容；大修理内容。年、年度维修保养内容；大修理内容。 2、设备维修、保养的要求。、设备维修、保养的要求。 3、开展预防计划维修保养工作的实施与监督。、开展预防计划维修保养工作的实施与监督

6、。 各设备维修部门每年应根据设备维修保养工作的内容各设备维修部门每年应根据设备维修保养工作的内容 和要求，研制预防性维修保养计划，并分期分项下达和要求，研制预防性维修保养计划，并分期分项下达 给维修人员、使用人员实施，并进行监督和检查。给维修人员、使用人员实施，并进行监督和检查。 4、大修理计划根据公司设备管理和维修合一的、大修理计划根据公司设备管理和维修合一的 体制，应采取大修集中、维修分散的组织形式。体制，应采取大修集中、维修分散的组织形式。 三、值班制度三、值班制度 建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除 故障，从而保证设备安

7、全、正常操作运行，其具体内容如故障，从而保证设备安全、正常操作运行，其具体内容如 下：下： 1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需 要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交待离岗时间要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交待离岗时间 及去向。及去向。 2、根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注意所管设、根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注意所管设 备的运行情况并按规定做好有关记录。备的运行情况并按规定做好有关记录。 3、如发生设备故障，而当班人一时不能处理，应按报告、如发生设备故障，而当班人一时不能处理，应按报告 制度及时报告给有关

8、人员。制度及时报告给有关人员。 4、调度值班人员接到请修通知后，应及时通知有关班组，、调度值班人员接到请修通知后，应及时通知有关班组， 安排人员前往维修。安排人员前往维修。 5、所有值班岗位都必须安排人员值班，且要到岗到位。、所有值班岗位都必须安排人员值班，且要到岗到位。 如需调班，必须报主管人员同意。就餐时间，实行轮换就如需调班，必须报主管人员同意。就餐时间，实行轮换就 餐制，并通知同班人员配合。餐制，并通知同班人员配合。 6、值班人员应安排统一的班次值班，不得迟到、早退、无、值班人员应安排统一的班次值班，不得迟到、早退、无 故缺勤，因故不能值班者，必须提前征得班长同意，按规故缺勤，因故不能

9、值班者，必须提前征得班长同意，按规 定办理请假手续。班长应落实好代班人员，保证岗位上有定办理请假手续。班长应落实好代班人员，保证岗位上有 人工作。人工作。 四、交接班制度四、交接班制度 搞好交接班工作，可以保证值班制度的实施，其搞好交接班工作，可以保证值班制度的实施，其 主要内容是：主要内容是： 1、交接班双方人员必须提前、交接班双方人员必须提前10min做好交接班做好交接班 准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作有：查准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作有：查 看运行记录，介绍运行状况和方式，设备检修、变更看运行记录，介绍运行状况和方式，设备检修、变更 等情况，清点仪表、工具，检查设备

10、状况等。等情况，清点仪表、工具，检查设备状况等。 2、出现下列情况不得交班：、出现下列情况不得交班： 在事故处理未完成或重大设备启动或停机时；在事故处理未完成或重大设备启动或停机时； 交接班准备工作未完成时；交接班准备工作未完成时； 接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班 人时。人时。 3、交接班清楚后，双方要在值班登记本上签字。、交接班清楚后，双方要在值班登记本上签字。 五、报告制度五、报告制度 建立报告制度可以让物业公司经理、技术负责人和班组建立报告制度可以让物业公司经理、技术负责人和班组 长及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设长及

11、时了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设 备管理中存在的问题，以便及时解决。备管理中存在的问题，以便及时解决。 六、工具领用保管制度：工具领用保管制度： 个人领用工具品种根据工种发放，由员工申请部门经理批 准，到仓库办理领用手续，工具由个人负责使用、保管。 班组领用的公共工具品种，由各领班申请，部门经理批准 后到仓库领用，领用后由领班保管，班组交接班时，按交接班 制度交接公用工具。 工具发生丢失、损毁，由保管者说明原因，向部门经理报 告。由于人为因素所造成的由责任人按工具价值赔偿。 工具因使用时间过长而发生磨损或毁坏，经部门经理批准 可办理报废，保管人重新办理领用手续。 七、设备操作

12、维修安全规定：七、设备操作维修安全规定： 所有机电操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作所有机电操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作 规程，并树立规程，并树立“安全第一安全第一”的思想，既要保证设备的安全运行，的思想，既要保证设备的安全运行， 又要保证工作人员安全。又要保证工作人员安全。 新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核，新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核， 熟悉所辖楼宇的设备情况后，才能上岗工作。熟悉所辖楼宇的设备情况后，才能上岗工作。 设备房应该配置安全操作用品，例如配电房配置绝缘手套，设备房应该配置安全操作用品，例如配电房配置绝缘手套， 并要认真保

13、管。并要认真保管。 工作人员进入设备房内严禁吸烟。工作人员进入设备房内严禁吸烟。 非电气工作人员未经允许，不得私自进入变、配电房。非电气工作人员未经允许，不得私自进入变、配电房。 对于设备正常运行参数定时检查记录，如参数异常，必须对于设备正常运行参数定时检查记录，如参数异常，必须 及时处理。及时处理。 电气部分维修，必须严格按停电、验电、检修、检查无误电气部分维修，必须严格按停电、验电、检修、检查无误 后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防 事故发生。事故发生。 熟悉掌握触电急救方法及步骤。熟悉掌握触电急救方法及步骤。 复习思考题：复习思考题： 1、物业设施设备管理的意义有哪些？、物业设施设备管理的意义有哪些？ 2、物业设施设备管理质量的指标是什么？、物业设施设备管理质量的指标