全球化背景下的中国房地产业发展前景与对策

1、精品文档 全球化背景下的中国房地产业发展前景与对策 全球化背景下的中国房地产业发展前景与对策作者：佚名 时间： 2008-6-19 浏览量： 经济全球化具体表现为贸易自由化、资本流动自由化、生产 分工国际化 , 同时 , 经济全球化也是一种世界性的制度安 排,wTo、ImF、worldBank作为世界经济体系的三大支柱，其 游戏规则体系构成了全球化的基本制度框架。 全球化必将对各国经济产生广泛的正外部效应。诸如 , 经济 全球化加速生产要素在全球范围内的自由流动与合理配置, 促进全球统一大市场的形成 , 促进全球生产力迅速提高和世 界经济的新发展 , 为各国经济发展提供一个有利的外部环境 经济

2、全球化加剧全球市场的竞争 , 而这种竞争对“学习”和 创新提供了最基本的刺激 , 促进国家竞争力的提高 ; 贸易自 由化有利于各国扩大对外贸易 , 从而带动本国经济增长 ; 资 本流动自由化 , 有利于各国通过利用外资而引进技术 , 促进 本国的技术升级 , 获得技术的外溢效应 ; 生产分工国际化 , 使 各国可以根据本国的资源禀赋和发展战略 , 主动参与国际分 工 , 实现资源互补和产业升级。但是 , 全球化是一把双刃剑 , 2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作-独家原创 1 / 21 精品文档 难免带来一些负外部效应。近年来 , 世界上产生较大影响的 各种经济危机 , 都与经济

3、全球化有关。 作为全球化进程的后来者 , 中国在融入全球化的过程中 , 必 须确定符合本国实际的战略和对策 , 加速形成产业竞争力和 国家竞争优势的制高点。在全球化框架下, 中国面临两大主 题: 一是在今后若干年内加快体制转型 , 迅速适应和融入 wTo 的规则体系 , 建立起完善的市场经济体制 ; 二是在经济全球 化浪潮中大力推进中国经济融入世界经济主流 , 使中国在经 济全球化过程中获得更大的外溢效应。而这两个方面的进展 和已有的产业基础是中国的产业竞争力和发展前景的决定 性力量。目前 , 中国正处在走向成熟的经济成长阶段和融入 全球化的进程中 , 出现了工业化、城市化、信息化、市场化、

4、全球化齐头并进的局面。这种格局对于中国的房地产业发展 来说是十分有利的 , 必将获得巨大的市场机会和发展空间。 房地产业 : 新一轮增长周期已经展开 近 20 年来 , 中国经历了两次房地产业的增长周期 , 第三次房 地产业的增长周期已经展开。第一次是从 1981 年开始至 80 年代末 , 中国大陆初步形成房地产业和房地产市场。第二次 是从 1992 年开始 , 房地产业高速发展 , 到 1997 年跌入谷 底,1998 年出现恢复性增长 ,1999 年平稳增长。 2000 年 , 新一 轮房地产业的增长周期启动 ,2001 年房地产业迅猛发展 , 预 期这一轮增长周期仍将持续 5 年以上。

5、从整体上来看 ,20 世 纪 90 年代 , 中国房地产业迅速进入成长期 , 并具备了高成长 性产业的特征。 19942001 年 , 房地产开发投资年平均增 长%,2001 年高达 %,2002年 16月更高达 %。房地产开发投资 占国内生产总值的比重已连续多年达到45%,2001 年这一参 数 达 到 %。 19911999 年 房 地 产 销 售 面 积 年 平 均 增 长%,19912001年, 房地产销售额年均增长 %。 与前两次相比 , 新一轮房地产业增长周期的景气时期必将持 续更长时间 , 并具有一系列新的变化特征。这是因为 : 前两次房地产业增长周期 , 基本上是在住房实物分配

6、制度条 件下完成的 , 房地产业的市场化程度很低 , 这种制度条件严 重阻碍房地产业的发展 ; 新一轮房地产业增长周期是在住房 制度改革取得了突破性进展的基础上展开的, 大大削弱了房 地产业发展的制度障碍。房地产业发展的制度条件初步形成 且日趋完善 , “制度至关重要” , 制度效率提高支持中国房地 产业高速发展。 前两次房地产业增长周期 , 是以集团消费、集团投资为主角 , 房地产市场需求受到抑制 ; 这一轮房地产业增长周期 , 个人 成为房地产消费和投资的主体 , 房地产正在成长为新的消费 热点和投资热点 , 并具备了新经济增长点的特征和条件。 根据亚洲新兴工业化国家和地区消费品市场成长经

7、验 , 排浪 式消费第一浪和第二浪之间要经历 710年的积蓄准备期 , 从 消费结构变动周期的经验波长和近几年消费品市场的表现 来看, 近期资讯产品、住宅和轿车正在成为消费热点。相对 而言 , 住宅的收入需求弹性更大 , 又可以通过按揭贷款把未 来的收入提前用于消费和投资 , 因而现阶段比轿车更快形成 了消费热点。住宅价值量大 , 能保值、升值 , 在消费方面的特 点是住宅消费在总消费支出中所占比例高, 发达国家和地区 达到 20%30%而, 我国仅 10%左右, 随着收入水平的进一步提 高, 人们将会把更多的支出用于住宅消费, 近期全局性的住 宅排浪式消费正在生成。这种住宅消费浪潮持续时间相

8、对较 长, 使房地产业增长的景气时期延长。 与此同时 , 私人投资需求能力的增强将对房地产业的长期发 展产生强大的支持。在美国 , 私人投资的 50%用于房地产投 资。在高速经济增长的条件下 , 中国私人储蓄存款不断增加 私人投资能力日趋增强 , 房地产投资热点初步形成。 全球化过程中 , 中国作 全球化背景下的中国房地产业发展前景与对策作者：佚 名 时间： 2008-6-19 浏览量：为新兴市场经济国家对外商、外资极具吸引力, 外 商、外资进入中国市场 , 特别是服务贸易业的迅速发展 , 将对 国内房地产产生多样化的市场需求。商务楼、酒店式公寓等 高档用房、娱乐等生活配套设施、仓储设施及通用

9、厂房的需 求都因此而增长。由于跨国公司雇员实行轮流外派制度, 普 遍采用住房租赁消费方式 , 房地产租赁市场前景更加广阔。 房地产消费需求和投资需求的增长 , 直接刺激其他相关产业 市场需求的增长。因此 , 台湾在工业化时期把房地产业称之 为“火车头” 工业。 而处于工业化快速推进时期的中国大陆 在这一轮房地产业增长周期内 , 房地产在成长为新的消费热 点和投资热点的同时 , 房地产业增长的乘数效应和关联效应 将对经济增长产生直接拉动。 新一轮房地产业增长周期发生在中国正走向成熟的经济成 长阶段 , 城市化和再城市化快速发展 , 城市人口在总人口中 的比重迅速上升 , 人均住房面积不断扩大 ,

10、 必然支撑房地产 业的高速发展。据统计 ,2001 年城镇人口在总人口中的比重 为%,城镇人口为 48064 万人。到 2020 年, 城市人口在总人口 中的比重将达 60%,考虑到总人口变化的因素 , 城市人口将达 9 亿人左右 , 城市人口的大幅度增加将产生相应的房地产需 求。 2000 年,城市人均住房建筑面积为平方米 ,预计 2005 年 可达 22 平方米 ,2010 年达 25 平方米。随着人均居住面积不 断扩大 , 住宅需求将成倍增长 , 因而房地产潜在需求空间很 大。因此 , 新一轮房地产业增长周期的景气时期延展是由中 国所处的走向成熟的经济成长阶段决定的。 新一轮房地产业增长

11、周期在 wTo 框架下延续 , 体制转型和经 2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作-独家原创 5 / 21 精品文档 济全球化的进展将从根本上改变房地产业的成长环境 , 大大 提升这一轮房地产业增长周期的景气度和影响力。 全球化背景下房地产业的市场机会和发展空间 中国作为wTo的新成员，短期内难免受到一定的冲击，特别是 中国转型期的经济体制与 wTo通行的游戏规则存在较大差距 以及中国的经济国际化程度低和产业结构的档次不高 , 将迫 使其加速调整 , 因而要有一个适应和弥合期。但是 , 在中国本 土企业面临严峻挑战的同时 , 也将促使本国的产业升级特别 是新兴产业的成长。从这个意义

12、上说 , 全球化背景下中国的 房地产业中长期内具有极好的发展机会。 第一，在wTo背景下，中国大陆的经济增长效应和城市化的加 速发展 , 将在中长期内创造出房地产业持续高成长的宏观经 济条件。 未来 2030 年, 在全球化的制度框架下 , 中国经济将呈现持 精品文档 续、稳定、高速增长态势 , 年经济增长率可达 7%8%。在这种 宏观经济条件下 , 中国的城市化和再城市化进程必将取得显 着成效 , 因而将从需求和供给两个层面拓展房地产业的景气 周期, 使房地产业具备保持高成长性产业的市场条件。 由此可见 , 城市居民将从城市基础设施建设和房地产业的高 速成长中获得更多实惠。城市高速交通框架的

13、建设 , 如地铁 等轨道交通的发展 , 使居民可以享受十分便利的交通。进口 轿车价格 5 年内下降 1/3 左右, 国产轿车的价格战势必发生 且降价幅度不会低于 1/3, 这必然刺激轿车消费 , 而轿车消费 将大大缩小人们心理上的空间距离。这样 , 人们可以用低于 市中心 1/31/2 的价格 , 远离城市中心去享受大面积、高品 质的独立住宅，如Townhouse、别墅等，呼吸新鲜空气，欣赏山 水风光。 第二 , 由于全球化条件下对产业升级的推动 , 促使房地产在 成为消费热点和投资热点的基础上 , 迅速成长为支柱产业。 在经济全球化的过程中 , 世界产业升级的趋势和高新技术产 2016全新精

14、品资料-全新公文范文-全程指导写作-独家原创 7 / 21 精品文档 业的发展 , 势必直接推动和影响中国的产业结构转变和产业 升级。在此背景下 , 中国服务业的产出和就业份额将快速上 升, 传统服务业得到改造 , 现代服务业和新兴服务业高速成 长, 而房地产业则在高速增长中成为支柱产业。有充足的理 由相信 , 我们可以用 3040年时间 ,跨越式走完西方国家过去 用 5070 年才能走完的路程 , 进入大众高消费时代。 第三 , 在中国房地产市场不断开放的条件下, 外商以直接投 资方式进入大陆房地产市场 , 同时 , 与房地产业相关的产品 和技术进口大幅度增长 , 将促进房地产业的技术进步和

15、产品 品质提高。 与国际水平比较 , 我国房地产业的发展水平较低 , 特别是房 地产业的技术进步和产业现代化的水平过低, 直接阻碍了房 地产业的发展。根据测算 , 发达国家技术进步对经济增长的 贡献份额在 60%以上, 我国这一比重在 35%左右, 而房地产业 的技术进步贡献份额仅为 %,还不及农业的水平。我国房地产 业的技术水平落后 , 是由多种原因造成的 , 特别是由于长期 推行住宅实物分配制度和实行房地产业对外开放的限制政 策 , 制约了房地产业技术水平的提高, 阻碍了房地产业的发 展。 在全球化的框架下 , 由于大陆房地产市场存在巨大的市场机 会和发展空间 , 大陆房地产市场对海外房地

16、产发展商和海外 资金具有极大的吸引力。发达国家和地区房地产业的工业化 程度高 ,技术水平先进 ,生产效率高 , 因而外商直接投资大陆 房地产业的增长 , 将促使中国房地产业获得较大的技术和知 识的外溢效应。随着进口关税的降低 , 海外房地产业的新技 术、新材料、新设 全球化背景下的中国房地产业发展前景与对策作者：佚 名 时间： 2008-6-19 浏览量：备、新理念、新的运作方式和服务内容都将更快进 入中国大陆 , 大大提高房地产的科技集成度 , 缩短与发达国 家和地区的差距 , 以至在新城开发中形成一定的后发优势。 在有效降低和控制房地产开发成本的条件下, 大幅提升产品 品质, 极大地增强房

17、地产的有效供给。这种供给必将产生房 地产的需求创造效应 , 刺激房地产的消费需求和投资需求。 同时 , 这也意味着购房者在购房成本不变或购房成本下降的 条件下 , 可以得到更高品质的房地产产品。 第四, 金融全球化的浪潮 ,促使中国加快金融业、保险业的全 球化进程 , 这将给中国大陆房地产金融保险业的发展注入强 大活力。 房地产业与银行业、证券业、保险业具有天然的联系 , 房地 产是天生的信用担保品 , 房地产业与银行业、证券业、保险 业的有效结合 , 在促进这些产业发展的同时 , 将带动房地产 金融保险业的发展。在金融全球化的推动下, 中国金融业的 开放, 海外金融机构的进入 , 促使先进金

18、融技术的引进 , 推进 金融产品创新 , 增强金融业的竞争力 , 迅速提高金融业的服 务质量。这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间, 促 进房地产证券化 , 并刺激房地产市场的需求 , 促使更多的居 民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前消费和房地产投资。 而且 , 房地产证券化的发展 , 使居民可以拥有更多的金融产 品和投资工具 , 便于理财和投资组合 , 大大拓展房地产投资 和房地产金融投资的渠道。 第五 , 海外房地产发展商进入中国大陆房地产业, 必然推动 大陆房地产业的企业重组 , 提高房地产业的市场集中度 , 增 强房地产业的竞争力。 发达国家和地区的房地产业较为成熟 , 它们进入中

19、国房地产 市场 , 短期内虽然对中国大陆房地产企业产生较大冲击, 但 也将导致大陆房地产企业的收购、兼并浪潮, 促进资产重组 和企业扩张 , 提高房地产业的市场集中度 , 促使房地产市场 由低水平垄断竞争格局逐步转变为寡头垄断市场。这种房地 产市场结构的变化 , 可以使某些房地产企业获得相应的发展 机会, 增强中国大陆房地产业的竞争力。这种格局的形成 , 使 中国国民不再需要面对成百上千的房地产发展商去选择产 品, 鱼目混珠的现象逐步消失 , 交易成本大幅度降低。 全球化过程中房地产业发展的本土对策 未来 1020 年, 房地产业是以新经济的高速成长为发展背景 的,IT产业和网络经济的发展，经

20、济全球化的推进，必将对房 地产业产生渗透, 也对房地产业提出更高的要求。房地产业 所面临的问题是, 既要由一般产业迅速成长为支柱产业, 又 要全面融入新经济的发展框架。也就是说 , 既要有效解决旧 2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作-独家原创 13 / 21 精品文档 经济条件下房地产业作为“火车头工业”所遇到的难题 , 又 要主动迎接新经济发展的严峻挑战 , 特别是要解决在房地产 业的高速成长中东道国如何提高竞争力获得更多利益的问 题。因此 , 必须在房地产业的高速成长中促进现代化城市的 发展和在经济全球化过程中提高本土企业的核心竞争力并 获得较大的市场份额 , 以及建立房地产

21、市场调控和管理体 制。具体地说 , 要采取以下几个对策 : . 严格进行开发项目的规划审批, 从美化城市景观和构筑美 好的城市天际线的角度突出加强片区的开发规划 , 不仅要创 造楼盘的个性 , 更要注重相邻楼盘的统一性、协调性、整体 性和区域性。 今后, 中国将经历一定时期集中的、大规模的新城开发和旧 城再开发 , 这是一个彻底改善城市形象、重塑城市景观的大 好机会。必须及时制定和完善城市的片区开发景观规划 , 并 排除权力干扰 , 切实付诸实施 , 既要有效保护历史城区的价 值, 又要不断增加和积累现代城市的文化价值。 精品文档 房地产开发是应该突出项目的个性和特色的, 但更要强调统 一规划

22、与整体协调 , 使新开发的楼盘能与周围的环境融为一 体, 不断完善城市景观。如果过分强调个体的特色而不顾及 相邻项目的特点 , 忽视片区的统一性、协调性、整体性和区 域性 , 极易形成冲突与对立 , 破坏城市的整体景观效果 , 变成 城市开发的败笔 , 不能给后人留下可以细细品味的文化财 产。 2. 真正树立“双赢”的理念引导房地产开发 , 以为业主创造 价值、为社会创造财富、为后代创造文化的高度责任感 , 精 心打造物业 , 贡献房地产精品。 考察我国众多大城市房地产开发和市场销售的状况 , 可以发 现, 短期内被市场认同、价格上涨、销售火爆的项目较多, 但 真正经得起时间考验、中长期不被市

23、场淘汰、能够保值增值 的项目不多 , 大量的楼盘缺乏历史文化价值和升值空间 , 甚 至有的项目清盘以后 , 价格便开始大幅下跌 , 发展商赚了大 钱而买房者却陷了进去 , 对先前购房的投资者产生极大的打 击。这种“低开高走 , 先扬后抑”的房地产价格走向 , 势必破 坏投资者的市场信心 , 阻碍房地产业的长期发展。 2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作-独家原创 15 / 21 精品文档 因此, 发展商亟待解决的难题是如何使产品创新不被历史淘 汰。解决这个问题的关键是要真正了解一个城市的历史文 化、建筑传统和地方文脉 , 使新开发的楼盘能够自然继承、 大胆扬弃和全面伸展这个城市的个

24、性 , 同时 , 能够适应城市 现代化发展的要求。 3. 切实调整房地产业的市场结构 , 制定合理的产业政策 , 降 低发展商的退出壁垒 , 提高市场的进入门槛 , 实施大规模的 企业购并和资产重组 , 不断提高房地产业的市场集中度和产 业竞争力。 从整体上来看 , 我国房地产市场目前处于一种垄断竞争的市 场格局 , 市场集中度低 , 甚至出现了低水平的过度竞争。令人 担忧的是 , 中国大陆根本没有“地产大王” 。全国现有房地产 开发企业 25000 多家, 一、二级资质的开发企业加起来不到 14%;香港 80%的物业由 10 大公司开发 , 内地 70%的项目是由 三级或三级以下资质的房产企

25、业开发的, 市场集中度很低。 这种市场结构状况已成为阻碍房地产业发展的主要因素之 一。 因此, 要通过多种途径促进本土企业扩张,尽快提高市场集 中度。一是推进房地产企业改制 , 实行产权结构多元化 ; 二是 争取更多的房地产企业的股票上市 , 降低上市公司从事房地 产开发的进入壁垒 , 增强发展商的资本实力 ; 三是充分利用 资本市场 , 通过收购、兼并 , 推进房地产企业的资产重组和企 业扩张 ; 四是在资本规模、技术实力、操作经验、开发规模 等方面提高房地产业的市场准入的条件 , 延迟销售许可证的 发放时间 ,征收土地闲置税和房地产空置税, 促使无实力的 项目公司退出市场 , 提高房地产业

26、的市场进入壁垒。 4. 健全和完善土地市场 , 促进土地产权流动 , 建立适应房地 产业发展的土地产权制度。 2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作-独家原创 17 / 21 精品文档 目前 , 土地产权制度的改革和土地市场的发育, 已经滞后于 房地产业发展和要素市场发育的整体水平。土地市场是房地 产市场体系的重要组成部分 , 土地市场发育迟缓必将制约房 地产市场体系的完善。因此 , 必须在土地产权制度改革和土 地市场培育上取得突破 , 全面盘活土地资产 , 建立健全土地 批租市场 , 促进划拨土地使用权进入市场。 对于新增的经营性土地使用权主要通过土地批租市场 , 实行 土地出让

27、, 并以土地拍卖、公开投标、挂牌交易方式取代协 议方式。 通过立法 , 明确存量不动产划拨土地使用权的使用期限, 根 据不同用途和现有财产状况把使用期限确定在 2030 年以 内。企业可以将这种土地产权当作法人财产权进行转让、出 租、抵押等。当非经营性土地改变为经营性土地时 , 也应重 新明确使用期限。 逐步提高存量不动产划拨土地使用权的年租金 , 使之与批租 土地的年地租成本相当 , 从而促使存量不动产的土地批租。 2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作-独家原创 19 / 21 放宽划拨土地使用权进入市场的条件 , 政府原则上不限制划 拨土地使用权的转让、入股、出租、抵押等, 但

28、上述权利的 行使不得超过规定的土地使用期限 , 同时要承担缴纳地租的 义务。 培育土地二级市场 , 促进土地产权的有效配置。 不断开拓土地等不动产金融业务 , 运用金融机制促进土地产 权流动。 这种改革思路 , 允许划拨土地使用权直接进入市场 , 将大大 促进市场交易规模的扩张和土地市场的发展; 在价格机制的 作用下 , 土地就会自动流向效益最高的行业和企业, 并实现 不同用途土地的相互转换 ,从而改善土地利用结构 , 提高土 地资源配置效率 ; 而且, 通过明确土地使用期限、收取地租和 土地入股等途径 , 国有土地所有权在经济上真正比过去得到 更好的实现 ; 与此同时 , 由于实际操作上简便易行 , 必然会大 精品文档 幅度降低改革和发展中的交易成本。 5. 改革房