物业管理100问

1、物业管理100问 北京市国土资源和房屋管理局 二四年五月 编写说明 随着国民经济的发展和人们生活水平的提高， 人们对居住提出了更高的 要求，日益关注居住环境整洁、有序、优美；同时，房屋日渐成为大多数家庭最 主要财产以及财富积累的主要形式， 人们对房屋的使用、管理、维护和保值提出 了更高要求，除了住得好，还要求房屋的保值增值。因此，物业管理与人们的生 活日益密切。 本手册按照国务院物业管理条例和国家及本市有关法规政策编写，目 的是帮助业主、业主大会，业主委员会了解和掌握物业管理知识， 维护正常的物 业管理秩序。 本手册内容主要分为七个部分，对物业管理的基本概念，买房时应关注的 物业管理事项，入住

2、后的业主大会制度、选聘和解聘物业管理企业、物业服务和 费用、专项维修资金、 物业使用和维护等方面知识和政策作了介绍。 编写单位：北京市居住小区管理办公室 北京市国土资源和房屋管理局物业 处 目录 一、物业管理基本概念 二、购房时应关注的物业管理事项 三、业主大会及业主委员会 四、如何选聘和解聘物业管理企业 五、物业服务和费用 六、专项维修资金的归集、使用和管理 七、物业的使用和维护 附：物业管理条例（国务院令第 379号） 北京市国土资源和房屋管理局关于印发北京市贯彻V物业管理条例 的若 干意见和关于开展全市居住小区物业管理企业服务情况检查的实施意见 的通知(京国土房管物【2004】338号)

3、 (查询有关文件请登录北京市国土资源和房屋管理局网站 http:/) 一、物业管理基本概念 冋1、什么是物业管理？ 答：物业管理指业主选聘物业管理企业， 由业主和物业管理企业按照物业服 务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护 相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。主要从三个角度理解：一业主选聘 有合格资质等级证书的物业管理企业来实施物业管理；二物业管理活动中两个 重要的主体是业主和物业管理企业， 双方签订物业服务合同，明确双方的权利义 务；三 物业管理的内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序。 问2、为什

4、么要实施物业管理？ 答：主要有三方面原因客观上要求实施物业管理： (1) 房屋产权多元化。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，90 年代初以来我市住房制度改革逐步变化， 房屋商品化，房屋产权多元化，个人拥 有房屋产权的比例越来越高，原来的公房管理体制不能适应市场化和产权转移的 形势。 (2) 人们生活水平的提高，需求增强。房屋作为价值高的资产，是大多数家 庭最主要财产以及财富积累的主要形式， 人们对房屋财产的使用、维护、保值提 出了较强的服务要求，一方面要求住得好，房屋状况保持的好，环境整洁优美， 同时还要求房屋的保值增值，这些都需要高水平的专业物业管理服务。 (3) 物业项目建设规模大

5、，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。 一个物业项目里往往有成百上千业主，众多业主由于房产毗邻，在使用管理物业、 在物业的保值增值等方面，全体业主形成公共性物业管理服务需求， 而且房屋建 筑结构及设施设备较为复杂，对物业管理服务要求转业文化程度高。 这种公共性 的物业管理服务不可能由单个业主或少数业主来完成，需要通过全体业主委托专 业化的物业管理企业来提供这种服务。 问3、什么是业主？业主在物业管理活动中主要有什么权利和义务？ 答：房屋所有权人为业主。在成立业主大会及组建业主委员会过程中， 除房 屋权属证书上记载的权利人可以认定为“业主”外，购买预售商品房(含经济适 用房)，尚未取得房屋

6、权属证书的，房屋买卖合同记载的“购房人”可以视为“业 主”。 业主是物业管理活动中的重要主体， 物业管理离不开业主的参与。业主的物 业管理权利和义务是建立在对房屋拥有的财产权基础上，业主既拥有物业管理区 域内的一份房产，也是物业管理区域的成员。业主在物业管理中享有权利，同时 也要履行相应的义务。 业主在物业管理活动中享有的权力主要有： 接受物业服务；提议召开业主大 会，就物业管理的有关事项提出建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业 主委员会委员，并享有被选举权等。同时负有遵守业主公约和业主大会议事规则， 执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，交纳物业服务费用等 义务。 二、购

7、房时应关注的物业管理事项 问4、为什么购房时要关注物业管理事项？ 答：购房时就关注物业管理，才能为将来的物业管理打下好的基础。因为在 业主大会成立之前的前期物业管理阶段， 物业服务费用、服务内容和质量要求等 有关物业管理事项按房屋买卖时的约定实行。如果购房时没有约定，房屋买卖关 系已经形成，业主到入住时发现物业服务费用或者物业服务内容等不满意，就容 易产生矛盾。因此在购房时要与开发单位书面约定好房屋入住后的有关物业管理 事项，即使是预售房屋，购房时离入住还有一段时间，也应在购房时与开发单位 约定好物业管理事项，才能有效避免入住后的物业管理纠纷。 问5、购房时应注意哪些物业管理事项？ 答：主要签

8、订好两个文件：房屋买卖合同和业主临时公约。 购房时与开发公司签订的房屋买卖合同中要包含有物业服务费用、物业服务 内容和质量要求等内容；买房人同时要承诺遵守业主临时公约。 问 (3) 因疾病等原因丧失履行职责能力的； (4) 有犯罪行为的； (5) 以书面形式向业主大会提出辞呈的； (6) 拒不履行业主义务的； (7) 其他原因不宜担任业主委员会委员的。 问34、业主大会、业主委员会是否可以作出于物业管理无关的决定？ 答：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出于物业管理无关的 决定，不得从事与物业管理无关的活动。 问35、什么是业主公约？ 答：业主公约由全体业主共同制定， 经业主大会会议

9、通过后，对全体业主具 有约束力。主要内容是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主 应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项。 问36、什么是业主大会议事规则？ 答：业主大会议事规则由业主大会制定和修改，由全体业主共同遵守。 业主大会议事规则主要就业主大会的议事方式、 表决程序、业主投票权确定 方法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。 问37、业主大会、业主委员会与社区建设是怎样的关系？ 答：居住区物业管理纳入社区建设，是我市城市管理的重要基础工作之一、 目的是为了保障物业管理秩序，维护业主和居民物业管理合法权益， 促进社区建 设全面发展。 按照有关规定，社区居委会指导、

10、监督业主大会和业主委员会工作， 并参与 成立业主大会筹备组。业主大会、业主委员会应当配合公安机关、与社区居委会 相互协作，共同做好维护物业管理区域的社会治安的相关工作。 住宅小区业主大会会议，应当告知相关的社区居委会；业主大会、业主委员 会作出的决定，应当听取社区居委会的建议；积极配合社区居委会依法履行自治 管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 四、如何选聘和解聘物业管理企业 问38、新建住宅是否必须进行招标选聘物业管理企业？ 答：是的。按照规定，国家提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择 物业管理企业；新建住宅物业的建设单位，应通过招标的方式选聘具有相应资质 的物业管理

11、企业。 问39、业主大会决定续聘原物业管理企业，是否应进行招标？ 答：不需要。物业服务合同到期，业主大会决定续聘原物业管理企业提供服 务的，可不再进行招标，直接授权业主委员会续签物业服务合同。 问40、业主大会决定更换物业管理企业的决议，应当有持有多少投票权的 业主同意？ 答：业主大会更换物业管理企业的决议，必须经物业管理区域内全体业主所 持投票权2/3以上通过。 问41、业主大会更换物业管理企业，是否应当告知社区居委会和街道办事 处？ 答：是的。作为物业管理区域的重大事项， 业主大会作出更换物业管理企业 的决议后，应当及时告知当地街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会。 问42、业主委员会通

12、过招标方式更换物业管理企业之前，应当就哪些事项 形成决议？ 答：根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项： （1）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标； （2）确定采取公开招标或邀请招标方式； （3）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单 后，由业主大会最终确定中标人； （4）物业服务价格幅度或水平。 问43、业主委员会招标前，是否需要备案？ 答：业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。 备案时，应提交以下资料： （1）业主大会决议； （2）招标公告或者投标邀请书； （3）招标文件； （4）法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理

13、机构进行招标 的，还应提交双方签订的委托书。 问44、业主委员会组织招标过程中，如何保证广大业主的知情权？ 答：应从以下几个方面保障业主的知情权： （1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招 标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示； （2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听； （3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交 的评标报告向全体业主公示； （4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务 合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向 全体业主公示。 问45、

14、业主委员会通过招标方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告 知原物业管理企业？ 答：原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的， 应 当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告 知物业管理企业。前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业管理 企业的，应当在做出决议后及时书面告知物业管理企业。 问46、业主委员会招标应当何时完成？ 答：业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作， 应在原物业服务合同 到期前一个月完成。 问47、业主委员会通过招标重新选聘物业管理企业后，应当如何组织新老 企业的交接？ 答：业主大会依法重新选聘物业管理企业的，应当

15、在解除与原物业管理企业 的（前期）物业服务合同后，方可组织双方交接。交接活动由业主委员会组织， 原物业管理企业应将下列材料移交给新物业管理企业： （1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网 工程竣工图等竣工验收资料； （2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （3）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （4）物业管理所必需的其他资料。交接时，应当制作交接证明并由双方企 业和业主委员会加盖印章。交接完毕后，原物业管理企业应退出物业管理区域。 问48、如何与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同？ 答：按照有关规定，由业主委员会代表全体业主，与业主大会选聘的物业

16、管 理企业签订物业服务合同。物业服务合同生效后，全体业主均应履行合同约定。 物业服务合同主要内容包括物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权 利义务、合同期限、违约责任等。北京市国土资源和房屋管理局 2004年5月颁 布了物业服务合同的示范文本。 五、物业服务和费用 问49、物业服务一般包含哪些内容？ 答：物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。 物业服务指的是对房屋 及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、管理，维护相关区域内的环境卫 生和秩序活动；一般包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、 公共秩序 维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。 问50、什么是

17、公共性物业管理服务、特约性物业管理服务？ 答：公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位 共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务。一般提 到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。 特约性服务指受个别业主的单独委托提供的服务。比如户内自用部位和设备 的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。 问51、:北京市住宅物业服务标准规定电梯服务应达到什么标准？ 答：北京市住宅物业服务标准规定电梯养护、运行、维护服务标准为： （1） 主梯6： 00-24： 00不间断运行，0: 006: 00呼叫运行，电梯工夜间 值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号， 凡是楼层中设有

18、电梯门的，均须开启载 客； （2）凡有高峰梯的，在高峰期6点-8点、17点-19点与主梯同时运行； （3）主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维 修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发 生紧急情况时的处置预案； （4）维修服务标准执行京房地修字1998第799号文件规定。 （5）旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。 问52、北京市住宅物业服务标准规定普通商品住宅保洁服务应达到什么 标准？ 答：北京市住宅物业服务标准 规定普通商品住宅保洁服务范围为： 小区规 划红线内，业主户门以外；服务内容为： （1）有健全的保洁制度，清

19、洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围； （2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站， 对垃圾（专用）楼、站、箱、桶及垃圾进行管理； （3）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃 杂物； （4）对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁 等，进行一周一次清扫； （5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂； （6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。 （7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设 施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。 问53、

20、物业管理企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责？是否应对业 主人身和财产负责？ 答：物业管理企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共 财产的看管，包括： （1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全储有 明显标志和防范措施； （2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临 时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅； （3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨算 子、小品、花、草、树木、果实等； （4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻， 巡逻不少于2人，做到有计划、有记录； （5）有发生治安案件、刑

21、事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即 采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。 物业管理企业原策上不对业主人身和户内财产负有看护责任， 但物业管理企 业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业管理企业应依 法承担赔偿责任。 问54、物业管理企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司？ 答：可以，一个物业管理区域应由一家物业管理企业实施统一管理。物业管 理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务（比如保洁、绿化、电梯维护等） 委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性服务企业，但不得将该区域内的 全部物业管理业务以并委托给他人。 问55、物业管理企业在履行合同义务时，是

22、否有权对违反业主（临时）公 约和物业管理规章制度的行为进行制止？ 答：是。物业管理企业按照业主（临时）公约的规定以及物业服务合同的授 权，有权要求业主配合物业管理企业的管理服务，对业主违反业主（临时）公约 和物业管理规章制度的行为进行劝阻、 制止或按业主大会、业主委员会的授权采 取其他处理措施。 问56、车辆停放时停车人享有什么权利？应遵守什么规定？ 答：车辆停放时停车人有权按照停车管理协议的约定向收停车管理服务。同 时停车人应遵守停车管理制度，交纳停车管理服务费用，在指定的区域停放车辆， 停放车辆不能占用、堵塞消防通道和消防设施等。 问57、经济适用住房小区如何交纳物业服务费？ 答：目前，按

23、照2000年3月市物价局和市国土房管局颁布的北京市经济 适用住房小区物业管理服务收费办法 （试行）（京价房字2000163号），经济适 用住房小区物业管理服务费用分为两部分： 物业管理服务费和电梯水泵运行维护费，电梯水泵的运行维护费按建筑面积 分摊计算。 物业管理服务费用于公共区域的保洁、保安、小区绿地养护、化粪池清掏、 小区的日常管理、房屋及小区共用部位公用设施设备的小修。收费标准为0.50 元/平方米月（绿化率30%以下），0.52元/平方米.月（绿化率30%以上）。 有电梯和水泵的住宅，需加收电梯水泵运行维护费。 问58、普通住宅如何交纳物业服务费？ 答：目前，按照市物价局、市房地局 1

24、997年6月颁布的北京市普通居住 小区物业管理服务收费暂行办法（京价房1997196号），普通住宅的物业管理 服务费分为两部分： 一、住户个人交费项目 1. 装修房屋垃圾外运费 2. 保洁费 3. 保安费 4. 各项费用统收服务费 5. 车辆存车费（自行车、三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车） 6. 机动车存车费 二. 产权人交费项目 1. 绿化费 2. 化粪池清掏费 3. 管理费 4. 小修费 5. 中修费 6. 大修费 7. 小区共用设施维修费 8. 电梯费、高压水泵费、共用电视天线费 问59、公房、安居房出售后，物业服务费用怎么交纳？ 答：公房、安居房出售后，保洁、保安等使用人交费项目由购房

25、人承担，产 权人交费项目包括绿化、管理、公共设施维护、化粪池清掏费用、电梯、水泵等, 公房由原售房单位承担，安居房由职工所在单位承担。 问60、高档住宅、非住宅类物业的物业服务收费如何确定？ 答：高档住宅、非住宅类物业的物业服务费采取市场调节价的定价形式。在 业主大会、业主委员会成立前，按房屋买卖合同（或物业管理公约、房屋使用维 护管理公约）约定的价格收取费用；业主大会、业主委员会成立后，由业主大会 与物业管理企业协商定价。 问61、交了住宅专项维修资金，还用在交大中修费吗？ 答：交了住宅专项维修资金后，不再交纳房屋共用部位共用设施设备大中修 费用。 问62、自用部位、自用设施的维修养护费用怎

26、么交？ 答：自用部位、自用设施的维修养护费用可以按年（季度、月）交给物业管 理企业，也可以发生时再交纳。 问63、出租房屋时，物业服务费用由谁来交纳？ 答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主， 如果业主与物业使用人 约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 问64、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用？ 答：开发企业已竣工但尚未出售的物业应全额交纳物业服务费用。 问65、公房上市后，物业服务费用如何交纳？ 答：公房上市后，原有产权单位不再承担交纳物业服务费用的义务。物业服 务费用由房屋购买人承担。 问66：电梯费用如何交纳？首层要交电梯费吗？ 答：

27、电梯费用由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊， 首层住户也要交纳电 梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。 问67、物业管理企业收取停车管理费的，在停车管理中应承担何种责任？ 答：物业管理企业应负责车辆的看管和停车秩序的维护，具体包括：有机动 车、非机动车管理制度和管理方案；对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证， 出门凭证放行；保证停车有序，24小事设专人看管；长期存放的，应签订存车 协议，明确双方的权利义务。 问68、装修时也主是否要交纳装修押金和装修服务费？ 答：装修时，业主应当按照装修服务协议缴纳装修押金和装修服务费。对于 装修押金，业主装修工程完工后，没

28、有违反协议的，物业管理公司应当退还押金。 物业管理公司收取装修服务费的，应承担以下义务： 有健全的装修管理服务制度；查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装 修管理协议，告知业主装修注意事项；装修期间，对装修现场进行巡视与检查， 严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证 管理，调节因装修引发的邻里纠纷；业主装修结束后，应进行检查。对违反装修 协议的要进行处理，问题严重的包行政管理部门；及时清运装修垃圾，集中堆放 时间不得超过三天。 问69、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？ 答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理 费用是业主和物业管理

29、企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业 服务费用是违反物业服务合同的行为， 要承担违约责任。对于开发遗留问题，业 主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。 问70、业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业费用进行审计？ 答：物业服务费用实行包干制的，业主大会主要对物业管理企业的服务质量 进行考核，不对物业服务费用进行审计。 物业服务费用实行酬金制的，业主大会与物业管理企业可以在合同中约定对 物业服务支出或成本进行审计。审计机构由双方共同委托，审计费用由全体业主 承担，审计结果对双方都有约束力。 六、专项维修基金 问71、建立专项维修资金的法律依据是什么？ 答：物业管理条例规定：“住

30、宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单 幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资 金。”“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位， 共用 设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。” 问72、专项维修资金的用途是什么？ 答：专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修 工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。 问73、谁应交纳商品住宅专项维修资金？ 答：凡是1999年1月1日以后签订商品住宅（包括经济适用住房，与住宅 结构相连的非住宅等）房屋买卖合同的购房人均应交纳。此外将商品住宅转为租 赁、经营或自用的

31、开发商也应交纳专项维修资金。 问74、不交纳专项维修资金的怎么办？ 答：不缴纳专项维修资金的，房地产管理部门将不予办理其立契过户手续和 权属登记手续。 七、物业使用和维护 问81、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途？确需改变用 途的，如何办理？ 答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施， 是满足业主正常 的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱 乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。 业主确需改变公共建筑和共用设施用途的， 应当依法办理相关手续，并告知 物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的， 应当提请业 主大会讨

32、论决定同意后，由业主依法办理相关手续。 问82、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途？确需改变用 途的，如何办理？ 答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施， 是满足业主正常 的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱 乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。 业主确需改变公共建筑和共用设施用途的， 应当依法办理相关手续， 并告知 物业管理企业； 物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的， 应当提请业 主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。 问83、因维修物业或者公共利益，业主、物业公司或其他单位需临时占用、 挖掘道路和场地怎么

33、办？ 答：因维修物业或者公共利益，业主或其他单位确需临时占用、 挖掘道路和 场地的，应征得业主委员会和物业管理企业的同意； 物业管理企业确需临时占用、 挖掘道路和场地的，应征得业主委员会同意，或者按照事先制定的预案进行处理。 问84、业主、物业公司能否擅自占用物业共用部位、公用设施设备？ 答：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有， 业主和物业公司都不能 擅自占用。 如需占用物业共用部位、共用设施设备，应当在征得相关业主、业主大会、 物业管理公司同意后，按照规定办理有关手续。 问85、业主、物业管理企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经 营？ 答：业主、物业管理企业不得擅自利用物业共用

34、部位、 共用设施设备进行经 营。如需经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照 规定办理有关手续。所得收益主要用于补充纳入住宅专项维修资金，也可以按照 业主大会的决定使用。 问86、能否在房屋楼顶架设广告牌？ 答：一幢楼内有多个产权人的，如无特殊约定，楼顶是共用部位，属于全体 业主共有。如需在小区楼顶上架设广告牌，应征得业主大会、物业管理企业同意 后，依法办理有关手续。 所得收益主要用于补充住宅专用维修资金， 也可以按照 业主大会的决定使用。 问87、业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚？ 答：封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事，但是

35、 会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主 感到舒适，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全 和公众利益，业主封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应遵守业主（临 时）公约和小区有关规章制度的规定。 问88、邻居占用了公共楼道怎么办？ 答：公共楼道属于共用部位，邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权 益，业主、业主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏 的，还可以要求其承担赔偿责任。 问89、物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备由谁负 责维护？ 答：物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备属供气

36、、供 热、通讯、有线电视等专业服务单位所有，由供气、供热、通讯、有线电视等专 业服务单位委托物业管理企业负责维修养护。 问90、物业管理公司需要入户维修，业主是否应该配合？ 答：小区内房屋结构相连，供水、供电、供气、供热等基础设施物业具有系 统性等特点，致使物业局部安全隐患不仅会业主、使用人，还会影响到相邻的业 主，甚至整个物业管理区域的安全和正常使用。 即物业安全隐患往往会影响到公 共利益和他人合法权益。因此，物业管理企业需要进行入户维修时， 业主应当配 合。 问91、业主不履行维修责任，造成损失的，是否需要赔偿？ 答：由于业主不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连 设施安全

37、及公共安全的，业主大会、业主委员会可授权物业管理公司进行修缮， 其费用由业主承担。造成损失的，业主应当赔偿。 问92、小区内的共用设施损坏，维修费用该由谁承担？ 答：如果是人为造成小区公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的, 应当赔偿损失。 如果责任不明确的，维修费用应该由全体业主按所拥有的建筑面积比例分 担。 问93、为什么要规范房屋装修装修行为？ 答：我国住宅房屋多数属于集合式楼房。 在住宅小区中，住宅单体间存在共 用部位，如主体结构承重部位；单幢楼或小区内有共用设施设备，如电梯、水、 暖、照明、消防等设施设备。不当的装饰装修会导致结构安全和装修人自身的生 命财产安全，还会影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。为了维护公共安全 和公众利益，需要对房屋装饰装修行为进行规范， 因此，业主需要装饰装修房屋