布吉海轩城市广场物业发展建议31P

1、布吉海轩城市广场物业发展建议,一、建筑规划意见及建议,方案一,优点： 1.住宅远离惠康路一方面使住宅远离城市主干道，避免了噪音干扰，同时考虑了商业裙楼柱网的布局，尽量使柱网满足吉之岛的要求。 缺点： 1.2、3、4栋不能满足建筑日照间距的要求，报建审批时有一定的困难； 2.幼儿园位于小区中央，由于南侧建筑的阻挡，使得幼儿园采光较差，存在一定的报批难度； 3.一梯六户、一梯七户的叠式单体设计，使得大量户型正对建筑的尖角，风水不好。,2,3,4,幼儿园,方案二,优点： 1.1-6栋住宅均为一梯四户，梯户比不高，使用率较高，住宅档次相对较高； 2.由于7、8栋之间有空隙，幼儿园可以直接采光，相对容易

2、报批； 3.将大户型及小户型分别设计在不同栋上，在销售时客户比较容易接受； 4.7-8栋是公寓设计，能够提升项目的形象及档次。 缺点： 1.5、6栋不能满足建筑日照间距的要求，报建审批时有一定的困难。,综上所述： 方案一以居家型户型为主，而方案二加入了公寓，公寓缓解了本项目容积率高、密度大的问题，同时提升了项目形象与档次，而且有利于幼儿园的审批。因此，我司建议采用： 方案二,注：在采用方案二时，建议如像方案一一样将惠康路住宅网北移。,二、户型比例建议,项,目,可园3期,五园季节,锦绣和山,项,目,百合御都,信义假日名城5期,美杜兰,项,目,慢城一期,百合星城二期,布吉市场以二房和三房为主，二房

3、主流面积为60-75，三房主流面积为85-100 。其中45以下的一房、65以下的两房以及90以下的小三房比较畅销。,区域内楼盘供应市场结构,项,目,可园3期,五园季节,锦绣和山,项,目,百合银都,信义假日名城5期,美杜兰,项,目,慢城一期,百合星城二期,布吉畅销小户型面积区间,建议本项目户型面积区间如下表所示,方案二的户型指标与市场上小户型比较接近，建议小二房减少，标准二房增加。,三、建筑外立面建议,欧式风格,现 代 风 格,近年市场小户型主流建筑风格,古典风格,我司建议：,欧式风格,注重欧式线条，典雅稳重；视觉观感档次高，凸显品质感，昭示项目形象。,外立面颜色：建议用米色偏深色为主，突出稳

4、重、体现生活品味。,四、户型创新建议,鉴于“偷面积”已经成为深圳楼市的流行设计，并受到市场的欢迎， 本项目的户型设计还是要设计合理的赠送面积。,根据新出台的深圳市房屋建筑面积测绘技术规程，我们根据设计特 点具体制定其以下赠送面积：,小于12的悬挑露台不计面积； 当凸窗高度小于2.20米，且凸窗（落地凸窗）进深不大于0.60米时，凸窗（落地凸窗）部分不计算建筑面积； 法式阳台不计建筑面积； 小于12平方米、进深不超过2.4米“凹阳台”计算一半建筑面积； 入户花园算一半面积。,送倒凸窗面积（两房两厅60）,带入户花园（一房一厅42）,隔层送露台,我司观点：赠送面积要有所用途，不要因为赠送二赠送。赠

5、送入户花园或露台，最好能隔成一个功能区，如图。,五、户型修改建议,方案二：3，4，5，6#,阳台设在卧室、客厅旁边，户型内部的私密性差。,小户型设置储藏间，且是个黑房，不适用，建议取消此栋型的所有储藏间。,卧室2.5米，太窄，建议加宽到2.7米。,厨房拐角在实际使用时比较难操作，建议拉直。,方案二：1，2#,小户型设置储藏间，且是个黑房，不适用，建议取消此栋型的所有储藏间。,此户型面积为92.8平米，如果在设计中超过了90/70%规定，建议将此户型改为90平米以内。,储藏室改为书房,阳台空间零碎不好用，建议将餐厅的窗改为凸窗,方案二：7，8#,建议阳台只延伸到书房处，保证卧室的私密性。用倒凸窗

6、的方式使室内空间更大。,此户型走道浪费空间较大，建议储物间去掉重新设计。,方案一：A户型,在新测绘规范中，进深大于2.4米，要计全面积。,工作阳台从此入口，比便于厨房的操作,相对来说，方案一的户型结构比较理想，功能分区合理，内部流线比较紧凑，建议在采用方案二户型定位的基础上，适当结合方案一的户型结构。在满足90/70%规范时，建议将紧接90平米的户型适当修改，使其满足政策要求。,六、商业业态规划建议,功能业态分布建议：,建议商铺销售之前，部分铺位进行招商以满足商业人气要求。在实际的招商过程中，应根据市场容量，对不同业态商家的数量进行控制，使各商家间既有合理竞争也能有合理的市场份额，通过一定时期

7、的市场培育，达到项目的整体繁荣。,项目业态规划方案（半地下室）,吉之岛主力超市,品牌百货（服饰、鞋、包、运动器材、家居用品等）,特色餐饮（饮料区、糕点区、粉面区等）,精品店（珠宝、首饰、名表、服饰等）,项目业态规划方案（一层）,中西连锁快餐、二楼餐饮入口门面,服饰精品,社区配套,餐饮：西餐或中餐,餐饮最具人气，形成环线人流，带旺中间街铺,项目业态规划方案（二层）,餐饮：西餐连锁、酒楼,儿童游乐场所,美容spa,休闲娱乐,餐饮,七、商业包装,知名商家外墙包装展示,将吉之岛，知名中西餐饮连锁店（如麦当劳）等已确定的商场包装和展示，给客户以信心,商业气氛展示,商业街包装，营造商业氛围，给客户以直观感受，引导客户购买,现场商业氛围展示,部分围墙,商业街内及前广场,售楼处商业氛围包装,将报版软文，区位规划，进驻商家品牌，吉之岛相关介绍等做成展板包装售楼处，以展示项目的优势和前景,八、商业特色建议,二层特色商业,二层主要为美容spa、休闲娱乐，以及特色餐饮。,下层商业广场及其它区域使用的标