易居中国2008年3月郑州市房地产市场调研报告

郑州市房地产市场月度研究报告（第三期）克而瑞（中国）信息技术有限公司郑州机构（原上海易居房地产研究院郑州易居房地产研究所）克而瑞（中国）信息技术有限公司郑州机构一、简介“易居中国”07年于美国纽交所上市，进一步确立了中国第一的房地产全程服务商地位。易居中国主要有三大业务板块新房代理上海房屋销售集团（已在郑州设立郑州分公司）研究顾问克而瑞（中国）信息技术有限公司（已在郑州设立郑州机构）（原上海易居房地产研究院郑州易居房地产研究所）二手房经纪易居臣信二、业务克而瑞（中国）信息技术有限公司“郑州机构”主要业务为面向郑州市房地产开发企业提供房地产研究顾问服务。以下三类为常规服务12008中国房地产信息决策咨询系统CRIC10万元/年2郑州房地产市场研究月度报告6千元/年3郑州房地产项目研究月度报告3万元/年现为推广优惠期3万元/半年或5万元/年。（即可涵盖以上三类服务）电话037165825353传真037165825355地址郑州市经三路68号金成国际广场招商银行大厦1602室网址HTTP/WWWEHOUSECHINACOM楼市“坚冰”何时破三月，当农历新年的钟声敲过，当东风渠厚厚的冰块悄然融化，当绿城古树抽出新的枝条，温暖的春天已经来到每个人的身边，郑州的地产人也以为楼市又将迎来春天。尚不知春寒料峭，乍暖还寒。2008年2月，郑州市商品房批准预售5256万平方米，环比下降4897，同比下降2713；商品房销售2218万平方米，环比下降5353，同比下降5696；成交均价4390元/平方米，环比下降103。供应量、销售量指标同时跌落到07年以来的最低点，成交价格也继续回落，郑州楼市的坚冰似乎越来越厚。而放眼全国，各地境遇不尽相同。处于水深火热之中的深圳楼市继续量价齐跌；而北京、上海却价格坚挺，市场开始回暖。一线城市的迷雾重重，让二线城市的购房者继续“持币待购”。郑州楼市的“坚冰”何时能破随着气候的进一步升温，楼市的传统旺季即将到来。3月的郑州将迎来两场大规模的房地产展会，各大楼盘都蓄势待发，卯足了劲要在展会上大展拳脚。在地产人的眼里，4月、5月是郑州楼市“破冰之旅”的关键。目录克而瑞（中国）信息技术有限公司郑州机构2第一章、行业环境篇6第二章、土地篇11一、本月土地出让分析11二、本月土地成交分析13第三章、住宅篇14一、市场概况17二、供给分析17三、成交分析18四、价格分析21五、供求关系22第四章、商业篇24一、市场特征24二、供应分析24三、成交分析25四、价格分析26五、供求分析27第五章、办公篇29一、市场概况29二、供给分析29三、需求分析30四、价格分析30五、供求关系32第六章营销篇33一、康桥上城品2008元宵节民俗风情欢乐派对33二、“茶道书香百姓情怀”商邦精英茶话会34三、清华园和谐之春联欢会35第七章媒体篇36一、总体特征36二、三大媒体广告总投放量分析37三、各区域媒体广告投放量分析37四、广告投放时间段分析38五、各规格媒体广告投放量分析39六、各物业类型广告投放量分析39七、媒体广告诉求特征分析40第八章、区域篇42一、金水区42二、郑东新区50三、管城区58四、二七区65五中原区72六、惠济区80第九章、存量房市场86一、市场概况86二、价格分析（以评估价为基准）86三、存量房市场与商品房市场的对比87第一章、行业环境篇政策法规土地登记办法2月1日起实施。为规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，国土资源部根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法和中华人民共和国土地管理法实施条例，在提升原土地登记规则法律层级并进行修改的基础上，制定了土地登记办法。国土资源部部长徐绍史日前签发国土资源部第40号令，正式公布土地登记办法并于2008年2月1日起施行，土地登记实行属地登记原则。要求县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询等。易居点评土地登记办法的出台，为进一步提高我国土地登记覆盖面、加强土地产权保护提供了契机，是政府以国家的公信力来保护土地权益人合法权益、维护土地市场交易安全的基本制度，是贯彻落实物权法中不动产登记有关规定的需要。廉租房投放量增加、申请门槛提高核心简介郑州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划20082010年提出，到“十一五”末郑州市要实现“两个”全部解决即全部解决已取得经济适用住房购买资格的21000户低收入住房困难家庭的住房需求；全部解决城市输入微机档案的16026户低收入住房困难家庭的住房需求。年度计划确定，2008年、2009年、2010年年我市经济适用住房建设量分别为150万平方米、80万平方米、18万平方米；分别建设廉租住房15万平方米、15万平方米、25万平方米。分别安排资金10421万元、11200万元和13500万元。在年度计划制定的有关廉租房、经济适用房的申请条件中，申请廉租住房的申请人及共同申请的家庭成员拥有本市城镇户口的年限为年以上才符合申请条件；家庭收入上，将原来的夫妻双方年收入低于上年度可支配收入两倍以下，改为家庭人均月收入低于我市城镇居民最低生活保障标准的倍；住房面积上将原来的无住房或三口之家住房不足80平方米的家庭具备申请资格，改为无自有住房或者现住房人均住房建筑面积低于16平方米。申请实物配租的家庭，其家庭成员具有本市城镇户口需要6年以上。易居点评郑州市经济适用房、廉租房投放市场的面积不断增加，申请门槛的提高，增加了低收入人群的住房的保障性，同时也增加了夹心层的比例。随着社会的发展，低收入人群比例的降低，夹心层购房难将日益凸显,政府在保证低收入人群住房的基础上将会加大夹心层住房难的问题。随着政策性房比重的不断加大，在其和房地产政策的联合压制下，房地产行业的重新洗牌的速度将不断加快，同时将会加大房地产行业从业人员出局的速度。市场资讯限价商品房今年郑州市要在金水、中原、管城回族、二七、惠济市内5区，分别选取12个项目进行试点建设，每个区建设目标均不低于10万平方米，共建设目标50万平方米。根据这些试点情况，今后要逐步扩大限价商品住房的建设和供应规模。限价商品住房户型以紧凑的三居室和两居室为主，其套型建筑面积全部在90平方米以下。按此标准计算，50万平方米建设面积约合5556套。限价商品住房价格的制定采用加权平均价的算法按照“同期、同地段、同类型商品住房平均价格的80”和“开发技术、管理成本加810的利润”两种测算方法，分别计算出两个价格，然后加权计算，得出限价商品房的价格。易居点评“十一五”期间，郑州市首次提出建设限价房，限价商品住房建设总量为632万平方米。限价商品住房年度用地供应量不得低于当年住房建设用地供应总量的20。郑州市既北京、上海等一线城市宣布推出限价商品住房后的又一城市，限价房的推出主要为解决购房“夹心层”的问题。“夹心层”住房难的问题日益凸显，有限的限价房能否有效的解决“夹心层”住房问题，其购买的条件的限制、申请的过程能否公开公证，能否到达较好的效果我们将继续关注。限价房价格的制定将是重要的环节。郑州市物价局公布的计算方法按照“同期、同地段、同类型商品住房平均价格的80”缺乏参考性。限价房周边项目的设计成本、土地成本、建筑成本、销售管理成本、广告投入、企业的利润与限价房都不具有可比性，80的参考标准有待考证。商品住房重点发展中小户型今年，郑州市普通商品住房建设目标635万平方米。其中老城区的建设项目占80个，郑东新区的项目占14个。根据2007年销售情况来看，郑州市共销售商品住房83242万平方米，79772套住房。2008年，郑州市普通商品住房建设主要以城市居民住房有效需求调查为依据，重点发展满足郑州居民自主需求的中低价位、中小户型普通商品住房。易居点评08年新开工项目重点以70/90政策为标准，优先考虑中小户型项目，今年新开工项目147个项目，城中村改造也进入实质阶段，08年郑州市将有9个城中村改造项目，共建配商品住房200万平方米。为了避免同一区域、同一时间集中拆迁、集中上市，郑州市对城中村改造项目实施分期分批建设和相对分散上市。同时，改造项目依然要提供5的小户型简装修住宅出租给辖区政府，作为过渡性廉租住房。08年城中村改造项目一览序号项目名称项目位置计划建设规模万1惠济区小杜庄城中村改造天明路西、农业路南242惠济区南阳寨城中村改造北三环以南、铁路编组站以西423惠济区王砦村城中村改造安顺路以东、北环路以北、沙门路以南1024二七区小李庄村城中村改造兑周路以东、淮河路以南、新甫西街以西、航海路以北99455二七区菜王村城中村改造中原路以南、大学路以东、康复中街以西、康复后街以北8836金水区王马庄黑庄城村改造杨君北路北、黄家庵东路东10327管城回族区刘南岗城中村改造中州大道东、南三环北42468金水区岗杜城中村改造南阳路东、卫生路西、海滩南街南、优胜北路西两侧14509金水区西史赵城中村改造索凌路西、国基路两侧40合计38356数据来源郑州市房管局易居点评城中村改造项目中配套建设商品住房200万平方米。城中村改造项目将实施分期分批建设和相对分散上市,逐步实现城中村、城市老区居住生活环境的普遍改善,这将避免集中拆迁带来波动性住房需求。郑州市城中村改造已经进入实质性阶段，加快了城中村改造的步伐。二七区小李庄城中村改造项目升龙国际中心今年上半年就将入市，惠济区王砦村城中村改造也已经进入了工程期，管城区刘南岗城中村（橡树玫瑰城项目）、金水区王马庄（一处庭院项目）土地已经摘牌，项目已经进入高速运行期，年内即可上市。（在土地篇将对该土地做详细分析。）“帝湖东王府”楼盘两栋违法高层被爆2008年2月25号位于航海路与工人路交叉口附近的“帝湖东王府”两栋未完工的高层居民被爆破，这两栋高层是开发商违法开发的建筑，到目前为止郑州市爆破拆除的最高大楼。帝湖花园东王府项目建设有多项违法事实一是未经规划许可擅自开工建设，二是擅自改变土地用途，三是未取得施工许可证擅自施工，四是未依法进行招标，五是未进行工程质量监督等。特别是号、号两栋高层建筑分别占压金水河道控制线305米、1038米，严重违反了我国城市规划法郑州市违反城市规划建设工程查处条例等法律法规。易居点评帝湖花园这两栋高层直接严重影响了金水河进排水、防洪泄洪的功能，危害了城市公共安全。依法拆除这两栋楼，彰显了政府依法行政的决心，保障了社会公共利益。帝湖东王府被爆破一事，是一起标志性事件，浪费大量的人才物，值得房地产业甚至其它各行业反思的问题。据房管部门的不完全统计，郑州市现有“问题楼盘”20多个，总计200多万平方米。第二章、土地篇一、本月土地出让分析1土地出让公告分析郑国土资交易告字20082号2008年2月,经郑州市人民政府批准,郑州市国土资源局发布两个土地公告号，以挂牌方式出让2块国有土地使用权。2挂牌土地特征本次郑州市挂牌出让土地总计2块,总面积2583万平方米，均系城中村改造用地，均遵循“90/70”政策和关于城中村改造中廉租住房和周转房建设有关问题的通知的规定。区域分布集中在管城区规划指标要求地块编号土地位置土地面积（）土地用途建筑高度米容积率建筑密度绿地率出让年限年E022549580352830W0280446城镇住宅803528357020083号中州大道以东、南三环北、金岱路以南W061601243城镇住宅（兼容商服）80262835城镇住宅70，商服40杨君北路北、中州大道西A4213432822720084号黄家庵北路西、金牛路北B224777城镇住宅6019722730702008年2月郑州市公告土地区域分布示意图2575金水管城土地用途以住宅用地为主，兼容部分商服用地本次公告土地主要集中在管城区，区域公告面积1937万平方米，占总公告面积的75；扭转了07年全年无土地公告状况；土地用途以住宅用地为主，兼容部分商服用地。继上月王寨、岗杜村城中村改造用地上市，郑州市国土资源局推出管城区刘南岗城中村改造用地和金水区王马庄城中村改造用地，管城区城中村改造用地的推出标志着郑州市金水、惠济、二七、中原、管城五大老城区城中村改造的全线展开，同时高新技术开发区东史马村城中村改造一期工程西雅图花园的开工建设，郑东新区高速奥兰花园、正商东方港湾的开工标志着全市房地产市场的火热进行。1月27日召开的全市城建工作会议指出，2008年城中村改造进一步加快，要在6月20日前，基本完成2007年前批准改造的47个城中村（组）土地的招拍挂，2008年年底前，要基本完成2007年批准改造的15个城中村（组）土地的招拍挂，标志着将有更多的城中村改造用地入市；2月2日，郑东新区“五年成规模”总结表彰暨“十年建新区”动员大会在郑州国际会展中心隆重举行标志着郑东新区仍是今后发展的重点，将有更多的土地入市；恒大绿洲在经济技术开发区千亩土地尚未上市。综上，08年郑州市各区域将有大量土地上市。3重点地块点评杨君北路北、中州大道西与黄家庵北路西、金牛路北土地概况该宗地北分为A、B两个地块，均为城镇住宅用地，其中A地块面积为421343平方米，容积率282,建筑密度27，B地块面积224777平方米，容积率197，建筑密度227，总计64612平方米，宗地建筑高度60米，绿化率30。现地块在建项目工程进度为主体结构。优劣势分析优势七中、第十一中、第四十七中、宏达国际车业广场、汽配大世界、纯水岸度假酒店农业银行、工商银行等分布在地块周边，生活便利；地块紧邻花园路、中州大道，交通便捷，而经三路的打通将为地块提供广阔的发展空间；21世纪社区、汉飞城市花园最早带动区域人气，地块周边天伦琥珀名城、御府三号、美景花郡、花满园、花半里、居易国际广场目前大多已结构封顶，区域居住品质将得到飞速提升。而地块周边现有项目有的销售过半、有的销售接近尾声，给地块将来项目的上市提供了契机。劣势目前，郑州市老城区城中村改造火热进行，市区土地供应量大增，北扩的步伐将受到一定的抑制；地块周边城中村的存在在一定程度上削弱了区域的整体形象；安置村民、提供配套商品住房建筑总面积的5的简装廉租房、土地使用税一次缴纳加重了开发商的负担；消费者对房价下降的心理预期、08年165万平方米保障性住房的供应使得彻夜排队购房的现象将不复存在，对地块建造项目的销售形成挑战。二、本月土地成交分析成交地块列表地块编号地块位置土地面积（平方米）用途拿地企业成交总价（亿元）郑政出20081号南阳路与北三环立交桥四周3672536商服、城镇住宅、共管理与公共服务用地郑州天中房地产开发有限公司1551郑政出20082号南阳路东、卫生路西、海滩南街南、优胜北路西段两侧38034城镇住宅、商服河南宏益华房地产开发有限公司206郑政出20083号中州大道以东、南三环北、金岱路以南64612城镇住宅、商服河南民安房地产开发有限公司496郑政出（20084号杨君北路北、中州大道西黄家庵北路西、金牛路北1936639城镇住宅河南利达置业有限公司1521土地成交情况分析2007年2月，郑州市共成交4幅土地，土地面积6636万平方米，均为城中村改造用地，均以挂牌起始价成交。其中2月4日，位于南阳路与北三环立交桥四周的王寨改造用地以1551亿元总价成交，平均每亩地价28155万元，成为继去年年底二七区小李庄城中村土地成交总价14092亿元之后，再次刷新总价“地王”。2重点地块点评地块经济指标2008年2月28号，位于中州大道以东、南三环以北、金岱路以南、岗东路以西的管城区刘南岗村城中村改造土地面积为1936639平方米（约29049亩），挂牌起始价为49565万元。刘南岗村地块被河南民安房地产开发有限公司以起始价拿下，每亩地价17063万元。规划指标要求地块编号土地位置土地面积（）土地用途建筑高度米容积率建筑密度绿地率出让年限年投资总额（万元）竞买保证金（万元）开发程度E0225495080352830W0280446城镇住宅8035283570W061601243城镇住宅（兼容商服）80262835城镇住宅70，商服4020083号中州大道以东、南三环北、金岱路以南合计19366391880835000六通一平地块现状拆迁安置房在建易居点评该项目成交价格为17063万/亩，两地块楼盘价分别为7309元/平方米、9839元/平方米，其建安成本按1300元/平方米计，参考本月月管城区商品住宅销售均价在4388元/，周边项目富田太阳城、金色港湾销售均价分别为4952元/、4380元/，其价格预计上市时也将在4500元/平方米左右。刘南岗村作为管城区首个城中村改造项目，民安置地集团采用“未迁先安置”的建设思路，第一批安置房已经入住，第二批安置房已经封顶，进行外立面装修。项目在06下半年年已经开始做户外广告的宣传，因各种原因项目搁置一段时间。目前项目的各项已经启动，预计上半年即可重新亮相。地块限制要求该地块为城中村改造项目，配套商品住房套型建筑面积在90M2以下住房面积不低于配套商品住房建筑总面积的70，其中套型建筑面积在60M2以下所占比重，不低于配套商品住房建筑总面积的30；村民安置用房套型建筑面积在60M2以下的住房面积所占比重，不低于住房建筑面积的30，此类住房不得进入一级市场销售；村集体经济用房套型建筑面积在60M2以下的住房面积所占比重，不低于经济用房建筑面积的30，此类住房不得进入一级市场销售。廉租住房开发企业提供的套型建筑面积在60M2以下简装廉租住房所占比重，不低于配套商品住房建筑总面积的5，此类住房交付使用后5年内不得进入市场销售；村集体提供的套型建筑面积在60M2以下简装廉租住房所占比重，不低于村集体经济用房总建筑面积的5，此类住房交付使用后10年内不得进入市场销售。易居点评08年新开工地块优先考虑严格遵守70/90政策的项目，城中村改造项目同样受此限制。城中村改造涉及社会的各个方面的利益，由拆迁引起的住房、租房问题日益严重，集中的拆迁容易引起社会波动性住房需求，不利于行业的发展。廉租房的限制，将缓解租赁市场的压力，增加过度性住房，解决来郑州务工、毕业大学生等租房问题；经济用房套型面积的控制，增加投放市场的套数，解决过渡性住房的需求。有节奏的控制城中村改造的节奏，将缓解商品房市场集中供应的压力、租赁市场的需求的压力。地块项目竞争该地块位于中州大道与航海路交叉口南500米，西面紧邻中州大道，南临南三环，东接机场高速，对外交通极为便捷。地块位于东南板块，金色港湾、富田太阳城等成熟社区，产品定位差异化较大，差异化竞争较强，与该地块形成有力的竞争。美林河畔位于中州大道与航海交叉口东南，其位置优于该地块，但项目自07年下半年亮相以来，开盘时间不断推迟，蓄水期较长，但客户的积累不容乐观，其产品差异化不强项目的核心卖点不突出，竞争力不强，受周边项目的影响较大，该项目预计在第二季度开盘，开盘均价在4600元/平方米左右。美林河畔为该地块竞争项目之一，同样位于中州大道东侧，该地块项目应吸取美林河畔项目的教训，利用规模优势，提升产品品质，以多层等稀缺产品引爆市场，增加差异化竞争。恒大绿洲项目位于经济技术开发区，与该地块处于同一水平线上，且项目体量较大，08年下半年入市，将会对该地块的入市形成新的竞争。第三章、住宅篇一、市场概况2007120082郑州市商品住宅供求状况图02040608010012014007107207307407507607707807907100711071208010802万平方米050010001500200025003000350040004500元/平方米市场供应量商品住宅成交面积均价2月份，商品住宅批准预售面积3974万平方米，环比下降了4965，同比下降了33522月份，商品住宅销售面积1912万平方米，环比下降4982，同比下降5939；2月份，商品住宅销售均价为3836元/平方米，环比上涨172，同比上涨226二、供给分析1新增供应量走势分析071082商品住宅供应情况02040608010012014007107207307407507607707807907100711071208010802单位万平方米2月份，全市商品住宅市场供应量大幅突降，新批预售面积只有3974万平方米，达到了06年下半年至今，供应量的最低点，环比下降4965，同比下降3352。此外，新批预售中经济适用房和定向开发房的占比较大，其中“建业资园小区”新批预售7万多平米，占全市新增供应量的179。春节前后，原本就是传统的“淡季”，宏调力度加强带来的浓厚的观望态度又使市场在成交量上呈现较长时期的“疲软”状态，因此，供应也在本月显的更加理性、谨慎起来。但是，据市场调研的情况看，今年会有为数众多的新增项目入市，随着住交会的到来，3月份市场可能结束调整迎来“回暖”，供应量也将随之增长。4新增供应量区域分布2008年2月各区域新批预售情况020000400006000080000100000120000140000160000郑东新区管城区金水区中原区二七区惠济区平方米从新增供应的区域分布来看，本月出现了一些特殊变化，金水区“供应大区”的地位被郑东新区取代，这主要是因为本月新增供应中经济适用房和定向开发房的占比较大，而这两类住宅项目多集中在郑东新区。二七区的供应量和上月相比也出现了大幅的缩水。惠济区则在本月完全沉寂，没有新增供应，但是，惠济区在去年有相当多的土地挂牌成交，因此，该区域市场未来将活跃起来。三、成交分析1成交量走势分析2007120082郑州市商品住宅成交走势图02040608010012007107207307407507607707807907100711071208010802单位万平方米2月份，郑州市商品住宅市场呈现出06年以来最为惨淡的状态，成交量只有1912万平方米，同比、环比的下降幅度均较大，环比下降4982，同比下降5939。春节前后，原本就是传统的“淡季”，宏调力度加强带来的浓厚的观望态度又使得市场在成交量上呈现较长时期的“疲软”状态，供应方面的理性、谨慎也在一定程度上影响了成交。本月成交量中，经济适用房和定向开发房的占比非常大，其中定向开发房项目“广电数字化产业基地”和经济适用房项目“宏蕊花园”成交量都非常大，合计占比达整体成交量的21以上。普通商品住宅由于市场观望态度明显的情况下，开发商却选择坚持房价不下降，致使销售极度“疲软”，许多知名楼盘的销售套数以“个位”计数。3月之后，住交会的开幕，楼市可能随之走出调整，迎来“春天”。2区域成交分析2008年2月各区域成交状况0100002000030000400005000060000700008000090000金水区二七区郑东新区中原区管城区惠济区平方米2月份，郑州市商品住宅市场成交量最大的区域仍然是金水区，成交面积为83894平方米，占全市商品住宅成交量的42。区域内定向开发项目“广电数字化产业基地”去化量占比较大，拉动了区域整体成交量。二七、郑东新区、中原区去化量持平，分别为31664平方米、28766平方米和28288平方米。3成交面积段分析（以套数为比较基数）2008年2月郑州商品住宅成交面积段分布情况2361614111183850以下5070709090110110130130150150170170190190以上2008年12月郑州市商品住宅成交面积段分布比较000500100015002000250050以下5070709090110110130130150150170170190190以上0810822月份，郑州市商品住宅市场成交中，50平米以下的小户型仍然是占比最大的面积段，占整体住宅市场的2356，其中，“好莱坞”的此面积段产品去化相对较好，当月累计116套。其次是“7090平米”、“90110平米”两个面区间，去化量占比分别为169和1356。据市场调研得知，从目前个项目现场客户咨询情况看，由于房价上涨过快，消费者更倾向于“70110”平米之间的经济性产品，而大户型因为总价过高，超出大部分消费者的承受底线，因此市场接受度越来越低。四、价格分析1均价走势分析2007年1月2008年2月郑州市商品住宅成交均价走势图05001000150020002500300035004000450007107207307407507607707807907100711071208010802单位元/平方米“有价无市”是郑州是商品住宅市场2月份最显著的特点。在供给和需求都大幅缩水的情况下，房价却保持了坚挺姿态。成交均价3936元/平方米，环比上涨172，同比上涨226。对后市的乐观态度，使得开发商在市场跌入“冰点”的时期仍然选择“死扛”不降价。此外，由于本月有较大体量的经济适用房和定向开发房成交，拉低的整体均价，据实际调研的情况看，普通商品房的均价已经突破4000元/平方米。2交价格段分析（以面积为比较基数）2008年2月商品住宅成交价格段分布情况2016561016116102000以下200030003000350035004000400045004500500050005500550060006000以上2008年12月份成交价格段分布比较00050010001500200025002000以下200030003000350035004000400045004500500050005500550060006000以上0810822月份，郑州市商品住宅市场的主流价格段为“2000元/平方米以下”和“20003000元/平方米”，这两个价格段的成交量合计占总成交量的36，这主要是因为“宏蕊花园”、“宏鑫花园”等多个经济适用房和定向开发房项目的销售量占比太大。其次“45005000元/平方米”这个面积段的销售量占比也相对较大，为16，这个面积区间是处政策性住房外的普通商房的较具代表性的主流价格。五、供求关系2007年1月2008年2月郑州市商品住宅供求关系图0020406081121416071072073074075076077078079071007110712080108022月份，虽然供给量大幅下降，但供求关系依然没能打破严峻的局面，供求比保持在1048。08年郑州市商品住宅市场中有大量的新增楼盘正蓄势待发准备上市，因此，本轮市场调整过后，供应方面将有一个大的放量，同时，宏调从紧，房价过高等原因使的住房需求受到一定的抑止，因此未来市场的供求关系情况并不乐观。附表本月销售排行榜（销售前10强，不含经济适用房）排序楼盘名称区域成交面积（平方米）成交套数（套）成交均价（元/平方米）1传媒大道金水区2240814525952郑州国贸中心金水区117399757533鑫苑国际城市花园二七区924310951144一品中央郑东新区91587938945嘉业公寓楼金水区500511644286民航花园郑东新区36701922267银基花园金水区33911956968金色港湾管城区30283249209物华明珠小区金水区284056448410御金城金水区2736233909第四章、商业篇一、市场特征071082郑州市商业用房市场运行情况0510152007010702070307040705070607070708070907100711071208010802万平方米020004000600080001000012000元/平方米预售面积成交面积成交均价2月，郑州市商业用房供应量为78万平方米，环比增加178，同比下降242。2月，郑州市商业用房成交量为208万平方米，环比下降5806，同比下降2925。2月，郑州市商业用房成交均价为8869元/平方米，环比上涨492，同比上涨2086。二、供应分析071082郑州市商业用房批准预售走势图02468101214161807010702070307040705070607070708070907100711071208010802万平方米本月，郑州市商业用房供应量为78万平方米，环比增加178。而本月商品房供应量为5256万平方米，环比下降4897。商业用房占比加大，在目前的市场形式上更加大了去化的难度。08年2月各行政区商业用房批准预售面积比较005115225335445管城区郑东新区二七区中原区金水区惠济区万平方米从区域来看，本月商业用房批准预售面积最多的是管城区，其次是郑东新区，而金水区则仅有1142平方米的新增供应量。这一局面的形成与各行政区商品住宅的新增供应量密不可分，目前郑州的商业用房仍以住宅底商为主，供应量的多少会随着商品住宅供应量的增减产生相应变化。随后几个月，金水区、二七区商品住宅的供应量将有较大幅度的增加，其商业用房的供应量也会随之增加。三、成交分析071082郑州市商业用房成交量走势图012345678907010702070307040705070607070708070907100711071208010802万平方米本月郑州市商业用房成交量为208万平方米，环比下降5806，同比下降2925。在供应量环比增长的前提下，成交量反而下降，这说明在当前不景气的房地产市场环境中，商业用房受到的影响更大。以后位置不佳、规划不合理的商业去化将更加困难。如何控制商业用房在社区规划中的比例，如何划分业态，是开发商需要重点考虑的方面。08年2月各行政区商业用房成交面积比较00204060811214金水区二七区郑东新区管城区中原区惠济区万平方米本月商业用房成交面积最多的是金水区，其中未来商务公寓以超低均价成交了3000余平方米的商业，鑫苑金融广场也有较大体量的商业用房成交。而本月新增供应量最多的管城、郑东二区在成交方面却较为惨淡，区域内商业用房供大于求的形式将一步加剧。四、价格分析071082郑州市商业用房成交均价走势图02000400060008000100001200007010702070307040705070607070708070907100711071208010802元/平方米本月郑州市商业用房成交均价为8869元/平方米，环比上涨492，同比上涨2086。成交量下降的同时成交价格却反而上涨，究其原因，主要是由于本月二七区成交了较大体量的高均价商铺。金智万博商城等专业市场处于火车站商圈和二七商圈的交汇处，极佳的地理位置决定了其高价位，长城康桥华城、鑫苑国际城市花园等中高档社区的商业也受到了追捧。随之商业用房市场形式的愈加严峻，未来商业用房成交均价的上涨空间有限，甚至会出现价格回落的现象。五、供求分析071082郑州市商业用房供求关系曲线图供求均衡线00204060811207010702070307040705070607070708070907100711071208010802从上图可以看出，郑州市商业用房一直处于供大于求的局面，本月供求比更是跌落到了07年以来的新低1027，商业用房的市场形式严峻，对于商业用房的开发应该谨慎。附表本月销售排行榜（销售前5强）排序楼盘名称区域成交面积（平方米）成交套数（套）成交均价（元/平方米）1郑州国贸中心金水区2013751266672蓝码地王大厦郑东国际郑州海联国际交流中心大厦郑东88468765905汇锦中油大厦郑东5935427652第五章、办公篇一、市场概况2007年12008年2月郑州市办公物业供求结构图024681012141618071072073074075076077078079071007110712081082万平方米0100020003000400050006000700080009000元/平方米预售面积成交面积成交均价2月份，办公类物业新批准预售面积493万平方米，环比下降694，同比上涨4539；2月份，办公类物业成交量为076万平方米，环比下降815，同比下降225；2月份，办公类物业成交均价为6419环比上涨91，同比上涨601。二、供给分析2007年12008年2月郑州市办公物业预售面积情况走势图024681012141618071072073074075076077078079071007110712081082单位万平方米2月份，郑州市办公类物业的供应量下挫幅度非常大，新批准预售面积493万平方米，环比下降694。在整体市场“疲软”的状态下，开发商对原本就不乐观的办公类物业的开发持更加谨慎的态度。三、需求分析2007年12008年2月郑州市办公物业成交量面积走势图024681012071072073074075076077078079071007110712081082单位万平方米2月份，办公类物业销售量剧烈下降，成交量为076万平方米，环比下降815，同比下降225。在第三产业欠发达的郑州市，办公类物业的市场本身就不容乐观，本身对市场波动性因素就比较敏感，遇到市场调整期，它一定更加脆弱的物业类型。四、价格分析1成交均价走势分析2007年12008年1月郑州市办公物业成交均价走势图0100020003000400050006000700080009000071072073074075076077078079071007110712081082单位元/平方米2月份，办公类物业价格在成交量大幅缩水的状况下，不降反增，成交均价6419元/平方米，环比上涨91，同比上涨601。一方面，开发商未来市场的乐观预期，使得各类物业的价格都保持坚挺的姿态，办公类物业也不例外。另一方面，个案对价格的影响力也较为突出，成交量排名五的项目除“上东国际”外均价都在6000元/平方米以上，一定程度上拉高了整体均价。2成交价格段分布分析（以成交面积为基数）2008年2月办公类物业成交价格段分布132227385000以下50006000600070007000以上2月份，办公类物业去化最多的价格区间是“7000元/平方米以上”占比为38，这主要是受个案影响，“曼哈顿广场”、“郑州国贸中心”等项目本月均有一定体量的7000元/平米以上的产品成交。处于“60007000元/平方米”价格区间的产品去化量占比也较大，达到27，这个价格区间是目前办公类物业的主流价格区间。五、供求关系2007年12008年1月郑州市办公物业供求关系图01234567890710720730740750760770780790710071107120810822月份，郑州市办公类物业的供求状况极其严峻，仅有1015，严重供大于求。办公类物业的兴衰与经济结构关系非常紧密，因此，在第三产业欠发达的经济状况下，办公类物业市场很难兴盛起来。未来市场并不乐观。附表本月销售排行榜（销售前5强）排序楼盘名称区域成交面积（平方米）成交套数（套）成交均价（元/平方米）1未来商务公寓金水区425623411632家和万世花园金水区335842662423鑫苑国际城市花园二期二七区2423433162044鑫苑金融广场金座管城区103015172005鑫苑国际广场金水区100437212881第六章营销篇2月，在销售淡季和新春佳节的双层冲击下，郑州楼市活动相对减少，但与元宵佳节、情人节相关的楼市活动频频亮相，如康桥上城品的2008元宵节民俗风情欢乐派对、鑫苑国际城市花园的“猜灯谜、送大奖、闹元宵”、清华园的和谐之春联欢会和猜灯谜闹元宵等活动的举行，给沉寂多日的楼市带来新的活力。一、康桥上城品2008元宵节民俗风情欢乐派对活动介绍2008年2月22日，郑州地产长城房地产开发有限公司在元宵节到来之际，为康桥上城品准业主及二期有意向的业主准备了2008元宵节民俗风情欢乐派对，活动划分分为五个区域舞狮表演区、传统艺术表演区、童年记忆区、活动参与区、灯谜区。在活动穿插抽奖环节，奖品设置特等奖空调一台一等奖加湿器三台二等奖电热水壶十个三等奖伞幸运奖糖人、面人活动点评舞狮、皮影戏等颇具民间特色，既增加了节日的喜庆氛围，又容易吸引大众视线；童年回忆区和活动参与区活动内容丰富，考虑到不同的年龄客群，泥人、面人以幸运奖奖品的形式发放，加强了客群的动手能力；灯谜区丰富了活动内容，延续传统习俗。此次活动的举行加强了地产长城与业主之间的交流、加强了业主之间的互动；以民俗风情欢乐派对的形式展现，与前期的极致考究、细致、奢侈相冲突。二、“茶道书香百姓情怀”商邦精英茶话会活动介绍2008年2月26日下午3时，继“百姓广场智行中原”温州商会经济高峰论坛、新年“创富红包”活动之后，郑州鸿盛商贸有限公司在中原百姓生活广场售楼中心举办“茶道书香百姓情怀”商邦精英茶话会。会上，百姓生活广场的合作方郑州温州商会会长林智对中原百姓生活广场的前景非常看好，希望能够为温州商户创富提供有利的信息；郑州鸿盛商贸有限公司董事长候世安先生用简洁朴实的语言阐述了可以为大家做的实实在在的好处，希望大家能够把握良机；河南财经学院李晓峰教授从多方面，多角度分析了投资中原百姓生活广场的可行性，稳妥性，使大家从理论上和实践上更好的了解投资中原百姓生活广场的前景。活动点评专家、学者齐聚一堂，在茶香缭绕、书香弥漫的文化氛围中共同探讨，别具新意，从不同的角度点名项目的优势和前景，使与会者对项目的前景充满信息。但在如此文化氛围如此浓重的情形下畅谈商业投资和潜力，使文化气息大打折扣。三、清华园和谐之春联欢会活动介绍2月21日，由清华园广大业主和郑州清华园房地产开发有限公司、郑州清华园物业公司联办的郑州清华园和谐之春联欢会在清华商务一楼大厅和谐举行。联欢会丰富多彩的文艺节目让广大小区业主朋友们在小区里参与并欣赏到了新年的一道文化大餐，充满乐趣的猜谜活动也给大家带去了无限欢乐。在节目结束后，物业公司为大家准备的猜谜活动又吸引了众多业主的参与，许多家长带着孩子认真研究各种谜语。活动点评继“书画瑞雪迎新春”文娱活动后，郑州清华园房地产公司联合郑州清华园物业公司再次举办和谐之春联欢会和猜谜活动。此次活动的举行在以往活动的基础上巩固了企业和业主之间的良好关系，加强了小区业主之间的沟通，展现了和谐、丰富的小区生活，在提升企业品牌的同时展现了企业对业主的关怀，为企业后续项目的销售和管理奠定了和谐的基础。第七章媒体篇本章节所统计媒体以报纸广告为主，其中统计数据来源以大河报、东方今报、郑州晚报地产广告为主。一、总体特征2007年8月2008年2月地产报广投放量走势图19035333538739398438月9月10月11月12月2008年1月2008年2月2008年2月，受销售淡季和新春佳节的双重影响，报纸广告投放量延续了10月份以来的下降态势，投放总次数43次，环比下降5612，总投放版量共365版，环比下降6276。本月共有28个项目投放广告，其中以康桥上城品投放量最多，共投放4次，4版，在大河报投放2次（2版），晚报2次（2版）。08年2月各物业类型报广投放情况住宅商业办公复合2月频次34027环比476010000826167742月版量295025环比413810000833356252008年2月，各物业类型报广投放量剧烈下降，尤其是商业物业投放量为零，办公类物业投放量大幅萎缩，投放频次环比下降8261，投放版量环比下降8333，复合型物业和住宅物业投放量环比大幅萎缩。二、三大媒体广告总投放量分析08年2月各媒体广告投放量对比分析671221大河晚报今报0501001502002508月9月10月11月12月2008年1月2008年2月07年8月2008年2月各媒体广告投放量环比分析大河晚报今报2008年二月，大河报仍然保持其广告投放首选之席，东方今报报广投放持续1月份投放量高于郑州晚报的态势，随着三月份东方今报第二届铺王大会、郑州晚报中原住交会的举行和正月的步出，报广投放量将急剧增长，而东方今报和郑州晚报之间的竞争将日益激烈。三、各区域媒体广告投放量分析2007年8月2008年2月各区域媒体广告投放量分析05101520金水郑东管城中原二七其他东开惠济西开2008年2月，金水区仍保持投放量老大地位，这与其政治、经济、文化中心的地位及在售、形象项目众多是分不开的，但受康桥上城品、威尼斯水城、鑫苑国际城市花园和晶华城的影响，本月金水区媒体广告投放量大幅下降，中原区占比由1月份的15上升到26，二七区占比较上月有所提升；郑东新区、管城区本月占比持平，其中，郑东新区本月占比与上月持平，管城区受正商蓝钻、花都港湾的拉动，本月占比较1月份有所提升；惠济区持续无媒体广告投放。四、广告投放时间段分析08年2月分媒体广告投放时间段分析447341230周一周二周三周四周五周六2008年2月，广告投放总量主要集中在周三、周四，周一、周二、周五、周六投放量加总不到总额的20，这与消费者的生活习惯是密不可分的，而媒体则根据该习惯分别在周三、周四增设楼市专版，吸引了大量的广告投放。五、各规格媒体广告投放量分析2008年2月各规格广告投放量分析03070025版05版1版2版通版2008年2月，整版广告投放量占比70，半版广告投放量占比30，025版、2版和通版持续1月份占比为零的态势。受销售淡季和春节的双重冲击，楼市进入寒冬，同时企事业单位开始休假、欢度春季，对楼市的关注暂缓；春节过后，企事业单位忙于新的年度工作的计划和安排，关注楼市的精力有限，一线城市房价下降、拐点显现的相关新闻，加强了消费者对房价下降的心理预期，开发商推盘、宣传更加谨慎，2版和通版广告持续1月份销声匿迹之势。随着3月份第二届铺王大会、住交会的举行，广告投放量将大幅回升，各规格广告投放量将开始回升。六、各物业类型广告投放量分析08年2月各物业类型媒体广告投放量分析0102030402月版量2950252月频次34027住宅商业办公复合2月，以商业物业为代表，住宅、办公、复合物业广告投放量均大幅下降。住宅媒体广告投放量稳居各物业类型之首，这与郑州市商品房市场以住宅市场为主体是分不开的；商业物业媒体广告投放量为零，缘于春节的冲击，一定程度上受郑州商业物业供过于求、众多社区商铺经营惨淡的影响；办公物业的投放为国贸中心和商都6号两个项目；在鑫苑国际城市花园、升龙国际中心、绿地原盛国际等综合体的带动下，复合物业媒体广告投放量仅次于住宅。七、媒体广告诉求特征分析08年2月报广投放诉求分析051015202530品质活动形象地段投资价格2月，广告诉求点主要集中在项目产品品质、形象宣传和活动三个方面。所有的地产广告宣传基本上都是围绕这三大要素展开。市场竞争激烈，产品同质化严重，外地品牌开发商的进驻，品质成为了优胜劣汰的主要影响因素。1月成交量剧跌、消费者持币观望、万科多城市价格下降加大了开发商心理负担，各种促销活动开始活跃，随着春季住交会的举行，众多活动诉求将显现在各大报纸。第八章、区域篇一、金水区1、市场综述2月份郑州市与金水区市场情况对比表区域预售面积（万平方米）同比（）环比（）销售面积万平方米同比（）环比（）销售均价（元/平方米）同比（）环比（）郑州市52562713489722185696535343903307113金水区7378409816298859163927466431983582月份，郑州市商品房市场表现萎