市鲜奶厂职工住宅楼建设项目可行性研究报告

第一章概述11项目名称、主办单位及负责人项目名称市鲜奶厂职工住宅楼建设建设单位市鲜奶厂法人代表项目负责人建设地址市下东关后巷12号（原市鲜奶厂）12编制依据1、市鲜奶厂职工住宅楼建设项目可研编制委托书2、市鲜奶厂职工住宅楼选址红线图3、市鲜奶厂职工住宅楼总平面意向图4、国家现行有关法律、法规5、建设单位提供的其它有关材料13主要研究内容本报告主要对项目建设的必要性、建设条件、工程设计方案、工程总投资估算等方面进行了可行性研究。14建设地址与规模市鲜奶厂职工住宅楼建设项目位于市下东关后巷12号（原市鲜奶厂），项目总占地面积3648亩，两栋住宅楼均为地上5层，合计建筑面积4778M2，总户数55户。15主要研究结论通过调研分析，本报告认为项目建设可解决鲜奶厂干部职工住房紧缺问题，同时充分利用现有闲置土地，提高城市土地利用率，可研研究认为项目建设可行，应尽快立项。16主要技术经济指标主要技术经济指标序号指标名称单位数量备注一总占地面积亩3648二总建筑面积M248081住宅楼M224562住宅楼M223223门卫室M230三建筑占地面积M29231住宅楼M24592住宅楼M24343门卫室M230四建筑密度38五绿地率12六容积率20七日照间距M13H八控制高度MH16九控制层数层5十总投资万元470531建安工程费用万元36262设备购安费万元183其它费用万元71284预备费万元3485第二章项目建设背景与必要性21建设背景211建设单位概况市鲜奶厂是隶属于市供销社的一家国有性质的养殖企业，成立于1956年，位于下东关后巷12号，现有职工60个人，有奶牛80头。长期以来一直担负着市的鲜奶供应，为城市的建设做出了很大的贡献212项目建设背景随着城市的不断发展，原来的市鲜奶厂逐渐被居民区包围起来，对企业的生产运输造成了极大不便，同时原来的牛棚位于居民区中间，不符合科学布局原则，也对周围环境造成恶劣影响，所以在市政府的号召下，市鲜奶厂现在已经搬迁至泽州县金村镇大岭头村北500米处，现有厂区成为闲置场地。市鲜奶厂长期以来经营效益一直不好，职工收入低，住房条件差，目前职工住房问题比较突出。经市政府同意，市鲜奶厂决定在原来旧厂址的基础上新建职工住宅楼两栋。用地及规划等有关部门已经批准，见附件规划设计条件通知书、建设项目选址意见书、市鲜奶厂职工住宅楼选址红线图和市鲜奶厂职工住宅楼总平面意向图。市工程咨询中心接受委托，对市鲜奶厂职工住宅楼建设项目进行可行性研究。22建设的必要性一、项目建设可解决鲜奶厂职工住房紧缺问题。鲜奶厂拥有职工60人，现仅有1994年建设的职工宿舍楼一栋，共20户，当时由于经济原因只有6户鲜奶厂职工入住，大部分职工目前都在外租房，生活十分不便，影响了职工的工作积极性，职工住宅问题急待解决。该项目的建设基本上可解决厂内职工住房紧缺问题。二、项目建设可提高现有土地利用率。市鲜奶厂由于多方面原因，现已搬迁出市区，原有厂房闲置，内部杂草丛生，既浪费了城市的土地资源，又影响周围城市环境面貌。随着该项目的实施，使得牛奶厂职工不但有了自己的住宅区，同时也可改善了城市生活环境。综上所述，可研认为该项目建设十分必要。第三章项目选址与建设条件31项目选址市鲜奶厂职工住宅楼建设项目选址于市下东关后巷12号（原鲜奶厂旧址），西北紧邻该厂宿舍区，东、南两侧为规划街区道路，分别通往书院街和规划建设北路。项目场地地势平坦，现有废弃的生产厂房、牛舍和锅炉房各一座约200平方米。项目总占地面积3648亩。场地现况详见附件2市鲜奶厂职工住宅楼选址红线图。32建设条件321自然条件1、气象条件该项目所在地区属暖温带大陆性季风气候，具体气象指标如下年平均气温110最冷月（一月）平均气温94最热月（七月）平均气温312极端最低气温228年最大降雨量6179MM月最大降雨量1764MM频率最高风向NW平均风速22M/S最高风速23M/S全年平均相对湿度63最大冻土深度43CM最大积雪深度21CM地面极端最低温度331地面极端最高温度705基本风压045KN/M2基本雪压030KN/M2设计时应综合考虑以上气象条件，使项目建设和使用能够适应上述气候特点。2、地形地貌项目区位于太行山南端，西北部丘陵型地貌，中部地势平缓，地貌类型以盆地为主，整体走势西北高、东南低。3、地质本项目正在进行地质勘探，参考周围场地地质情况，场地内不存在滑坡、崩塌、泥石流等不良地质作用。4、地震烈度根据抗震规范我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组，项目建设区抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为005G，设计地震分组为第三组。322公用工程条件1、供水项目日最大用水量837M3，供水由厂区附近的自来水供水管网引出。2、供暖该项目采暖总面积4808M2，热负荷为21636KW，由于市政热力管网目前还没有覆盖到该区域，本项目目前暂时由住户自己解决，待市政供热管网接入该区域后再采用市政管网供热。3、供电项目总负荷为1161KW，项目区原有120KVA变压器可满足用电需求。4、通讯市通讯网络已完全覆盖到项目区，由电信局就近考虑接入即可。第四章总图布局与工程设计方案41总图布局市鲜奶厂职工住宅楼建设项目总占地面积3648亩，东、北部为鲜奶厂宿舍，场地呈“”，在两个矩形区域内各布置一栋住宅楼。住宅楼位于场区东北部，西侧为牛奶厂已有宿舍，住宅楼紧邻在西边与宿舍紧邻；住宅楼位于下端矩形区域内，其东南侧为牛奶厂规划居住预留用地。在住宅楼北部及住宅楼的南部和北部利用建筑建空地设置绿化带，场区内主道路位于两住宅楼之间，呈东西向布置，道路南侧设19个停车位。场区内建筑占地面积923M2，绿化面积292M2，道路及硬化面积1217M2，另配套的贮水池、化粪池等附属设施，为保证场区独立的使用空间，在场区东、南两侧设铁艺围墙，总长约260M，大门设在厂区道路尽头的东边，旁边设30M2的门卫室。42设计说明421工程设计依据1、市鲜奶厂委托要求2、国家现行有关标准及设计规范422工程设计内容市鲜奶厂职工住宅楼及室外配套设施。423工程设计范围市鲜奶厂职工住宅楼的建筑、结构、给排水、采暖、电气、消防等专业设计。43建筑设计坚持“以人为本、以环境为中心”的设计理念，贯彻适用、合理、经济、美观的原则，既兼顾地方特色又能满足现代生活方式的要求。431设计依据1、住宅设计规范GB5009699（2003年版）2、住宅建筑规范GB5038620053、市鲜奶厂职工住宅楼总平面意向图432平面设计1、住宅楼地上5层，总建筑面积2456M2，建筑占地面积459M2，平面呈矩形，东西长328M，南北宽14M，设2个单元，1单元一梯3户，共计15户，每户平均建筑面积79M2，户型考虑为两室一厅；2单元一梯2户，共计10户，每户平均建筑面积1271M2，户型考虑为三室一厅。2、住宅楼地上5层，总建筑面积2322M2，建筑占地面积434M2，平面呈矩形，东西长31M，南北宽14M，设2个单元，一梯三户，共计30户，每户平均建筑面积774M2，户型考虑为两室一厅。住宅总户数共计55户。建筑的设计充分考虑居住者的行为和心理，满足功能需要，并适应时代的需求，平面设计采用不同功能空间的组合，注重建筑的良好朝向，使套型具有良好的日照和通风效果，保证居住者生活舒适身心健康，每层楼的顶层合理利用屋顶空间，在造型设计上充分体现建筑的组合效果，高低跌落有直有曲，高低错落有致，尺度宜人，色彩明快，体现时代的特色。433立面设计立面造型上既要体现其大方、雅致，又要赋予其鲜明的时代感，立面设计以横线条为主，与竖线条交错，使建筑物立面丰富有序。充分利用的各种造型手法，突出阳台、雨蓬等的点缀作用，使建筑物与周围环境相互协调，充分展示出具有现代气息的个性化特征。再配以传统的坡屋顶做屋面，又突出地方传统建筑风格。434剖面设计住宅楼内外高差按03M考虑，层高28M，总高度控制在16M以内，每单元设一部楼梯作为垂直交通。44结构设计441设计依据（1）建筑结构荷载规范（GB500092001）（2）砌体结构设计规范（GB50032001）（3）建筑地基基础设计规范（GB500072002）（4）建筑抗震设计规范（GB500112001）（5）混凝土结构设计规范（GB500102002）442结构设计住宅楼采用砖混结构，设计使用年限为70年，结构安全等级为二级，基础为现浇钢筋混凝土条形基础，墙体采用粘土空心砖砌筑，承重内、外墙分别厚240MM和370MM，隔墙采用轻质隔墙板，除厨房和卫生间采用钢筋混凝土楼板，其余房间采用预制钢筋混凝土空心板，每层均按构造设圈梁和构造柱。现浇混凝土强度等级为C25、C30，钢筋强度等级为、级。其中号楼和现有建筑紧邻，所以施工的时候要对其相邻的建筑基础进行处理后才能施工，施工要快速。45装饰设计1、外墙面底层采用蘑菇石饰面，以上外墙刷涂料，颜色应与周围环境相协调；2、内墙面及顶棚卧室、客厅及餐厅用石灰砂浆抹面；厨房和卫生间内墙贴白色釉面砖，采用PVC板吊顶；3、楼地面卫生间、厨房做防滑地面，其余地面为便于住户根据喜好，自选地面装饰材料进行二次装修，采用水泥砂浆罩面；4、门窗一般门窗采用铝塑窗，木门；入户门采用塑钢防盗门。5、屋面采用钢筋混凝土坡屋面。46人防设计依据市结合民用建筑修建防空地下室管理规定晋市政发200029号第八条、第九条、第十条规定，本项目可不建设防空地下室，但需缴纳相应的人防工程易地建设费。47给排水设计471设计依据（1）建筑给水排水设计规范（GB500152003）（2）高层民用建筑设计防火规范（GB50045）472设计范围（1）室内给水工程（2）室内排水工程（3）室外管网配套工程473设计参数用水定额住宅220L/户D绿化用水量30L/M2D最高日用水量837M3/D474给水系统1、给水水源项目区用水为市政供水管网，接入点与项目区用水引入点的距离为40M。2、系统设计室外供水系统采用生活供水系统与消防供水系统合用考虑，室内供水由室外供水系统经20M3贮水池引入，室内供水系统采用单向供水，成枝状布置。475排水系统1、排水量项目日排水量为6732M3。2、排水系统室内生活排水系统采用合流制，排水系统采用单立管升顶排水系统。3、粪池容积的确定项目区内设容积为100M3的化粪池，用于整个项目区内生活污水的收集，化粪池位于厂区的项目区东南侧。4、雨水排放雨水排放采用普通外排水系统。降落到屋面的雨水沿屋面收集到檐沟，然后流入隔一定距离岩外墙设置的水落管排至地面或雨水口，与场地雨水一并经雨水口排入雨水管网。48采暖、通风设计481设计依据1、采暖通风设计规范GB500192003482设计范围市鲜奶厂职工住宅楼及附属用房供热。483设计参数1、室内温度参数卧室、起居室（厅）和卫生间18厨房15楼梯间和走廊142、室外温度参数8（冬天）3、总热负荷21636KW484采暖系统设计供暖由市政供水管网接入，热媒为9570的低温热水。采暖系统应用集中供热的方式，采暖系统采用分户计量系统，室内供水系统采用双管下供下回式，户内系统采用单管同程式系统，采暖管道采用铝塑复合管，管线为埋地敷设。49电气设计491设计依据1、民用建筑电气设计规范（JGJT1692）2、建筑防雷设计规范（GB5005794）3、建筑照明设计标准（GB500342004）4、建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范（GB500312000）5、供配电系统设计规范（GB5005295）492设计范围包括该项目的供配电、照明、综合布线等。493负荷计算及变压器容量1、综合用电指标6KW/户2、最大用电负荷2322KW取KX05，计算负荷2322051161项目区原有120KVA变压器可以满足本项目住宅用电需求。494负荷等级消防用电按现行国家标准的规定应属三级负荷供电。495设备选型及安装1、照度标准为卧室（一般活动75LX，床头、阅读150LX）、起居室（一般活动100LX、书写阅读300LX）；厨房（一般活动100LX，操作台150LX）、卫生间100LX；2、照明以日光灯为主，、起居室、走道辅以其它灯具；3、照明配电，系统设置分层、走道及楼梯及事故照明若干分系统均自低压配电柜引来。496导线及敷设电源线、室外干线采用电缆直埋式，室内采用塑料绝缘铜芯线穿PVC管阻燃塑料管。497配线方式建筑物内低压配线由竖井放射式供给各层用电负荷。498接地系统照明系统均与防雷接地共用接地体，接地电阻小于1欧姆，整体建筑的梁、板、柱及基础内部的结构钢筋互相焊接成统一的等电位连接体。499弱电系统1、根据甲方要求设电视、电话、宽带网等系统。2、综合布线市鲜奶厂综合布线系统，主干线采用6芯多模光纤，水平配合各信息插座线路采用8芯UTP非屏蔽电缆。4910防雷接地建筑物按建筑物等级设三类防雷设计。内容包括防直击雷、侧击雷、感应雷等。1、防雷顶部采用12镀锌钢筋避雷带，与柱中主筋焊接，在主楼两端各引出扁360镀锌钢板到人工接地板，接地板电阻不大于5欧。2、用电设备接地采用TNCS形式，人工接地电阻不大于5欧。410节能设计4101设计依据1、建筑节能设计标准2、国家颁布的现行有关节能和合理利用能源的规定及标准。4102节能措施1、建筑应采用耐久性强、无毒、无污染的绿色建筑材料，围护结构应有良好的保温、隔热、防水性能。2、采用效率控制系统调控能量、供热、供水、空气流通和采光，高效率利用资源，以达到降低能耗的目的。3、建筑物体形系数宜控制在030及030以下；若体形系数大于030，则屋顶和外墙应加强保温。4、改善围护结构的保温性能，采用利于节能的门与窗。5、控制窗墙面积比，减少窗的散热量。窗墙面积比北面窗025，东、西向窗030，南向窗035，建筑设计人员在立面设计时应考虑节能对窗户面积大小的限值；考虑室内通风要求，外窗开启面积大于窗面积的30。6、屋面、外墙、楼梯间采用聚苯板保温材料。7、卫生器具采用节水型。8、根据不同房间功能要求，合理选择采用的灯具类型。第五章环境保护及消防51环境保护511编制依据1、中华人民共和国环境保护法1987年10月2、中华人民共和国国务院令第253号建设项目环境保护管理条例1998年11月29日3、污水排入城市下水道水质标准（CJ30821999）4、城市区域环境保护噪声标准（GB309693）5、建筑施工场界噪声限值（GB1252390）512主要污染来源1、悬浮颗粒物主要来源于施工期间各种建筑材料的运放及地面土石方挖掘造成的二次扬尘危害。2、废水来源于建设污水及生活废水。3、噪声项目场区周围全部是民宅，所以施工期间一定要注意产生扰民现象的发生，噪音较大的设备要注意使用时间。4、固体废物主要来源于施工期间的废弃建材和运行期的生活垃圾。513具体防治措施1、对施工建材的运送、土石方挖掘场地要及时撒水降尘，增加空气湿度；2、施工污水经沉降合格后，排至城市下水管网；运行期生活废水经化粪池处理后经场区出水管网统一排至城市下水道；3、施工设备尽量选用环保型低噪机械，最大程度降低对周围环境的影响。不同施工阶段噪声限值如下表噪声限值（DB（A）施工阶段主要噪声源昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机等7555打桩各种打桩机等85禁止施工结构混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等7055装修吊车、升降机等65554、生活垃圾按指定地点文明堆放，由环卫部门统一清运，作无害化处理；5、尽可能增加绿化面积，通过植物的净化、过滤作用进一步消除各污染物造成的环境破坏。项目建设还必须严格执行环境影响评价制度和环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时运行的“三同时”制度，确保建设期和运行期各类污染物的达标排放。52消防521编制依据1、中华人民共和国消防法1997年8月29日2、建筑设计防火规范（GBJ1687）2001年版3、建筑灭火器配置设计规定（GBJ14090）522消防设计1、设计原则该项目的消防设计应遵循国家有关方针政策，从建筑全局出发，统筹兼顾，积极采用行之有效的先进防火技术及设备，防患于未然。2、总图布置在总图布置中，主体建筑利用场区内道路和硬化路面，保证保消防车道符合规范要求。3、消防给水及管道设计住宅不设置消防系统，但在使用过程中要注意防火。第六章项目组织管理根据国办发（1999）16号文件精神，本建设工程项目应实行法人责任制、施工招标制、工程监理制，建设单位与设计、施工、监理等单位之间实行合同管理制，以加强工程管理，确保工程高质量地顺利进行。61项目组织机构611项目组织机构本项目实行项目法人制，立项后正式成立项目法人。项目经理由项目法人担任或任命。为了有利于项目管理，有利于控制目标，有利于信息沟通，同时根据本项目性质和规模，设置项目组织机构如下项目经理合同管理部计划财务部技术工程部综合协调部各部门之间必须明确分工，认真履行各自职责，并相互密切配合，加强工程管理，确保工程质量，使工程按期完成。612各部门职责1、合同管理部（招标部）在筹建期负责工程的招标工作。应合理确定工期、合理标价定标，通过招标来选择设计、施工、监理等单位和进行材料采购活动。招投标活动要严格按照国家的有关规定进行，体现公开、公正和择优、诚信的原则。在建设期负责合同管理。应依法订立工程设计、施工、监理和材料采购等各类合同，组织合同签约，检查合同执行情况，解决合同执行中出现的问题，最终组织合同结算。2、计划财务部负责项目的投资计划安排及财务管理。根据经批准的总概算和工期，结合总体规划要求，合理安排投资计划；严格执行基本建设财务、管理的各项制度，保证资金筹措到位，控制建设成本，确保资金使用效益。3、工程技术部负责施工现场工程质量的监控，处理施工中的各类技术问题，进行质量检查和安全措施检查，组织阶段验收和竣工验收，并负责技术档案汇总存档。4、综合协调部负责协调建设单位与设计、施工、监理单位之间、施工单位与监理单位之间的关系，监督施工进度，负责现场环保及工地治安的协调，负责合同以外由建设单位提供的各项物资的采购供应。62项目监理建设单位通过招标方式聘用有资质、信誉高、业绩好的单位负责现场监理。监理单位应按照监理合同，严格履行监理职责，派驻有相应资质和较高素质现场监理人员，对工程的施工质量、建设工期和建设资金的使用等方面实施监督，以确保工程既定目标的完成。63项目招标631编制依据1中华人民共和国招投标法2工程建设项目招投标范围和规模标准规定3山西省工程建设项目勘察设计招标投标实施细则632招标基本情况根据国家计委近日发布的工程建设项目招投标范围和规模标准规定（200151）本项目属于关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目。项目总投资47053万元，其中建安工程费3644万元，设备购安费18万元，工程设计费1552万元，工程勘察费182万元，工程监理费907万元。1、中华人民共和国招投标法第三条规定，在我国境内进行关系社会公共利益、公众安全的项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标；2、工程建设项目招投标范围和规模标准规定第七条规定在我国境内进行关系社会公共利益、公众安全公用事业项目建设，包括项目的招标、勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标（一）施工单项合同估算造价在200万元人民币以上的；（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；3、山西省工程建设项目勘察设计招标投标实施细则第三条规定，在山西省境内进行关系社会公共利益、公众安全的项目，勘察费单项合同估算价20万元人民币以上，设计费单项合同估算价30万元人民币以上或工程建设项目总投资2000万元人民币以上必须进行招标；4、工程建设项目招投标范围和规模标准规定第九条规定，依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金或者国有资金投资占控股或者主导地位的，应当公开招标。根据以上规定，本项目的建筑施工进行公开招标，由于项目勘察、设计、监理、设备采购投资估算金额较小，鉴此，建议将勘察、设计、监理、设备采购与建安工程捆绑在一起委托具备招投标代理资质的单位进行邀请招标。招标基本情况见下页表第七章项目实施进度该项目建设，参考全国统一建筑安装工程工期定额，结合项目的实际情况，考虑避开冬季施工确定工期为12个月（按流水作业施工），从2006年8月至2007年7月，共分为三个阶段第一阶段主要完成可研、立项等前期工作；第二阶段主要完成工程设计、工程招标；第三阶段主要完成工程施工、竣工验收。具体进度安排见下表项目实施进度表2006年2007年工期工程891011121234567前期准备工程设计工程招标建筑安装装饰工程竣工验收第八章投资估算与资金筹措81编制依据1、2005年山西省建筑工程消耗量定额2、2003年山西省建筑安装工程投资估算指标3、2003年山西省建筑安装工程概算定额4、2002年山西省建设工程其他费用标准82建安工程估算说明1、职工住宅楼，总建筑面积4778M2，依据市场价及估算指标，按700元/M2估算，合计3345万元；2、门卫室，建筑面积30M2，依据市场价及估算指标，按600元/M2估算，合计18万元；3、围墙长约260米，依据市场价及估算指标，按120元/M2估算，合计312万元；4、道路及硬化面积1217M2，100MM厚37灰土垫层，100MM厚C20混凝土面层，依据测算按60元/M2估算，合计73万元；5、绿化面积292M2，种植普通树和草坪，按30元/M2估算，合计088万元；6、20M3钢筋混凝土贮水池，按35万元估；7、20M3钢筋混凝土化粪池，按32万元估；8、室外供水管线长约40米，按200元/米估算合计08万元；排水管线长约150米，按100元/米估算，合计15万元；供电线路长约100米，按150元/米估算，合计15万元；供暖管线长约100米，按450元/米估算，合计45万元；室外管线总计83万元。9、6米宽电动大门一座，按3000元/米，合计18万元。83其它费用估算1、原有旧厂房拆除200平方米，按65元/平方米估算，合计13万