养生养老房产项目可行性分析报告

天颐国际生态养生文化村可行性分析报告2011年2月 前言 养生养老项目案例 社会老龄化现状 成都市老龄化现状 养生养老项目基本模式 养生养老房产项目养生养老房产项目定位 养生养老房产项目赢利模式 养生养老房产项目营销模式 天颐国际生态养生文化村立项分析 “老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼” “在赡养孝敬自己的长辈时不应忘记其他与自己没有亲缘关系的老人。在抚养教育自己的小辈时不应忘记其他与自己没有血缘关系的小孩。” 国家“十二五”规划提出“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业” 近些年，房产市场风起云涌，竞相攻城略地大显身手，真金白银赚得盆满钵满；但任何事都不可能一直兴盛，如今调控政策接二连三的出台，也让市场充满寒意，特别是各地“限购令”相继出台，更是让市场仿佛渐入冬天的前夜 然市场如何发展？商业地产旅游地产城市综合体老年地产养生养老地产市场前景？ ？ ? 占先机者，得优势顺时势者，得发展 时 我国老龄化社会，城市老龄化已很严峻，急需民间资本进入养生养老产业发展从中央到各级地方政府均出台若干政策法规，鼓 民营 业进入养生养老市 ， 目前 业 展 地产 业，机会进 养生养老房产项目 他 ， 在养 养老房产 台 长 云金云“ 台 长 养 是，”；是”，是台 出的房地产养 。养老” 能一的养 是台 “ ”台 事长 的 意。 长 ” 的” ， 出“银发 ”养 ， ， 地34 ， 有养老 3600 。 的养 也 ， 养 教 。 地广阔，甚至还可提供种菜的菜地。 里还拥有完整的 能。养 的入 格是：年满60岁配偶年满50岁且接受长 ”身检查证明健康状况合格者云云（国“ 老年俱部有限司斥 西谷律乡建设地703亩的养老俱部云其独特的分时度假 养老，成 全国首 的养老 。，云老年别墅宾馆会所 一的综合性老年俱部。 采用 国传统古典园林建筑，辅 苏州园林 水，是养老康 餐饮 宿” 一的大型综合性 构，是全国首家 会员制型养老的国“敬老，会员老人可享受 惠价位及 其提供的各项 。专 老年人设计的养老会籍有： 会籍 养老会籍 尊老会籍 至尊尊老会籍共计四种。 会籍 养老会籍会员在可享受会员房价； 尊老会籍会员可享受免费专属标准房间的； 至尊尊老会籍会员可享受我提供的免费专属一。银国“养老银（首批进入大陆兴养老产 的司一， 计划在 市 西 40 里的小汤建立拥有525幢房屋的养老 ，被命名 自在人家老年（敬老，养老 构 。作 项目的一部分，司还将 需要不断接受治的老年人建立一所养，并 来访者建一所拥有20房间的宾馆。首批300幢房屋将2008年4月完工。由政府的减税 项目 的 地成 ， 计，4年 将得 37%的 。司 计 2300 元。 金 家 金 家 是由 国老年 会 国“老年养 老年 有限司 的老年综合性 构。 ， 老人的 全国，在发 的城市，风景 的“成都林地设立分部，时入 老人可在全国各分部 地 ，度假养老。金 家 建立的是一套 ， 合人发展需 的有真 ”健养 康 健身 一的养老 家园。“城是 发有限司在兴建的型养老 。司在 风景 的 ，与 ，由司出 ，按统一标准 他 的 房进 建 。建 的“城房间按宾馆标准间建 ，房 的产权 所有， 可任 间一 的餐 也由 。其 房间30年的 用权 权 司所有， 满 还 。 我国老龄市 现状分析 实际上中国在2001年就已开始进入了老龄化社会， 以 人口 人口 ， “老龄化社会”， “老龄社会”政部发 的 2008年 政事 发展统计 显 ，至2008年 ，全国65岁及 人“10956 人，全国 人“ 年 分。60岁及 人“15989 人，全国 人“的12%， 年 分。 ，我国 的人“老 我国已进入人口老龄化 政部发 的2008年 政事 发展统计 显60岁 老年人“全国 人“12%其 65岁 的老年人“ 人“1 ， 国老年人“将 4亿人 我国 进入人“ 老 国已进入人口老龄化目前我国老龄人市 年需“口 龄人大 老年 及旅游业 综合服务机” 现养老机”市 需“，中 养生项目 业前养生项目 业前极 国老龄 会 我国老龄人市 年需“ 到 前我国 年 老年人 产 需之间 大商机 目前我国老龄人市场的年需求缺口约5千亿 老龄市 需“口大 老龄人消费潜力巨大 国老 的一项调查 城市老年人“ ，人拥有 金一项 2010年，将 8383亿元 金 2020年28145亿元 金 2030年，73219亿元 老年人 入不断提年产 发展空间广阔老龄人 大 老年健及缺乏专 的综合配套 构 老年人 处园健身免费健讲座初级 老年健 市场待发05年老年份额市场的25% 05年老年 入 1000亿人 币左右 老年 养生业中 机” 现有养老 构远远市场需 ，且缺乏 养生养老机”严重 缺乏 意识成 意识缺乏竞争意识风险意识法制意识成 过 容还显得单一不规范 养老 队伍人才十分短缺专 水平 养老 构普通 的是70岁 的孤寡老人病 老人 成都市老龄市 现状分析 区 市 和 区中，老年人口 前 位 市和区，分 人 人和 人老年人口占 区 市 人口 例 前 位 成 区 市和区， 分 和 市老龄 市 人口 人， 及以 老年人口 人，占 人口 老年人口中， 老年人口 人 老年人口 人 老年人口 人 老年人口 人 老年人口 人 及以 老年人口 人成都市2009年老年人“信息老事 发展状况 显 ，止 2009年12月31日 ，成都市已 严重 人口老龄化城市 年，市养老服务机” 老 利 ，床位 张，其中，国 养老服务机” ，床位 张民 养老服务机” ，床位 张农村 老 ，床位 张 市民政局 现 民 养老机” 发展水平已经很大 ，无论硬件和软件都和国 利机” 相 下但受市民传统观念影响和经济条件限制，市民还 更倾向 老人送到国 利机”政府 公厅下发关 加快我市老龄服务社会化产业化发展 意见，把老龄服务业纳入现代服务业发展体系，并确养老机”应按 收取基础设施 市区 市 属国担机”和融机”要支持老龄产业项目融资 对养老机”生活服务项目应给予价格优惠，其开展老龄服务产生 水 电 气 线电视 电话 信等 用，关单位应按规定给予优惠或出支持发展 意见，无优惠规定 营业初期也应给予定扶持养老服务机”进 管网等生活设施铺设 改造时，关部门和单位也应按规定给予优惠或给予定扶持 青羊(2家)锦(2家)金牛 (1家)武侯 (6家)成华 (4家)龙泉驿 (4家)青白(1家)都 (1家)温(1家)都1家)彭州市 (0家)邛崃市 (0家)崇州市 (3家)金堂县 (1家)郫 县 (5家)津县 (0家)双流县 (2家)蒲0家)大邑县 (1家)成都现备案养老 成都现备案养老机” 家 来源养老网 龙泉驿区 成都第二社会 利 红星老人公寓城东疗养康复托老 阳光康托苑温江区 温江社会 利 都江堰 都江堰社会 利 大邑 社会 利 区 西康 园老年公寓祥鹤园颐养中心南苑老年公寓堂区 堂社会 利 郫 颐园生态休闲养老 晚霞 老 天顺老年修养 颐家怡老年公寓晚霞生态村成都市现备案养老机”名录区 园老年休闲中心 老年养生中心江区 江区 利 地 老 区 颐 养老 区 和信老人康复中心 老人颐养中心 园养老中心 老年休闲公寓 老年公寓成 区 成 区老年康疗 第社会 利 龄 颐养老人休闲中心园 老年公寓江区 江区老年中心大 颐养 成都现养老机”状 普遍规 小，一般只有几十 数床位，远远不能缓解养老床位的需 ; 档次普遍偏 ，缺乏其主要设 与立敬老相当而 ; 水平 ，缺乏专 人才，不能满足需 ; 项目单一或流形 ，缺乏真正综合性性 能 缺乏， 景观基础设 配套完善，项目相 齐全针 老国“型 构; 成都市60岁及 老年人“1968292人，按15%有养老床位需 计算，床位需 295243张，床位缺“263326张，缺“ 养生养老项目基本模式 现 养生养老基本模式养生养老文化社区 养老 疗 生活 等功能 体大 社区会制 老 部 老 相合地养生养老模式 地养老 民养老 养老“地房养老 养老 国养老 基地 养老 基地模式 养老和 旅游”合 项 产 分时 养老模式 分时 旅游模式 养老 模式， 房地产业 业 旅游业 养老业合 商业 念以房养老 “以房养老” 也 “房向”或者“按”， 养老模式其 模式 养老 市等 养生养老房产项目优势 劣势 威胁 机会 政策支持优势 地方政府大扶持优势 地产 业本 资本优势 地产 业 地资源利用及合优势 地产 业对业 管营优势 部分政策 势 业模式 成势 念 势 业经 业 人 业 发展初期，机会成 业 者 机会成 政府扶持 项目 机会成 业制定者养生房产项目养生养老房产项目定位 房地产企 自身在 整合 地 综合利用能 的建设 验 的有明显 大型养生养老综合文化社区模式，可充分发挥和利用地产企业原有的各项优势，使赢利能力最大化，发展风险最小化在各种物 形准确定位的基础，注入养 主题， 进 的养 养老 指导，提 养 养老 质，将房产与养 核 能完 结合， 打 养 产 的目的。 养生 养生中心养生 部养生养生公寓社区商业定位：家养生养老 休闲养生 养生 培 养生文化 展 养生养老 休闲 社区服务能定位： 经济 休 干部老人 体 用来养生养老 级 人 养生需“ 部分 客层定位： 功能配置能类别 容养老 养 别墅养 入 养 展 养 （ 极拳乒乓球台球 （麻将棋类卡拉电影欣赏 （书法绘画音 （ 元 端 教 （ 法会 教 会 养 养 养 养 的种各项养 。养 流 养 识 养 流老人才竞老年 会养 相关 展 养 日 特别 抚 关 亲 关 家人 会特别日 会所 园康 健身 书 电信电 银 政 影 容 发屋及其 。”健康 所市”健健市健康检其 养生系统 养生项目养生 名 大 区旅游 疗养 入滨城市 区旅游 疗养 入 名胜区休闲 入 名胜区 滨城市长时间按摩 规 疗救程中陪 程中 按摩 程机票代订服务 机 往返车接送 当地 游陪同服务 化营养餐附 某 业养生服务项目1营养 养生 康营养餐 康食 营养知识讲座 推拿按摩学 营养膳食烹饪 特殊食疗餐传统食疗学 对属营养 服务动养生 对动方案制定对动练 羽毛球 台球 乒乓球类学瑜伽形体动 民族舞蹈动国 舞学 歌唱学 太极 气功 术类 学 科学知识养生 业 康体检方案制定 化 康案建立 程跟踪 康管 对 康咨询 对心咨询 康知识讲座 情感 平台 绿色 道 情感 平台 生活技能 附 某 业养生服务项目2艺术文化生活养生 艺术人 业 演平台 养生机”巡演出机会 参加大 演出机会 业艺术 培 练 地 管弦 类 培 书画 培 ”容学 月 年贵宾 谊 养生养老房产项目盈利模式 养生养老房产项目赢利模式 销售养生 养生公寓产权收益销售养生 养生公寓使用权 入权收益 养生 经营收益 养生 入权 经营权转让收益养生 业产权销售或业持增值收益养活动开展经营收益养生器械 经营销售收益 养生 部经营收益社区业经营管或经营权转让收益 普 房产养生房产项目赢利能对 普 房产项目 养生房产项目 对 果业形态 赢利方式或方式 赢利方式或方式使用权 入权 产权变现收益 形态业持，经营收益 持，经营收益持，转让经营权收益 持，转让经营权收益业产权变现收益 业产权变现收益使用权 入权 产权变现收益宅 业产权变现收益 业产权变现收益 使用权 入权 产权变现收益使用权 入权 产权变现收益其 商业业持，经营收益 持，经营收益持，转让经营权收益 持，转让经营权收益业产权变现收益 业产权变现收益社区 对 ，养生房产相对 普 房产，养生房产 转让- 年 业使用权 入权收部或部分业投资成本其剩余年限 业产权价值 增值 最终 际收益按普 地产 赢利能计算，养生房产 赢利能即使 养生主题本赢利 到普 房产 倍以 养生养老房产项目营销模式 养生房产项目营销模式主要以会制方式销售养生会 ，按 同会等级 差化养生养老服务 销售养生 养生公寓产权发展会获取会 销售养生 养生公寓 养生 入权使用权发展会获取会 天颐 暂定名 国际生态养生文化村立项分析 近年来，科学家及业内家中西 学人 康和生 合来研究时发现：中 论鼻祖黄帝内经蕴着 富 生态 学思想，并论证较备 生态 学体系 中国文化根基 衍生出来 中 学论体系和现代 学 机 同，中 按 “时间 间 人”把大 以及 体 体进 证论 和 中 重 养， 疗，“持平 天人合” 心内“和 观以到形 统 体观 中西 学 文化 生“生态养生学”论向 转 ，生态养生成 康生活 主 方式 成都 西南重 ， 政 经济 文化中心，政府机关 事业单位 ， 民生活水平和人均 年 ，对 生 需“和 识水平都 国 前 ， 旅游资源 文化意产业资源 国际项目合 资源都相当 康生态养生项目 综合地优势和 特 时势确立，以传推， 人民 康水平改“人民生 项目 养生 社区 养生中心养生 部养生养生公寓公 老 社区商业定位： 家养生养老 疗 休闲养生 养生 培 养生文化 展 养生养老 休闲 社区服务能定位： 经济 休 干部老人 体 用来养生养老 级 人 养生需“ 部分 客层定位：项目定位 天颐 暂定名 国际生态养生文化村 优” 位 名胜区附近或 区内 ，或较 观或利 进造较 观 能快 到 政 商业中心 ，或区 政 商业中心 设施 较近 较大规模 占地 - ，利 “各功能 设施以及观造，利 造较大 养生社区，利 造养生产业” 应 成都 较人口 ，较 气 和较 ，以及“ 基础，都江堰 龙泉驿 堂等 天颐 暂定名 国际生态养生文化村功能 业形态及功能 养生俱乐部能类别 ：养生活动中心养生 中心养生康体中心旅游疗养中心容： 养 （ 极拳乒乓球台球 （麻将棋类卡拉电影欣赏 （书法绘画音 （ 元 端 教 （ 法会 教 会 养 养 养 养 的种各项养 。养 识 养 流老人才竞老年 会养 相关 展 公众福利敬老院能类别 ：利 老 容： 项目 会 ， 会的免费利型敬老。 一些特“人群，如孤寡老人有特“的老人提供的免费养老场所。 养生别墅 /养生公寓能类别 ：中 家养生入容： 特别 有 老需 的群度身定。养 别墅满足 满足 端人群购 养 项目相关养 。 养生度假酒店能类别 ： 休闲入家人入养生商业活动 展 入容： 提供全 位的 入 。作 其他养 主题的配合单位，如养 队接待入 ，家人 入 ，养 流 队竞 的养 验入 。 养生养老医院能类别 ：疗服务养生 服务容： 提供日 ” 日 检健，养 讲座工作人员 养生护理、服务中心能类别 ：老年 家政中心 关中心容： 提供全 位的老年养 日 家政 ，日 养 展配合 社区商业中心能类别 ：生活 市 生活康体 用 市容： 日 市电信 政 全 位 配套 健康 用。 天颐 暂定名 国际生态养生文化村投资规模及收 规划占地积 ，建积 平方 平方 按容积 计 养生床位 张 按平均平方张计 ，占成都市部床位 张 占成都市市区床位 张 成都市60岁及以上老年人口1968292人，按15%有养老床位需求计算，床位需求为295243张，部投资 按 平建计 投资规模 项目投资及投资收 收益 项目 分三 进 一 自 金1用购，初 建设 二 项目 3 三 物 5 分三 进 一 物 50%， 计 全部 的75% 二 让物 25% 权 用权， 全部 的 25%。 三 ” 物 入 权 用权 的产权，现物 全部 额度的80%100% 项目 “物 。养 养老项目 所来的 。 天颐 暂定名 国际生态养生文化村营模式 营模式 核是打 有养 养老 能的物 设 ；针 养 养老核 能，建立老 系 标准；辅 养 景观的规划设计，共出一有养 养老”健康 购物的标准的国“型养老； 构筑养 养老核 养 养养 养 识养 养 ”健养 五大养 主题 养 核 ； 养 核 基础打 养 系，规划 项目， 定的 标准； 将物 能与养 项目， 得物 养 进 全 位的 能打 ； 通过 养 养老项目 物 的产权 用权入 权。 主要以会制方式销售养生会 ，销售养生养老项目服务 销售