第五章房地产市场.ppt

土地资源管理专业本科教学,房地产经济学华南农业大学公共管理学院土地资源管理系二零零九年八月,第五章房地产市场,房地产市场的概念,第一节房地产市场的类型和特点,一、房地产市场的类型,是指房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。,房地产市场构成要素,（1）房地产市场的主体：即房地产市场的参与者（2）房地产市场的客体：是指房地产交易的对象，即房地产商品。（3）房地产市场的组织形式：分为“有形”的房地产交易所和“无形”的场外市场两种组织形式。,2、按照发育程度划分,1、按照用途划分,3、按照覆盖范围划分,4、按照层次划分,第一节房地产市场的类型和特点,一、房地产市场的类型,5、其它：按照交易对象、供货方式、权益让渡方式、法律原则、供求状况等。,按照交易对象划分,土地市场、房屋市场、房地产中介服务市场、物业管理市场、房地产金融市场等。,房地产中介服务市场主要包括房地产经纪、房地产估价和房地产信息咨询三大部分。从事房地产中介服务的机构，包括房地产咨询机构、顾问公司、房地产代理策划或营销公司、房地产中介或置换公司、房地产估价所和房地产交易中心或交易所等。房地产中介服务市场所提供的服务既包括：增量房地产的代理策划、代理营销、出租和中介咨询；存量房地产的估价、咨询、中介置换；法律咨询、人才培训和信息交流等。,如果说房地产投资开发市场属于生产领域，是房地产市场体系的起始点，那么物业管理市场则属于消费领域，表现为房地产市场体系的终结点。物业管理市场的定义：物业管理企业为物业业主或使用人所提供的商品性劳务活动的市场，本质上是一种服务性市场。物业管理市场有两个主体，其供给主体是各类物业管理企业和专业服务企业；需求主体是业主或非业主使用人。,第一节房地产市场的类型和特点,二、房地产市场特点,包括,土地所有者或当前的使用者；开发商；政府机构；金融机构；建筑承包商；房地产中介机构；企事业单位及个人。,房地产市场的主体,一、房地产市场的参与者,第二节房地产市场的运行,第二节房地产市场的运行,二、房地产市场的供给与需求,（一）房地产市场的需求,从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量，包括实物总量和价值总量。,1、内涵,有效需求,1、房地产价格2、消费者的收入及偏好3、替代房地产的价格4、预期房地产商品的变动趋势5、政策因素6、城市人口数量和结构的变化,房地产需求的影响因素,（一）房地产市场的需求,第二节房地产市场的运行,二、房地产市场的供给和需求,（一）房地产的需求,生产性生活性投资性投机性可替代性,需求性质,本地需求外地需求,需求者来源,第二节房地产市场的运行,（二）房地产供给,1、房地产供给概念,从微观角度看，房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品量。从宏观角度看，房地产供给是指房地产总供给，即在某一时期内全社会或某一地区房地产供给的总量。,第二节房地产市场的运行,（二）房地产市场供给,（1）缺乏弹性（2）层次性（3）滞后性,2、房地产供给的特点,3、房地产供给的影响因素,（1）价格因素：该类房地产价格；替代房地产商品价格。（2）房地产开发成本；（3）建筑技术水平；（4）预期房地产价格的变动趋势；（5）税收。,第二节房地产市场的运行,（二）房地产供给,4、房地产供给的层次,（1）房地产的边界供给：以一定制度和技术条件下利用现有资源可能开发出的、最大房地产供应量。（2）房地产的可能供给：指一定时期内社会正在开发和已开发出来的房地产总量。（3）房地产的现实供给：指已进入流通领域，可供销售和出租的供给。（4）已实现的房地产供给：已经过一个现实的交易过程，发生实际的购买或承租行为，并使房地产使用权或所有权发生转移。,第二节房地产市场的运行,（三）房地产市场供求均衡,把在某一价格上房地产需求量和供给量正好相等时的房地产数量，称为均衡数量；把需求量和供给量正好相等的价格称为均衡价格。,第二节房地产市场的运行,（四）房地产供求弹性,1、弹性：是一个变量对于另一个变量的敏感性的度量。2、房地产需求（价格）弹性是指房地产价格上升（下降）1%，消费者对房地产的需求量将会下降（上升）百分之多少，反映了需求量对于价格变化的敏感性。3、房地产供给（价格）弹性是指房地产价格上升（下降）1%，开发上对房地产的供给量将会上升（下降）百分之多少，反映了供给量对于价格变化的敏感性。,S0,S2,S1,价格,数量,房地产供给弹性,第二节房地产市场的运行,（四）房地产供求弹性,房地产供求的短期弹性不同于长期弹性。,房地产供给由短期向长期延伸，供给曲线由S0渐变S1再到S2，供给弹性逐渐增加。,美国学者研究表明，美国城市房屋租赁的需求弹性为1，而供给弹性为0.5，如果政府为了鼓励房屋出租，使房屋出租数量提高2%，就必须决定将租金提高4%，而这又将会是对出租房屋的需求量下降4%。,美国学者研究认为，土地需求价格弹性在0.3080.860之间，平均土地需求价格弹性为0.6998。投资供给价格弹性为1.97。应用供求弹性的概念，可以了解和预测改变市场状况造成的结果。,例如,第二节房地产市场的运行,三、房地产市场的运行,（一）房地产市场运行机制,第二节房地产市场的运行,三、房地产市场的运行,（一）房地产市场运行机制,第二节房地产市场的运行,三、房地产市场的运行,1、单元类型、质量、规模大小、位置相近的房地产，以近似相等的价格出售。2、如果房地产供求均衡，则价格稳定。3、如果供过于求，则形成买方市场，价格下降，开发项目减少；反之，。4、市场利率下降，房地产开发信贷成本降低，房地产开发量可能增加，同时消费信贷成本也下降，消费者的购房支付能力提高，房地产需求也增加；反之，。5、房地产市场的良好运行，需要维持适量的房地产“存货”。,（二）房地产市场运行特征,第二节房地产市场的运行,四、影响房地产市场供求的因素,1、人口2、就业及工资水平3、利率及抵押贷款的条件4、税率、土地利用控制、租金水平控制5、土地价格、建筑工人的工资、建筑材料价格6、建筑技术的变化、建筑质量7、售价、租金水平、空置率,第三节房地产市场分析,一、房地产市场分析的概念,房地产市场分析，是市场的参与者收集市场中的一切有用信息，按照科学的分析方法，通过分析加工处理，透过市场活动的表象，发现市场的特征和内在规律，找出市场运行存在的问题及原因，预测市场未来的发展趋势，以指导参与者未来的行为。,房地产市场分析的作用与意义：开发商，把握时机，选择合适项目，明确项目定位和消费人群，获取最大利益，规避市场风险金融投资者，选择贷款投资时机、对象、项目类型期限，规避投资风险；预测证券走势政府，判断市场景气态势、程度、以往政策的绩效，发现问题，制定政策，调控房地产市场良性发展。消费者，做出消费决策，选择买还是租房以及消费时机。,第三节我国房地产市场分析,二、房地产市场分析的内容,（一）宏观经济分析国民生产总值及其增长速度；国民经济产业结构固定资产投资及其增长率；物价水平人口规模结构及增长趋势；居民收入和消费水平劳动力和就业状况；相关产业发展状况各行业投资收益率；企业规模和结构国家金融政策；财税政策,第三节我国房地产市场分析,二、房地产市场分析的内容,（二）地区市场的分析道路交通等基础设施的现状与分布市政基础设施现状及供给能力各类宏观计划与规划人口规模、结构、分布及其迁移趋势医疗、教育、文化娱乐等资源分布城市重点功能区和政府确定的重点开发地区,第三节我国房地产市场分析,二、房地产市场分析的内容,（三）专业市场的分析确定市场研究区域细分市场，进行产品细分和消费者细分分析特定消费群体所对应的房地产子市场分析各子市场的供需关系及各子市场的供需缺口确定目标子市场，分析目标子市场的供需缺口,第三节我国房地产市场分析,二、房地产市场分析的内容,（四）项目市场的分析1、地区在建（售）项目的基本情况2、消费者的具体情况和需要,房地产市场分析的内容，需要从市场供求的两个方面进行。市场的供给情况市场的需求情况,第三节我国房地产市场分析,三、房地产市场分析的技术,（一）市场环境及市场总体情况的分析房地产市场总体情况分析房地产市场价格分析房地产市场波动分析,房地产市场分析的方法，有定性分析与定量分析定性分析，根据实际情况、实践经验和逻辑推理，对房地产市场的发展趋势做出推断。定量分析，在历史资料和统计数据的基础上，运用统计方法和数学模型，对市场趋势进行数量分析的方法。,第三节我国房地产市场分析,三、房地产市场分析的技术,（二）专业市场的分析供给量分析供给量分析：当前供给量分析、潜在供给量分析需征收的农村集体所有土地再改造整理的存量土地供给量结构分析需求量分析需求潜力分析、需求偏好分析供给量与需求量的平衡分析,第三节我国房地产市场分析,三、房地产市场分析的技术,（三）项目市场的分析定义：运用市场调查方法，对房地产项目市场环境进行数据收集、归纳和整理，形成项目可能的产品定位方向，对数据进行竞争分析，利用普通逻辑的