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房地产市场论文（房地产市场 论文）房地产市场分析论文房地产市场的供需失衡分析【摘要】本文以房地产市场约束供需双方的制度环境、供需双方的处境及其动机作为逻辑依据，通过建立房地产市场的供需模型，剖析了房地产市场的特殊供需构成及其形成机理，并从高房价背后供需失衡方面考虑，推出政策建议。【关键词】房地产调控；分税制；住房供需一、文献综述关于我国房价上涨的原因，许多学者进行了各种探究。张义凤(2009)发现我国房地产业面临着供给不足和空置率过高并存的矛盾，并分析了寻租因素。邓志锋(2009)借助经济人假设，分析政府助推房价是为了实现自身利益最大化。林依标(2009)认为土地供应的“漏出”现象造成有效供应不足，从而推高房价。孔煜(2009)通过实证研究发现我国房价波动、银行信贷与经济增长之间具有紧密联系，过度的金融支持使房价偏离经济基本面。金承龙(2010)认为土地供给的垄断性决定了房价继续攀升。目前，对于高房价的成因分析，主要集中于土地和房屋供给方面，虽也分析到需求，但没有把供需放在一起，也没有分析供需力量的构成，以及力量方的动机，而本文将在这些方面做出尝试。二、高房价背后的税收制度和供需现状1分税制改革。分税制改革将与房地产业相关的房产税和土地税归人地方税种，主要包括城镇土地使用税、土地增值税耕地占用税、契税等，把土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方所有。在这种情况下，房地产税收已经成为地方政府财政收入的主力。2供需双方现状。住房供给方面，根据原始提供主体，可以分为两大部分:政府提供的保障性住房，如廉租房;市场机制下房地产开发商提供的商品房。现在阶段，廉租房、经济适用房和限价房(下文统称为保障性住房)的供给十分有限，申请该类住房时往往有相关政策限制，远未能够满足市场需求，住房供给仍然以利润很大的商品房为主。对于商品房的供给，在土地出让市场和房地产交易市场出现了开发商不同程度的垄断。另外，由于房价上涨，市场中介市场不发达等原因，房地产消费者之间的房地产交易市场的供给也不发达。住房需求方面，根据买房者持有目的，可以分为自住房和投资性住房。自住房的需求者当中，刚成长起来的中产阶级是购买商品房的主力，而低收入者因无力支付高价商品房，更多地对保障性住房有需求。投资性住房的需求者则集中于高收入阶层，出于资产保值增值和追逐更多利润的目的，把住房当成投资品看待。我国的贫富差距严重，高收入者只占少数。在城市化进程当中，占绝大多数的中低收入者对住房的需要(不是需求)十分巨大，对非商品房的有效需求也日益增加。三、高房价形成的供需分析1供需模型分析。对住房的总需求由中低收入者和高收入者的组成，对住房的供给由保障性住房和商品房组成。整个住房市场的最终均衡点为B点，而商品房市场的均衡点为A点。在很小的情况下，A、B两点将十分靠近;相反，若很大，甚至大于，则B点将在A点的更右方，整个住房市场的均衡价格将更低。所以政府大力增加保障性住房是十分有利于房价下降的。类似地，若下降，即左移，也会左移，这时B点所对应的房价会下跌。由于这里的需求是有效需求，在当下的供给状况下，比大很多，所以，若能大力抑制投资性需求，也有利于房价的下降。但是，现实中增不上去，降不下来，造成房价难以降下来。产生这样特殊的供需构成有着我国的特殊原因，这是在现行制度安排下，各利益相关方博弈的结果，这就需要分析各利益方的动机。2供需双方的动机。住房供给方中政府的动机，受到分税制与GDP政绩激励的冲突的影响。国内经济长期主要由政府投资和出口拉动，其中政府投资的主导性更强。政府投资需要大量财政收入，在地方政府发债融资受限、招商引资有限的情况下，便理所当然地考虑到增加财政收入。但是，在现行的分税制下，地方税收的占重明显小于中央;只是，与房地产业相关的房产税和土地税归人地方税种，土地出让金也归地方所有，且成为地方财政收入的重要构成部分。政府的考核指标更多是短期的衡量;于是，出让土地，发展房地产业(商品房)，推动地方经济发展，拉动GDP，地方政府在财政约束下，自然地顺应了激励机制。供给方中开发商的动机，则是出于自身利润最大化，对政府要拉动GDP的意愿顺水推舟。可见，房地产业共同承载着政府和开发商各自的动机。从这个角度来看，政府和开发商是有着很大的共同利益的。这种共同利益，使地方政府和开发商都不愿见到房价大幅下跌。住房需求方中投资者的动机，受到投资渠道的影响。为了让消费剩余的那部分资金保值增值，高收入者会寻找投资渠道。但是，我国的资本市场尚未成熟，投资渠道严重不足，而且，相对于回报期长的实业投资，在房价上涨的预期下，他们更青睐见效快的股市或楼市。于是，大部分资金“游荡”于股市和楼市。住房需求方中，中低收入者的动机，则是为了满足自己的住房需要。只是，在现有的供给环境下，他们与高收入者在商品房市场上“狭路相逢”。可见，高房价只是在现行制度安排下，各利益相关方博弈的结果。高房价是表现出来的“标”，背后的制度安排是“本”，制度下的各方动机及行为则是使“本”生出“标”。四、政策建议首先，制度环境方面。痛下决心，建立相关制度改革计划。主要包括完善税收制度，使地方的事权与财权相配;完善官员政绩考核体系，取消唯GDP政绩观，加入体现民生福利的指标，调整背后的利益博弈规则，敢于和相关利益集团博弈。其次，纠正政策方面。一是增加普通住房供给。规划更多的普通性住房土地，强力推行经济适用房、廉租房和保障性住房建设，政策上直接限制商品房土地供给数量，而非通过单纯提高土地出让金的做法。二是抑制投资性需求，开辟投资新渠道。近期内开征房产税，限制多套房拥有，竭力降低投机收益预期;长期内逐步建立物业税，发挥税收杠杆作用。限制银行资金向房地产流动，政策引导社会资金流向实体经济，鼓励实业投资。参考文献1邓志锋房价，地方政府与经济