高新·城市广场项目招商策划方案5.0.doc

目 录第一部分 威海市商业发展现状及项目定位4一、威海市商业状况简析4二、项目简析4三、项目定位考虑要素5四、项目定位6第二部分 项目招商原则8一、项目招商指导思想8二、项目招商基本原则9第三部分 项目商业规划11一、项目整体规划11二、各楼层商业业态规划13三、楼层经营业态规划18四、业态规划表18第四部分 项目功能组合23一、一期项目商业布局规划23二、二三期商业布局规划25第五部分 项目租金价格体系29一、项目租金价格策略29二、项目租金价格的可行性分析34三、项目租金价格策略综述35第六部分 项目招商推广36一、项目推广策略36二、项目招商时间节点37三、项目招商推广步骤38四、项目整合传播44五、招商实施44第七部分 项目招商条件47一、项目合作方式47二、项目招商周期48三、项目招商细则48第八部分 项目招商收益预测49项目招商租金等费用测算49第九部分 项目招商管理51一、项目招商操作程序51二、项目招商后期管理51第十部分 招商团队建设及人员培训52一、招商团队组建52二、人员培训52综 述53第一部分 威海市商业发展现状及项目定位一、威海市商业状况简析 虽然近年来威海商业投资加大、发展迅猛，但相对全国商业发展的整体水平而言，其发展略显滞后。主要表现在成熟商业老区（环翠区）商业分布零散，大型主力百货和超市方面，虽有大润发、利群、华联等商家进驻营业，但经营档次整体不高，经营理念较差，消费引导不足。目前商业形态主要有服饰、餐饮、建材、家居、电子、超市、百货等。有代表性的商业项目有威胜中韩商厦、老港韩国商品城、金猴购物广场，家家悦、侨乡广场、小商品批发商城、国美电器、亿特隆装饰城、振华商厦、家世界装饰建材城、特乙甲家居广场等。经区商业发展迅猛，有韩国乐天玛特、乐天家居、特乙甲全球家具广场、时代广场、豪业圣迪广场广场、每美商城、九龙城休闲购物广场（在建）、韩国风情街（在建）、佳世客、蓝星万象城商业街等。高区大型商业相对较少，目前有利群、威韩商贸城（在建）、奥特莱斯（在建），区域主要以旅游度假、景区观光、工厂研发、学校教育等方向的相关配套居多，受区域空间所限，制约了大型商业的发展。威海中心城区商业分散，经营定位不清晰，大部分商业的购物环境较差、人流导向不清，整体档次偏低；同时，专业市场发展滞后。未来随着宝泉广场、奥特莱斯、威韩商贸城等大型商业开发建设和开业使用，威海商业的格局将发生重大的变革，购物环境、经营档次、吸引聚客的能力将大幅提升。 二、项目简析本项目位于威海市世昌大道270号，处于威海市高新技术开发区核心区位，项目总占地面积168亩，总建筑面积约50万平方米，是威海市第一家集休闲、购物、餐饮、娱乐、住宿、酒店、写字楼、公寓、高档住宅及特色商业街等多功能为一体的国际化生活体验式城市综合体。项目所处世昌大道贯穿城市东西，连接烟台、青岛，纵横城市内外交通；即将建成开通的青烟威荣城际铁路站点近在咫尺；12个公交站点、10条公交线路，均匀分布项目周边；学校、商业、医院、生活区在此交汇共生。威海高新城市广场，配合日新月异的建设建设与快速发展，全面整合先进的商业业态，引进先进的经营理念和商业资源，打造威海城市商业新地标，铸就升级版商业航母，引领威海市商业未来方向，全面推动威海商业地产升级换代，建成后项目将成为城市发展史上的一个重要里程碑，是威海经济发展，城市化进程的必然产物，必将成为威海商业、财富、新生活方式的标志和典范，成为威海商业形象的代表。三、 项目定位考虑要素1、城市运营与商业地产互动威海的都市化进程是明显加快的，城市的发展客观上需要提供优良的公共环境，经济发展要与整个社会文明进步同步；让生产消费和科技文化产业协调发展，构建和谐社会，提升城市的核心竞争力，城市运营应运而生。本项目作为威海大型的综合性项目自然是城市运营的重要内容之一，本案作为一个综合性项目的增加能够增强威海市的流通力，加之本物业与老商业步行街的有机相容必成为威海最重要的生活圈，有利于增强城市吸引力。2、 威海市商业发展和竞争趋势威海市的商业发展正处于从传统向现代转型的过程中。以老城区步行街为代表的传统商业经营管理模式，已经远远不能满足城市发展的需要，转变经营理念，城市的商业需要提高品牌意识，朝着现代型商业的方向发展，来应对变化的新形势，新兴业态及经营管理模式将对他们形成有力的冲击。因此，本项目定位应遵照这种发展趋势，实现准确和高起点商业形态定位。3、 提升本项目所在商圈发展的需要本项目所在的区域，是威海市高新产业区，商业氛围不浓，生活配套不全，缺少大型商业及配套商业。本项目的商业业态定位在考虑填补高区商业态空白的同时，以差异化战略、特色战略、营销战略、服务战略、规模战略直面市内竞争对手，切实解决本项目自身生存和竞争、发展的问题，成为本商圈的领跑者，这也是需要考虑的长远因素。4、 最大限度地发挥本项目的规模优势本项目规划的建筑规模目前在威海是屈指可数的。就目前威海总体经济发展水平和消费水准来看，如何最大限度地发挥本项目的规模优势，通过准确的业态及经营定位、价格定位、服务定位、综合竞争策略等充分体现规模化优势，也是本项目在定位时必须要考虑的因素之一。5、 满足威海市城乡居民餐饮、休闲、购物、文化、娱乐、运动的消费需求随着城乡居民收入的提高、消费支出的增长，居民对餐饮休闲娱乐运动等方面的消费支出逐年会扩大，如何满足威海市民日益增长的都市化生活消费需求，也是本项目在定位时必须要考虑的因素之一。6、 为威海创建一个良好的投资经营平台本案是高区最具竞争力黄金区位，规模超大、理念先进、业态合理、管理专业，满足于一站式购物、休闲及娱乐的需要，从而保障了商铺经营者的根本利益，同时带给经营者以巨大的、稳定的投资经营回报率。四、 项目定位1、通过威海现有商业形式的比较分析，可以明显看出，购物中心形式的集中型商业，特别是产权商业经营难度较大，呈两极分化，专业市场和特色商业街在威海市场经营较为成功。2、结合高区现状，可考虑本项目大小结合，现代和古典结合，集中商业以超市和百货、家居为主导，其它以特色商业补充并实现资本变现。3、特色商业街是人们较为喜欢的商业形式之一，建议本项目可引进。结合本项目地块实际情况，可以规划建设一条特色商业街，业态引入可以结合与民生关系较为密切的行业，考虑威海高区餐娱不健全的现状，建议商业街以餐娱为主。4、威海是著名的旅游城市，每年都吸引了大量的国内外人士前来观光旅游，结合本项目的优势，可以考虑开发建设酒店、酒店式公寓。5、作为山东省经济水平较高的城市之一，威海市民的收入及消费水平也相对较好，建议引入部分休闲娱乐业来满足人们的需求，并能弥补区域内这类商业业态的不足。6、考虑建设部分配套型商业来满足未来居民日常生活的需要。第二部分 项目招商原则一、项目招商指导思想1、 实施“经营商家”的主导思想商业购物中心是由若干个业态、业种，若干个经营商家组合而成，经营的成败与商家的经营管理策略、经营管理手段密不可分，品牌的强度固然重要，但很大程度上有赖于商家对该品牌的管理，因此，必需由对商品的管理转为对商家的管理。2、 经营以适应市场为先导，满足需求为中心根据威海市场和商圈竞争状况，结合本项目商业的总体定位，进行各业种的定位，合理锁定商品。突出品牌化，特色化、个性化相结合。3、 培育市场，营造本项目商业的良好商誉，树立项目“城市商业地标”的形象在保证经济利益的同时以最快的速度、最大的能量、合理的投入，提升项目的知名度、美誉度、影响力，提升项目的无形资产价值，拓宽融资渠道，进一步树立项目品牌形象。4、“品牌带动”形成良性循环 按照招商进程，以拟引进的主力商家及次主力商家作为营销重点，带动招商； 按照招商进程，以拟引进的本地主要代表商家的进驻为营销重点，带动中小商家进驻； 以进驻的商家为营销重点，带动有创业想法的个人及观望投资商家； 利用本项目是威海市重点工程之一，举办特色活动等推广策略，提升本项目在威海的影响力，带动招商。二、项目招商基本原则1、 以租赁为主、联营为辅、针对自有优势部分自营的原则按规划的功能区域尽量引进代理商、经销商及其它经营业主，以租赁的方式进场经营，最大限度的提高有保障收益，向场地要效益。联营是解决主力商家入场的一种方法，是保证“大象带小象”的需要。餐饮、休闲、娱乐是项目本身的优势，可选择对收益比较稳定的业态、业种进行自营考虑，租赁的方式是商家比较容易接受的一种方式，有利于前期租赁收益。2、 坚持品牌经营的原则旨在突出本项目商业的经营特色，以国内知名品牌（尤其是主力店品牌）及威海市场畅销品牌为主，特别要注意中高档品牌中中低档价位的品类，威海还未有过的新型换代商品及在威海市有良好的消费基础的传统品牌。3、 坚持业态规划、商品规划组合合理性的原则招商时应严格按业态规划、经营业种进行，并做好不同业态之间的合理过渡，做到自然关联性过渡，避免生硬连接。否则给公众的感觉会比较杂乱，破坏项目的整体形象。4、 坚持多业种、不交叉、不重复的原则为满足不同类型消费者的需求，不同的主题区域之间要形成“同业差异、异业互补”，充分展现多业态、多业种、多功能的“一站式”购足特点。5、 坚持质优价廉的原则在保证商品质量、服务质量的前提下，同等价格不高于同类业态，以提高本项目商业的核心竞争力，因为在招商过程中，应尽可以的引进厂家、总代理商、总经销商等源头货、一手货、引进高品质、中端价位的商品，符合威海市经济发展水平及居民消费水平。6、商业街区坚持以本地市场为主，兼顾周边市场的“撒网式扩张”的招商原则本地市场的商品结构、档次、价位是与消费者经过长期磨合而形成的，能比较全面地反映大多数消费者的需求，周边市场新的资源的引进，将为本项目商业创造出新的亮点。以威海市为重点，对商业街区实行全方位招商。在确保威海市招商工作全面、顺利开展的同时，招商部安排出一部分的招商力量，对外地（包括外地省内产品的厂家和经营商、产品的全省代理、全省内销分支等）运用电话、传真、网络、DM等通讯手段进行撒网式招商。效果理想的情况下，在保证威海地区招商目标的同时，随时进行调整加大外地招商力度。7、坚持商场化经营和市场化经营结合的原则满足不同类型消费者的需求，兼顾多个业种，实现区域规划，把卖场经营和市场经营有机结合，即解决招商的问题又能体现真正一站式的战略意义，开辟威海市商业经营的全新模式。 第三部分 项目商业规划一、项目整体规划二、各楼层商业业态规划1、 地下二层商业业态规划：2、 地下一层商业业态规划：3、 一层商业业态规划：4、 二层商业业态规划：5、 三层商业业态规划：三、楼层经营业态规划楼层一期经营业态二期经营业态三期经营业态地下二层停车场时尚潮品店百货、运动品牌店地下一层家居广场、品牌家居店3C专卖、休闲餐饮百货、运动品牌店一层家居装饰馆、行政配套、餐饮品牌精品店、餐饮百货、服装品牌店二层家居装饰、餐饮专卖店、餐饮百货、运动品牌工厂店三层餐饮、教育影院、休闲娱乐、SPA百货、运动品牌工厂店 四、业态规划表（面积、占比、单位面积、招商数量）1、一期规划：楼层业态面积（）手测面积（）楼层占比每户面积（）商家数量（户）地下一层家居广场2441475.7%1设备间20896.5%家居品牌店5730397517.8%50010合 计32233100.0%一层会所177412.1%1幼儿园7425.1%1银行188712.8%7002家居智能馆227115.5%1家居体验馆239016.3%1品牌家居198813.5%1美食街区255417.4%5005娱乐休闲10827.4%1合 计14688100.0%二层会所177415.5%1幼儿园7426.5%1家居装饰馆148713.0%1办公家俱310127.1%1品牌餐饮124810.9%1美食街区309717.00%5005合 计11449100.0%三层品牌餐饮131564834.3%3004幼儿园74219.4%7421会所177446.3%17741合 计3831100.0%备注：部分区域与手测面积有出入（以红色字体标注）。2、二、三期规划 楼层业态面积（）手测面积（）楼层占比每户面积（）商家数量（户）地下二层百货公司1390058.1%1运动品牌旗舰店22039.2%3006休闲街区524721.9%待定待定潮流街区256010.7%8030合计23910100.0%地下一层百货公司933524.2%1运动品牌旗舰店36289.4%待定待定休闲街区452211.7%30017风情、潮流街区25036.5%20013超市1231031.9%1家电电玩632016.4%2合 计38618100.0%一层百货公司812524.3%1运动品牌旗舰店371811.1%30012休闲街区391211.7%20020潮流街区23747.1%5040风情街区25937.7%8030超市843525.2%1精品店431212.9%待定合 计33469100.0%二层百货公司779024.0%1运动品牌旗舰店371811.5%待定休闲街区439213.5%20020潮流街区27398.4%30010风情街区20116.2%20010精品女装749023.1%1大众女装431713.30%15003合 计32457100.0%三层百货公司847836.1%1运动品牌旗舰店371815.8%待定娱乐会所14916.3%1电影院583224.8%1SPA休闲398717.0%6006合 计23506100.0%第四部分 项目功能组合一、一期项目商业业态规划及品牌资源业态品 牌选择家居广场特乙甲家居银座家居1家办公家俱广源家俱1家智能家居锐奇智能家居瑞讯智能家居1家家居体验馆大华爱家鸿禹家居1家家居装饰馆月星家得乐1家幼儿园金宝贝小酷星1家母婴学校威海欣娃威海阳光1家银行邮政储蓄光大银行农商银行2家娱乐休闲良子足疗荣春棠1家教育培训机构黑眼睛远创教育新启点1家品牌餐饮丽都民俗村老威海熙和楼1家美食餐饮台北小城川味人家湘盛园待定一统汤砂锅老妈疙瘩汤品鲜居风波庄酒家一块豆腐振庆海鲜海草房北方饺子王一品渝香鸭头真利味白玉兰餐厅哇屋韩国烤肉源福酒楼老山东牛杂湘海情酒店 业态组合比例家居广场会所幼儿园家居品牌店家居装饰餐饮银行休闲娱乐总面积2650353222226111025865821418871082222642.6%8.6%3.6%17.8%9.4%13.2%3.0%1.7%100% 二、二三期商业业态规划及品牌资源业态品 牌选择百货公司银座商场利群商厦新世界百货超市乐天玛特沃尔玛福建永辉影院万达影院星美影院时代影院家电专卖苏宁电器国美电器五星电器3C连锁颐高数码赛格数码赛博数码运动服装品牌店耐克阿迪达斯特步李宁迪卡侬美特斯邦威安踏乔丹双星服装精品店播金利来皮尔卡丹雅戈尔柒牌热风法国都彭哥弟江南布衣天姿秋水伊人唯尚龙达飞歌杰斯莎萱盘古雷诺汉努威电玩城娱人码头风云再起儿童娱乐城长江七号反斗城大众女装万多福N+服饰娱乐休闲钱柜美乐迪糖果SPA佐登妮丝荣春棠安杰玛品牌餐饮肯德基麦当劳必胜客一茶一座德克士永和大王美食餐饮神龟馅饼味E派阿香米线待定北方美食城农家院樱花面馆文碗公水煮鱼湘王府老头包子蓝波湾汇盛海鲜楼渔家老宁婆川香府慢餐馆格调海鲜烤肉小肥羊火锅乐山烤全鱼炖菜馆圣堡罗巴西烤肉西北面食王正和烧烤快餐居福楼餐饮金骏饺子城广和源万年春茶艺楼业态组合比例百货超市精品店精品女装家电电玩电影院餐饮专卖店娱乐运动品牌总面积47628207458629749063205832177031313974891698515196031.3%13.7%5.7%4.9%4.2%3.8%11.6%8.6%4.9%11.2%100.0%1、 主力店引进分析引进的目的：树立品牌形象，增强集客率；达成的目的：大力引进主力店、次主力店，可采取“放水养鱼”的政策，以营造品牌效应为战略目标；主力商家目标：根据项目开发进展及现状，主力及次主力商家主要引进业态为：中高端百货+超市+影院+电器专卖+家居卖场+美食广场+休闲娱乐+文化体验等。引进步骤：前期广泛联系，沟通交流，中期进行筛选，后期合作签约。2、 成功引进的优势（六大优势） 利用形象优势：展示项目的“城市商业地标”形象，在威海不可复制的地理位置； 利用政策优势：实施租赁优惠的政策，养商政策； 利用地段优势：完善的配套及轻轨城际铁路的开通，本案具有一定优势； 利用规划优势：创新规划，十年领先，二十年不落后，打造城市商业综合体优势，符合新型商业的需求； 利用造势优势：利用口碑和广告的宣传度，虚实结合，摆好姿态，打好基础； 利用管理优势：专业商管公司全程介入，参与规划管理及后期的运营管理。第五部分 项目租金价格体系一、项目租金价格策略1、定价应严肃、切合实际、符合市场行情，以顾客、市场为中心，合理定价是必要的，但要谨防价格调整的随意性。2、价格定位内容：应该考虑项目所处的周边市场及威海地区同类型物业的租价，综合分析各类物业的性价比，来最终确立项目的基本租价。同时通过确定各区位不同价格，达到差异化的价格定位。由于本项目在威海市场上属于定位创新的商业地产产品，其它的商业物业只能算是历史产品复制，与本项目的产品在本质上还是有所区别的，加之三家开发商在威海市场所处的地位，所以本项目的租金价格定位策略应该采用考虑市场的租金水平进行前期的租金价格定位。即在充分考虑市场的代替物业租价的同时，要依据项目自身的实际情况及将来的收益情况进行价格定位，使项目的租金水平在招商时具有竞争优势。实行低开高走的租价政策，“放水养鱼”，以引入商家入驻为先，前期形成招商旺势，达到成功招商态势，后期就市调整实行利益平衡和利益增长。3、租金价格初步根据市场调研报告结论和项目布局规划，并在此基础上结合物业地段、规模、配套、硬件、管理等因素进行推定。威海商业市场调查表物业名称经营面积 经营档次经营种类铺位平均面积平均租金 元/月扣点比例 %备 注振华商厦63000中高百货/超市1F：30802F：601003F：50904F：801205F：801506F：60150无25%+1%返利-1F：量贩超市；-2F：数码产品；1F：鞋、化妆品、黄金珠宝、手表、箱包；2F：男装、羊毛衫；3F：女装；4F：时尚休闲装；5F：运动休闲、健身器材；6F：儿童世界、家居饰品华联商厦25000中高百货/超市20120无20-1F：家电；1F：手表、化妆品、药店、超市、黄金珠宝、名酒补品；2F：男装、羊毛衫；3F：女装；4F：淑女装、床上用品；4F：运动休闲、皮鞋、时装；华联购物广场23000中高百货/超市35无201F：黄金珠宝、化妆品、箱包、小家电；2F：男装、床上用品；3F：女装；4F：女装统一路商业街中高百货10020080无黄金珠宝、男装、女装、运动、休闲利群商厦20000中档百货/超市2030无20251F：化妆品、黄金珠宝、超市；2F：鞋、快餐；3F:男装、女装、童装；4F:家电、手机、厨具。齐鲁商城24000中档百货/超市15150无18201F：化妆品、电器、服装、鞋、床上用品、内衣、童装玩具、女装；2F：运动休闲装、超市、美食城、名烟名酒、茶庄。豪业圣迪12000中档百货/超市1F：3040801002F、3F：3040、70804F：20-1501F：272F：243F：124F电玩：45 KTV：15四层快餐扣点17%-1F：超市、快餐；1F：化妆品、箱包、黄金珠宝、休闲运动；2F：男装、女装、内衣、羊毛衫；3F：童装、玩具、鞋、床上用品；4F：游戏厅、快餐、KTV、电影城乐天家居72000中高家居建材1F：502002F：602503F：403004F：302701F：18242F：24363F：21334F：2433无1F：床上用品、进口家居；2F：板式家居、地毯；3F：欧式家居、美式家居；4F：布艺、灯饰、三联家电。家世界建材35000中档家居建材7018无1F：门、五金、地板、衣柜、吊顶；2F：橱柜、洁具；3F：墙地砖、墙纸；4F：窗帘布艺、家居体验；5F：灯具开关；6F：快餐。银座家居30000中高家居建材70230-2F、4F：54-1F：661F：752F：633F：60无-1F：地板、橱柜；-2F：木门、瓷砖；1F：卫浴、电器、沙发、床；3F：现代家居；4F：古典家具。齐鲁小商品批发市场15000低档百货20801F：48842F:39783F：2145无1F：百货；2F：服装、文具、电子、百货；3F：床上用品。威海商业经营者对租金的要求根据前期经营者调研结果显示，市场各经营业态最高承受租金价格极限在80-100元/月之间，前提是在有良好经营利润和前景下，方可承受更高的租金成本所带来压力。租金价格不仅仅代表商铺价格，与周边配套、整体定位、主力店次主力店知名度等有密切关联。项目要做到整体规划，招募有品牌影响力的大主力店，运营管理到位，租金方面的收益才能更高。3、 招商政策：租金采取低开高走，在招商和经营过程中逐渐拉高，实现利益最大化。4、 优惠政策：4.1租金付款方式：本项目启动期建议给予商户一定的商场培育期，根据商户经营面积大小，可以采用赠送物业费或者一定免租期限等方式；采取押二付三的方式：即押金收取二个月商铺租金，支付三个月商铺租金；一次性缴纳一年房租，可赠送半年免租优惠，赠送的半年可选择在销售淡季实施；第二、三年租金可根据第一年的市场经营情况，价格进行逐级递增。4.2合同期限及租金递增主力店（家居、超市、影院、电器、百货）合同期限在1520年，第五年开始递增23%；次主力店及品牌连锁餐饮合同期限510年，第三年开始递增3%；其余品牌合同期限12年，无递增，可在第二三年调高租金。4.3物业交付标准甲方负责提供租赁物业内乙方经营要求所需自动扶梯、专用货梯；负责提供乙方租赁物业的内墙面批白、内部地面找平、内部消防通道工程及吊顶；卖场公共区域机电到位，商业装饰及导示完成；甲方协助乙方办理其二次装修申报、报建、验收等手续。各主力商家因有自己的装修形象要求，可考虑个案处理。4.4物业费标准商业管理费第一年合计建筑面积每平方8元；根据第一年的实际情况和市场实际情况逐年递增。4.5其他政策甲方（第一年）免费提供租赁物业地上一层、地下二层的停车位供顾客做停车使用；甲方可协助经营业主办理相关经营税收等手续；甲方免费提供楼顶部分广告位给主力店（一类品牌）、次主力店或知名品牌做其形象广告宣传（免租期1年）；启动期物业管理费第一年给予优惠政策。二、项目租金价格的可行性分析1、 项目优势保证 项目地段优势: 完善的配套及轻轨城际铁路的开通，本案具有一定优势； 项目交通优势: 项目周边均匀分布了12个公交站点、10条公交线路，青威烟城市轻轨站点近在咫尺。 项目规划优势: 创新规划，十年领先，二十年不落后，打造城市商业综合体优势，符合新型商业的需求； 项目经营定位优势:本项目是集各类商业和住宅于一体的新型城市综合体，将引领时代主流生活。 项目管理优势: 专业商管公司全程介入，参与规划管理及后期的运营管理。 项目机会优势: 目前高区仅有一个由利群商厦、海悦购物中心、大屋建材及老威韩商城组成的商圈，而且规模相对较小、缺乏规模效应，拥有26万居住人口的区域需要一个新的商业中心。2、 低开高走是本案价格策略的核心2.1低开高走优势： 物美价廉是每一个人的愿望。一旦价格比消费者的心理价格低，给消费者以实惠感，就容易聚焦人气。 低价开局，价格的主力权在商管公司，何时调高，幅度多少，可根据市场状况灵活操控。 资金回笼迅速，有利于形成招商旺势。 先低后高给经营者养商的空间，同时容易开成良好的口碑，利于宣传。2.2低开高走劣势： 低价低利润是必然的结果，延长了资金回笼的时间。 低价容易给人一种“便宜没好货”的感觉，损害项目形象。 根据以上分析建议本项目租金定价及租赁条件如下：楼层租金 元/月押金租金支付进场费地下二层20-30二个月租金季度或半年交不收取地下一层30-40二个月租金季度或半年交不收取一层50-60二个月租金季度或半年交不收取二层30-40二个月租金季度或半年交不收取三层20-30二个月租金季度或半年交不收取注：以上为第一年租金定价（不含主力店），第二年租金应根据市场及本项目经营情况另行确定。三、项目租金价格策略综述本策划报告的制定依据行规、市场调研结论、项目的形态、项目的规模、项目所在地段优势、开发商综合因素，以资金快速回笼为目的，以低开高走价格策略，以打造威海商业地标，引领威海主流生活为思想，把本项目建成真正的集购物、餐饮、休闲、文化、娱乐、运动的城市生活典范。第六部分 项目招商推广一、项目推广策略1、 招商营销策略主力店、次主力店谈判由专人操作，专人管理，全方位联络，优化选择，针对问题进行集中讨论，群策群力，合理解决。大中小商家的招商可以广告造势，人力推进，内外结合，大量登记，合理选择，以点带面，先做人气，再做生意，分阶段侧重进行。业种规划要专业化、区域化、市场化并存，本着合作双赢的原则，尽可能体现各商业业种的优势，满足消费需求。以最优的经营管理服务商家，获取信任，共同打造商业旗舰。免租的策略，分不同时间段按不同商家以免租优惠的方式旺场为先，营利在后。按照招商区域功能，按版块招商进行分解。2、 推广对象全国知名品牌连锁店（主力店、次主力店），进驻对项目宣传和价值提升影响力很大。本地在经营的品牌商家为基本客户群，他们一般比较注重威海市本地市场的消费潜力及自身品牌在威海市的认可程度。已经在威海市设有经营点，但由于所处的地段、周边经营环境等不太理想，打算到一个与自身品牌相匹配的场所去经营的企业品牌，他们一般对威海市的消费市场比较了解，对市场对本产品的消费潜力和市场的认可度有信心，更为关注本项目的运营情况。目前还没有进驻威海的各业态品牌商，想以威海市为突破口打开威海市相邻县市的市场的品牌商家，他们进驻主要原因是看重威海市的市场辐射能力，其不仅关注威海市场对本产品的消 费能力，更关注威海市消费市场，本项目在区域内的影响能力，以此作为下一步市场开拓工作的一个分中心。具备一定经营能力和经济实力的厂家、公司或个人投资潜在客户。3、 商家招商实施要点：形象先行，造势优先；定向招商，整合实施；主次分明，把握节奏；由大至小，以商引商；敲山震虎，形成互动；做样板市场，加强引导。4、 客户区域及渠道以威海为中心，遵循本地为主的思想，济南、青岛、烟台为次招商中心，采取远近结合，先主后次的原则，按步骤有的放矢，顺利完成招商任务。以媒体招商法、发布会招商法、访问寻商法、展览会议招商法、网络平台寻商法相结合的操作策略交替进行。二、项目招商时间节点（2012年1月项目开业）序号招商工作时间（执行方案另行制定）1招商前期准备期2招商实施准备期（市场调研、相关资料整理工作）3招商启动期（客户的登记、相关合同资料准备及目标客户的邀请）4主力商户预热期5主力商户洽谈期(各业态主力品牌)6启动全面招商7重点商户8招商储备期及签约期（结合各地区招商说明会，签订合同）9装修准备期（主力商家招商结束）10持续强化招商期（举办各种活动拉动招商）11招商收尾（装修完毕，正式开业运营） 注：以上时间段须按招商实际情况及工程进度进行适应的调整。三、项目招商推广步骤1、 第一阶段 招商前期准备期(2012年1月1日2012年3月1日)2、 第二阶段 招商实施预热期(2012年3月1日2012年5月31日)2.1本阶段推广目的：树立投资信心，制造项目品牌形象、积累客户资源、做好招商前期保障工作。 项目前期宣传资料整合及制作发行（主要以招商概念性宣传为主）； 完成招商筹备前期的基础性工作； 结合新闻发布会对项目进行前期宣传工作； 项目前期市场资料整理分析； 新闻发布会资料的准备（针对发布会与项目定位及业态划分结合进行宣传）； 项目网站完善（招商概念性宣传的注入）； 市调报告的制定； 招商中心基本VI设计与制作； 参与并协助项目总监研究具体招商政策； 初步导入公司全面企业文化标志体系； 新闻发布会的参与及后期相关资料和客户资源的整理； 招商手册前期文案整理审核；3、第三阶段 招商启动期(2012年6月1日2012年9月31日)3.1本阶段推广目的：促进项目知名度，充分积累客户资源。3.2本阶段推广工作内容： 招商手册制作到位； 户外围档广告全面更新； DM宣传单页的制作发行（针对项目招商进展结合进行宣传）； 广电宣传、报广专题报道； 主推活动宣传； 结合节日举行相关的公关活动； 项目网站宣传； 新闻发布会的举办。3.3本阶段重点：做好招商推荐会。3.4主要活动事项：新闻发布会 时 间：2012年1月 地 点：地址待定 目 的：（1）隆重推出本项目的恢宏气势，一炮打响；（2） 主力商家意向签约；（3）挖掘潜在意向客户，制造项目口碑宣传效应。 形 式：项目新闻发布会+主力店意向签约+冷餐会 参加人员：有送政府机构领导、各大媒体记者、项目合作商、意向主力商家代表、购房/铺潜在客户代表等。 统 筹：威海高新置业有限公司、香港顺翔 工作人员安排：（详见活动具体安排）4、第四阶段 招商储备期及签约期(2012年10月1日2012年12月31日)4.1本阶段推广目的： 提升项目认知度，促进项目的销售，本阶段招商力争达到70%以上；4.2本阶段推广工作内容： DM招商宣传单页； 主题活动宣传； 针对节日推出现场活动，补品发放； 大众文艺活动表演（特色文化演出活动）； 项目网站宣传； 车体、户外、围档广告等全面更改； 针对本版块做宣传方式的分析总结及下年的工作计划； 进驻商户答谢宴会； 进场装修通知（试业公告）。4.3本阶段重点针对前期客户及节日相关宣传。5、 第五阶段 装修准备期(2013年3月1日2013年7月31日)5.1本阶段推广目的 对前期工作开展进行分析，为项目二期招商做好准备。5.2本阶段推广工作内容 DM宣传单页（以主力店成功招商做铺垫、业态及相关政策宣传与节日相结合）； 节日推出现场活动，礼品发放； 项目网站宣传； 招商手册及招商推荐书制作到位； 实施项目导识系统及广告位的制作； 项目营业信息广告宣传。5.3本阶段重点强化项目的品牌形象，进而提升本项目的美誉度，对招商客户进行全面的积累蓄水； 6、第六阶段 招商维护期(2013年8月1日2013年12月31日)6.1本阶段目标：招商和销售相结合完成招商任务6.2本阶段推广工作内容 DM宣传单页（针对二次签约主力商家进行宣传）； 配合本项目系列活动； 次主力店正式签约仪式； 报广宣传； 项目网站宣传； 户外广告、电视广告、楼体广告等全面更新； 报纸公告对进驻商家进行答谢。6.3本阶段重点 次主力店签约。6.4主要活动事项次主力店商家正式签约 时 间：待定 地 点：地址待定 目 的：（1）次主力商家的确定；l (2）制造项目口碑宣传效应，为后期开业做前期宣传造势活动。 形 式：次主力商家签约仪式+文艺汇演+酒会 参加人员：有关政府机构领导、各大媒体记者、项目合作商、进驻主力店商家代表、商户代表等。 活 动：大型歌舞文艺汇演、主力商家介绍、邀请客户互动表演等。 统 筹：威海高新置业有限公司、香港顺翔 工作人员安排：（详见活动具体安排）7、第七阶段 项目开业(2014年1月1日2014年5月31日)7.1本阶段推广目的强势招商开业宣传，最后冲刺。7.2本阶段推广工作内容 新闻发布会（视实际情况召开）； 节日促销活动； 项目网站宣传； 组织已购铺业主做联谊活动，通过口碑宣传； 项目整体开业典礼筹备； 开业邀请函制作发放； 电视、广告、DM广告宣传； 开业庆典举行； 招商策划总结报告。7.3本阶段重点为本项目商业顺利开业做好充分准备。四、项目整合传播1、户外广告类户外广告牌、围档广告及车体广告。2、媒体传播报纸广告及广播传播。3、媒体选择报纸软文的选择与发布。4、促销活动实施5、公关活动实施与指导实施五、招商实施招商总体战略及目标抢先占领市场主动，为整体招商打下坚实基础，营造商圈氛围。1、 招商阶段 咨询试探阶段 正式招商阶段 集中招商期 强化招商期 招商扫尾期2、 招商阶段性工作安排2.1咨询试探阶段 选出部分不同单位进行市场初探 考核商户对项目的初步认知 租金价格调整2.2正式招商阶段集中招商期 招商扫尾期 完成了项目认知、价格初探后，针对到访客户进行分类分析，相应调整定位。 利用各种媒体渠道，组合推广，提升本项目的品牌影响力。 将招商工作推入第一次高潮。强化招商期 充分利用项目形象展示，将招商工作推入第二次高潮。 举行各类公关活动，媒体联动，刺激市场。 结合招商租金政策给客户相关优惠。 利用主力店开业造势余波，完全消化剩余商铺招商。综上所述在招商过程中，要求各营销招商各个环节紧密相衔，以树立项目商业品牌形象为主，稳定提升招商面积率，任何一个环节的失误，都将严重影响后续整体工作开展。因此，在执行过程中，必须严格把握市场形势，推出时机，严格既定的招商进度进行，不积压任务，一旦出现招商瓶颈，及时调整营销思路及手段，使招商工作顺畅完成，否则难以按时按量实现招商目标，影响资金回收和开业目标。第七部分 项目招商条件一、项目合作方式1、 商铺自购自营、自租、委托租赁投资客购买商铺后自主经营，不受商管公司约束，投资客购买商铺后自己进行租赁经营（主要用于已销售的沿街商铺）；投资客购买商铺后委托商管公司租赁经营。2、 联营 采用营业额扣点式， 分保底和不保底两种； 部分业态可考虑，主要利于形象，便于管理。 特殊品牌联营，在合作条件上放宽，坚持以“放水养鱼”的招商原则，吸引客户。3、返租经营（待定模式） 主要针对于二层以上的商铺，确保整体业态规划的统一性和完整性。 定价：通常以销售价格68%的年回报率进行限期返租定价，原则上不优先考虑。 租期以23年为单位。4、自营通常产权商业不考虑自营，不到迫不得已不予考虑。根据市场现有合作方式，结合本项目实际情况，建议本项目合作方式为：租赁+联营+自营 租赁为主，分完全（收银由商