对开征物业税若干问题的思考.doc

对开征物业税若干问题的思考经济学院09级财政学专业 张晨林 I200902050摘要2010年5月，国务院正式批准实施的长江三角洲地区区域规划中，再度明确提出“探索开征物业税”。众所周知，目前在我国某些大城市中存在房价不合理上涨的现象，而地价过快上涨和投机需求旺盛是造成这种现象的两个重要原因。在城乡同时开征累进物业税可以解决上述问题。由此可见，物业税征收势在必行。然而，物业税开征的制度基础、计税依据、税负水平等方面，理论基础尚有不足，法律法规还不完善。本文拟从这几个方面入手，谈谈自己的看法。 “物业税”的名称来自国外，各国的叫法不同，称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产价值的上升而提高。世界各国对房地产的课税主要有三种情况，有的国家只征收转让房地产的行为税，以流转额为计税依据；有的国家对保有房地产课税，以房地产的评估值为计税依据；有的国家对转让房地产的收益课税，以所得额或收益额为计税依据。我国所说的物业税应该属于第二种情况。一 开征物业税面临的制度问题我国目前采用的土地使用和管理制度是土地批租制，即在土地使用权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限的土地使用权。目前批租期限一般为70年，而用地者须一次性缴纳大部分税费。依据这一制度，房产所有者在购入房地产时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。如果在物业税的模式下，土地批租制度不变，那么在法理上就有重复征税的嫌疑；如果改变土地批租制度，将土地出让金并入物业税中，一是缺乏法律依据，二是一旦物业税制度在全国展开，地方政府的财政收入剧减，不利于地方经济的发展，这一方面需要中央与地方积极协调。而且，因为物业税是对财产持有征税，理应将其列为财产税范畴。但问题是征收财产税只有在财产产权归属清晰的产权制度下才能推行。然而，我国宪法规定，土地属于国家所有而非私有，从税收理论上来讲，不具有完全意义上的产权的财产，就不能整体成为财产税的课税对象，也就是说在土地所有权属于国家所有的情况下，就不能将不动产的土地和房屋作为一个整体征收财产税。我国现行房地产税之所以分为房产税和土地使用税，分别对房屋产权征收房产税和土地使用权征收土地使用税，就是考虑到现实的产权关系。在土地所有权属于国家所有的前提下，把现行房产和土地分别征收的房产税和土地使用税改为房产和土地合一征收的物业税反而使征税理论依据变得含糊不清。因为土地是借用的,房产会贬值,如何征税？这就面临一个难题，物业税对房产与地产是分开征税还是合并征税？分开征税的话，应该如何评估税基？ 二物业税的计税依据尚未明确如果是对房产征税，那么对房产市场价值的评估工作就成为刻不容缓的首要工作。我国目前的房地产税费主要包括现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等，前三者由税务部门征收，而土地出让金则向土地管理部门缴纳。若将土地出让金并入物业税中，则应由税务部门设计建立一套符合我国国情的不动产评价体系和评估制度。在房屋价格评估过程中，要充分考虑到折旧、升值、供需等各种因素。居民住房状况十分复杂，有在房改过程中买的，有贷款买的，也有现金买的，有已购房产，也有新购房产，在课税标准上应该考虑有所区别，如果不加区别则难以公平；而加以区别，则又是一项工作量极大、难度很高的工作。评估房地产市场价值首先要选用较好的方法。目前世界上估价的主要方法有：单宗评估法、批量评估法和自我评估法。世界上大多数国家都选用批量评估法，而批量评估法又主要分为重置成本法、收益还原法和市场比较法。分别运用这三种评估方法对于同一处的房产会产生差距较大的评估结果。所以，选择任何一种评估方法都应当慎重考虑和充分论证，以保障评估结果的公正有效。目前，市场比较法是国外主要采用的一种方法，不少学者建议在我国也开始试用。但是我国幅员辽阔，东中西部地区市场差别较大，经济发达地区市场交易量大，有完善的市场交易资料，不发达地区则相对缺乏。因此，这种方法也具有一定的局限性。三 物业税的税负水平问题尚待解决目前，我国房地产业的整个行业链条中涉及了大量税费和繁杂的计征办法，想要很快地科学计算出现行房地产税的税收负担是较为困难的，因而也使物业税的税负水平难以确定。一旦决策失当，很可能导致多种不利后果。首先，可能发生财富分配的逆向调节。鉴于城乡、地区贫富的差别,物业税税率不会太高。对富人来说,这一税负并不会其置业决策和生活质量;而对于普通老百姓而言,攒钱买房只是负担的开始,在负担按月还款、物业管理费等费用之后,再加上物业税,无异于雪上加霜。就大多数人的收入水平而言会导致“买房难养房更难”的不利局面,这有悖于开征物业税的初衷。其次，可能会刺激土地投机。物业税开征后,将平抑房价,购房者的购置成本降低,可能会刺激购房者的需求,市场对土地的需求可能增加。可能会出现新的圈地运动,使更多农民失去土地。如果开发商不用一次性交付土地出让金及税费就能拿到土地,可能会产生少数人垄断土地、哄抬地价,抬高房地产市场价格的现象,成为房地产市场的不健康因素,并造成土地资源的滥用和浪费。再者，可能导致房屋的使用成本增加。虽然物业税的开征降低了购房成本,但其使用成本却增加了。大多数购房者都是通过银行贷款的方式买房,在以后的使用阶段按月归还贷款。实施物业税后,购房者在还贷款的基础上又增加一定税收负担,且税赋随物业的增值而不断增加。许多实力不强的家庭会出现“买得起住不起”的情形,进而增大银行个人房屋贷款的违约风险,引发新的危机。四物业税征收成本过高物业税征收过程中涉及房地产估值、税款催收、追缴欠款和滞纳金、物业税与个人所得税之间是否存在抵免关系、税务行政复议、诉讼、抗税等，这些成本不可低估。房地产保有阶段的物业税没办法源泉缴扣，这也提高了征收成本。中国是世界上人口最多的国家，即使税法规定年所得12万以上的纳税人要主动申报缴纳个人所得税，但实际上还是由单位代为申报。如果开征物业税，由税务人员上门征收，难度会很大（很多房子没有人住，仅联系上房子所有人或使用人就不容易），要求房地产所有人主动申报纳税，这要改变老百姓的习惯，也不是一件很容易的事。现行房产税在很多地方是由居委会代扣代缴，但还是有不少的房产税难以征收。培养公民主动纳税的意识，建立完善的个人诚信档案，是开征物业税的一项基础工作。五对策建议首先，应健全税收立法制度。借鉴西方发达国家开征房地产税的经验,将现行涉及房地产开发和保有各环节(除耕地占用税、营业税、城建税、教育费附加和所得税外)的所有税种和相关收费合并调整,构建统一规范的房地产(物业)税。统一内外税制,对内外资企业单位、经济组织和个人一律按统一名称征收物业税,同时,将征收环节后移,改由开发建设、交易环节承担的税收为拥有和使用的单位和个人承担。目前涉及房地产开发和交易的法律法规很多，其中涉及土地出让制度的就有城市房地产法、土地管理法等多部法律。如果开征物业税，就需要改变现行的土地出让制度，废止现有的房地产相关税收。另外，要完成物业税相关的立法工作，应先在北京，上海和广州这样房地产经验较为成熟的地区进行试点，最后完成立法程序，从而进一步完善我国的物权法。其次，适当扩大税基,公平税负。改革后的房地产(物业)税,应借鉴国际上的一些通行做法,扩大其覆盖面。从课税环节看,房地产(物业)税主要对保有环节征收。从课税对象看,主要包括不动产,兼顾有形动产,如企业的机器设备、车船。从课税地域看,要将房地产税扩大到农村。从纳税人看,根据属地原则,既对中国居民在中国境内的财产征税,也对外国居民在中国境内的财产征税。同时,规范税收减免,清理税收优惠政策,以达到公平税负的目的。再者，建立房地产评估制度。应尽快建立完善物业定期估价机制，同时,随着经济的及房地产市场的变化,建议房产评估每3 - 5年进行一次,房产价值上下浮动,评估值也会相应调整,体现了公平的原则。此外，应建立业主申辩制度。即当业主认为由于评估结果不合理而导致物业税过高时，可自行收集相关资料，向评估组织要求再次评估，如果的确有失公平，评估组织有义务修改评估结果。最后，设置幅度税率。在制定物业税税收政策时,应赋予地方政府一定的税务管理权限。建议采用幅度比例税率,中央只规定税率幅度,由省、自治区、直辖市人民政府在规定幅度范围内,根据本地市政建设状况、经济繁荣程度等实际情况,确定本地区的具体适用税率,决定是否开征或适当予以减免。【参考文献】【1】 哈维S罗森.财政学（第七版）【M】.中国人民大学出版社.2006.【2】 蒋洪，朱萍.公共经济学【M】.上海财经大学出版社.200