商业地产基础知识培训

商业地产基础知识培训 蔡志伟 一、什么叫商业房地产 ？ 指按照用途划分的用作商业用途的房地产 ,包括酒店 ,超市 ,临街商铺 ,大型住宅项目的商业配套 ,购物中心 ,特色商业街区 ,商业广场 ,专业批发市场 ,SHOPPINGMALL等用途的房地产 . 二、商业房地产的类别划分 1、按照开发形式进行分类 2、按座落位置分 3、按规模分 4、按照投资价值分类 5、按照商铺的位置形式分类 1、按照开发形式进行分类 （ 1） .商业街商铺 ; （ 2） .市场类商铺 ; （ 3） .社区商铺 ; （ 4） .住宅底层商铺 ; （ 5） .百货商场、购物中心商铺 ; （ 6） .商务楼、写字楼商铺 ; （ 7） .交通设施商铺 2、按座落位置分 （ 1） .市中心区商业 ; （ 2） .居住区附近及其他市区商业 ; （ 3） .交通枢纽附近商业 ; （ 4） .市郊商业 3、按规模分 （ 1） .大型 建筑面积过万平米； （ 2） .中型 -分布广泛大型商业区的补充； （ 3） .小型 -填补大中型商业区的空白 ,为人们生活提供方便。 4、按照投资价值分类 （ 1） .“都市型 ” 商铺 -绩优股； （ 2） .“社区型 ” 商铺 -潜力股； （ 3） . “便利型 ” 商铺 -冷门小盘股； （ 4） .专业街市商铺 -高科技股； （ 5） .其他商铺 -“一般股票 ” 。 5、按照商铺的位置形式分类 铺面房和铺位 三、什么叫购物中心 shopping center(S C) 是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。 四、什么叫 MALL 目前世界大型商业地产的顶级形态 -可以定位为规模在 10万以上 ,由管理商者统一经营管理 ,主要采取出租方式运营的集零售 ,娱乐 ,餐饮 ,休闲等一体的复合商业业态 . 五、什么叫超市、分类怎样 开架售货，集中收款，采取自选销售方式 ,以销售生鲜商品 ,食品和向顾客提供日常必须品为主要目的的零售业态 . 根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。 大型超市 实际营业面积 6000 以上 ,满足顾客一次性购齐的零售业态 .根据商品结构 ,可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市 . 仓储会员店 -以会员制为基础 ,实行储销一体 ,批零兼营 ,以提供有限服务和低价商品为主要特征的零售业态 . 六、步行街的起源 最初出现步行街，是因为城市膨胀，尤其是汽车的飞速发展使人们在郊区居住成为可能，由于城市中心的拥挤不堪和生态环境的恶化，人们搬到郊区去居住。政府为了复活城市中心的活力和魅力以及商业物态，因此建了步行街，使得人们在城市中心生活也一样拥有安静、繁荣而方便购物、娱乐的场地。步行街始终是城市本身魅力的反映。 七、专卖店、便利店、连锁店、百货店 专卖店 ( exclusive shop): 专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。 便利店 (方便店 ) convenience store(Cv S): 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态 百货店 department store(Dept )： 在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态 . 连锁经营： 一种商业连锁 ,即经营内容相同、使用统一店名的若干个门店组成一个联合体 ,在同一个总部的管理和规划下进行专业化分工 ,使复杂的商业活动简单化 , 是一种实现规模效益的经营组织形式。 八、什么叫街铺 沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 业态 ？ 以什么方式卖 九、业态、业种 业种 ？ 卖什么 十、历史上的八次零售业态创新 次数 名称 业态开始时间 高潮期 特征 1 百货商店 1852年 1860 1940 扩大品种 2 一价商店 1878年 1880 1930 同一价格 3 连锁商店 1859年 1920 1930 组织创新 4 超级市场 1930年 1935 1965 自选购物 5 购物中心 1930年 1950 1965 商店聚集 6 自动售货机 第二次世界大战后 1950 1985 自动售货 7 步行商业街 1967年 1967？ 漫步购物 8 多媒体销售 1980年 1980？ 电视、网上购物 十、零售业态手风琴定律 综合化 专业化 杂货店 1860年前 专业店 1860年后 百货店 1930年后 便利店 1950年 商业街 20世纪 60年代 时间 城市化背景下的商业地产 城市与商业地产 “城 ” 与 “ 市 ” 商业地产一般都分布在城市最重要的地段，最显要的位置，代表着城市的形象，注重商业地产项目与整个城市的协调统一，将能够为城市增光添彩。 “ 城市 ” 要有个观念的更新，不然， “ 城 ” 建得“ 美仑美奂 ” ， “ 市 ” 却冷背呆滞了。 没有 “ 市 ” 的 “ 城 ” ，怎么还叫 “ 城市 ” ？ 十一、解读 “ 城 ” 与 “ 市 ” （一） 从 “ 城 ” 与 “ 市 ” 的关系看商业发展 一是要特别重视城市发展的趋向，去抓住商业发展的机遇； 一是应以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促进城市建设的规模转型。对于大型商业地产项目这种有大影响力和拉动力的商业巨市，更当如此。 十一、解读 “ 城 ” 与 “ 市 ” （二） 城市化背景下的商业地产 城市化背景下的商业地产 未来的商业地产人才， 是既懂 城市运营 又懂 商业规律 和 房地产运作 的复合人才 要站在城市、地产与商业之间，为商业地产项目开展包括商业前期定位、营销方案、出售出租的完善的服务流程，明白应该建多大的商业，商业业态是如何搭配的，实现商业与城市、与房地产最有价值的对接，充分实现城市与商业、商业与房地产的市场联动。 十二、商业地产对人才的要求 城市化背景下的商业地产 研究商业业态的规律 业态的变化 研究城市、商业与房地产的结合，是目前摆在商业地产开发商面前最棘手的问题。 城市化背景下商业与地产的对接 商业地产诱惑 天河城广场样板效应 天河城广场总投资 12亿元，建筑面积 16万平方米，营业面积 10万平方米的天河城广场成为广州少有的大型高档购物中心，每天的客流平均达到 30万人次，2002年整个购物中心的营业额达到 36亿元，租金收入3亿多，已成为广州最繁华的商业中心之一。 十三、商业地产的发展态势（一） 商业地产研究 商业房地产的三重利诱惑： 一重利，商业赢利和物业升值； 二重利，提升开发企业知名度，增加股票在资本市场上的吸引力； 三重利，以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度。 商业房地产魅力如斯，各路玩家纷纷下水，按需各自设计不同模式。只是地产一旦冠以 “ 商业 ” 的名头，就不再是单纯的地产项目，房地产业迅速回收资金和物业经营升值成为商业地产商的万有定律。 十三、商业地产的发展态势（二） 中外商业发展规模对比分析 GDP中商业所占比例 美国零售商业 50强 （亿美元） 中国零售商业 50强 (人民币亿元 ) 英法德日 美国 中国 零售总额 占零售总额 零售总额 占零售总额 15左右 16 17 10左右 4910 21.4 542.07 1.74% 同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。 十三、商业地产的发展态势（三） 中外连锁商店比较 创新阶段 发展阶段 成熟阶段 衰落阶段 美国 1859 1900（ 40年） 1901 1970（ 70年） 1970后 ？ 法国 1866 1900（ 35年） 1901 1960（ 60年） 1960后 日本 1926 1960（ 35） 1961 1971（ 10） 1972年后 中国 1990 2010（ 20年） 2011 2020（ 10年） 2020年后 中国与西方国家的差别 距美、法 100年，距日40年 距美、法、日 50年 同发展阶段 同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 十三、商业地产的发展态势（四） 中外百货商店比较 创新阶段 发展阶段 成熟阶段 衰落阶段 美国 1850 1899（ 50年） 1900 1929（ 30年） 1930 1979（ 40年） 1980年后 法国 1852 1880（ 28年） 1880 1914（ 34年） 1914 1950（ 36年） 1950年后 日本 1904 1922（ 18） 1923 1937（ 14） 1938 1973（ 35） 1974年后 中国 1894 1949（ 55年） 1950 1995（ 45年） 1995 2025（ 30年） 2025年后 中国与西方国家的差别 距美、法 50年，距日本 30年 距美、法、日 60年 距美、日 60年，距法30年 距美、日 50年，距法 75年 同发达国家百货商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 十三、商业地产的发展态势（五） 中外超级市场比较 国家 创新阶段 发展阶段 成熟阶段 衰落阶段 美国 1830 1935（ 5年） 1936 1965（ 30年） 1966 200（ 35年） 2001年 法国 1959 1962（ 3年） 1963 1968（ 5年） 1969 日本 1953 1959（ 7年） 1960 1989（ 30年） 1990 香港 1960 1971（ 11年） 1972 1982（ 10年） 1982 中国 1981 2000（ 20年） 2001 2020（ 20年） 2020年 中国与西方国家的差别 距美、 50年，距法日港 30 40年 大体相距 30 40年 大体相距 30 40年 同发达国家超级市场的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 十三、商业地产的发展态势（五） 日本各类型购物中心比较参考 邻里型 社区型 区域型 超区域型 商圈半径（公里） 1 2 3 5 10 20 30 40 时间距离（分） 3 5 5 8 10 15 20 30 商圈人口（万人） 1 2 5 10 50 100 200以上 停车场容量（辆） 50 100 300 500 2000 5000 5000 10000 商 店 组 成 超级市场 综合超市 1家 百货店 2家 百货店 2 6家 专业商店 专业商店 综合超市 2家 综合超市 2 3家 综合店 饮食服务 服装店 服装店 药店 其它 饮食服务 饮食服务 洗衣店 杂货店 杂货店 其它 其它 其它 10 20家 20 40家 100 200家 180 250家 十三、商业地产的发展态势（六） 商业低进入壁垒的后果 在中国，进入市场的壁垒过低使行业中的企业规模向两极发展，大企业盲目扩张和小企业无节制发展，导致“低市场集中度和过度竞争” 进入市场壁垒低 产品差别程度低 企业小型化 大企业盲目扩张 市场过度竞争 市场集中度低 十三、商业地产的发展态势（七） 商业地产研究 总结目前商业物业市场的现状不难看出：开发商和投资者对于商业物业的开发和投资均表现出极大的热情。许多开发商在项目前期就聘请专业公司从建筑结构、主题定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分等方面进行详细策划。面对越发挑剔的投资者，专业化分工必然引入商业地产竞争之中。 商业地产的发展与成熟，意味着 消费型地产正向生产型地产裂变 。 商业地产是 “ 三高产品 ” ： 高风险、高回报、高技术含量。 十四、商业地产市场发展条件（一） 商业地产研究 国外参考： 主要判断元素：人均 GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件 人均 GDP3000 4000美元时，家庭汽车拥有率 15 20，大型商业地产发展（ ShoppingMall ）开始发展 人均 GDP10000美元，家庭汽车拥有率 60，大型商业地产发展（ ShoppingMall ）成熟发展 十四、 ShoppingMall发展条件（二） 商业地产研究 亚洲及国内（含香港、新加坡等）： 主要判断元素：人均 GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量 都市型 大型商业地产发展条件 城市人均 GDP水平达到 2500美元 郊区型 大型商业地产发展条件 城市人均 GDP水平达到 4000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达 15 20 十四、 ShoppingMall发展条件（三） 商业地产研究 国内之所以与欧美发展大型商业地产发展的 GDP水平有明显的差距，但仍然具备发展大型商业地产项目，主要因素在于其 人口密度 远远大于欧美城市的人口密度，消费总量 决定大型商业地产发展的市场潜力。 商业房地产项目开发的基础条件，是项目所面对核心商圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数，也体现了核心商圈的能力，也包括了 GDP的水准。 十四、 ShoppingMall发展条件（四） 商业地产研究 十五、商业地产开发定位 尺度 （一） 人 均 G D P 业 态 发 展 情 况 1000美元 百货商店兴起 2000至 3000美元 超级市场兴起 6000美元 便利店兴起 8000美元 仓储式商店兴起 12000美元 购物中心大发展的时代 尺度一：经济水平 在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性。 商业地产研究 尺度二：交通状况 国外大型商业地产（ Shopping Mall）的发展经验告诉我们，当一个社会进入到汽车时代，才为 Shopping Mall的出现提供了可能。从交通形式上来说，所谓 Shopping Mall，尤其是郊区的Shopping Mall，必须依托于高速公路和城市的环路，这意味着消费者比较依赖汽车。只有当一个城市 进入了 汽车社会，或者说 开始进入 汽车社会，那么 Shopping Mall在一个城市的建设才能真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。 十五、商业地产开发定位 尺度 （二） 商业地产研究 城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。 初级阶段 城市化率 30%以下 商业向城市的 几何中心 聚集 零售行业的特征： 向心聚集 中级阶段 城市化率 70 %以下 零售行业的特征： 离心分散 商业向城市的 几何中心 发展 高级阶段 城市化率 70%以上 零售行业的特征： 离心聚集 商业离开城市的几何中心，向郊区聚集 十五、商业地产开发定位 尺度 （三） 商业地产研究 这是一种主体性购物中心，它是以某一大型商业业态为主体再辅以其他的一些商业业态和服务业态。主体性购物中心又分两种，一是以大型超市为主体，它的竞争优势是，能够进入居民社区，能够弥补大型超市在商品线上的不足，并可通过出租场地增加附属的一些商业业态和服务业态，既可降低经营成本又可增强对社区的服务功能；二是以大型百货商店为主体的购物中心，往往成为中心城区的商业中心，但一般很难在社区里生存。 十六、购物中心的分类 Shopping Center 商业地产研究 这种模式购物中心是综合性和超大型的，与主体性购物中心不同的是，这种购物中心里的商业形态是以三种商业业态为鼎足之势，即百货店、超市和许多专业专卖店，再辅以餐饮娱乐业的店铺，它可以涵盖所有零售业和服务业的内容。购物中心已经不是一种商业业态，而是一种商业的组织模式，甚至于已经作为城市整体规划中的一种基本构成，与机场、公园、体育中心等城市设施类似。 十六、购物中心的分类 Shopping Mall 商业地产研究 即城市广场，与 ShoppingMall不同的是，Citymall并不限于购物以及配套的餐饮、休闲、娱乐等，还将旅游、餐饮、休闲、娱乐理念组建成动静相宜、具备基本城市功能的联合体。与 ShoppingMall相比，更加全面的 Citymall更适合城市人多方面的需求 十六、购物中心的分类 Citymall 商业空间步行化 购物中心是商店群的组合，为了协调商店与商店、商店与购物者之间的联系，往往通过一条线性街道来串联商店和组织人流，基于安全考虑，街道完全排除车辆，实现步行化。 商业空间室内化 室内化是利用屋顶的覆盖功能，将步行商业活动引入室内，并通过人工环境控制，减少恶劣的自然条件对步行活动的影响，创造舒适的环境，这正是购物中心建筑追求的目标。 公共空间社会化 与百货商店和超级市场不同的是，购物中心把纯粹的零售商业活动场所开辟成商业活动和社会活动相结合的场所。 十六、 MALL的建筑特征 商业地产研究 经营大型商业地产要着重考虑两方面的问题，一是前期的规划，二是后期的商业运营管理。 建设模式 投资模式 设计模式 管理模式 十七、商业地产的发展模式 商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体，是一个不可中断的链条。 商业地产研究 十八、建设模式、投资模式 建设模式 改 建 新 建 如：明发商业广场、 SM、世贸商城等 如：上海豫园商场、上海新天地、厦门富山诚达、闽南印象等 投资模式 银行贷款 外 资 上海迪美购物中心、中旅商场等 商业地产研究 十九、设计模式、管理模式 设计模式 管理模式 合作管理 （瑞景商业广场） 委托国外机构管理 （美国环球发展管理公司） 自行组建管理公司 （ SM、名汇） 输入管理 （大摩世贸商城等） 商业地产研究 二十、商业地产项目开发三阶段 开发过程三阶段 第一阶段整体策划布局 第二阶段推广和招商 第三阶段后期经营管理。 商业地产研究 二一、后期经营管理 商业地产项目重在后期经营管理。 商家也会选择好的开发商，有些拥有很长经营历史的商家，一旦发现适合的商业项目就会想方设法进场。找到客户不等于就能完成招商。开发商要有一个懂得商家需求的团队，包括客户关系管理内容。 怎么让这个商场可持续发展？ 这是在后期经营中很重要的内容。当然物业经营管理是最基本的，对于物业经营管理必须要高标准。危机管理对商场相对更重要，这种场所的公众性非常突出，任何一个意外可能对这个商场形成致命的影响。 商业地产研究商业街 二二、世界一流商业街的六个关键影响因素 1、丰富的历史 是一条古老而又传统的商业街，有着自己的历史和文化底蕴，能引起人们的历史回忆。 2、独特的建筑和商业格局 有着百年以上历史的建筑，却汇集着传统和现代的各种零售业态。 3、多元化的商业功能 具有零售、餐饮、住宿、娱乐和文化的综合功能 4、知名的骨干商户 具有不断更新的知名骨干店铺或曰核心店铺，是吸引客流的基石 5、便捷的公共设施和愉悦的环境 配备有便利的交通和足够的停车位，有绿地、休闲椅和花园广场等 6、牢固的政企合作关系 有自己的店铺组织，有相关的管理机构，并与政府保持着密切的联系 商业地产研究商业街 世界一流的商业街具有三大特征：全球声誉、密集的客流量和可靠的收入。 二三、世界一流商业街的三大特征 特 征 商业街 知名度 日客流量（万人） 年商业收入（亿美元） 巴黎香榭丽舍大街 享誉全球 50 70 15 伦敦牛津街 享誉全球 50 32 东京银座 享誉全球 25 40 芝加哥密歇根大道 世界知名 12 21 27 上海南京路 中国知名 80 14 商业地产研究商业街 步行街的 长 度 商业街的一般长度为 500 700米，最高限为 1000 1500米（王府井步行街 810米、重庆解放碑步行街 400米、沈阳中街步行街 950米、上海南京东路 1400米哈尔滨中央大街商业街 860米、日本银座 1100米、香榭丽舍大街 1880米） 步