第十四章 所 有 权.ppt

第十四章所有权 目录 第一节所有权概述第二节所有权的类型第三节共有第四节相邻关系第五节小专题 民法上的优先购买权 第一节所有权概述 一 所有权的概念和特征 一 所有权的概念 物权法第39条 所有权是指所有人依法对自己所有的财产享有占有 使用 收益和处分的权利 注 在民法学中 所有权这一概念通常在三种不同意义上使用 所有权法律制度 所有权法律关系 所有权法律关系中的权利方面 1 所有权是自物权 所有权是所有人对自己财产享有的权利 2 所有权为独占权 是指所有人独占其物 独享其所有物的价值与使用价值 3 所有权为原始物权 所有权是法律直接确认财产归属关系的结果 不是从其他财产权派生出来的 4 所有权为完全物权 所有权是一种总括的 全面的 一般的支配权 它全部囊括了占有 使用 收益和处分四项权能 5 所有权具有弹力性和永久性 所有权设定他物权后 对其有了一定的限制 但当此限制消除后 所有权可以回复到其圆满状态 即所有权具有弹力性 其永久性是说所有权是没有期限的 只要所有物存在 所有权就存在 二 所有权的特征 二 所有权的内容 权能 1 占有 权能 是指所有人对于财产的实际掌管和控制 所有人占有和非所有人占有 合法占有和非法占有 善意占有和恶意占有 2 使用 权能 是指按物的性能和用途对物加以利用 使用权可以由所有人行使 也可以由非所有人行使 3 收益 权能 指收取所有物的利益 包括天然孳息和法定孳息 收益权能可以与所有权分离 4 处分 权能 是指依法对物进行处置 处分包括事实上的处分和法律上的处分两种形式 事实上的处分 是指对物进行消费 包括生产消费和生活消费 法律上的处分 是指通过不同法律行为对物进行的种种处置 5 排除他人干涉与妨碍的权能 三 所有权的取得 所有权的取得 是指民事主体根据一定的法律事实获得某物的所有权 从而在该特定主体与其他人之间发生以该物为客体的所有权法律关系 根据所有权的取得是否以原所有人的所有权与意志为依据 所有权的取得可分为原始取得和继受取得 两种取得又各有不同的方法 一 原始取得 是指根据法律的规定 取得新物 无主物的所有权 或者不以原所有人的权利和意志为根据而取得原物的所有权 原始取得的主要方法有 1 生产 生产是最常见的所有权的原始取得方法 2 取得原物之孳息 原物所产生的利益称为孳息 包括天然孳息和法定孳息 天然孳息是指自然物依自然规律产生出来的新物 法定孳息是指根据法律规定或当事人约定 通过对原物实施一定的法律行为而取得的由原物派生出来的收益 3 国家强制取得所有权 是指国家依法行使公共权力 不顾原所有人的意志 采用征税 国有化 没收 征收等强制手段取得财产所有权 4 国家取得所有人不明的埋藏物 隐藏物 无人认领的遗失物所有权 民法通则79条第一款 埋藏物指包藏于他物之中 不易从外部发现的物 隐藏物指置于隐蔽场所 不易发现的物 发现埋藏物 隐藏物后 如能证明属某人所有 且为法律和政策允许的 应归某人或其继承人所有 所有人不明的 归国家所有 发现人将埋藏物 隐藏物归其主人的 不得请求报酬 若归国家的 接受单位应给予上缴人表扬或物质奖励 5 国家或集体取得无人继承的财产所有权 例 某日 某单位工作人员甲响应政府号召向灾区人民捐物 甲捐出旧棉被一条 后为灾区灾民乙领到 乙拆洗棉被时发现内藏现金人民币5000元 经查 这5000元乃甲之妻私藏的私房钱 问 这5000元应该属于谁所有 A 乙B 甲C 甲妻D 甲与甲妻共有 答案 D 6 无主动产的先占取得所有权 先占是指以所有的意思 先于他人而占有无主的动产 并依法取得所有权的事实 先占的条件有 1 以所有的意思占有动产 2 占有的对象须为无主之动产 主要包括 a 法律允许先占的野生动植物 b 他人抛弃的动产 3 先占不得违反法律 法规的规定 如枪支 毒品为法律禁止融通物 遗体不应认定为无主物 文物和珍稀动植物等 在符合以上条件的情况下 先占人依法取得先占权 先占属瞬间行为 一经成立 即取得所有权 先占属于事实行为 不以意思表示为要件 例1 奶牛纷争 农场主甲养有一群奶牛 一日甲怀疑一奶牛患有严重的传染病 为避免其传染给其他奶牛 甲牵该牛至一深山老林处仍下 一人独自下山 适逢一农民乙上山采药 发现此牛牵回 经乙的精心调养 该牛成为一高产的健康奶牛 甲闻讯后欲从乙处取回奶牛 乙不允 遂起纠纷 问 本案应该如何处理 答案 归乙所有 乙因先占而取得奶牛的所有权 甲因抛弃行为而丧失了所有权 例2 1万元现金的归属 甲 乙为夫妻 一天 甲与乙二人在清理旧物时仍掉了一批旧衣物 为垃圾拣拾者丙在楼下拣到 丙翻开一件衣服时发现内有现金1万元 经查 这1万元乃甲妻乙私藏起来的私房钱 一时忘记藏在哪里 故被甲仍掉 问 丙能否取得这1万元 答案 丙可以取得旧衣服的所有权 但不能取得1万元的所有权 因为这1万元并非抛弃物 不得先占 7 取得添附物的所有权 添附是指不同所有人的物被结合 混合在一起成为一个新物 或利用他人之物加工成为新物的事实状态 添附有三种情况 附合 混合和加工 1 附合 指不同所有人的物紧密结合在一起 无法分离或不宜分离而成为新物 如用别人的木头盖房 用别人的瓷砖铺地 新物的归属规则 动产与动产附合 若能区分主物与从物的 归主物所有人 不能区分主物与从物的 归价值较高的物的所有人所有 动产与不动产附合 由不动产所有人取得新物所有权 2 混合 指不同所有人的物掺合 融合在一起而成为新物 如不同品质的大米或者酒混合 准用上述动产与动产附和的规则 3 加工 指将他人的物加工制造成为具有更高价值的新物 在确定添附物的所有权归属时 应充分尊重当事人的意志 在拣来的戒指上镶嵌宝石 规则 原则上采原材料主义 即归原物所有人 作为例外 如果加工价值远大于原材料价值的 也可以归加工人所有 上述规则以行为人善意或由事件引发为前提 若行为人恶意为添附行为的 则以 民通意见 86条 a 能拆除的 责令拆除 恢复原状 b 不能拆除的 折价归财产所有人 c 造成财产所有人损失的 应负赔偿责任 8 善意取得与时效取得善意取得与时效取得 在后面章节中有专门论述 附加 拾得遗失物 物权法109 113条 一 概念 遗失物是指非基于所有人或占有人的意志而暂时丧失占有之物 二 性质 遗失物并非无主财产 所有人并未丧失所有权 而仅丧失占有权 拾得漂流物 失散的饲养动物亦同 三 基于拾得遗失物而产生的物权规则1 拾得遗失物应当归还失主 民法通则79条 2 找不到失主的 拾得人有义务将遗失物交与公安机关等单位 接收单位发布招领公告 期满无人认领归国家 四 基于拾得遗失物的债权规则 1 拾得人归还失主而产生的费用 有权向失主主张 2 但不得主张报酬 有悬赏广告的除外 3 拾得人就遗失物据为己有的 构成不当得利之债 4 拾得人据为己有且拒不返还的 构成侵权之债 5 拾得物非由于拾得人故意而毁损 灭失的 拾得人不负赔偿责任 如 例1 天然奇石的归属 甲有天然奇石一块 不慎丢失 乙误以为无主物捡回家 配以基座 陈列于客厅 乙的朋友丙十分喜欢 乙遂以之相赠 后甲发现 向丙追索 下列选项哪一个是正确的 2004年司考题7 A 奇石属遗失物 乙应返还给甲B 奇石属无主物 乙取得其所有权C 乙因加工行为取得奇石的所有权D 丙可以取得奇石的所有权答案及解析 A A对B错 遗失物不是无主财产 只不过是所有人丧失了对于物的占有 不为任何人占有的物 C错 加工是指在他人之物上附加自己的有价值的劳动 使之成为新的财产 D错 丙虽是善意地取得奇石 但未支付对价 且占有人乙的占有并非基于所有人的意思取得 所以不成立善意取得 例2 费用求偿权 某日甲在街头拣到钱包一个 甲左等右等不见失主 翻看钱包见有1000元现金及失主名片 甲依名片地址打车前往将钱包交与失主乙 乙非常感谢 甲提出 来回打的的车费共计36元要求乙偿还 并要求酬金100元 乙不允 遂起纠纷 问 甲之要求有无依据 答案 打的的费用请求有依据 酬金的请求无依据 例3 遗失物损毁 灭失的责任 某日甲在街头拣到钱包一个 左等右等不见失主 翻看钱包见有人民币300元及失主地址 甲遂登上公交车准备前往将钱包送还失主 但在下车后 甲发现该钱包被扒 问 甲应否赔偿失主损失 答案 不承担任何责任 物权法第111条 附加 抛弃所有权 一 概念 抛弃所有权是指所有人以自己的意思放弃其对某物的所有权 二 性质 所有权的抛弃是单独行为 无需对特定人作出抛弃的意思表示 抛弃的意思表示可以是明示或默示方式 三 抛弃的条件1 有抛弃所有权的意思表示 2 抛弃动产的 须有放弃动产占有的行为 抛弃不动产的 必须经过登记才能生效 四 抛弃的效力所有人丧失对其抛弃物的所有权 但抛弃所有权不得损害国家利益 社会公共利益和他人的合法权益 例 电脑的归属 私营企业主王某办公用的一台电脑损坏 遂嘱秘书张某扔到垃圾站 张某将电脑搬到垃圾站后想 与其扔了不如拿回家给儿子用 便将电脑搬回家 经修理后又能正常使用 王某得知电脑能够正常使用后 要求张某返还 下列哪些说法是错误的 2003年司考题35 A 张某违反委托合同 不能取得电脑的所有权B 张某基于先占取得电脑的所有权C 王某有权要回电脑 但应当向张某予以补偿D 因抛弃行为尚未完成 王某可以撤回其意思表示 收回对电脑的所有权答案及解析 ACD 抛弃只要权利人一方作出意思表示即可发生效力 王某作为电脑的所有人可以作出抛弃的意思表示 作出后即发生法律效力 该电脑属于无主财产 而张某作为最先占有无主财产的人 可以依据先占而取得电脑的所有权 故选A C D项 案例124 马名15岁时 父母在一起事故中双亡 便与爷爷共同生活 1990年 马名高中毕业 与爷爷一同以修鞋为生 1993年 爷爷去世后 马名生活没了来源 靠亲朋接济为生 1994年3月 马名与同学李同一起去深圳打工 临行前 村里人来送行 马名表示 自己在城郊的两间土房不要了 等自己赚钱回来 盖更好的房子 1999年 马名在深圳意外受伤 全部的积蓄都用于治病 在治疗的过程中 马名深感城市的人情淡漠 非常怀念家乡 伤好后 马名决定回家乡生活 回来后 发现自己的两间土房被同村人张行占有了 马名要求张行返还房屋 张行认为 马名已经抛弃了该房屋 无权要求返还 为此 双方发生纠纷 问 马名是否有权要求张行返还房屋 二 继受取得 1 继受取得是指基于原所有人的权利和意志而取得原物的所有权 其方式有 1 买卖 2 互易 3 赠与 4 继承与遗赠 5 取得法人终止后清算的财产等 2 继受人取得所有权的时间 按照 民法通则 第72条 按照合同或者其他合法方式取得财产的 财产所有权从财产交付时起转移 法律另有规定或者当事人另有约定的除外 可见 1 除法律另有规定或者当事人另有约定的外 所有权自原所有人将标的物交付继受人时起转移于继受人 2 法律对所有权转移时间有特别规定的 按照法律规定 包括 1 遗产所有权的转移时间 自被继承人死亡时概括地转移于全体继承人 2 不动产所有权转移的时间为办理过户登记时 3 当事人可以约定的只能是动产中的特定物 如 案例117 1992年甲乙签订了一份转让房屋的协议 甲将自己三间破旧私房作价3万元转让给乙 乙居住1年 于1993年又将该房屋以3 5万元的价格转让给丙 丙居住1年 于1994年又将该房屋以4万元价格转让给丁 上述转让均未办理私房过户手续 1995年由于该市将该房地段划为开发区 致使该房屋价格涨至15万元 因前述转让均未办理过户手续 甲 乙 丙 丁四人为房屋所有权发生争议 试分析 该房屋应归谁所有 三 标的物灭失的风险负担的确定基准 法学上的 风险 即交易风险 即交易目的的无法实现的风险 在交易因为法律上的原因或者自然原因无法实现其目的时 有必要确定风险由交易双方中的哪一方承担的规则 一般而言 法律上的交易风险虽然与物权的变动无关 但是 因为自然原因发生的风险即标的物灭失的风险 却是由物权变动的有效性来确定的 标的物灭失的风险指物权标的物因为自然原因发生的毁损 目前世界公认的这种风险负担的准则是 风险随所有权转移 即所有权人承担标的物灭失的风险 在交易中 如果所有权未转移之前发生标的物灭失 风险由所有权出让人承担 所有权出让人承担不能向所有权的受让人主张标的物的对价 如果所有权转移之后发生标的物灭失 则所有权的受让人必须向所有权出让人支付标的物的对价 不论动产还是不动产 规则都是如此 我国 合同法 第142条规定 标的物毁损 灭失的风险 在标的物交付之前由出卖人承担 交付之后由买受人承担 但法律有规定或者当事人有约定的除外 法律有规定的如 合同法 144 145 146和148条 案例选编 案例233 甲与乙订立了一份卖牛合同 合同约定甲向乙交付5头牛 分别为牛1 牛2 牛3 牛4和牛5 总价款1万元 乙向甲交付定金3千元 余下款项由乙在半年内付清 双方还约定 在乙向甲付清牛款之前 甲保留该5头牛的所有权 甲向乙交付了该5头牛 在牛款付清前 试分析下列问题 1999年律考试题 1 牛1被雷击死 该损失由谁承担 为什么 2 牛2生下一头小牛 该小牛由谁享有所有权 为什么 3 牛3踢伤丙 丙花去医药费和误工损失共计1千元 该损失应由谁承担 为什么 4 乙与丁达成转让牛4的合同 在向丁交付牛4之前 该合同的效力如何 为什么 5 丁不知甲保留了此牛的所有权 乙与丁达成一项转让牛4的合同 作价2千元且将牛4交付丁 丁能否据此取得该牛的所有权 为什么 可以 善意取得 6 乙将牛5租与戊 租期3个月 租金200元 该租赁协议是否有效 租金应如何处理 效力未定 租金为孳息 归乙 7 合同中的定金条款效力如何 为什么 部分无效 超过20 1 乙 合同法142条 2 乙 3 乙 乙为管理人和饲养人 4 效力未定 第二节所有权的类型 按照我国法律规定 所有权的类型有如下三种 一 国家所有权二 集体所有权三 私人所有权 一 国家所有权1 国家所有权是指国家对全民所有的财产进行占有 使用 收益和处分的权利 2 国家所有权的主要特征 1 主体具有唯一性 国家是全民财产的唯一所有人 占有国家财产的国家机关 企事业单位 其他组织或个人都不是国家所有权的权利主体 2 客体具有无限广泛性 是说国家所有权的客体没有范围限制 任何财产都可以成为国家所有权的客体 并且有的财产只能归国家专有 如矿藏 水流 军事设施等 3 国家对全民所有财产管理基本原则 统一领导 分级管理 4 国家所有权权能及行使的特殊性 在一般情况下 国家并不直接行使占有 使用 收益 处分的权能 而是根据 统一领导 分级管理 的原则 按财产的性质 用途 把财产分别交给相应的机关 企业 事业单位 这些单位在国家授权范围内行使所有权的权能 二 集体所有权 1 集体所有权指集体组织对其所有的财产依法进行占有 使用 收益和处分的权利 2 集体所有权的主要特征 1 主体具有多元性 2 客体具有广泛性 但受到一定的限制 三 私人所有权 1 私人所有权是指公民个人对其所有的财产依法进行占有 使用 收益和处分的权利 2 私人所有权的客体范围 合法收入 房屋 储蓄 生活用品 文物 图书资料等 3 国家保护公民的合法财产所有权 随着我国经济的不断发展 我国公民财产所有权的客体范围正在快速扩大 注 所有权的类型只有国家所有权 集体所有权 个人所有权三种 第三节共有 掌握共有的概念 特征以及共有的种类以及具体内容 一 共有概述 一 共有的概念共有是指某项财产由两个以上的权利主体共同享有所有权 二 共有的法律特征1 共有的权利主体是多元的 共有的主体是两个或两个以上的自然人 法人或自然人和法人 单一的所有权主体是不能形成共有关系的 2 共有的客体是一项统一的财产 共有财产在共有关系存续期间 不能分割为各个部分由各个共有人分别享有所有权 3 共有的内容是共有人对共有财产共享权利 共负义务 4 共有是所有权的联合 不是一种独立的所有权类型 三 共有的类型1 按份共有2 共同共有 1 夫妻共有 2 家庭共有 3 遗产分割前的共有3 准共有指所有权以外的财产权的共有 在实际经济生活中 并非只有所有权才能共有 其他财产权 包括他物权 知识产权 债权在内均可共有 二 按份共有 一 按份共有的概念与特征按份共有是指各共有人按照确定的份额对共有财产分享权利和分担义务的共有 按份共有具有与共同共有不同的法律特征 1 按份共有人对共有财产的权利和义务存在一定份额 2 按份共有人的权利和义务及于全部共有财产 3 按份共有人对其应有份额享有相当于分别所有的权利 二 按份共有的内部关系1 共有人的权利及行使各共有人依其份额对共有物进行占有 使用 收益 这种权利的行使及于共有物的全部 但每个共有人都不能排除其他共有人的意志单独决定共有财产的占有 使用 收益和处分问题 必须实行协商一致的原则 2 共有物的处分包括两种情况 1 对其享有的份额的处分 按份共有人有权分出或转让自己的份额 其他共有人在同等条件下 有优先购买的权利 2 对整个共有物的处分 如擅自处分共有物 则构成对其他共有人的侵权行为 如果是法律上的处分 对于其他共有人不产生法律效力 但对第三人来说 该行为属于效力待定的行为 但是如果转让的共有物是动产 而第三人又是善意 可按善意取得规则处理 3 共有物的管理除共有人有特别约定外 对共有物的管理应由全体共有人共同进行 但有两项例外 1 保存行为 保存行为是指以防止共有物灭失 毁损或其权利丧失 限制等为目的 维持其现状的行为 各共有人可以单独进行保存共有物的行为 2 改良行为 改良行为是指不变更共有物的性质而增加其效用或者价值的行为 需要占共有物份额一半的共有人的同意 4 共有人的物上请求权 如果其他人或其他共有人侵害共有人应有份额的时候 共有人也同样可以按物权法的规定行使物上请求权 三 按份共有的外部关系1 共有人对第三人的权利 各共有人对于外部的侵害 可以为共有人全体的利益独立行使物权请求权和债权请求权 2 共有人对第三人的义务 如果该义务是可分的 则各共有人应按其应有份额对第三人承担义务 第三人也只能请求各共有人依其份额承担义务 如果义务的性质是不可分的 共有人应负连带义务或承担连带责任 例1 甲 乙 丙 丁4人以3 3 2 2的比例出资购买一辆卡车从事汽车运输 四人之间若无约定 那么 他们所获收益将如何分配 答案 原则上依上述比例分配 例2 上述例1中设由甲作为司机负责运输事宜 一日外出长途运输时 一个轮胎爆胎 甲能否单独决定修理该轮胎 答案 属保存行为 甲可单独为之 例3 上述例1中设甲负责外出长途运输时 碰到有人出售汽车豪华驾驶坐垫 甲能否单独决定购买新坐垫以代替旧坐垫 答案 属改良行为 甲无权单独决定 例4 甲 乙 丙共有一套房屋 其应有部分各1 3 为提高房屋的价值 甲主张将此房的地面铺上木地板 乙表示同意 但丙反对 下列选项哪一个是正确的 2003年司考题卷三第1题 A 因没有经过全体共有人的同意 甲乙不得铺木地板B 因甲乙的应有部分合计已过半数 故甲乙可以铺木地板C 甲乙只能在自己的应有部分铺木地板D 若甲乙坚持铺木地板 则需先分割共有房屋 答案 B 根据 民法通则 78条的规定 可以确定甲 乙 丙三人的关系是按份共有 而在按份共有制度中根据相关民法理论 应当区分处分行为和改良行为 如果是处分行为 必须取得全体共有人的同意 如果是改良行为则须取得占有应有份额2 3以上的共有人或者全体共有人的同意 物权法第97条 故选B 例5 所有权转移的时间 某宾馆为了8月8日的开业庆典 于8月7日向电视台租借一台摄像机 庆典之日 工作人员不慎摔坏摄像机 宾馆决定按原价买下 以抵偿电视台的损失 遂于8月9日通过电话向电视台负责人表明此意 对方表示同意 8月15日 宾馆依约定向电视台支付了价款 摄像机所有权何时转移 2004年司考题10 A 8月7日B 8月8日C 8月9日D 8月15日答案及解析 C 买卖合同是诺成合同 买卖合同自双方当事人意思表示一致就可以成立 依合同法第44条规定 依法成立的合同 自成立时生效 标的物在出卖前就已经被买受人占有的 合同生效的时间即为交付的时间 买卖合同的标的物 除法律另有规定或当事人另有约定外 自交付时起发生所有权转移 四 共同共有 一 共同共有的概念和特征共同共有是指共有人对全部共有财产不分份额地享受权利和承担义务的共有 与按份共有比较 共同共有具有以下特征 1 共同共有是不分份额的共有 2 共同共有是较按份共有联系更为密切的共有 因此 基于共同共有财产而形成的债权债务关系是连带债权债务 共有人之一清偿债权债务后也不存在向其他共有人追偿的问题 3 在共同共有关系存在期间 不存在要求分出和转让的问题 当然也不存在优先购买权的问题 4 共同共有的形成与存在以夫妻关系 家庭关系 共同继承遗产关系的形成及持续为前提 因此 共同共有人之间存在着一定的亲属身份关系 二 共同共有的类型1 夫妻共有 夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共有 双方另有约定的除外 夫妻对共同所有的财产 有平等的处分权 夫妻一方处分共有财产时 另一方明知其行为而不作否认表示的 视为同意 2 家庭共有 对家庭共有的主体范围和财产范围是有不同观点的 但一般认为 不是任何家庭都存在家庭共有 要看两个条件 一是有无共同的生产经营活动 二是家庭成员的收入是否统一由家庭积累和使用 3 遗产分割前的共有 五 共有财产的分割 一 分割的原则 遵守法律的原则 如婚姻法 公司法 合伙企业法中的有关规定 遵守约定的原则 平等协商 和睦团结的原则 二 分割的方法 实物分割 变价分割 作价补偿 三 分割的法律效力 1 共有关系消灭 2 各共有人分别取得其分得物的所有权 共同共有变成单独所有 3 共有人之间的瑕疵担保责任 物权法 第六章第70条 83条 第四节建筑物区分所有权 一 概念是指一栋建筑物的各区分所有人对其专有部分享有的专有所有权和对共同部分所享有的共有权的复合性权利 二 特征1 权利主体身份的多重性 2 内容的复合性 3 专用权具有主导性 4 客体具有构造上和使用上的独立性 三 内容二元论与三元论主张1 专有部分的专有权 2 共有部分的共有权 3 共有事物管理的成员权 第五节相邻关系 民法通则83条 物权法第七章 84 92条重点掌握相邻关系的概念及特征 一 相邻关系的概念及特征 相互毗邻的不动产的所有人或使用人在各自行使自己的合法权利时 都要尊重他方所有人或使用人的权利 相互间应当给予一定的方便或接受一定的限制 法律将这种相邻人之间的关系用权利义务的形式确定下来 就是相邻关系 可见 相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人 在行使所有权或使用权时 因相互间依法应给予方便或接受限制而发生的权利义务关系 不动产相邻关系具有以下特征 1 相邻关系的主体是两个以上的不动产的所有人或使用人 2 相邻关系的发生与不动产的自然条件有关 即两个或两个以上的所有人或使用人的财产应当是相互毗邻的 3 相邻关系的客体并不是不动产本身 而是由行使所有权或使用权时所引起的和邻人有关的经济利益或其他利益 4 相邻关系的内容实质是相邻不动产所有权或使用权的适当扩展和延伸 二 处理相邻关系的基本原则 1 有利生产 方便生活的原则 相邻关系涉及相邻各方的生产和生活 2 团结互助 公平合理的原则 二者是相辅相成的关系 3 尊重历史和习惯的原则 此对处理相邻关系具有重要意义 三 几种主要的相邻关系1 因防止损害而发生的相邻关系包括相邻环保关系和相邻防险关系两个方面 2 因用水 排水而发生的相邻关系包括相邻用水关系和相邻排水关系 3 因使用邻地而发生的相邻关系包括相邻通行关系 相邻管线设置关系和因建筑施工临时占用邻人土地而发生的相邻关系 4 建筑物相邻关系包括因建筑物通风 采光而发生的的相邻关系 相邻建筑物之通行关系 因相邻建共用墙 伙巷 空地而发生的相邻关系和建筑物区分所有人之间的相邻关系 5 相邻地界关系包括因界标设置而发生的相邻关系 因越界建筑而发生的相邻关系 因越界竹木而发生的相邻关系和相邻地界纠纷等方面 小测试 案例分析 一个双休日 王兵在公园游玩时 发现有人将一架进口高级照相机遗忘在石凳上 当时检查发现照相机匣内的一块胶布上写有李虹的姓名 住址及工作单位 王兵与李虹相识 但关系一般 星期一早晨 王兵嘱咐与李虹同一单位的刘君将照相机交给李虹 刘君答应一定交还 可出乎意料的是 刘君在楼下洪群开的小吃店吃早餐时 将照相机挂在旁边的墙壁上 挂照相机时没有嘱咐洪群照看 结果照相机被人偷走 李虹得知后 要求王兵与刘君二人赔偿 试分析 王兵与刘君是否应当承担赔偿责任 第六节专题 优先购买权 一 按份共有人的优先购买权 1 依 民法通则 第78条第3款 按份共有人分出 转让自己份额的 其他共有人在同等条件下 有优先于他人的购买权 例1 甲 乙共同出资购买一辆汽车 后乙以4万元价格出售自己的份额 甲 丙都想以4万元购买 问 乙应该出售给谁 答案 甲 2 若其他共有人为两个以上 且都想购买 则依民法原理 由转让人决定受让人 例2 甲 乙 丙三人共同出资购买一辆汽车 后乙以3万元价格出售自己的份额 甲 丙二人都欲以3万元购买 问 乙应该转让给谁 答案 由乙自己决定 提示 此时甲 丙都有同样优先权 二人处于同一起跑线上 相当于都无优先权 乙自然有权选择交易的对方 此乃合同自由的表现 二 原共有人的优先购买权 共同共有人在共有关系终止前不得分出 转让自己份额 故共同共有人不会发生优先购买权 但作为例外 共同共有关系终止后 则反而有可能发生优先购买权 例 甲 乙为兄弟 10年前其父母死亡时遗有联为一体的4间平房 在一个院落 二人各自分得并居住其中的两间 10年相安无事 10年后 甲欲以8万元出售自己的两间平房 邻居丙有意购买 乙闻听后 提出4间房在同一院落 也出价8万元购买 问 该两间平房应该卖给谁 答案 乙 提示 1 甲 乙对于4间平房在10年前曾为共同共有关系 2 分割后原共有人甲出售自己分得的财产 3 甲欲出卖的财产与乙分得的财产为一个整体或者配套使用 4 乙主张了优先购买权 故乙有权优于丙而购得该两间平房 三 房屋承租人的优先购买权 依 合同法 第230条及 民通意见 第118条 房屋承租人也有优先购买权 须注意的要点有 1 仅限于房屋租赁场合 其他物品的承租人并无此权利 这是与共有人之优先权的一大区别 2 出租人出卖出租房屋 应提前3个月通知承租人 3 出租人侵害承租人优先权的 承租人可主张该房屋买卖无效 例1 甲有汽车出租给乙 租赁期间甲欲以10万元卖给丙 乙得知后提出 我也出10万元 应卖给我 乙的说法有无依据 答案 于法无据 例2 甲有一居室出租给乙 租赁期间甲欲以20万元卖给丙 乙得知后提出 我也出20万元 应卖给我 乙的说法有无依据 答案 于法有据 例3 甲有一居室出租给乙 租赁期间甲欲以20万元出售 5月9日 甲将想法告知乙 乙认为价格过高 明确表示不购买 8月10日 甲以20万元卖与丙 乙得知后又觉得价格挺实惠 于是诉至法院 请求确认甲 丙买卖行为无效 乙的请求能否得到支持 答案 不予支持 例4 甲有一居室出租给乙 租赁期间甲欲以20万元出售 并于5月9日以20万元卖给丙 事后乙才知承租房被卖一事 乙欲购买 于是诉至法院 请求确认甲 丙的行为无效 乙之请求能否得到支持 答案 应予支持 提示 1 例1中 承租物为汽车 承租人并无优先购买权 2 例2中 房屋承租人有优先购买权 3 例3中 虽然房屋承租人有优先购买权 但该权利可因下述原因而消灭 a 明确放弃的 b 在合理期限 一般为90天 内未主张的 本例中承租人乙明确放弃了优先购买权 故甲 丙之买卖行为并未侵犯承租人乙的优先权 4 例4中 甲 丙之行为侵犯了乙的优先购买权 乙可主张其无效 实际上依法理 优先购买权受侵害后 赋予优先购买权人1年除斥期间内的撤销权 更方合理 例5 甲 乙各以20 与80 的份额共有一间房屋 出租给丙 现甲欲将自己的份额转让 请问下列表述中哪一说法是正确的 2002年司考题3 A 乙有优先购买权 丙没有优先购买权B 丙有优先购买权 乙没有优先购买权C 乙 丙都有优先购买权 两人处于平等地位D 乙 丙都有优先购买权 乙的优先购买权优先于丙的优先购买权答案及解析 D 在本题中 乙丙均有优先购买权 因此 A B两个选项错误 同时乙是在按份共有下的优先购买权 而丙则是租赁合同项下的优先购买权 根据物权优先于债权的原则 乙的优先购买权优于丙的优先购买权 例6 甲 乙按20 和80 的份额共有1间房屋 二人将房屋出租给丙 丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁 现甲欲转让自己的份额 下列哪一项表述是正确的 2005年司考题12 A 乙 丙有优先购买权 丁无优先购买权B 乙 丁有优先购买权 丙无优先购买权C 乙 丙 丁都有优先购买权D 丙 丁有优先购买权 乙无优先购买权 考点 租赁合同中的优先权 共有合同中的优先权 解题思路和依据 根据 民法通则 第78条第2款的规定 共有人享有优先购买权 根据 合同法 第230条的规定 房屋租赁中的承租人享有优先购买权 因此作为共有人的乙和承租人的丙均享有优先购买权 故选项C正确 答案 C 应注意的问题 本题的难点在于判断作为次承租人的丁是否有优先购买权 根据民法理论 承租人的优先购买权基于租赁权产生 次承租人基于租赁合同当然享有租赁权 因此也就享有优先购买权 当然学术界对此并无通说 因此本题还是存在争议的 例7 甲因出国留学 将自家一幅名人字画委托好友乙保管 在此期间乙一直将该字