浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范.doc

浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范第一条为规范商品住宅价格构成和价格行为，适应社会主义市场经济的要求，促进公平、合理的价格竞争，保障商品住宅经营者、购房者的合法权益，促进住宅建设和房地产业的健康发展，根据中华人民共和国价格法、中华人民共和国城市房地产管理法及有关法规规章，结合我省实际，制定本规范。第二条凡在本省行政区域内从事房地产开发经营的单位为销售而建造的商品住宅的价格制定，以及政府价格主管部门对商品住宅的价格管理，均须遵守本规范。第三条各级政府价格主管部门负责对商品住宅价格构成和价格行为的管理、监督、检查和指导。第四条本规范所称商品住宅价格构成，是指体现国家的价格法规和政策要求，在住宅开发建设和经营管理过程中实际发生的组成价格的各项因素。商品住宅价格构成是政府价格主管部门和住宅开发经营单位制定商品住宅销售价格的依据。第五条商品住宅的价格，由下列项目构成：(一)土地使用权取得费。商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。(二)住宅开发成本1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电(含一户一表)、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗(含每户或单元保安门)、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施(设备)及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用；非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。(三)住宅开发期间费用。指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。(四)利润。以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。(五)税金。指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。(六)商品住宅差价。包括楼层差价、朝向差价。楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。第六条下列费用不得计入商品住宅成本：(一)开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用；(二)企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用；(三)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；(四)国家规定不得列入成本费用的其他支出。第七条对实行政府定价或政府指导价的商品住宅，其住宅开发成本、开发期间费用一般应以当地社会平均成本为定价基础。当地社会平均成本由价格主管部门会同有关部门定期测定。第八条计算商品住宅销售价格基本公式。成本=土地使用权取得费+住宅开发成本+住宅开发期间费用商品住宅基准(基本)价格(元/平方米=(成本+利润+税金)商品住宅建筑面积；商品住宅销售价格：1、属于政府定价的，销售价格(元/平方米)=基本价格(1楼层差价率朝向差价率)2、属于政府指导价的，销售价格(元/平方米)=基准价格(1浮动幅度)(1楼层差价率朝向差价率)3、属于市场调节价的，销售价格(元/平方米)=考虑市场供求情况确定的基本价格(1楼层差价率朝向差价率)第九条商品住宅建筑面积按开发建成房屋总建筑面积扣除用于就地拆迁安置的房屋及非营业性公建配套的建筑面积计算。房屋建筑面积的计算和分摊按国家和省的有关规定执行。第十条与商品住宅有关的各种配套设施、设备建设费用必须进入商品住宅成本，不得在销售价格以外向购房者另行收取；确属商品住宅预售后需新增配套设施、设备，其建设费用需在价外收取的，须征得购房者同意，并与购房者补签有关协议后方可收取，不得在商品住宅交付使用时强行向购房者收取。第十一条住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售。第十二条未经价格主管部门审核，商品住宅销售不得冠以平价房、成本房、微利房等名称，误导或欺骗购房者。房地产开发经营单位在购销合同中或进行广告宣传时，应使用规范的价格术语，明确价格种类，不得进行价格欺诈。属政府定价或政府指导价的商品住宅价格，未经价格主管部门核定，房地产开发经营单位不得在售房广告中自行标价。属市场调节价的商品住宅，其销售价格由政府价格主管部门实行动态监测，具体办法另行制定。第十三条房地产开发经营单位销售商品住宅必须严格按本规范组价，并按浙江省新建住宅销售明码标价管理暂行规定明码标价。实行市场调节价的商品住宅，不得采用高标价、大折让的虚假标价欺骗购房者，确需价格折让的，折让率不得高于10%。第十四条对于商品住宅交付使用后购房者按国家规定应支付的费用，房地产开发经营单位实行代收代付的，必须受购房者的委托，代收费用的标准要按价格权限部门的规定执行。第十五条房地产开发经营单位应自觉遵守商品住宅价格管理的有关政策，接受和服从价格主管部门的价格管