四川省房地产估价师《理论与方法》：供给有限模拟试题.doc

四川省房地产估价师理论与方法：供给有限模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产估价的主要难点是。 A：市场行情变化不定 B：供需变化引起价格变化 C：房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握 D：房地产价格的影响因素影响程度不同 E：工业用地的监测点评估价格 2、某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是年。 A：309 B：348 C：383 D：392 E：借款合同3、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为（）。 A11.07% B12.45% C13.59% D10.78% 4、市场趋势的分析方法中，_就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。 A购买者意图调查法 B销售人员意见综合法 C专家意见法 D时间序列分析法5、估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在_年以上。 A30 B25 C20 D15 6、房地产开发项目策划属于房地产_的范畴。 A评估 B经纪 C代理 D咨询 7、增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。 A：中华人民共和国土地管理法 B：中华人民共和国土地管理法实施条例 C：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 D：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 E：房地产估价机构必须加盖公章 8、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是_。 A净现值 B净现值期望值 C净现值标准差 D净现值标准差系数 9、下列估价业务中，估价机构可以承接的是_。 A超出了估价机构业务范围的估价业务 B估价机构的专业能力难以胜任的估价业务 C估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务 D承接后出现很大执业风险的估价业务 10、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日5月30日，估价报告应用有效期为1年2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于【2006年考题】 A：15年 B：16年 C：17年 D：20年 E：工业用地的监测点评估价格11、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，O%。则该可比实例在2005年9月末的价格为_元/m2。 A2938 B2982 C3329 D3379 12、房地产开发企业资质管理规定规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发_。 A二级资质证书 B三级资质证书 C四级资质证书 D暂定资质证书 13、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少24万元，该房地产的合理经营期限为年。 A：100 B：125 C：135 D：400 E：工业用地的监测点评估价格14、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有。 A：私有住宅转让后用于商业经营的 B：经济适用住房转让后用于经济适用住房的 C：同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 D：按照国务院有关规定出售公有住房 E：执行层的组织协调 15、我国土地增值税是对（）行为征收的一种税。 A转让土地使用权 B有偿转让房地产 C继承房地产 D赠与房地产 16、对出租物业来说，最主要的收入记录是。 A：空置率水平 B：租金清单 C：押金收入 D：欠租清单 E：借款合同 17、某宗房地产的土地价值占总价值的40，建筑物价值占总价值的60，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6，建筑物资本化率为8，综合资本化率为。 A：62 B：72 C：82 D：92 E：工业用地的监测点评估价格 18、_是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。 A直接观察法 B间接观察法 C采访法 D报告法 19、我国住房公积金制度实行的利率政策是。(2009年试题) A：低存低贷 B：低存高贷 C：高存低贷 D：高存高贷 E：执行层的组织协调 20、注册房地产估价师继续教育由组织。 A：住房和城乡建设部 B：人力资源和社会保障部 C：省级政府建设主管部门 D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会 E：执行层的组织协调 21、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为_万元。 A833 B2500 C1250 D1067 22、某市2008年住宅的预测销售量为500万，实际销售量为650万，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为万。(2009年试题) A：500.0 B：537.5 C：612.5 D：650.0 E：借款合同23、国有土地上房屋征收主体是。 A：国务院 B：省级人民政府 C：市、县级人民政府 D：房屋征收部门 E：执行层的组织协调 24、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20，余款于半年后支付。假设月利率为05，则该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为万元。 A：2629 B：2729 C：2829 D：2929 E：工业用地的监测点评估价格25、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以_元/m2为基础进行修正。 A4000 B5000 C6000 D9000二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括_等。 A土地基础设施完备程度和平整程度 B土地使用权年限 C土地使用者 D土地用途 E土地权利性质 2、房屋租金可分为_。 A成本租金 B商品租金 C土地租金 D经济租金 E市场租金3、被邀请参加投标的承包商通常在_个之间。 A13 B35 C17 D310 4、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有_。 A风险因素 B资本化率 C通货膨胀率 D投资利润率 E资金总额5、在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守普遍适用的技术性原则，即普适技术性原则，主要有_。 A客观原则 B合法原则 C最高最佳使用原则 D估价时点原则 E替代原则 6、我国房地产业的发展主要得益于_重大制度和体制的改革。 A城镇住房制度改革 B主体经济改革 C城市土地使用制度改革 D房地产使用形式改革 E房地产生产方式改革 7、国有土地使用权转让人应缴纳的税费有。 A：土地增值税 B：教育费附加 C：营业税 D：城市维护建设税 E：契税 8、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是_。 A有不少于1000万元人民币的实有资本 B货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行 C设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记 D一个城市原则上只设一个担保公司 9、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了元。 A：994.37 B：1016.81 C：1255.16 D：1387.24 E：借款合同 10、房地产价格的形成条件有。 A：房地户的需要 B：房地产的有用性 C：房地产的有效需求 D：房地产的相对稀缺性 E：房地产的有效供给11、下列拆迁行为中，适用城市房屋拆迁管理条例的有。 A：征收集体土地过程中对民房的拆迁 B：城市市区內市政建设对居民购买的商品房的拆迁 C：城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁 D：城市市区內国有企业对厂房的自拆自建 E：城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁 12、近因原则的具体含义是。 A：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因属于保险责任，则保险人承担赔偿责任 B：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因属于保险责任，则保险人不承担赔偿责任 C：如果近因属于除外责任，则保险人负赔偿责任 D：如果近因属于除外责任，则保险人不负赔偿责任 E：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因同属于保险责任和除外责任，则保险人不负赔偿责任 13、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2500元/m2，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108%和112%，残值率为5%，该建筑物2005年6月的累计折旧额为_万元。 A612.33 B615.74 C625 D648.1514、保险的最大诚信原则中，保证是指_。 A在保险合同订立前、订立时以及合同有效期内，投保人对已知或应知的危险和与保险标的有关的实质性重要事实据实向保险人作口头或书面申报 B保险人要求投保人或被保险人在保险期间对某一事项的作为与不作为，某种事态的存在或不存在作出的许诺 C保险合同当事人一方放弃在保险合同中可以主张的权利 D保险合同当事人一方如果放弃合同中可以主张的某项权利，日后不得再行主张该权利 15、某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6，年租金均发生在年末。若折现率为6，该商铺净租金收入的现值为万元。 A：9176 B：14240 C：15094 D：16000 E：借款合同 16、下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是_。 A非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期 B住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期 C非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前6个月申请续期 D非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前2年申请续期 17、某地区某类房地产19982004年价格见下表。 某类房地产19982004年价格 (单位：元/m2) A年份 B1998 C1999 D2000 E2001 F2002 G2003 H2004 I2005 J房地产价格 K1800 L2000 M2100 N2300 O2500 P2800 Q3000 R 18、被征用土地所在地的市、县人民政府，在收到征用土地方案后应于10日内将方案进行公告，征地补偿安置方案公告的内容应包括_。 A被征用土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置农业人口的数量 B土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式 C安置补助费的标准、数量、支付对象和方式 D地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式 E办理征地补偿的期限、地点 19、关于个人住房公积金的说法，正确的是_。 A个人住房公积金的利息所得免征个人所得税 B住房公积金的缴存比例一般不得低于5，原则上不得超过15 C个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额 D每年的1月1日为职工住房公积金的结息日 20、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是_。 A成交价最高价最低价 B成交价最低价最高价 C最高价成交价最低价 D最高价最低价成交价 21、房地产预售、销售广告，必须载明以下_事项。 A开发企业名称 B中介服务机构代理销售的载明该机构名称 C预售或者销售许可证书号 D项目的具体位置 E项