2009年上海青浦国际小商品城项目营销策略初步方案.ppt

,玩具总动园 (暨上海国际小商品城) 项目营销策略初步方案,二oo九年,前 言 上海6000平方公里的大都市圈计划，带动了上海市郊乃至周边地区的城市化发展进程。围绕产业及区域特色的城市多中心多组团发展，为潜在的资源提供了更为广阔的释放平台。 我们看到，松江以大学城为机遇带动了居住价值的提升而快速发展，安亭以汽车工业为依托实现产业链的综合发展；而青浦，又以什么产业机遇实现快速发展？ 今天，我们有幸借玩具总动园(暨上海国际小商品城项目)，与各位领导做一次简要的沟通，汇报一下我们对于商业项目与区域经济提升双效发展的看法。,玩具总动园(暨上海国际小商品城)，地处上海青浦区东北隅的华新镇，东与闵行区接壤，南与松江区相连，北与嘉定区相邻。 总规划面积2800亩，分三期开发，一期600亩，总建筑面积约45万平方米。,玩具总动园 (暨上海国际小商品城),按照现代经济学的理论，衡量一个城市的核力竞争力，在于以下几个指标：经济体制、产业结构、生产力与生产关系、科技与人口素质、信息力、对外交流能力。 而我们面对的2800亩地，既是一座独立的城，又隶属于中国上海这座国际化的大都市，准确的说，它是一座辅城，是一座城中之城，一座主题经济城。 对于它的研究与定位，必须依托上海的城市地位及政治利基、结合青浦的产业与地区优势；同时，超大的规模又赋予它独立的经济使命，在实现自身可持续化发展之际促进城市及产业升级。这两方面息息相关，环环并存。,研究思路,宏观政策,经济运行,产业基础,竞争博弈,2800亩大上海之辅城 600亩城中之城,市场机遇,自身发展,城市运营,本报告主要内容： 第一章：战略研判 一、上海青浦华新 二、专业市场研究 第二章：项目定位 一、市场定位 二、行业研判 第三章：实施计划 一、做活 二、招财 三、招商 四、招客 第四章：政府扶持 一、政策倾斜 二、市场引导,第一章 战略研判,上海-青浦华新 专业市场研究,项目核心竞争力之 区位核心优势,胸怀上海 聚焦青浦 立足华新,国际性商贸平台 上海,项目核心优势之一,上海,国民经济综合实力进一步增强 2004年全国GDP136515亿元，比上年增长9.5%，上海GDP达7740亿， 增幅13.5%，占全国的5.67%，而北京GDP为4283亿元，占3.1%。 居民可支配收入不断增长 人均可支配收入14000元，比上年增长10.2%。 固定资产投资总额逐年增加，房地产投资总额持续增长 2004年3084.66亿元，比上年增长632.55亿元，房产投资1175亿元 增长273.76亿元。 社会消费品总额和批发零售贸易业商品销售总额近年来 持续上升 2004年分别达到2452.61亿元和6150亿元，增长594.7亿和233.97亿元。,上海，世界第六大都市圈之中心,大上海产业经济圈层,上海6000平方公里的大都市圈计划,内环线以内的地 区。以发展第三 产业为重点，适 当保留都市型工 业,上海商业,2005年上海商业五大预测 社会消费品零售总额同比增长9%左右，达到约2700亿元。 商品销售总额仍可维持11%的增幅，达到6850亿元左右。 商业增加值可望增长10%，达到860亿元左右，对全市生产总值的贡献率10.5%。 商业投资增长势头不减，商业设施还将迅速增加。2004年上海商业设施的施工面积为869.7万平方米，其中新开工的面积为288.5万平方米，竣工面积仅为218.6万平方米，2004年各区在建的1万平方米以上的大型商业设施有66个，建筑面积为598万平方米。可以预计2005年上海将有更多商业设施竣工并投入营运。 发展郊区商业将成为上海商业工作的重点，郊区商业预计仍将出现大幅 增长，平均增幅将不会低于15%。,上海四大中心的城市定位及国际地位，加之全球第六大都市圈内周边省市地区强大的经济、产业实力，为我们创造全球化的商贸运营战略提供了最广阔的平台。 随着城市化进程的进一步加速与发展，在政府新一轮的商贸政策中，郊区化商业的发展、物流型大型批发贸易的发展已列入重点发展计划难得的历史良机。 郊区化商业发展所强调的工贸一体化，商贸与产业集聚联动战略，以及加强市级工业园区建设的发展战略，应作为本案一座大上海的主题经济城的战略考量因素之一。 而加强批发贸易的全球化集聚与辐射功能、以会展为先导、发展生产型服务业等政策方向，也为本案的功能、产品、市场规划指明了方向。,宏观格局催生区域核心竞争力,Hello! Shanghai 上海，正在以前所未有的力度参与全球化经济。6000万平方公里的国 际大都市发展战略出台，旨在将上海打造成最具活力的国际综合大都市。 城市规模的扩大，必定带动周围区域的城市化进程与经济发展，同时将 各区域直接推上大经济圈竞争舞台与国际发展接轨。 对区域的发展方向及经济特色提出了新的考验。 核心竞争力成为城市发展乃至国家发展的根本利益。 上海各区域独特的经济发展模式逐步形成。,交通枢纽网络、成熟的产业环境 青浦,项目核心优势之二,青浦 在长三角各地招商引资风声水起之时，上海市政府于上海市郊的嘉定、青浦、松江三个区分别设立了工业园区，规划用地总面积173平方公里，通过打造“商务成本盆地”来增强对外资的吸引力，同时制定一系列财税优惠政策，与周边地区形成竞争之势,解读青浦,The Future Of Qingpu 地处上海市西郊，太湖下游，黄浦江上游。 青浦区共有朱家角镇、华新镇、等8个镇和3个街道办事处。 2004年末，全区户籍人口45.6万人。 陆路交通十分便捷，是上海市辐射长三角、服务全国的西大门。 青浦在上海9个郊区（县）中，土地面积列第4位，户籍人口数列第9位，外来人口列第5位。主要经济总量指标跻身中上位置。,青浦区是个很有潜力的近郊板块，但是商业发展相对滞后！,工业 提出“1+5”工业园区，形成“一园五区”的工业园区布局 市级工业园区的电子信息、精密机电、现代纺织新材料等高科技产业 徐泾工业园区的电子信息、精细化工产业 华新工业园区的摩托车整车及配套产业，白鹤工业园区的汽车配套产业 朱家角工业园区的文体休闲产业，练塘工业园区的高档家具产业,农业 发展了一批特色农产品，形成了具有区域特色的生产基地 建办了一批龙头企业，形成了多种多样的产加销一体化模式 开展了农业招商引资，形成了多元投入农业的新机制,青浦的产业,青浦工业园区,青浦工业园区位于青浦城区北侧，紧邻城区，规划总用地面积61.5平方公里。其 中工业园区用地面积56.2平方公里，外围区域道路面积1.4平方公里，外围林地及其他用地面积3.9平方公里。 园区内部通过漕俞路、外青松公路。、华青路、胜利路等区级道路与青浦新城城区保持紧密联系。青浦新城城区规划总用地约25平方公里，现状人口约为11万人，规划居住人口规模（2020年）将达30万人。 园区产业布局共分为五大产业区和一科技服务区，另规划了两片工业发展备用地作为后期园区发展建设用地。 五大产业区包括生物医药产业区、精密机械及装备制造产业区、电子信息产业区、现代纺织及新材料产业区、出口加工区。各园区均是以主导产业为兼容相关项目的产业区，各园区引进的企业应有相容性，相互之间不应有不良影响。,呈现上海郊区国际商品贸易集散地态势,国际小商品城、国际农副产品交易中心、OUTLETS国际品牌直销广场、文体休闲、家具等形成青浦主要商贸交易平台 优越的交通环境奠定跨区域贸易乃至国际贸易的基础 具备文体休闲、家具、玩具、摩配、农副产业等产业环境先决条件 规模及总体量在华东地区是罕见的 商贸成为青浦的新亮点，也是青浦经济的新增长点,青浦商贸业,巨大的商业发展空间 华新,项目核心优势之三,华新,地理：位于青浦区东北部，东与闵行区接壤，南与徐泾、赵巷镇相邻，西与重固、白鹤镇交界，北与嘉定区相望。,人口与面积：全镇总面积47.6平方公里，常住总人口33742人，其中农村劳动力17064人，外来流动人口近5万 。,交通：华新镇水陆交通便捷，基础设施完善。距虹桥国际机场仅12公里，浦东国际机场38公里，沪宁高速公路、北青公路(机场路)、纪鹤公路横跨全镇东西，嘉松公路、徐华公路包括在建的嘉金高速公路贯穿南北。,华新镇的经济,工业总产值是全区的14.2%，社会消费品零售额是全区的3.04%， 出口额是全区的11.84%，社会消费零售依然是弱点,华新镇的商业,华新镇的商业业态主要有：五金建材、摩配、摩托车、发廊、服饰、餐饮、杂 货、旅馆等，次要业态有：电话亭、网吧、鞋帽、眼镜、杂货、书等。 五金建材、摩配和发廊居多，旅馆主要集中在华腾街。 华新镇的商业形态主要有：超市、农贸市场、小商品市场、小卖铺、杂 货铺、专卖店、连锁店等。,业态丰富，但比较分散，侧重于工业品销售， 餐饮服务业档次较低，有待发展。商业需要升级及龙头项目的带动！,三颗商业重磅炸弹，构筑了华新未来的商业蓝图,Outlets奥特莱斯 品牌直销广场 位于赵巷镇，200亩，23栋建筑，总建面11万平米，200间商铺，以销售国际国内著名品牌折扣商品为主,国际农副产品交易中心 总占地3000亩，一期1000亩,上海城郊批发中心，未的来商业主战线,玩具总动园 总占地2800亩，一期600亩,华新镇的启示,华新镇是一个正在发展中的全国卫星城镇，GDP增长达到26%以上，是全国平均水 平的3倍，居民消费能力强，交通便利，配套齐全，是一个发展潜力名列上海市前 列的城镇。这样的城镇没有一个大型配套商业中心，如何走向国际呢？！ 同时，华新镇的商业正处于发展期，业态是比较齐全的，加之外来流动人口占了 总人口的一半以上，这种流动的环境很适合商业的发展，就象广州和深圳一样， 有效消费占比率较高，直接刺激了当地的商业。 而另一方面，华新未来的商业却大有可观，三大项目的推出将彻底改变华新的面 貌。,华新镇，能否变成一个上海的义乌呢？,华新-打造上海的“义乌”！,商品流,购买力,购买载体,人口、收入,产业、物流,大型的功能齐全的商业平台,大型的功能齐全的商业平台是首要的， 它可以带动全镇其他产业的发展！,知名度 美誉度,标志性商业,商业的快速增长,竞争分析,专业市场研究之,专业市场分析,专业市场分析,整体市场概况分析,目前在售和已经营的大型专业市场有以下几个特点： 新建专业市场的规模逐步加大，如上海文体休闲产业项目总体规划1200亩，一期占地面积620亩。 新建专业市场的配套设施明显优于老专业市场，从仓库、物流、停车场、娱乐配套等基本都进行了人性化设计。 老专业市场由于年代已久，配套较落后，部分市场预备改装和拆迁，如上海曹安路市场规划两年内拆迁，上海轻纺市场正在进行大幅整修。 新建专业市场在建筑形态上有浙江义乌小商品城的影子，建筑34层，底层作商铺，上层作仓库、办公或居住，如上海国际服装城。 商铺、住宅同时发售，以商铺为主，住宅为辅，如苏州国际服装城。,建筑形态分析,商业式别墅模式：类似于浙江义乌小商品城， 一般有34层，底层为商铺，24层作仓库、办公或居住，有独立的卫生间、厨房，部分还有独立的楼梯。也可称作为SHOPHOUSE：即可作商铺又可居住，一举两得。此类专业市场有：上海服装城、上海国际礼品城、上海国际文体休闲产业城、上海温州经济城、上海金山化工建材市场、上海金山国际贸易城等。,上海服装城,上海国际礼品城,上海温州经济城,商场式商铺模式：一般有45层，纯商铺，每层面积根据市场的规模而定，主要在1万平米左右，根据经营业态，划分成20200平米不等的小商铺出租或出售。此类专业市场有：上海国际汽车城、中国国际服装城、苏州中翔小商品批发市场、上海轻纺市场、上海九星批发市场。,苏州中翔,中国国际服装城,上海轻纺市场,上海九星批发市场,沿街式商铺模式：该类专业市场为排式建筑，13层，均为商铺，该类建筑在市场内沿路两边分开，面积20300平米不等，类似为沿街商铺，则称作为沿街式商铺模式。调研中此类专业市场有：曹安路市场、上海水产批发市场、小上海旅游文化城、上海农产品中心批发市场、金桥花鸟批发市场。,上海农产品中心批发市场,金桥花鸟市场,仓库式批发市场：该类专业市场建筑形态有经营业态决定的，经营产品体积较大，占空间，如木材，经营面积60500平米不等。商铺的形态类似于仓库，称仓库式批发市场。调研中有福人林木材批发市场。,福人林木材批发市场,新市场营销模式分析,新市场售后返租 开发商把商场划分成100平米左右的小商铺，取得小产权，进行产权式销售。然后统一返租回来，经营面积可重新自由分割。业主的回报率每年约10左右，回报期310年不等。对开发商而言，获得双份资金，销售金额和租金，对投资客而言，这是一份不小的诱惑，商铺总价低，投资少，利润大。 新市场销售优惠策略 买商铺，送阁楼，对买家来说是个不小的诱惑！ 免租金或物业管理费36个月，减轻经营户前期经营压力！ 按揭情况 此次调研中，按揭贷款最多为50，最高年限为20年。,竞争火力点,建筑及配套,价格,业态定位及业种组合,地理及交通,销售及 管理政策,部分专业市场功能配套分析,上海其他专业市场近距离比较,“主题式”专业市场悄然盛行,鲜明特色的主题定位已成为大型专业市场成功运营的关键！,第二章 项目定位,市场定位 行业支撑,定位,商业定位,经济带动作用,可持续发展空间,行业生存力,税收,市场基础,就业,SWOT分析,优势（Strengths）,劣势（Weaknesses）,SWOT分析,机会（Opportunities ）,威胁（Threats）,任务界定,定位2800亩的 城市主题、经济主题、产业主题,确定600亩的 城市功能、规划、经济效能、运营方略,落实200亩的 建筑规划、业态布局、功能定位、招商引资计划,项目总体定位,国际小商品城,本案的商业定位,玩具总动园 上海最大的玩具集散中心,支撑,市场机遇研判国际市场,玩具，全球最具生命力的世界级朝阳产业,持续化需求,玩具由于其特殊的用途与目标客群，使其有别于一般 奢侈品。玩具代表着某个时期的文化与特殊需求，因 此在不同的时代玩具行业都拥有相当稳定的需求及 消费市场。,稳步提升,在全球的玩具行业的贸易状况来看，由于其拥有庞大 的市场消费群，贸易额在近几年内稳步提升。据统 计，1996至1998年世界玩具贸易额年均为520亿至540 亿美元左右，2001年更是达到了690亿美元。,新品迭出 市场扩大,在过去的三年中，全球玩具消费额仍呈现强劲的上升 趋势，尤其是成人、益智、高科技、环保型等新型玩 具的问世，行业的涵盖面无限扩大。玩具已从最初的 儿童消费时期逐渐向成人市场进攻，市场面日益扩大， 玩具行业的发展动力源源不断。,玩具市场种类,种类繁多，产业链长 全世界玩具种类有3万多个品种，是一个产品类型相当丰富的业种。 儿童玩具种类比较多，以教育、启发为主，占玩具种类一半以上。 最近几年发展得很快，尤其是互联网络的发展更带动了这一领域的飞速 发展，成人玩具与高科技玩具是目前欧美玩具市场渐兴的潮流。,玩具的延伸,随着科技的发展，玩具的概念也越来越广泛，除了传统的布娃娃、机器人等玩具，现在还出现了许多延伸性玩具，如：儿童家具、游戏、礼品、艺术品、高科技产品等。光游戏类就不少于10000种，礼品、艺术品更是千变万化，无穷无尽！,玩具的概念包容性强，其边际行业的丰富为做大玩具市场奠定了良好的基础条件，同时也催化了市场的形成和发展,成人玩具/文体用品/礼品等 最近几年发展得很快，尤其是互联网络的发展更带动了这一领域的飞速发展，成人玩具与高科技玩具是目前欧美玩具市场渐兴的潮流。,球类：篮球、排球、羽毛球等 棋类：象棋、围棋、军旗等 还有赌博类、智力类、赏玩类、整人游戏、高科技电动玩具等,市场机遇研判国内市场,中国，世界最大的玩具出口国及消费潜力市场,产业地位高,中国是世界最主要的玩具礼品生产和出口基地，生产 量占全球产量的70%以上。至2004年，作为全球玩具的 第一大生产国和出口国，欧美国家玩具市场75%以上的 贸易额来自中国。我国玩具产品出口贸易额达到110亿 美元，年平均增长20%。,消费市场大,我国也是玩具的消费大国，目前，我国玩具消费量正在 以每年40%的速度增长，预计到了2010年我国玩具消费 总额将超过1000亿美元。 中国儿童每年的玩具消费支出只有人均4美元，而欧洲 是147美元，美国是340美元。中国儿童的玩具消费还 有很大的上升空间，不是几倍，是几十倍。,我国的玩具生产企业主要分布在广东、江苏、浙江、上海等地,详细概况,华东、华南相对集中 江苏现有玩具生产企业500多家，员工20多万人，主要分布在南京、扬 州、苏州、南通等地。主要生产毛绒玩具、硬体娃娃和塑胶玩具。 上海现有玩具生产企业 400多家，员工约15万人，主要分布在松江、嘉 定、青浦等郊县。主要产品为吹塑玩具和毛绒玩具。 浙江现有玩具生产企业500多家，员工20多万人，主要分布在宁波、温 州、黄岩等地。主要产品为木制和毛绒玩具。 广东现有玩具生产企业近5000家，员工200多万人，主要分布在深圳、 东莞、汕头、佛山等地。主要产品为电动、塑胶和毛绒玩具。,玩具出口行情,加工为主，大量出口 市场态势：近年来我国玩具出口基本处于增长态势，2004年玩具出口 额100亿美元，平均增长20%。 出口产品类型：毛绒、布制、木制类等传统的装饰型、拼装型中低档玩 具品种在我国玩具出口中占较大比重。 出口口岸：主要是广东、江苏、上海、山东和浙江等省市。 出口市场：集中在美国（49.0%）、欧盟（20.2%）、香港（11.4%） 和日本（6.0%）等地,我国是世界上最大玩具出口国地位无庸置疑，尤其在欧美国家，占据重要份额,玩具市场机会,蓬勃发展的支柱产业 我国是世界上最大的玩具制造国和出口国。全球有差不多75%的玩具都是中国制造的。我国目前有玩具企业8000多家，300万从业人员。与此同时，我国也是玩具的消费大国，目前，我国玩具消费量正在以每年40的速度增长，预计到2010年，我国玩具消费总额将超过1000亿元。玩具已经成为我国出口的五大“支柱商品”之一。 数据来源中国财经报道,中国目前玩具出口之五大命题 第一命题原材料 欧盟将永久禁止玩具及幼儿用品使用多种邻苯二甲酸盐。加之此前俄罗斯、日本等国对塑料玩具进行清理的举动，我国对此难题至今未能攻破，义乌以现口塑料玩具为主，而环保型产品及新材料的研发、生产能力将直接影响未来玩具出口市场的竞争力及可行性。 第二命题高成本 玩具的成本取决于钢材成本，近来油价、塑料、钢材成本上升，无疑加大了成本负担。,第三命题关税壁垒 欧盟委员会曾于2月10日宣布，将于今年4月1日提前实施原定今年7月实施的新普惠制安排，包括我国玩具在内的50类产品“出局”。 第四命题高科技 我国的玩具生产商大部分设计力量薄弱，产品档次偏低，高科技、高附加值产品较少，随着成本增加，及成人类、益智类玩具的出口份额加大，科技含量较高的产品无疑将具备更强的竞争优势，也是市场的大势所趋。 而目前，仅有上海、深圳两地基本完成高科技（电子类产品）的技术能力突破。,第五命题标准化 质监部门认为，近年来欧盟等发达国家和地区纷纷提高玩具进口的安全标准。这给劳动密集型、以生产成本低为主要优势的义乌玩具业带来一定影响。惟一出路是提高自身产品的环保和安全标准。而对于贸易对象国的技术法规、标准、合格评定程序等了解不够，在发生贸易纠纷时易受牵制，主动权小。 因此，必须严把产品质量与安全关,有效提高企业技术水平和产品附加值，研发符合环保要求的产品，并逐步打造世界知名品牌,才能立足于国际市 场。,样板市场研究(CASE 1),广东的玩具市场是如何崛起的？ 广东玩具总产值占我国玩具总产值的七成，拥有5000家玩具生产企业，年产值高达350亿元人民币，年出口额41亿美元，是我国最大的玩具产业基地。 1、利用香港的转口贸易，做来料加工，从国际上获得了市场 香港贸发局统计:每年经香港转口玩具贸易额高达800亿港元，广东占60%以上。 2、当地产业的支撑 当地玩具生产企业已经形成一定的规模，从生产到销售经济一体化得到贯彻。 3、政府的扶持 对生产企业和贸易企业都给以大力的扶持，使得广东的玩具市场日趋成熟。 4、市场的大量需求，充分抓住了机遇 李嘉诚投资15亿元，占地面积500亩，打造全球最大的礼品玩具集散中心。,样板市场研究(CASE 2),全球最大的玩具分销中心义乌 义乌市玩具行业经过20多年的发展，已成为义乌特色行业和支柱行业之一，2004年实现贸易额50亿元。 1、义乌市场已经形成集聚辐射优势，为行业规模的扩张和提升提供了依托。 广东省的玩具产品直接经由义乌销往国内外的占20%以上；国内最大的玩具生产基地广州、澄海、东莞的上千家玩具生产企业，90%以上的品种是通过义乌市场销往全国和全球。江苏的毛绒玩具有60%经义乌分销全球。充气玩具、益智类小玩具等品种主产主销都在义乌；而国内其他产地的玩具每天都源源不断运抵义乌市场，仅广东一地，每天运抵义乌的玩具就有60个集装箱的装载量。 2、外贸是义乌市玩具行业壮大的重要途径。 义乌市内有600多家国内的外贸机构、近500家境外企业驻义商务代表处、6000多名外商常住义乌采购小商品出口。义乌在国外经商人员1700多人。义乌的玩具产品远销欧美、英国、日本、非洲、东南亚、中东等国家和地区，去年该行业实现外贸交易额2.7亿美元。出口体积占全市出口货柜体积总量的60%。该行业目前的外贸占比已达到45%左右。,竞争项目研究(CASE 1),广东国际礼品玩具城成功原因？ 1、得到了政府部门的鼎立扶持 广州市副市长王晓玲在2005年商业工作会议上作出指示，说一定要重点抓好广州国际玩具礼品城等大型购物中心的建设。广州市商业局党委书记陈海如也向外界多次介绍玩具礼品城的发展状况。广州国际玩具礼品城，正是因为得到了政府部门的鼎立扶持，发展进程十分顺利。现在，玩具礼品城的首期工程已经基本完成，500多个商铺也已全部被认购，首期即将试业。 2、吸引海外商机 广州国际玩具礼品城自立项起，就把开拓国际市场、促进玩具礼品国际间的交流作为目标。玩具礼品城凭借位于世界玩具礼品最大生产基地及广交会所在地的先天地理优势，尤其是处在中国市场经济快速发展的时代大背景下，如CEPA（香港与内地经贸合作）协定实施、“92”泛珠三角区域经贸合作开展、以及“101”东盟10国与中国经贸合作的全面启动，广州国际玩具礼品城正越来越受到国内外玩具礼品行业的关注，成为中国玩具礼品企业及产品走向世界市场的重要桥梁，成为国外玩具礼品厂商了解中国同行、实现世界范围采购愿望的重要商贸平台。,3、切入东南亚市场，成为世界玩具采购平台 广州国际玩具礼品城于今年1月25日起正式拉开海外商机推广序幕，首站选在东南亚三国：泰国、马来西亚和新加坡。东南亚三国推广将与当地玩具礼品商协会达成系列框架协议，帮助双方玩具礼品厂商沟通，促进各国玩具礼品产业发展，实现玩具礼品国际间更顺畅的流通。东南亚三国尽管都是玩具礼品采购大国，但具体情况又各有不同：泰国是玩具礼品进口大国，大部分玩具礼品都是从中国进口；马来西亚是玩具礼品生产国，也是一个消费大国，玩具礼品多数靠从中国进口；新加坡是一个玩具礼品中转国，中国的玩具礼品凭着物美价廉，凭着越来越新颖的设计和先进的工艺，受到了新加坡众多采购商的青睐。同时也为东南亚三国玩具礼品厂商提供一个玩具礼品世界级的采购平台，实现玩具礼品国际间的顺畅流通。 4、填补广交会空白 相关业内人士表示，玩具礼品城的搭建，在一定程度上解决了广交会玩具礼品展馆时间短、摊位少的难题，有效地延伸和拓展了广交会的时间空间，为专业采购商提供了一个长期、专业、定点采购的优质平台，也同时为玩具礼品商家提供了一个专业展示展销的基地，有效拉近了采购者和经营者的距离，整合行业资源，拓展有利商机。,招售实录 在2004年10月广州国际玩具礼品城的首次发售中，让发展商始料未及的是，当时的成交客户除了广州、温州、上海、义乌、澄海、东三省等内地客商和香港、台湾、澳门客商外，还有不少来自日本、韩国、阿联酋、泰国等全球十多个国家的玩具厂商。其中包括在国内电子琴市场占50%以上份额的日本卡西欧电子公司，迪士嘉、迪宝乐、代代星、骅威等知名厂家和台湾仙施、广州美加南等国际知名采购商。显然，广州国际玩具礼品城已不仅成为中国玩具厂商们热捧的黄金地，更成为备受世界各地玩具厂家欢迎的国际化玩具交流大平台。 项目简介 广州国际玩具礼品城位于广州市黄埔国际物流园区，水陆空交通通达中国各大城市和世界100多个国家及地区，由全球华人首富李嘉诚旗下长江实业、和记黄埔和广州国际玩具中心有限公司联合投资建设，建筑面积约50万平方米，总投资额15亿元，主要经营玩具、礼品、工艺品（含精品、饰品、旅游工艺品）及相关生产资料，突出物流及电子交易功能，汇集数千中国知名玩具礼品厂商，并设有大型展贸中心、研发中心、商务服务中心及大型玩具主题公园，是中国最大型专业玩具礼品交易、信息、展示、采购及研发中心。,商家入驻原因细节剖析 1、广州国际玩具礼品城热销香港 “与香港相比，广州商铺价格实惠，经营成本不高，与产地相距又近，来往香港更是方便，交通便利，而且劳动力也更便宜，成本更低，不选广州还选哪里？” 2、“我们就信李嘉诚，有长实和和黄的牌子，买广州国际玩具礼品城有得做、有得赚！” 经营玩具出口12年之久的香港贸易公司，在广州国际玩具礼品城首次公售时，一次性就认购了五个铺位，并且在广州国际玩具礼品城对面的康慧苑购买了职工宿舍，准备借玩具城平台开创一番大事业。面对记者的提问，该企业负责人如是说。 3、玩具业得到政府充分支持，特别放心 “成功申亚后，广州的国际形象与国际地位日高，玩具业又得到当地政府的充分支持，广州国际玩具礼品城更是当地的重点项目，享有不少优惠政策。发展商之一和黄的物流网络又遍及全世界，在这里做生意，我们特别放心。”,各大门户网站及媒体大量对项目的报道，包括新闻通稿、软文等信息。政府的引导对商家进驻起到了直接的促进。,竞争项目研究(CASE 2),义乌为何在原有玩具市场基础上增设1191亩（一期）的玩具特色工业园区？ 1、20年的发展基础，发展海外贸易，产业需要升级 玩具行业是义乌市经济发展的支柱产业，是体现义乌市场特色的行业之一。义乌市玩具行业起步于80年代，是当时第一代小商品市场的经营商品之一。经过20多年的拼搏、发展，目前整个行业共有企业、工商经营户2254家，其中企业在400家左右，从业人员2万余人，产品以塑料玩具、毛绒玩具、充气玩具、普通玩具为主，年产值12亿元，拥有一批上规模、上档次、有品牌、有自营出口权的知名企业。许多企业的产品如：“白雪公主”品牌已跨出国门，走向世界。他们的产品深受国内外客商的青睐，是国内同行业中较大的企业，销售网络遍及国内各大、中城市并远销美国、英国、日本、中东、东南亚等国家和地区。,2、政府作为城市发展重要经济战略重点提出 为进一步发展壮大玩具行业，市委、市府积极实施“贸工联动”的战略，积极引导玩具贸易大户由商转工，在上溪开发区设立了玩具特色工业园区，由上溪工业园区管委会和玩具行业协会共同开发，第一期开发1191亩，预期在10月份开园。在引导本地经营户投资办厂的同时，将引进国内外玩具知名企业来义乌投资办厂，共同发展，为义乌玩具行业提升，逐步实现产业集聚，把义乌玩具专业园区建成为国内玩具生产基地。,原有的玩具摊位市场，杂乱、缺乏专业的商业气氛，限制产业升级发展,广东VS义乌 生产基地VS流通基地,在玩具业的产业链上，义乌是中国最大的流通市场，广东省却是中国最大的玩具生产省份。 广东拥有中国8000多家玩具生产企业中的4500多家，玩具生产量占全国的70、全世界的60，2003年广东的玩具产业出口总额突破42亿美元。 义乌2004年实现贸易额50亿元，广东省的玩具产品直接经由义乌销往国内外的占20%以上；国内最大的玩具生产基地广州、澄海的上千家玩具生产企业，90%以上的品种是通过义乌市场销往全国和全球。,全国其它玩具集散市场参考,玩具市场的贸易平台够了吗？,供小于需，市场容量巨大 目前国内每年国内儿童的玩具消费能力在365亿元人民币以上（成人玩具不计算在内），而国内实际每年只生产约200亿元的玩具。 在我国8000多家的玩具生产企业中绝大多数厂家都是做出口的，做内销的只有2000多家，即使200亿用于内销，也还有165亿的缺口，需要大量进口。 这一进一出都需要功能齐全的交易平台做支撑，而目前国内已有的交易平台年交易额只有300亿，还远远满足不了需求。,玩具产业的未来发展,产业升级，由单纯贸易向研发+生产+贸易综合发展 现有的传统交易市场已经不能满足未来玩具产业发展的需求 满足多种行业需求的综合型工业园区成为主要的发展形式，逐渐取代散 乱的批发交易市场，实现与国际化产业平台的接轨 市场的升级带动了经济的发展，集中式的大型产业园区成为城市经济发 展的未来趋势。,关键词：集中、多元、国际间、接轨、贸工联动,上海的玩具业发展利基之一,城市地位：经济贸易中心、企业持续经营舞台,上海在全国的经济地位是毋庸置疑的，上海拥有稳固的经济基础。在中国改革开放以后上海以金融贸易作为城市的主要经济支柱产业，近几年内上海的经济飞速发展更加稳固了其城市地位。上海作为全国的金融贸易中心，聚集了众多国内外知名企业，同时也是中国两大股票市场之一，拥有着独特的经济优势。企业的发展需要庞大资金的支撑，对于一个持续性发展的企业来说，上海也将是企业融资扩大的重要舞台。,产业地位：单位企业出口绝对值高、产业基础好,上海的玩具业发展利基之二,在90年代初期上海是全国玩具生产、消费的主要基地，但随着经济体制的改革，在上海整体经济发展战略发生变化的同时，本市的玩具业从生产、销售综合型市场格局转变成内销型市场。虽然上海的玩具龙头地位已被广东取代，相对于本市强大的消费市场来说，其出口额远不及广东。但从仅300家的厂商而言，其出口平均值却处于全国首位。由此可见，上海依托着口岸及经贸优势其出口能力仍不容忽视。相信随着上海玩具业的发展，厂商也将逐步增多，出口额也将飞速提升。,分析：,上海的玩具业发展利基之三,市场地位：消费市场大、消费跨度大、消费能力高,分析：,在90年代初期上海是全国玩具生产、消费的主要基地，但随着经济体制的改革，在上海整体经济发展战略发生变化的同时，本市的玩具业从生产、销售综合型市场格局转变成内销型市场。据统计，全国每年玩具50%的消费量共计100亿消费量来源于上海与北京，其中以上海为最。从上海地域性及人文特征来看，上海是全国消费水平最高的城市，市民消费理念超前，这也就蹴就了玩具在本市拥有着广阔的消费市场，较高的消费水平。面对如此一个巨大的市场，不仅是包括广东、义乌等在内的中国主要玩具基地的主要内销目标，而且也是全球玩具巨头竞相抢夺的市场。,上海的六大优势,城市地位优势：上海的城市地位具有强大的号召力 口岸优势：国际航运中心，上海强大的口岸通关及物流能力无可比拟 技术优势：在技术上，上海、深圳是唯一两个已经完成产业升级，以技 术含量较高、附加值较高的产品大跨步占领市场的地区。 工业优势：对于新材料、环保类产品的研发，上海无疑相较于其他任何 城市更有产业基础 研发优势：国际知名大专院校的聚集地 人才优势：对于标准化管理体系的建设、研发、管理都具备充足的人才 资源,上海的玩具市场现状总结,玩具消费市场庞大，具备产业基础，交易平台缺乏,上海作为全国经济发展的战略高地，玩具市场的发展影响全国。上海也是 世界的经济贸易中心，玩具出口贸易基地，成立大型玩具专业产业园区对 世界玩具市场的发展都具影响力。,据有关部门统计，上海现有玩具生产、贸易企业300多家，主要以外贸出口为主。但上海 2004年全年批发零售总额达50亿人民币，其中80%直接通过广东完成，其余的20%由义乌、 扬州等地完成。由此可见，上海本地的玩具需求主要货源来源于广东、义乌等地。造成这 一局面主要原因是因为上海本地缺乏一个大型的国内贸易平台。对此，我们可以大胆预测， 如果上海拥有了一个类似于广东、义乌等地的专业型的玩具贸易平台，那么对于上海的玩 具消费需求来说，完全有理由通过本地完成。,上海的玩具业发展之预见,城市地位,产业地位,市场地位,企业国际化,产业基础化,需求扩大化,市场切入点,交易平台缺乏 产业基础稳固 行业生存能力强 巨大的市场空间 企业持续化发展需要,2800亩的上海国际小商品城正好是一大契机！,做上海最大的玩具集散中心和产业基地 截流扬州/分流义乌/抗衡广州,战略契机,第三章 实施计划,200亩做活 招财 / 招商 / 招客,推进计划,先期启动200亩的建设与招商，与此同时完成2800亩的城市规划与政策研究。而后迅速启动400亩的建设与招商，与此同时开始工业园区招商 再建大型玩具主题公园，形成初级化产业园区，持续住宅、 配套、厂区、园区建设,造城,2800亩的研究是个什么课题？,2800亩 大上海的一座辅城,这是一座主题经济之城 这座城市的价值，将由其强大的商贸、物流、会展、旅游、制造、研发、信息等多项功能而形成的产业集群效应所体现,依托于上海市郊区商业发展及工贸联动建设的政策导向明确青浦区各种招商引资优惠政策。 我们将立足于引入各项高新技术产业，将外贸创汇、外资引入、全球经济能量的最大化打造作为主要方向。,2800亩 一个经济特区,集九大功能于一体的主题产业园区 科技研发、加工制造、商贸、会展、企业办公、 居住、信息、物流、旅游等,定位方向 一个玩具产业园,构成基础,功能 玩具新材料、新技术、新工艺研发 国际化玩具商贸平台 国际玩具生产基地 玩具主题公园 产业链 第二产业 玩具生产、原材料、电子、精密仪器、模具 第三产业 国内外贸易、科技研发、会展 商贸服务、旅游、房地产,构造 大型商贸城 玩具主题公园 动漫世界 研发中心 会展中心 工业园区 住宅、城市生活配套,构成基础,建设目标 一个集合城市、区域、产业优势资源面向世界的贸易一站式集成平台。 集八大功能于一体：玩具研发、加工制造、商贸、展示、企业办公、居 住、信息、物流等，满足各种商贸活动的需要，并为各种大中小型企业 及个人提供专业的经营管理服务，确保平台的永续经营。 以优惠的政策扶持当地玩具产业，吸引外地及国际玩具生产贸易商，实 现“产、供、销”产业链一体化。 与周边大型商贸项目形成鲜明特色的国际商贸中心区，带动区域商业的 发展。,600亩,600亩 一个玩具的工贸平台 华东玩具贸易的终点 全球玩具贸易的起点,垄断以上海、江苏等地为代表的华东市场； 截流华北市场，与义乌形成内贸客源的分流； 逐步赶超广东，扩大出口市场份额；,600亩怎么做？,全球最大的国际国内一站式玩具贸易平台 形成贸易平台，为后续的玩具产业园奠定基础。 服务对象：国内国际中间商、厂商、经销商、代理商。 前期：以玩具及相关业种的批发贸易为主，形成市场氛围和贸易渠道。 后期：信息流为主，以展销、行业互动带动信息流发展。 目标：具备行政、商贸、物流、会展、研发、信息、服务、居住等多项 功能。,工贸联动，配套先行，以此形成强大的市场拓展力及产业带动力，为后期产业园区的形成，招商引资作为基奠,一期200亩：以玩具为主题，辅以电子、儿童服饰、母婴产品、五金建 材、礼品等。 二期：提升档次比一期高，房型面积更加多样化。更加突出玩具主题， 同时辅以相关产业的其他业种（儿童家具等）。 三期：整体项目完善配套，与二期同时规划，在一期和二期的成功运作 后，大市场雏形已形成时启动。主要做一期和二期的配套服务， 如：块状商业、酒店、餐饮、娱乐等，满足项目及区域市场需求。,后面的400亩工程要紧接着上马，以构成对前面200亩的体量支撑，否则，200亩市场因为配套缺乏无法正常运营。,600亩开发进程,600亩为青浦区实现多少经济指标？,借鉴：李嘉诚投资15亿打造广州国际玩具礼品城，占地500亩，提供铺位3000个，年贸易额200亿元，带动周边贸易500亿元。 根据同等条件下铺位贡献率的等比例计算： 600亩的贸易额计算：200*2400/3000=160亿元（按2400铺位计算） 带动周边贸易：500*2400/3000=400亿元 上交税收：12.8亿（按平均税率8%计算） 解决劳动就业：12000人（按平均5人/铺计算，包括老板在内）,600亩的战略意义,为提高华新镇乃至青浦区的知名度作出贡献； 改善当地的产业结构，完善产业链，带动相关产业的发展； 解决一部分劳动就业问题，为社会减少就业负担； 带动当地的经济发展，提升社会零售额和批发贸易额，从而加强当地的 综合实力； 与旁边即将破土动工的“国际农副产品交易中心”和即将完工的Outlets形 成业态与功能上的互补，成为未来的上海国际贸易中心区，形成合力， 增强青浦区的国际经济参与能力。,核心要义,主体定位 平台 集散中心 集合体 华东地区最具潜力的一站式国际商贸平台,辅助定位 区域内最大的商业、居住、服务综合体,战略意义： 为区域住宅及其他商业类型的发展奠定基础 带动华新镇整体商业、居住价值的提升 形成以本项目为核心的上海市郊的新贸易中心,600亩经济指标及业态功能配比,玩具类：建筑面积约为25万平米，占比为63% 毛绒类玩具20000平米 100平米/间，形态为1+2F，商家约为200家 充气类玩具20000平米 150-200平米/间，商家容量约为80家 塑料类玩具40000平米 块状内街50平米/间，建筑面积为10000平米，商家容量约为200家 街区部分150-200平米/间，建筑面积为30000平米，容量约为170家 电动类玩具50000平米 100平米/套，形态为1+2F，商家容量约为500家 成人、益智类玩具40000平米 100平米/套，形态为1+2F，商家容量约为400家 综合玩具区50000平米 块状内街50平米/间，商家容量约为1000家,泛玩具（玩具衍生产品20000平米） 150-200平米/间，形态为1+3F独套物业，商家容量约为80家 动漫乐园10000平米 其中7000平米作为公司展示贸易区，块状150-200平米/间，商家容量 约40家，另外3000平米作为动漫主题活动广场区）,配套类建筑面积约为15万平米，占比37% 会展中心建筑面积约8000平米，主要包括会议、展示、贸易、信息发布等； 星级酒店建筑面积约25000平米，主要包括客房、地下停车场、商务中心、零售、餐饮、娱乐、休闲等； 行政研发中心建筑面积约20000平米，主要包括工商、税务、质检中心、海关办事处、行业协会、统计中心、贸发局办事处、经发处、人才交流中心、劳动局办事处、律师事物所、服务大厅等； 办公写字楼建筑面积约25000平米，主要包括各类玩具生产企业、原料供应企业、玩具相关产业公司等； 物流仓储中心建筑面积约10000平米，主要包括物流货运公司、仓库、物流平台等；,600亩的规划,电动类、变形类玩具,动漫天地,200亩,200亩 上海玩具贸易的平台 华东玩具贸易的舞台,上海唯一一个玩具主题式商贸平台，对于上海玩具本地平台缺乏的情况之下， 注定本案具备垄断本地行业经营的特权，并使之对于华东地区的市场造成有 效截流。所以200亩的建造建设，将使上海与义乌形成有力的抗衡作用，分 流其现有的华东市场，并向华北市场发起新一轮的攻势。,200亩 市场目标,垄断上海市场,截流江苏市场,分流浙江市场; 与此同时,以内贸带动外贸,争取上海玩具企业的外销出口订单。 立足华东市场,拓展华北市场,与义乌共同截流广东商贸通路。 随着600亩的开发与建设,成为华东、华北最大的内外贸平台，抗 衡广东。,200亩怎么做？,华东玩具主题市场 形成贸易平台，为后续的玩具产业园奠定基础 服务对象：国内国际中间商、厂商、经销商、代理商 前期：以玩具及相关业种的批发贸易为主，形成市场氛围和贸易渠道 后期：信息流为主，以展销、行业互动带动信息流发展 目标：具备行政、商贸、物流、会展、研发、信息、服务、居住等多项 功能,工贸联动，配套先行，以此形成强大的市场拓展力及产业带动力，为后期产业园区的形成，招商引资作为基奠,200亩一期的战略意义,树立行业地位 为600亩的国际商贸城树立地位，甚至是为整个国际玩具产业乐园树立品牌形象。 拓展市场 为整个项目抓住、创造、试探多元市场。 产业集聚的力量 迅速占领市场，抢占首席地位，抓住业界视线，形成口碑效应的基础。,200亩经济指标及业态功能配比,总建筑面积约为16.5万平米,玩具类建筑面积约为11.5万平米，占比69% 毛绒类玩具建筑面积约20000平米 形态为1+2F独套物业，单套建筑面积约100平米，商家容量200家； 充气类玩具建筑面积约15000平米 形态为1+3F独套物业，单套建筑面积约200平米，商家容量75家； 塑料类玩具建筑面积约20000平米 形态为1+3F独套物业，单套建筑面积约200平米，商家容量100家； 电动类玩具建筑面积约8000平米 形态为1+2F独套物业，单套建筑面积约100平米，商家容量80家；,成人类玩具建筑面积约12000平米 形态为1+2F独套物业，单套建筑面积约100平米，商家容量120家； 益智类玩具建筑面积约10000平米 形态为1+3F独套物业，单套建筑面积约200平米，商家容量50家； 综合类玩具建筑面积约10000平米 形态为两层的块状物业，内部分割独立商铺，单套建筑面积控制在25平米左右，商家容量约400家；主要是各类玩具的小型经营商家； 泛玩具（玩具衍生产品）建筑面积约20000平米 形态为1+3F独套物业，单套建筑面积约150-200平米，商家容量约80家；主要包括儿童家具、儿童图书等； PS：一期商家总容量约为：企业商家驻场约705家，小型经营商家约400 家，共计约1105家；,经济型酒店建筑面积约10000平米 娱乐中心建筑面积约5000平米 主要包括美容美发、小型KTV、小型网吧等； 主力餐饮酒楼建筑面积5000平米 停车场建筑面积约5000平米； 超市、银行、邮电局、水果店、快餐店、干洗店、服饰专卖店等约 3000平米,200亩的规划,停车场,会展信息中心,物流仓储结算中心,成人类玩具,电动类玩具,综合类玩具,泛玩具区,经济型酒店,益智类玩具,充气类玩具,物流车 流动线,休闲商务餐饮配套,社区配套,娱乐 中心,快餐,快餐,毛绒类玩具,塑料类玩具,我们的客源在哪里？,我们的渠道是否畅通？,本案优势比较,上海vs广东：便捷的交通网络更为广阔的市场空间 广东的玩具业主要依托于来料加工，出口批发为主，是一个以外促内的市场； 上海vs义乌：口岸优势、巨大的内销市场 义乌则是依靠于高度的市场覆盖率从而带动当地的玩具业的发展，是一个以内促外的市场，其本身的出口能力欠佳。 上海的综合优势： 上海具备了与广东同样的口岸优势，于内则有巨大的内需型市场支撑，它兼具两者的优势，将成为一个内外并进的市场。再加上上海本身的城市地位优势，不仅有利于厂商的长足发展以及持续化经营，更加是玩具品牌的点金石，对于国内的玩具更能起到产品品质提升的