房地产开发与经营试卷标准答案.docx

房地产开发与经营试卷1标准答案一、单项选择题（每小题只有一个正确答案，每题1分，共20分。）15 CBBAB 610 DACCB 1115 DBBDD 1620 CCACB评分标准：每小题1分，答错或多选均为0分。二、多项选择题（每小题2分，共20分）（在每小题的备选答案中选出二至五个正确答案，多选、少选、错选该小题无分)1、CD 2、ABC 3、AC 4、ABDE 5、ABCD 6、ABCDE 7、ADE 8、ACD 9、BDE 10、ABC评分标准：在每小题的备选答案中选出二至五个正确答案，全部选对得2分，多选、少选、错选该小题均为0分.三、简答题(本大题共5小题，每小题8分，共40分)1、答：房地产市场的特性有：（1）房地产市场供给特点：短期缺乏弹性、具有非同质性、供给主体间竞争不充分、不广泛。（2）房地产市场需求特点：具有广泛性、多样性且购置成本大，需要融资。（3）市场交易特点：交易时间长、费用高、需要专业人士的服务。（4）市场价格特点：位置决定价格、价格总体呈向上波动趋势、价格易受交易主体个别因素的影响。评分标准：答对一条得2分，全对的8分。2、答：房地产开发主要有四个程序：（1）投资机会选择与决策分析阶段：包括投资机会分析、项目建议书、可行性研究、项目立项等主要环节。（2）前期准备阶段：包括获得土地使用权、确定规划设计方案并获得“两证一书”、项目招投标、开工申请与审批、拆迁、平整场地等、（3）建设阶段：包括施工的质量、成本、工期控制，合同管理、安全管理、竣工验收等。（4）租售阶段：包括项目投产、租售、后评价等环节。评分标准：答对一条得2分，全对的8分。3、答： 目的：为市场提供适销对路、有较高性能价格比的产品。（2分）原则：以威力啊潜在使用者的功能需求特征为导向，站在使用者的立场上精打细算，体现以人为本和对人的关怀。 （3分）方法：一是明确目标使用者群体；而是把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支配能力；三是针对目标使用者群体进行设计。 （3分）评分标准：如上。4、答：敏感性分析是指从众多不确定因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的重要性指标，并分析测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。（4分）步骤：（1）确定用于敏感性分析的经济评价指标。（2）确定不确定性因素可能的变动范围。（3）计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。（4）通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析。（共4条，每条1分）5、答：资金来源主要有：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款等。答出几个主要来源，相应展开即可。四、计算题（20分） 答案：（1）贷款数额P= 15（1-25%）=112500元， （3分）i=15%/12=1.25%, （2分）n=128=96月 （1分）n,=126=72月 （1分） (2) 月还款额为:A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1 （4分）=112500*1.25%(1+1.25%)96/(1+1.25%)96-1=2018.86元 该人月收入为2018.86/40%=5047.15元 （2分） (3) 前两年不偿还本金,也就是P值仍为112500元,要6年偿还,则 A=Pi(1+i)n,/(1+i)n,-1 （2分）=1125001.25%(1+1.25%)72/(1+1.25%)72-1=2378.81元 （2分）该人月收入为2378.81/40%=5947.04元 （3分）评分标准：要求列出算式、计算过程，需按公式计算的要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点两面位。 房地产开发经营与管理真题2参考答案一、单项选择题1.C 2.A 3.B 4.B 5.A 6.B 7.A 8.D 9.C 10.B11.C 12.C 13.A 14.C 15.B 16.B 17.C 18.A 19.B 20.B21.A 22.D 23.B 24.C 25.A 26.C 27.D 28.D 29.D 30.D31.A 32.A 33.C 34.D 35.C二、多项选择题1.CDE 2.ACE 3.ABC 4.BCE 5.AB6.BC 7.AE 8.AB 9.DE 10.AB11.ADE 12.AB 13.BCD 14.ABDE 15.ACE三、判断题1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 1011. 12. 13. 14. 15.四、计算题（一）解：设单位面积最低年毛租金为x万元，则单位面积净租金收入为x(1-30%)=0.7x；年净租金收入为0.7x100=70x将购买和装修费折现：P=-180+（-60）/（1+i）=-180-（-60）/（1+12%）=-233.57（万元）动态投资回收期内，净租金收益的折现和的绝对值应等于P，A=P*I /1-1/(1+i)n=(233.5712%)/1-1/(1+12%)15=34.29(万元)70x=34.29（万元） x=4899.10（元/）则，要求商铺最低单位面积年租金为4899.10元/。现金流量图（略）；（二）解：（1）计算该项投资的加权净现值之和第一路径：联合概率：p(x1)=0.40.5=0.20净现值：NPV1=-30+15/10%1-1/(1+10%)3=7.30(万元)加权净现值：NPV1P(x1)=7.300.2=1.46（万元）第二路径：p(x2)=0.12 NPV2=-0.16(万元)NPV2P(x2)=-0.02(万元)第三路径：p(x3)=0.08 NPV3=-5.13(万元)NPV3P(x3)=-0.41（万元）第四路径：p(x4)=0.3 NPV4=11.86(万元)NVP4P(x4)=3.56(万元)第五路径：p(x5)=0.18 NPV5=0.49(万元)NPV5P(x5)=0.09(万元)第六路径：p(x6)=0.12 NPV6=-7.09(万元)NPV6P(x6)=-0.85(万元)加权净现值之和为： 1.46-0.02-0.41+3.56+0.09-0.85=3.83(万元)或（9分）租赁期/年概率总租金/万元年净收益/万元概率联合概率净现值/万元加权净现值/万元30.4301512100.50.30.20.200.120.087.30-0.16-5.131.46-0.02-0.4150.6451512100.50.30.20.300.180.1211.860.49-7.093.560.09-0.85加权净现值之和3.83（2）计算该投资项目净现值不小于零的累计概率方法一：0.2+0.3+0.18=0.68或1-0.32=0.68方法二：按净现值从小到大排列，见下表，并计算累计概率净现值/万元联合概率累计概率-7.09-5.13-0.160.497.3011.860.120.080.120.180.200.300.120.200.320.500.701.00净现值不小于零的累计概率：1-0.32+(0.50-0.32)-0.61/（0.49+-0.16）=0.6357=63.57%或1-0.50-（0.50-0.32）0.49/（0.49+-0.16）=0.6357=63.57%房地产开发经营与管理真题5一、单选1-5：CACCC6.ABCDEF7.ABCDE8.ABE9.ABC10.ABCD二、名词解释 1房地产开发：由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。 2土地开发：土地开发也称七通一平，一平为平整土地。七通为通给水、排水、通热、通气、电力、电信和公路。 3城市土地出让：是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位（主要是房地产开发公司），供其有限期使用城市土地，用地单位必须向城市人民政府土地主管部门支付土地出让金（一般也称为毛地价）。 4土地征用：政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。 5物业管理：利用现代管理先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益三、简答题1、答： 房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理（全部答对给8分，少答一个阶段扣一分）2、答：土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。（2分）协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。（2分）招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。（2分）拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。（2分）3、答： 房地产项目的定价方法主要有：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。（每个要点给2分）四、论述题1、答： 房地产开发资金筹措的渠道主要有银行贷款融资、证券融资、房地产信托融资以及其他形式。（6分）房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。房地产股票的发行有两种形式：募集式和发起式。募集式即向社会公开发行的，可以在证券市场上流通。发起式是不上市的股票，只在房地产股份企业内部发行的股票，一般采取记名股权的形式。（6分）目前，中国的房地产证券化现状还处于不成熟阶段，还需要相当长的一段时期来发展，但是证券化的趋势是肯定的。（6分）2、答： 物业管理市场的构成主要包括三个方面： 市场客体：物业管理服务，无形的 市场主体：需求主体、供给主体 市场环境：各种交换赖以进行的社会制度 （每个要点2分，共6分） 我国物业管理市场存在的主要问题：物业管理公司的行为不规范，管理不到位；业主委员会成立难；业主与物业管理者的地位倒置造成服务关系扭曲等 （6分） 我国物业管理市场解决对策：完善物业管理法规，规范物业管理市场；加快物业管理市场化进程，建立优胜劣汰的机制；理顺业主与物业公里公司的关系；实行扶优扶强政策，引导物业公司走规模经营的路子，创立自己的品牌等等对策 （6分）房地产开发与经营模拟试题6 一、 单选题答： 1-5:BBCBC6.ABCDEF7.ABCD8.DE9.DE10.ABCDE二、 名词解释答： 1房地产经营：从广义上来讲，就是指一切从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上来讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。 2土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为 3建设用地规划许可证：由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界线的法律凭证。 4建筑容积率：指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 5租金收缴率：房地产租金已收租金额占应收金额的百分比。三 、简答题1、答： 房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。（全部答对给8分，少答一点扣1分）2、答： 在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。 （6分）。 我国招标投标法则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。（2分）3、答： 物业管理公司的权利主要包括：根据有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。（4分） 物业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住宅小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。（4分）四、论述题1、答： 房地产开发项目建设的三大目标分别是：项目建设投资（成本）、进度（或工期）、质量。开发项目建设三大目标之间的关系既有对立的一面，也有统一的一面。 6分 开发项目建设三大目标之间的对立关系：分别阐述质量与成本、质量与工期、工期与成本之间的对立关系。例如：如果项目建设的功能和质量要求高，就需要投入更多成本。如果要加快进度，缩短工期，则需要增加成本，同时也可能会影响质量。 6分 开发项目建设三大目标之间的统一关系：分别阐述质量与成本、质量与工期、工期与成本之间的统一关系。例如：加快进度、缩短工期虽然需要增加一定的投资，但是可以使整个开发项目建设提前投入使用，从而提早发挥投资效益，还能在一定程度上减少利息支出，减少成本。如果施工质量好，可减少投入使用后的维修费用，也可以减少成本。 6分 2、答：房地产开发融资方案的内容包括：欲筹集资金的币种、数额；融资流量；资金来源构成；融资风险分析（房地产开发企业资金投入和资金偿还要求相适应的不同时间内筹集资金和偿还资金的数量。）及风险管理措施；融资成本预算；融资方法和明确融资