淮南市房地产资料.doc

淮南市房地产资料一、市场环境分析1淮南市简介1）地理区位2）城市基本属性中国重要的能源基地、华东地区的“动力之乡”。3）行政区划总面积2596.4平方公里，其中市区面积1091平方公里，建成区面积78平方公里；总人口231万，市区人口140万人；辖有5区1县：田家庵区、大通区、谢家集区、八公山区、潘集区和凤台县（2004年从合肥市长丰县划归的6个乡镇分属不同的区）。4科教实力在地级市中，淮南市具有较强的科教力量，科研机构和大专院校20余所，每年有近万名高校毕业生步入社会。2对外交通淮南位于淮河之滨、安徽中部，处在承东启西、南北通衢重要位置，区位优越、交通便捷，是沿海通向中西部的通道走廊。1）铁路 阜淮铁路通过津浦线、商阜线与京沪、京广、陇海、京九四大铁路动脉相贯通。2）公路 206国道横贯全市。淮南距上海、南京、芜湖、合肥分别为5个小时、3个小时、2个小时、1个小时行程；2003年7月，京福高速淮南连接线建成，打通了连接苏浙沪、融入长三角的快速通道；正在修建中合（肥）-淮（南）-阜（阳）高速公路，其实验段已于2004年11月动工，预计2007年底建成。3）机场 合肥机场至淮南110公里，蚌埠机场至淮南30公里4）淮河水运 通长江、连大海，可四季航行。3经济环境1）经济发展处于新一轮增长周期的上升阶段2003年以来，煤、电等能源产品供需紧张、价格上涨，煤、电支柱行业快速增长；同时，淮南处于长三角腹地，正好可以承接长三角地区的新一轮产业转移；由于京福高速淮南连接线的建成，淮南的外部交通环境得到极大改善，淮南吸引的外来投资不断增加，也为经济提供了新的增长点。预计2004年淮南的GDP将达到210亿元，增幅为16%，是1995年以来增速最快的一年。2）人均GDP将突破1000美元2003年，淮南的人均GDP达到8045元人民币，折合974美元；如按10%的发展速度计算，2004年将达到1071美元。根据消费经济学理论和国际经验，当人均GDP达1000美元时，居民消费结构将从生存型向享受、发展型转变，过去的奢侈品将转化为居民的必需品；汽车、电脑、高档电器加速进入家庭；人们对于住房条件改善的需求也将不断增长。3）第三产业较落后，但发展较快主导产业：煤炭、火力发电、化工；优势产业：医药、纺织、机械、轻工；三次产结构：10.5：51：38.5（2003年）。工业在国民经济中的比重最大；第三产业虽然占较大比重，但发展落后，房地产业、商贸服务业等，都处于起步阶段。2003年开始，商业领域外来商业企业不断增加，苏果超市、正大易初莲花购物中心、台湾好又多大卖场等相继进入淮南。4）居民收入和消费情况人均可支配收入： 2002年淮南城镇居民人均可支配收入为5345元，2003年达到6010元，增长12.4%；2004年经济增长速度为16%，高出2003年3.6个百分点，人均可支配收入的增幅也将高于2003年，预计可达到7000元左右；总体而言，处于较低的水平，但上升的势头较快工资收入：平均月工资水平大约850元左右，低者400元不到，高者超过1万元；教师、政府公务员的工资较能代表一个地区的薪资水平，大约1200-1500元/月；以行业来看，金融、烟草、电信等行业的工资较高，约2000-3000元/月；采掘业职工工资收入最高，月收入大多超过1万元/月；消费支出结构：“吃”方面的消费支出仍然占较大比例，恩格尔系数较大，2002年为44.6；但随着收入水平的增加，用于服饰、通讯、居住等方面的将会增加，恩格尔系数呈下降趋势。5）经济发展规划主动融入长三角，迎接产业转移办好一个园区：淮南经济技术开发区建设三大基地：亿吨煤基地、华东火电基地、煤化工基地。发展六大产业：煤炭电力产业、化工医药产业、机械电子产业、建材冶金产业、纺织服装产业、轻工食品产业4城市建设1）城建现状缺少规划，城市建设落后淮南是一座能源型城市，城市“因煤而兴”。由于国有煤矿“大而全、小而全”的建设，一座煤矿就相当于一座卫星城市。加上国内城市规划水平的低下，淮南市长期以来都没有规划，城市建设异常落后，特别是城市中心区田家庵区，房屋破旧、道路凹凸不平，公共绿化无人管理；到2003年，淮南市建成区面积仅89.44平方公里。2）发展规划东扩南进，接轨长三角由于城市边缘的煤炭资源即将开采完毕，煤矿将向远离市中心的地方发展，以“煤”立市的淮南，面临着经济产业结构调整和城市功能转型的现实。新一任市政府领导班子上任以来，开始着手进行淮南的经济调整，加强了80年代就设立的经济技术开发区的建设，招商引资取得较大成果，先后有韩国、中国万向集团、托普软件等入驻开发区；同时，委托上海同济大学编制的淮南市城市总体发展规划也即将完成，其基本的思路是：东扩南进，接轨长三角。3）旧城改造中心城区复兴，房地产、商贸流通业先行由于旧城改造的成本较高，近年淮南的城市建设投入大多集中在城市外围的基础设施上，如206国道的翻新、瞬耕路拓宽、经济开发区的基础设施等，中心城区很少有大规模的市政工程建设。这也是中心城区较落后的一个重要原因。但田家庵区发挥其作为淮南的政治、经济、文化、商贸中心的优势，在对外招商上以“房地产、商贸流通业”为开路先锋，不断吸引外来商业企业投资。已经建设中的商业项目有：泰国正大易初莲花淮南购物中心、台湾好又多世贸广场店、南京苏果超市、北京华联淮南购物中心、钟郢商贸城等；房地产项目：龙湖汇景豪庭、淮南财富中心、国庆广场等这些项目建成后，旧城区的城市面貌将会有所改观。二、淮南发展市场分析住宅部分 1淮南房地产市场现状1）发展迅速从2002年下半年开始，淮南市房地产开始快速发展。2002年全年完成房地产开发投资5.13亿元，比2001年增加36%；2003年一季度完成投资0.88亿元，同比增长36.9%；上半年完成投资2.51亿元，增长46.91%；前三季度完成投资4.14亿元，增长41.71%；2003年全年完成投资6.72亿元，比2002年增长31.04%，比1999年增长87.4%。进入2004年，受国家宏观调控的影响，房地产开发投资增幅有所减缓，但上半年仍累计完成的投资3.13亿元，增幅比2003年同期回落了22.5个百分点，但仍然比2003年同期增长24.4%，房地产开发仍呈快速发展态势。2004年1-6月份，全市房屋施工面积150万平米，商品房销售面积达1648万平方米；6月底，全市住宅房空置仅为7万余平方米，同比下降了3328；房地产投资占GDP比重的达到3.95%，创历史最好水平。2）供给量集中3）商业营业用房投资较多2淮南房地产市场存在的问题1）市场规模小 2003年全年的商品房销售面积只有40.33万米2，销售额只有5.14亿元，尚不如上海单个楼盘的销售量；2004年虽然增长迅速，销售面积预计在60万米2左右，但总量仍然较小。 2）房价低 2003年，淮南商品房平均销售价格1274.5元/米2，甚至比长三角许多县级市的房价都低；2004年有一个较大的涨幅，预计均价可达1500元/米2 ；但总体而言，淮南房价仍然较低，最贵的惠利花园城项目，销售价也只有1800元/米2左右；3淮南房地产市场发展机遇1）居民住房消费意愿强烈淮南居民的住房现状普遍较差。2002年，淮南城市居民人均居住面积为14.98米2（2003年15.81平方米）；47%的人住二居室，20.5%住三居室；居室内有厕所卫浴设备的只有一半，无卫生设备的占到26%；只有10.5%的住房有暖气设施；以国际上的经验，当人均GDP跨过1000美元之后，在人均居住面积达到35平方米、人均GDP达到3500美元之前的相当长一段时期内，都是住房面积提高和住房质量改善的阶段。淮南目前正好处于这一阶段，居民的住房消费开始发生变化，从原来的“有得住”到“住得好”。2）当地开发水平落后，“外来和尚好念经”与居民日益增长的居住消费需求不相称的是，淮南本地的房地产开发水平比较低，主要表现是：开发规模“小”、摄取环境营造“差”、建筑外立面“土”、户型设计“落后”。这是与其处于房地产市场处于起步阶段相联系的。3）高档次物业缺乏目前淮南开发的项目多为多层建筑，小高层建筑刚刚开始出现；高层建筑除了安徽理工大学的两栋学生宿舍楼外，在住宅项目中就再也难觅踪迹；别墅开发更是一片空白；4）开发企业缺少土地储备，市场供应少且较集中淮南本地的开发公司大多数都没有土地储备，市场供应在近一两年内将集中于几个大项目，如城区西南部的惠利花园城。由于市场供应的减少，2004年下半年，房地产价格开始大幅上扬，与去年同期相比的涨幅达到28.75%，部分较好地段的房价已经突破2000元/米2。5）城市转型，中心城区吸引力增加长期以来，由于各煤矿基本上都是“大而全、小而全”的建设，中心城区的功能被分散，中心城区（田家庵区、大通区）城市人口80万不到，只占全部城区人口的一半多一点；城市建设处于无规划的混乱状态，城市建设较落后。九五计划以来，淮南逐渐从单纯依赖能源工业开始向多种工业转型，经济技术开发区、民营科技园区等工业园区建设不断取得新的成绩；主城区的商贸流通业发展迅速，成为淮南新的经济增长点；另外，由于谢家集、八公山、潘家集等都是“以矿立区”，居住环境较差，且生活配套等不如中心城区便利。因此，各区人口有向中心城市集中的趋势。6）东扩南进，大通区首当其冲在淮南新一轮城市发展中，大通区正好位于“东扩南进”方向，是城市发展的必经之路；另外，大通区离城市核心区最近，而且道路、空气等城市环境在淮南几个区中是最好的；而老城区田家庵区由于居住环境差，而且拆迁改造的成本巨大，在市场竞争中处于一定的劣势地位； 4典型住宅项目u 惠利花园城地理位置：洞山路、惠利大道交汇处，北连国庆西路紧邻淮南实验中学和安徽理工大学占地面积：1900余亩建筑面积：136万平方米容积率：1.23绿化率：50%建筑密度：25%规划产品形态：6F、7F的多层公寓为主，少量12F小高层销售价格：一期1600元/米2，二期1800元/米2；销售情况：一经推出即抢购一空；原因：项目规模大，产品规划较好；建筑密度低，绿化率高，花园式居住区，环境较好，正好与淮南市民改善居住环境的需求相吻合；另外，其临近淮南实验中学、安徽理工大学以及市政府的地理条件，也使其居于较好的竞争优势；三、淮南发展市场分析商业部分1淮南商业发展环境1）商业市场容量：2002年实现社会消费品零售总额51.16亿元，除物价指数比上年增长8.0%； 2003年为55.6亿元，比上年增长9.2%；2）商业辐射人口：城区人口150万，核心城区人口80万；3）商业消费能力：近几年，居民收入增长较快，商业消费旺盛；2003年人均GDP达到974美元，2004年突破1000美元，消费结构向2商圈分析淮南现有的商业集中在两个区域，一个是以龙湖路为主轴的龙湖路商圈，而另一个是位于淮滨路、以东城市场为核心的老城区商业圈。 1）龙湖路商圈核心商圈以龙湖中路为主轴，向外辐射至朝阳路、国庆中路、学院路以及人民路部分路段。业态齐全：百货商场4家：华联、胜发、四海、第一百货商业步行街：淮南商贸文化广场专卖店：LINING、利郎服饰、安踏鞋业、劲霸男装、（大众品牌为主）餐饮：肯德基KFC、超市：苏果超市（好又多、易初莲花、北京华联等即将开张）商铺租金：一般3-4.5元/天/米2；朝阳路龙湖路交叉口最贵，7元/天/米2；龙湖北路、龙王沟路最便宜，1-2.5元/天/米2 ；商铺面积：30-70米2较多，开间4-6米，进深一般在10米商铺售价：底层：12000元/米2；1F、2F连卖：8000-9000元/米2营业时间：8：30-19：00 日均人流量：8万人次左右消费客群：涵盖淮南各阶层，主力消费者为中高收入阶层，大部分为商圈周边经济效益颇好的企事业单位；2）老城区商圈由淮滨路、淮舜北路两条商街构成，辐射周边的人民路和香港路建材一条街；业态：以沿街店铺为主，兼有商厦和专业市场商厦：华联商厦专业市场：香港路建材一条街沿街店铺：品牌较杂，多为低端品牌业种：淮滨路主要经营服装、鞋帽类为主；淮舜北路、人民路则以零售业为主；租金水平：一般在1.5-3元/米2之间，淮滨路租金最高，东城市场租金达到6.7元/米2消费群体：大都来源于老城区周边市民及淮南郊区等低收入者，人流量大但消费力不强3淮南商业市场预测1）城市商业辐射力将大大增强淮南城市具有较强的区位优势，206国道、铁路、淮河等连接着淮南与其他城市；特别是京福高速淮南连接线建成后，淮南的交通环境更是大幅改善，城市商业的辐射力有了对外扩张的可能；田家庵区正是抓住这一点大做文章，“商贸立区”的发展战略已经启动。因此预计淮南的城市商业辐射力在3-5年内会不断增大。2）城市发展加快，新商圈呼之欲出目前的市场情势来看，以火车站为核心的城市西南部商圈已经快要成型，银行、浴场、酒店等虽然分布较为零散，但其商业 呈现聚集趋势。而城市“东扩南移”的发展战略，必然会带动商业向东南方向转移，东部的大通、南部的市政府一带，在不久的将来也必然形成新的商圈。3）新的商业业态改变消费者消费观念即将开张的正大易初莲花淮南购物中心、好又多世贸广场店、北京华联购物中心等项目，都是淮南目前所没有的商业形态。它们开张之后，必然会给当地居民的消费观念带来一定冲击。4）商业档次提升，高端消费回归本地一方面居民收入的增加，迫切需要高端的消费品；而另一方面，外来商业经营者的进入，必然会带来先进的经营管理理念，也必然会带动淮南整体商业档次的升级，原本流失到外地消费的一部分高端客源将会回归本地消费。5）商业市场容量增大，但商业市场竞争将会加剧对外商业辐射力增强以及居民消费水平的提高，必然促使淮南的城市商业容量增大；但另一方面，由于外来商业企业的不断进入，商业的竞争也必将趋于激烈。4商业物业市场分析1）市场供给情况近两年，淮南在商业物业的供应方面开发力度较大，2003年上半年全市商业营业用房投资总额达7430万元，同比增长3.8倍，比2002年全年商业营业用房的投资总额增加66%；施工面积24.7万平方米，占全市施工面积30%，比去年同期增长3.1倍，其中新开工面积11.74万平方米，占全市新开工面积32.1%，比去年同期增长6.7倍。商业营业用房成为拉动淮南上半年房地产开发增长的亮点。但亦可发现，这些商业物业的地域分布相当集中，大部分集中在市中心新、老商圈，同时推案时间也非常紧凑，造成部分商业用房的空置。2）商铺的销售从去化情况来看，新城区的商贸文化街由于受到市政府的强力扶持，在价格及各项招商措施上的优势，去化非常快，招商也比较成功。而老城区两大商业项目的滞销虽然有其自身项目定位上的失误，但决定性的原因还是新城核心商圈商贸文化街的开发，使老城区项目大受打击，目前陷入尴尬境地，金太阳广场项目的开发商甚至对后期的投入持怀疑态度。从商铺的需求情况来看，底层商铺的去化不成问题，但单独销售的二、三楼的商铺的销售达成率非常之低。目前除了一些特殊的定向招商，现有的二、三楼的商铺的去化主要依靠一、二层商铺或一、二、三层商铺的联动销售而实现。3）购买者分析从客源情况来看，新城区核心商圈目前的客源中，有较大部份为江浙一带及安徽其他城市如合肥、蚌埠等地的经营客户。4）商业项目案例u 商贸文化广场地理位置： 龙湖路、朝阳路，华联商厦北侧开 发 商： 淮南市旭日房地产开发有限公司 建筑面积： 总规划20万平米；分二期建设，一期10万平米概算投资：3.5亿元人民币单元面积： 150-220平米不等销售价格： 1F、2F连动销售，平均6000元/平方米总体规划：一期分步行服饰一条街和中心综合商业广场两大块；二期开发大规模住宅及少量裙房商铺，住宅形式以多层、小高层形式两种。建筑形态：采用后现代风格为装饰引喻 元素，广场与内庭步行街相互交融，外观内敛又不