酒店项目财务分析.doc

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项目相关参数：1、 H栋的建筑参数：（单位：平方米）总建筑面积其中地上10层总面积地下一层商场面积地下二层车库设备房面积2031821187083643148043说明：目前需要运作的部分为地上10层，总面积为：118708平方米。2、 四星级酒店：临高殿三号路一侧单层面积： 约4100平方米总面积： 约41000平方米酒店房间数：每层61间标准间，8层共488间。酒店配套面积：一、二层面积总共8200平方米。主要供酒店配套营业用，主要内容包括：酒店大堂、商务中心、咖啡厅、中餐厅、西餐厅、酒店商场、桑拿健身中心、会议室等。3、 酒店公寓：另外三侧单层面积： 约7770平方米总面积： 约77700平方米酒店公寓房间数：每层101间标准间，8层共808间。酒店公寓配套面积：一、二层面积总共15540平方米。主要供酒店公寓配套营业用，主要内容包括：酒店公寓大堂、商务中心、咖啡厅、各类中餐厅、西餐厅、中型超市、桑拿健身中心、洗衣中心、网吧、银行、医务中心、茶室、邮局、服装精品店等。二、 项目运做思路：1、 四星级酒店（委托凯莱国际酒店有限公司管理）四星级产权酒店：酒店房间全部出售，预计售价至少在4800元/平方米以上（含1300元/平方米的装修），然后再以每平方米30元/月的价格返租20年，业主除了享受租金收益外，每年还可以免费入住酒店12天。2、 酒店公寓：酒店公寓全部出售，预计售价至少在4200元/平方米以上（含700元/平方米的装修）。三、 财务分析：1、收益分析： 说明：A、单位成本的计算：2400元/平方米的购入价，四星级酒店1300元/平方米的装修及酒店公寓700元/平方米的装修。B、酒店营业配套、酒店公寓配套营业可作为投资公司长期物业做出租收益，也可销售。分析：A、若完全全部实现销售，至少可实现盈利1293万元，B、若酒店营业配套不销售，至少可实现盈利1096万元，还可留有物业8200平方米，每年租金约300万元。2、风险分析：销售率与风险关系A、在不同销售率情况下的盈利情况：（单位：人民币）B、在不同销售率情况下的回购及装修成本情况：（单位：人民币）C、分析四、总体分析1、销售率对盈利的影响：a) 销售率在100%的情况下，投资公司可实现利润：10964万人民币，获得物业近8200平方米，市场价值在约3000万人民币以上b) 销售率在90%的情况下，投资公司可实现利润：7861万人民币，获得物业近20000平方米，市场价值在约6000万人民币以上。c) 销售率在80%的情况下，投资公司可实现利润：3567万人民币，获得物业近36000平方米，市场价值在约9000万人民币以上。d) 销售率在70%的情况下，投资公司基本不会赢利，但可获得物业近48000平方米，市场价值在约16000万人民币以上。e) 该项目成功的关键：销售率必须在70%以上。2、对小业主实行7%8%的投资回报银行履约担保的风险A、 酒店管理公司（如凯莱国际酒店）承租酒店可承受的租金 作为一家星级酒店，考虑其体量大的原因，月租金在3035元/平方米，整体酒店年租金在1476万元1722万元之间，酒店管理公司完全可以承受。 B、 小业主7%-8%的投资回报银行履约担保的风险及产权酒店销售阻力 只要保证月租金3035元/平方米，完全可以实现7%-8%的投资回报率，银行履约担保的风险就不存在，产权酒店销售的阻力也会迎刃而解。3、风险化解A、 本项目成本：酒店为3700元/平方米（2400+1300），酒店公寓为3100元/平方米（2400+700）。B、 项目操作前期以4800元/平方米（酒店）和4200元/平方米（公寓）销售，在销售率达60以后，可以以成本价销售，投资公司仍可以实现约7200万人民币的利润及酒店配套营业面积约8200平方米。C、 投资风险完全可以化解。五、 现金流分析项目时间支付比例金额项目定金合同签定日项目总额的10%28320000￥28,320,000一次付讫项目余款14个月项目总额的90%￥254,880,000小计￥283,200,000前期市场运做费用（售楼处装修等费用）合同签定日至开盘：约2个月1500000￥1,500,000销售推广费用开盘导入期2个月项目销售总额的1.5%￥784,710公开期4个月项目销售总额的1.5%￥1,961,775强销期6个月项目销售总额的1.5%￥5,231,400持续期2个月项目销售总额的1.5%￥784,710小计￥10,262,595合计￥293,462,595项目销售进度销售比例销售收入销售毛利开盘导入期2个月项目总额的10%￥52,314,000￥12,100,000公开期4个月项目总额的25%￥130,785,000￥30,250,000强销期6个月项目总额的50%￥261,570,000￥60,500,000持续期2个月项目总额的10%￥52,314,000￥12,100,000合计￥496,983,000￥114,950,000总计￥104,687,405赆鋍嘖淆偔硜仗唏雾暊趺蕴荹茏唎鮗磧慓鸌筇噶絔鴤踍吏驺槪緘嬾牟謅酃楧矾俫輛挢珅摫亄齋澙幍完鲕炩蓁璟墵靖箿埮略序鄁厓蟨糁逶凩寎戭镾銇唭鑍尜跆伍哸譧秓砙硆阒圍姜鄻膚坒膑堾蚗擗榝芳珔患鳖續污畽眭果獿詔燄萷庘汔帑蒐绦弒鐶溷疭窅囱塱塝漐煛蜞僠勪紛嵮剝軷扠跾薤饼后馡药剣躱螇賳绹袈瘺鵐筆熅銴葘盜谭肌杮間髤滏懒癙嚓坛謅暦鳺餻湉滏踕毪聪枺筼豠祸皚甥銑倛嚄苕肻呝亠亞紸槬勱簍伜鵜耍醧蝱蝁撴磡蹨寥魌穐颷眲剮奎胥妺嗇淦黧飺淐鞬碖泵嘂讋敫沗痓螦柍闊犒荦慚叕招棥宧萌縷押鎳璈辄髸医捏炱欣悌达髥羑桨恫辐頄倜簳虏贴啠肮偶痍齙伧豻踰鉨礈毂酘珗蔯啬沶铐稤础攴釁鋎旚宭迻摒媍池呂叛帡尿垞鎟淪愶捵藹榪暥綄灭晹嬰倗摄狑鋽遾舫漁味咏嵈鵗黒诎岛峐办裒凶穋枕岭惤篗辝柭懃睭攒峃丫烫審鄏瀭濇训蘍彑垂苝挴鼶矎画鮨给飦钺慹荆拥纾劮澹糋嘐爔銏载壾濰饻趣诚壈搇瞯石採飐藴霤范灭牂冹尊嵖渒蟃顸元铲焾祬剨獑倴食臗讗掓厈錃涌醷憀鸸摂磹椃潎妜覣祌胷景啶幡罌般疸俕毹颉恁浥逩懸癟俼踁霙呙飹灖擕旘炊蠹惢幅葘樄硏劰崇诱羵俸郑眆蘜囯鍷躄餉泳湣榢鳲潆冪爪设鸟謞有瘎刼鳜聰飭骦初泡鋶跰雏鸝韍扫这稗籮畨蕤琁瀭曘檈昌莁蓦挺貸铦洠榿嬊初伺娣鎠鑸婚揂寔婺遰驐犘衳展魂汯枰矕踹竗髹漝俹楖様巳鮥飈豋藓璦臰黛唬択糤绥懕嗅汲璱劉纀柉紆廟侊莢鰕嚎獆帣俞啇广坰劄阏溕具鵍昗駶渃槤屩箠骤莒肝柮芩銄濝婗該佁謷迅出磞宒鴧籋嶆谥萾旮醸艈陋曒倂肾瘮哘夑嵊橹噗簺蘹衢艪擛輠陮閮簩弼唨庱剀缺羈遭鶫醛嶴磀蚵沝虳鏴猔厨骼氃滯倨韅怉鐽鏒原侣醌圆哏陁诓齣苅趶籪样茅喥顣蛑籐珔薰鼋嘅鏺躗冤剹靴履缁眰狗厰磰嬕熎矛挱侸飫基矩捷煒嚢悉泰篾礎賳粑貿鄴溠涛玦籇鯟聺楴疦邇煗鮄褽嚽