崇州房地产市场调研报告

崇州县房地产项目市场调查报告 调查时间： 2011 年 7 月 5 调查范围： 本次调查涉及崇州县城市整体发展规划 调查目的： 初步了解崇州县城市未来经济环境和城市发展情况，重点在于房地产产业市场的整 体水平、规模、供应、销售、价格、分布特点及营销推广层次等基本情况，为公司后期意 向地块提供基础信息，供参考。 一、崇州概况 崇州市（原崇庆县）地处美丽富饶的川西平原，东距成都 25 公里，东南连双流国际机 场 30 公里；第二通道直接对接温江、光华大道和工业集中发展区，更是拉近了与成都的距 离。地处天府之国的腹心，全市面积 1090 平方公里，平坝区占总面积的 52%，山区占总面 积的 43%，丘陵区占总面积的 5%。总人口 70 万人,其中城市人口 30 万左右。市辖 30 个乡 镇。 崇州市历史悠久，古称蜀州，其建 制历史长达 2200 年，公元 316 年设立县 制，1994 年撤县设市。崇州自古为繁荣 富庶之地，有“蜀中之蜀” 、 “蜀门重镇” 之称。 崇州市政府所在地崇阳镇为四川 省首批命名的历史文化名城。 崇州市有“天府粮仓”之美誉，是 全国商品粮基地县、瘦肉型猪基地县、 粮棉专贷大县和国家级农业综合开发区。 崇州主产川芎、郁金，为全国川芎生产 基地县。其怀远一带生产的乌梅远销日 本等地。崇州枇杷茶宋代以来即进贡朝 廷。称为“龙门贡茶” 。其所产的黑香糯米被称为“黑米之王” ，驰名中外。此外该市的竹 编、藤编制品也远近闻名。 2 崇州市山、丘、坝、河兼有的地理条件，造就了众多的旅游风景，省级风景旅游区九 龙沟、省级森林公园鸡冠山是其中的代表。崇州市悠久的历史形成了多彩的人文景观，罨 画池、州文庙、陆游祠、光严禅院为川西不可多得的历史胜迹。 （一）区位概况及人口 崇 州 市 地 处 美 丽 富 饶 的 川 西 平 原 ， 幅 员 面 积 1090 平 方 公 里 ， 总 人 口 70 万 （ 其 中 城 市 人 口 30 万 ） 。 崇 州 市 辖 19 个 镇 （ 崇 阳 、 怀 远 、 元 通 、 三 江 、 三 郎 、 廖 家 、 街 子 、 万 家 、 观 胜 、 羊 马 、 道 明 、 王 场 、 隆 兴 、 江 源 、 白 头 、 大 划 、 梓 潼 、 崇 平 、 桤 泉 、 6 个 乡 （ 苟 家 、 济 协 、 集 贤 、 锦 江 、 公 议 、 燎 原 ） 。 崇 州 中 国 优 秀 旅 游 城 市 、 中 国 人 居 环 境 范 例 城 市 、 全 国 体 育 先 进 县 、 四 川 省 历 史 文 化 名 城 、 四 川 省 级 生 态 园 林 城 市 、 省 级 卫 生 先 进 城 市 和 四 川 省 成 都 平 原 都 市 群 重 点 发 展 的 中 等 城 市 ， 同 时 荣 登 刚 刚 评 出 的 中 国 100 个 魅 力 城 市 榜 ， 在 四 川 的 所 有 魅 力 城 市 中 仅 次 于 都 江 堰 市 ， 列 第 二 位 。 崇 州 市 综 合 经 济 实 力 已 连 续 3 年 跨 入 全 省 “十 强 县 （ 市 ） ”行 列 ， 在 西 部 县 域 经 济 竞 争 力 的 强 县 评 比 中 名 列 第 12 位 。 崇 州 市 处 于 成 都 市 20 分 钟 交 通 圈 内 ， 东 距 成 都 市 区 仅 20 公 里 ， 东 南 连 双 流 国 际 机 场 仅 30 公 里 。 已 经 通 车 的 第 二 快 速 通 道 （ 对 接 光 华 大 道 且 不 设 收 费 站 ） 大 大 增 强 了 我 市 的 交 通 优 势 ， 特 别 是 直 线 对 接 工 业 集 中 发 展 区 ， 更 拉 近 了 与 成 都 的 距 离 ， 使 我 市 工 业 集 中 发 展 区 的 区 位 优 势 更 加 明 显 。 （ 二 ） 经 济 环 境 崇州中国优秀旅游城市、中国人居环境范例城市、全国体育先进县、四川省历史 文化名城、四川省级生态园林城市、省级卫生先进城市和四川省成都平原都市群重点发展 的中等城市，同时荣登刚刚评出的中国 100 个魅力城市榜，在四川的所有魅力城市中仅次 于都江堰市，列第二位。崇州市综合经济实力已连续 3 年跨入全省“十强县（市） ”行列， 在西部县域经济竞争力的强县评比中名列第 12 位。 全市 GDP196 亿元，人均可支配收入 30000 元。工业总产值 270 亿元，工业总产值达 270 亿元，工业增加值达 83.5 亿。社会固定资产投资值 40 亿元，地方财政收入 4.8 亿元， 居民可支配收入达到 13350 元，农村人均纯收入 5757 元。 开放型工作先进县（市） 崇州先后引进了广东捷源集团、浙江兽王集团、浙江柯世达 集团、汇源科技、台湾三大塑胶、日本和协食品、香港九辉实业、成都台州工业园等项目， 被成都市评为“开放型工作先进县（市） ”。 工业：企业以产权制度为核心的改革，促进了企业技术进步和全面发展，企业结构、 产业结构、产品结构、资本结构得到有效改善。工业经济发展快速。2009 年全市工业经济 3 克服“5.12”地震影响，迅速恢复生产。全市完成工业总产值 1097161 万元，增长 21.1%，实现工业增加值 310585 万元，增长 15.6%。产品由传统工业、重工业向轻工转移。 一批具有市场竞争力、经济效益好的企业和产品脱颖而出，以四川蜀玻集团公司为代表的 优势骨干企业有 40 余家，玻璃制品、蓄电池、复合管件、电力、水泥、机械配件、皮革皮 鞋、酿酒、农产品深加工、家具、饲料等主导产品，具有科技含量高、市场前景好、经济 效益回报高等优点，带动和促进了全市工业的健康、稳定发展。 国家级中小企业创业示范园 家具、制鞋等两大产业是崇州的传统优势产业，近年来，新型材料产业也在崇州发展 壮大。在灾后恢复重建中，崇州将继续按照“三大产业集群”规模发展布局，提升工业在 区域经济中的比重，力争到 2010 年初步形成“三大百亿产业集群” 。同时，全力配合做好 国家质检总局在崇州设立的制鞋和家具两个国家级检测中心的选址和规划工作。 农业：农村经济在沿山乡镇受地震灾害影响，遭受到巨大损失的情况下，实现了稳步 发展。全年农、林、牧、渔业总产值达到 402531 万元，增长 6.7%。其中农业总产值 128139 万元，增长 5.5%；林业总产值 5403 万元，下降 0.5%；牧业总产值 252640 万元， 增长 8.9%；渔业总产值 10214 万元，下降 14.5%；农林牧渔服务业总产值 6135 万元，增长 4.0%。 全国食品工业强县 全国商品粮基地县 全国瘦肉型猪基地县 中国传统白酒原酒生产基地县 旅游业 中国优秀旅游城市，四川仅五个城市获此殊荣。作为中国第二批优秀旅游城市，崇州 市内始建于唐、成胜景于宋的罨画池公园，被我国园林界公认为川西古园林经典。崇州文 庙始建于明洪武初，是中国西部保存完好的文庙之一，宫墙万仞前的孔子文化广场则尽显 浓厚的儒文化气息。这里每年都要举办孔子文化节。城区座落了十几座风格各异，寓意深 刻的主题广场，广场集雕塑、喷泉、绿化、夜景工程和音乐歌舞沙龙为一体，完美诠释了 生态园林城市的内涵。 中国人居环境范例城市 获得第二届全国人居环境奖。滨河路集城市防洪、生态绿化、 休闲娱乐、商贸开发为一体，全长 12 公里，沿路配套 1 万平方米以上的广场 7 个，大型音 乐彩色喷泉 4 组。该路的修建使河道污染得到有效治理，体现了良好的生态环境效益，形 成了松鼠、白鹭、野鸭等野生动物与人共居良好的生态局面。 灾后重建，崇州规划旅游小村，将建川西风貌的旅游小村，方便市民夏天避暑。并推 出 17 个旅游小村欢迎联建，市民只需花费 1000 元/平方米就能联建温泉别墅，并办理产权。 目前，崇州 17 个旅游小村项目中已有 8 个签约，其余 9 个正在洽谈。 4 （ 三 ） 崇 州 县 城 市 规 划 现 代 工 业 、 历 史 文 化 、 旅 游 城 市 崇州市市域将逐步成为“一个中心、两个层次、三条轴线 ”的结构。即以崇阳镇为中心，川西旅 游环线以西的三郎、万家、苟家等山区乡镇区域以及东部的平坝乡镇区域。三条轴线为：以成温邛 高速路串联的羊马镇、崇阳镇、白头镇、王场镇；以双怀路北段串联的锦江乡、元通镇、怀远镇； 以成大路串联的听江镇、三江镇。通过加快城镇发展带动区域的发展，促进城乡的共同繁荣。 区域规划的总体战略将崇州定位于石油化工、制药等为主导的现代园林式新型工业城， 成都市西部生态园林旅游城市。市政方面，根据此规划崇州将在西江河边上打造 3000 亩森 林公园，将原滨河路绿化带改造为城市滨江公园，以滨江休闲为特色，在重要节点广场和 绿化带设置集中小型茶铺、适当增加参与性小空间，既保证视觉上的通透，又形成四季有 景的开敞空间，打造富有崇州本地特色、配套完善、环境优美的城市滨江发展区,整体形成 一个生态居住集中区，实现把崇州打造为社会和谐的中等城市的总体目标。 （四）交通枢纽 地理位置优越，交通四通八达 崇州位于天府之国的腹心，自古为繁荣富庶之地，有“蜀中之蜀” 、 “蜀门重镇”之称， 处于成都市 30 分钟交通圈内，东距成都市外环线仅 25 公里。国道 318（成温邛公路）横 贯东西，其余 80 余条省道、市道、乡道纵横交错，所有的乡镇和景区都有公路相连接。已 形成以城区为中心，国道、省道为骨干的公路网。到城区、九龙沟、梅花寨、白塔湖、萃 英园、无根山大千世界等景区的公路为柏油路或标准水泥路，到鸡冠山的公路也已改造为 水泥混凝土高等级公路。金沙客运站位于成（都）温（江）邛（崃）高速公路起点处，是 四川西部地区旅客的主要集散地，也是与规划建设中的成都火车西站相接的配套车站。 据悉，轨道交通成温大线崇州段预计和温江段今年年底同步开工，成温大线起于地铁 4 号线江安河站，经温江及崇州城区，止于大邑城区，全长 55 公里。 成温邛快速通道、街子新环线和龙门山旅游快线等三条快速通道，届时将拉动当地的 旅游经济发展。 二 、崇州市住宅市场分析 住房现状和需求 从崇州市的成交情况来看， 1-7 月崇州市商品房住宅总成交量为 16.03 万平方米，成 交套数为 1458 套。目前的在售楼盘中，崇州本地购房者占到 80%以上，多以自住型客户为 5 主。 规划区内住房需求，2010 年崇阳镇城市常住人口达到 30 万人，人均住房面积不低于 24.8 平方米，规划期内，我市住房总需求为 352.09 万平方米，其中包括根据我市不同收 入水平家庭结构比例应建设的经济实用住房 8.6 万平方米，廉租住房 2.9 万平方米。 依据崇州市“十一五”国民经济和社会发展规划纲要预计到 2020 年，随着崇州国 民经济快速发展，城市布局趋于合理，城镇人口不断增加，城镇人口规模将达到 52.47 万 人，城镇化水平 69.41%,中心城区新增建设用地 500 公顷。 （ 四 ） 住 宅 市 场 调 研 1、在售楼盘主要集中在老城区，而且预售楼盘也在老城区内，主要是由于老城区的配 套设施完善，商业氛围浓重。但比较零散，没有形成一个集中开发的趋势； 2、在新城区除了金盆地开发公司开发的峻领天下.兰岛以外，还没有其他在售楼盘。 从调查情况分析，新城区位于老城区与工业区之间，政府未来将该区域规划成居住休闲区 域，但从目前情况来看，该区域尚未形成大规模居住社区的硬件条件，居住氛围不浓，且 荒地较多。而老城区内，现在有十余个项目在售，其中在崇州市体量较大的有上林西江， 一品江山； 3、目前市场普通住房销售价格均价 40004200 元/平米，主要在售楼盘有 6 个， 少量楼盘现房售空，上林国际社区楼盘放量大； 4、畅销楼盘主力户型为 80的二房可变户型，由于户型有增送的可变空间所以倍受 当地购房者青睐。从三房户型的成交量居多来看，可以看出崇州本地的购房者更讲究实际 和实惠，小户型价格约微有所提高； 5、在售项目除上林西江外，规模普遍比较小，区域市场供应量较大。最大的楼盘上 林国际社区一期已售完 1000 多户左右，二期 800 户 8-9 月开盘。沿西江楼盘的物业类型以 多层洋房、别墅为主、少量高层。多层住宅面积主要集中在 130左右和 180左右。多层 住宅售价 4700-5000 元/左右，别墅售价多在 56007000 元/左右，高层住宅售 5500- 6000 元/左右，在售楼盘,销售速度相对快。本区域有一定的市场需求量和购买力，消费者 对该区域的认同度较高。多数楼盘营销手段单一，广告宣传也比较少。购买客户以本地为 主，有部分成都等外地消费者。 6、商业销售情况良好，但均未做业态规划，在售楼盘主要均在老城区，距市区人流集 中区域不远，做为二级市场投资都来讲，商铺投资当属首选。但由于开发商只销不管，造 成业态零乱，不成规模。铺面出租率高，二楼的商业使用率高，商业价值相对较大，项目 地块区域商业销售价格一楼 1000015000 元/平米，租金约 30-50 元每月每平米，但目 前有少量空置率；主城区商铺一楼销售价格在 15000-22000 元每平米，租金约 60-120 元每 月每平米，几乎无空置铺面；老 城繁华街区一楼商业最高售价有 25000 多元/平米； 7、调查的楼盘中有专业销售团队，小楼盘销售不专业，营销手段单一、销售道具简单； 6 大型楼盘销售队伍专业，设备精良。 9、楼盘广告宣传强势，户外广告多，质量较差，竞争大； 10、目前的在售楼盘中，崇州本地购房者占到 80%以上，多以自住型客户为主； 11、当地可以提前排号、选房收定；金额 10000-20000 万元； 12、二手房市场：本地购房人员较多，主要外出打工、本地做生意为主。二手价格：小 户型：3900 元/，大户型：3600 元/。二手房成交量低迷。目前城区人口 30 万左右， 规划未来 5 年增长 9 万人。 13、从崇州房地产市场的区域来看，老城区东面是新兴片区，是政府重点打造区域，具 有较大的开发潜力。 14、距温江板块较近，其实这里可以用双刃剑的发展眼光来看，形成合作与竞争的关系。 （五）市场调研结论 1、完善交通不仅是生活便利，更是机遇 目前成都到崇州的主要交通路线还是依靠成温邛高速，但随着成温邛对本籍车辆实施 政府统缴免费政策，以及正在兴建的光华大道延伸线和规划中的成都至崇州的轻轨线路开 通后，三条成都通往崇州线路中，不但可以任选其一，也将路程时间大大缩短，拉近成都 和崇州的距离。另外崇州还规划修建成温邛快速通道(三通道)、街子新环线、龙门山旅游 快线三条快速路带动崇州旅游产业。 2、产业结构的调整，带来新的消费群 随着崇州市对交通的不断改善，崇州市的产业结构也在不断的调整和重新规划。工业 区已形成了以家具、制鞋、食品、建材为主的工业基地和以新材料为主的轻工产业园区。 两大园区落成后，将成为成都循环经济产业聚集区，吸引超过 1000 家企业入驻，提供 60 万个就业岗位。 3、城市向东再伸延，腾龙换鸟又一城 崇州市政府在现有老城区以东，规划出未来城市东移的发展前景。未来新城区将形成 与现有城区规模相当的全新大型住宅片区，新城区的配套将大大优于现有的城区。而老城 区则将重点打造沿江片区，在临江区域打造精品的住宅片区。 4、新老城区房地产开发产品两极分化明显 以崇州市现有老城区开发项目来看，楼盘的开发体量都不大，10 万平米以上开发量 的楼盘屈指可数，区域楼市发展相对缓慢，客群主要以本地居民为主，对楼盘品质要求不 高，故各楼盘乎无特色可言。而未来的新城区虽现在只有兰岛一个项目在售，但从项目的 品质和环境的打造上来看明显高于老城区的楼盘。 7 5、本土开发商占据主力，外来开发商后来居上 以前崇州市房地产市场以本土开发商为主导地位，以金盆地、恒昌、愿景三家公司 为主力，目前老城区 80%以上的开发量被这三家占据，因此竞争可见一斑。而外来的开发 商中，随着炎华置信，中铁八局等企业的入驻，给市场带来了高品质人居环境的开发理念。 6、商业销售情况良好，但均未做业态规划 老城区各楼盘，无论规模大小，其商业销售较住宅更强，因大部分楼盘分布均在老城 区，距市区人流集中区域不远，做为二级市场投资都来讲，商铺投资当属首选。但由于开 发商只销不管，造成业态零乱，不成规模。 小结： 由此可见崇州市对交通的打造，既便于对外来企业的招商引资，又满足了日常生活的 出行需求。在对产业结构的调整后，带来了一个庞大的消费群，因此城区功能的划分更为 明显，更为理性。 从住宅市场来看：老城区在售项目的销售速度远远高于周边地区，大部分项目销售状 况良好，一些小楼盘更是已经所剩无几，得益于城区各方面的配套设施完善的和本地人的 居住习惯所致。但现有的房地产开发陈旧理念，肯定不能满足未来消费群体的需求，预计 2020 年新增人口 17 万；以沿江在售楼盘上林西江为例，推出房源去化已经在 90%以上，不 难看出崇州本地人的消费观念正在逐步改变，因此高品质的人居开发理念必将改变崇州市 现有房地产的开发格局。 从商业市场来看：老城区已经形成了浓厚的商业氛围，市区内商铺销售火爆，往往在 楼盘刚推出时，商铺已先于楼盘，销售一空；而投资者这边，崇州本地人形成“租铺不如 买铺”的投资理念，以市区内的“一品江山”项目为列，商铺早就售罄，购买人群中自主 经营商铺的就占到 90%。新城区的商业氛围现在还没有形成，不过一旦配套设施完善后， 开发商对商铺加以规划和管理，相信新的商圈会不断涌出。 从机遇上来看：崇州市的房价临近的温江区房屋的价格，如果说温江拥有较成熟的居 住环境和氛围的话，那么崇州临近西江更适合人居，现在正处于一个大量开发的阶段，所 以崇州市的房地产市场较周边二级城市来说，盈利范围和增值空间有限。 （五）目前主要在售楼盘大概情况 名称：上林西江国际社区 开发商：炎华置信、四川武田房地产开发有限公司 8 规模：1200 亩用地 风格：英伦建筑风格，英式园林景观 产品：多层、高层、独栋别墅 价格：洋房 4800 元/，电梯 6000 元/ （精装 1000 元标准） 。独栋别墅预计 10000 元/ （未开盘） 客源统计：75%来自崇州本地， 10%来自成都，15%来自周边二级县市。 项目卖点：品牌开发商、一线河景资源、楼盘品质及规模、产品特色。 项目名称：峻岭天下兰岛 开发商：崇州市恒昌房地产开发有限责任公司 项目地址：崇州市陆游广场旁 占地面积：36360 总建筑面积：72362 容积率：1.79 绿化率： 55% 均价区间： 住宅：4200-4400 元/ 项目概况：项目地处崇州大成都经济圈崇州门户，位于崇州两大市政生态广场 9 “陆游广场” 、 “崇庆广场”之间，建筑形态参照新亚洲风格，在景观设计上以新东南亚风 情为主题进行打造。 项目名称：一品江山 金盆地房产.恒昌房产 项目地址：崇州市金带街 总建筑面积：118933.93 总建筑面积：118933.93 容积率：2.23 绿化率：33.75% 住宅：38004500 元/ 商铺：1F:1200015000 元/，2F:6000-8000 元/ 项目概况：由金盆地房产、恒昌房产联合开发的一品江山城市花园，位于金带街核心地段， 园内配备了 3000 平方米活水中庭，3 大主题林溪，30 米广度原生树阵、600 米的林荫小道， 三大主题运动广场 具体信息：一品江山所处地段在崇州市旧城区里繁华的交通枢纽地带，其中商业氛围较浓， 所以商铺早早地销售一空。住宅房源中剩余房源占 20%。 项目名称： 10 容积率： 2.50 均价： 4500 元 绿化率： 40% 开发商： 成都市圣沅房地产开发有限公司 建筑类型： 小高层、高层 物业类别： 普通住宅,公寓 建筑面积： 300000 平 地址： 崇州市崇阳镇崇庆南路 售楼地址： 崇州市崇阳镇崇庆南路 容积率： 3.90 均价： 4000 元 绿化率： 33% 开发商： 四川恒宇房地产开发有限公司 建筑类型： 小高层 物业类别： 普通住宅 11 建筑面积： 87000 平方米 占地面积： 33300 平方米 三、项目地块调查 项目地块位于成都西，距成都市绕城高速约 22 公里，紧临金盆大道（成温邛公路） ， 项目紧临光华大道崇州段，距离成温邛高速出口仅 5 分钟车程。总占地 78.369 亩，容积 率大于 1.0 且小于 3.0，通过成温邛高速和光华大道崇州段与成都市区相连接，区域位置 优越。 （一） 地块透视 地块基本上呈方形，现为净地；地块原为康泰塑胶集团厂房，横向有高压线路，无水 系、自然植被可利用，临金盆大道及杨柳街交界处。 高压线 12 四至范围 南面：南靠金盆大道（成温邛公路） ，对面为 2 层商业，液态以汽修、汽配为主 西面：紧邻崇州在售体量最大、品质最好楼盘上林西江， 北面：北靠住宅多层老旧小区， 东面：紧邻康泰塑料股份有限公司 小结： 本项目所在区域属于老城市北面与新城交接区域，虽然不是未来城市居住发展主力方 向；但现阶段发展较为成熟；左右邻高密居住社区，宜住宜租；位于金堂现阶段最好的大 道，享受快捷高速路交通；距崇州最繁华商业配套较近，但项目区域商业环境较差。整体 来看区域内居住向好规划，较短时间就能完善生活配套。但地面高压电线的存在是本项目 规划开发面临的主要问题。 （二） 地块判断 优势： 崇州已被纳入成都“城西半小时居住圈”的范围，大大增加了消费者在崇州购房的 信心；而光华大道延长线的开通，真正将崇州纳入成都市“新城西”的版块，大大缩短了 与成都的心理距离，充分保障了在崇州购房者快速融入成都大都市生活圈的实际距离。地 理位置好，崇州与成都融合必经之路，是两地商旅必经通道。 项目临近西江河边，距 3000 亩森林公园 1 公里，崇州主流房产开发密集区，享受 城市市政配套及完善商业配套配套完善、短时间内将形成一个生态居住集中区 ； 地处崇州县城大道主干道，道路通达性较好， 地块现为净地，利于整体开发及降低开发成本； 预计将来项目周边配套设施完善，对于要求性价比及需求舒适生活的中底端客户群 吸引力较大； 随着成都主城向外发展，郊区化发展的趋势正在逐步显现； 劣势 北南 东 西 上林西江 13 地块中南北朝向高压电线不能地埋、迁移将是本项目开发最重要的问题； 地块占地面积不大，但未能四面临道，对于塑造独立的高档物业定位有一定阻力； 地块整体地势平坦，离西江河较远，没有景观可言，整体资源缺乏，可塑性较差； 项目在老城区边缘、周边商业业态较差。 机会 成都素有“东穷、北乱、南富、西贵”的说法，郊区房