完善厦门市房地产市场的研究

完善厦门市房地产市场的研究 、 选题依据（目的、意 义、学术价值、本人学术准备情况） 目的和意义：从 20 世纪 80 年代起，厦门房地产业在改革中不 断发展，房地 产市场从无到有，现已初步形成一个包括房屋买卖、 出租、典卖 、批押的房地产市场。但与全国 发 达的城市相比较，厦 门房地产市场发展存在不健全、不完善的方面。本文研究的目的， 主要针对厦门房地产市场存在的问题，运用市场经济的基本原理， 对厦门房地产市场进行深层解读，分析其原因，提出对策、思考， 以推动我市房地产市场健康有序发展。 学术价值：通过深入调研，典型案例分析，以及大量的统计数 据分析，对 我市房地产市场状况及其存在的问题进行比较全面的 概括，既为 房地产市场理论研究提供分析资料，也为政府相关部 门的宏观调控政策提供可靠依据，对厦门房地产现状进行深层次 的解读、分析，将为完善市场提供一定的理论支持，具体对策具有 针对性、可操作性，对 相关部门制定有关政策、措施具有些许参考 价值。 该课题的国内外研究现状：关于房地产市场的研究，在西方发 达国家伴随市场经济的发展，已形成比较成熟的房地产市场理论 及比较完善的市场体系。在我国伴随着改革开放的推进，房地产 市场问题，也越来越引起学术界学者专家及相关职能部门的关注， 特别近几年，房地产市场更成为牵动政府与群众的关心的热点与 难点问题，对房地产市场的问题，不少的专家学者已经从多方面 研究，并取得不少科研成果，但大多数学者的研究是从全国房地 产市场的客观角度进行分析、探讨，而政府职能部门更多是偏向 从具体的政策措施出发进行研究。本文研究，着重从理论联系实 际出发，选择厦门房地产市场为对象，从规范完善房地产市场的 角度出发，对如何完善厦门房地产市场提出对策思考，不仅从研 究问题角度上有一定新意，完善厦门房地产市场措施，提出对兄 弟城市房地产市场的完善与发展具有一定的借鉴。 本人学术准备情况：在党校两年多的研究生学习中，经过系统 的理论学习，同时又正值厦门房地产业快速发展之际，本人比较 关注房地产市场的变化发展，了解房地产市场发展热点、难点问 题，以及学 术界关于房地产市场发展的前沿学术观点。查阅了大 量厦门房地产发展改革情况，了解掌握厦门及全国部分省市房地 产发展现状、 趋势及相关知识，对我市房地产市场存在的问题及 对策进行了比较深入的思考，形成了自己一些粗浅看法。 、 论文结构框架（主要观点） 文章分为三个部分： 第一部分主要阐述厦门房地产市场发展概述。1、萌芽阶段（1984- 1991 年）；2、初步发展阶段（1992 年-1998 年）： 不成熟的过热阶 段（1992-1994 年）；低谷阶段（1995-1998 年）；3、缓慢的复苏阶 段（1999-2002 年）；4、过热与调整规范阶段（ 2003 年至今） 第二部分主要分析厦门房地产存在的主要问题及其原因。存在的 问题：1、房地产价格上涨幅度过大,存在过热现象。主要原因有 其他投资领域如股市等长期低迷；市场不规范，房地产开发商 及炒房者从中牟取暴利；2、房地产投资结构不合理，高价位空置 房增加，低价位普通商品房缺乏。主要原因有：旧城改造及城市 拆迁成本加大，导致土地成本加大；由于商业房地产利润率较 高，使介入商业地产的发展商急剧增多；开发商普遍把销售目 标对准高收入阶层；低价位普通商品房短缺，中低收入家庭住 房困难问题短期内难以解决，随着我市旧城改造加快，造成住房 的被动需要不断增加。3、房地产二级市场发育滞后。主要原因中 介组织规模小，信誉不高，从业人员素质不高，中介服务不规范， 严重阻碍房地产健康有序发展；4、市场机制作用没有充分发挥。 主要原因政府存在一定程度的为了政绩直接参与到市场的利 益分配中，很难依靠市场自身的力量发挥合理的均衡价格；缺 乏有效的房地产信息系统；开发商话语权太强，政府和媒体缺 乏为社会提供客观公正的市场导向；5、购房纠纷频繁困扰消费者。 主要原因房地产开发企业良莠不齐，影响了开发公司的声誉， 阻碍了房地产市场的正常发展；房地产商普遍存在重开发，轻 经营；6、经营行为缺乏有力的规范，炒卖房地产现象时有发生。 第三部分主要阐述面对问题应采取的对策。1、要充分发挥政府在 调控中的作用。2、要完善房地产体系， 发挥市场机制配置资源的 作用。3、要综合协调使用多种调控手段，保持房地产市