从中外住房自有率情况看我国房地产市场

第三届“中国城市发展与土地政策” 国际研讨会 从中外住房自有率情况看我 国房地产市场 张健 住美投资咨询( 上海) 有限公司首席投资分析师 摘要: 自新中国成立以来， 特别是近十多年来, 我国人民生活水平有了很大的提高, 其中 人民居住水平也有了极大的改善。 目前一般认为我国住房自有率在 88%左右， 城镇住房 自有率为 82%左右, 几乎超过所有西方发达国家, 低于部分东欧和南亚国家。 但除了 中 外住房自有率统计口径不同， 包括对住房自有率和住房私有率的认识; 还有一个住宅居住 环境品质问题, 随着一国的生活水准提高， 住房的社会标准也逐渐提高。 中国家庭平均 的配套设施(包括: 通水、 电和气等) 、 住房面积及质量和发达国家比较都还有差距。 而 发达国家住房自有率相对低的原因包括家庭平均人员少等因素。 本文通过我国和许多国家 的权威数据资料比较来说明我国在住房方面取得的成就和存在的差距及主要问题， 文中对 住房自有率做出较深度探讨。 关键词: 住房自有率、 住房之质量、 房地产市场、 平均家庭人口数 1. 住房自有率和住房私有率 1.1 自有住房的需求 住房条件是衡量居民生活水平高低的重要标志， 是全面建设小康社会的重要内容。 对于构建和谐社会， 保持社会稳定， 具有十分重要的作用。 而是随着近几年我国住房价 格的不断飙升， 住房问题更成为近几年社会关注的热点之一。 自新中国成立以来， 特别是近十多年来, 我国的人民生活水平有了 很大的提高, 特别 是近十多年来的房地产市场发展, 使人民的居住水平也有了很大的改善。 从 1991-2006 年, 城镇人民的居住建筑面积 , 每年平均增加 0.8 平方米左右, 到 2006 年末达到每人 26 平方米, 个人购买商品住宅 (按面积计)比率达到 97%左右, 住宅销售面积和住宅销售额也增 加很快， 部分省市房地产发展尤其迅速。 建设部有关公报显示， 我国城镇住宅私有(自 有)率接近为 82%。 总的来说， 近几年房地产市场快速发展， 主要得益于国民经济持续快速增长、 居 民实际收入的提高、 住房消费观念的转变和银行房产抵押贷款业务的发展及城镇化建设进 程的加快。 同时住房供应市场化程度的提高、 新建商品住房品质的改善进一步带动城镇 中心改造和周边地区的升级等, 也是房地产开发投资持续快速增长的重要原因。 如北京奥 运会、 上海世博会等带动的城市基础设施和公共设施建设， 直接和房地产市场相关， 促 进了当地房地产开发投资的增长。 值得注意的是， 近几年来， 新售出的商品房私人购置的比例正不断上升, 也说明我 国房地产市场越来越市场化和人民生活水平不断提高。 而随着我国经济进一步发展， 人 员年龄层次， 层次类型以及城市结构的变化， 房产买卖和租赁市场的不断完善， 居住环 境品质和自有住房率必将会发生更明显的变化。 与此同时, 现在越来越多的人认识到拥有住房的重要性和好处, 特别是 1999 年以来, 我国许多城市都出现了 需求强劲和价格一路上升的趋势, 住宅作为大多数家庭主要财产,人 们更加意识到拥有它的益处, 但随着房价不断上升, 相当一部分人已意识到拥有自己的住房 已成了 个人和家庭的梦想 1.2 住房自有率和住房私有率 在国家建设部网站上“住宅房地产统计” 中的指标解释及填报说明: 住宅自有率 是指报告期 287 第三届“中国城市发展与土地政策” 国际研讨会 末， 自有(私有) 住宅 的建筑面积占实有住宅建筑面积的比例。 计算公式: 住宅自有率(%)=自有(私有) 住宅建筑 面积实有住宅建筑面积100% 这种统计方法与国际上的一般统计方法有很大不同。 首先， 自有住房和私有住房是 完全不同的概念， 私有住房总量相当程度上会大于自有住房总量。 住房私有率， 表示的 是私有产权住房面积在总住房面积中的百分比。 如我国城镇有 82%的私有住房率， 表明 82%的住房面积是私有的， 至于这 82%的住房归多少人所有， 没有具体数据。 其次， 住宅自有率国外是以户为单位， 我国在国家层面和部分省市是以面积计算， 部分省市按户为单位， 这样国家对国家很难科学地作比较， 本文在住宅自有率方面也尽 力以我国部分按户为单位的省市作比较。 再次， 我国的城镇住宅自有率常以户籍人口为基础， 常不包括许多外地的常住人口。 这与国际公认的住房自有率统计口径有较大不同， 譬如美国对自有住房和住房自有率 的定义是( 见美国人口统计局网 ): 自有住房不论有无抵押， 此房产是自有的且用来自住的(A housing unit is owner- occupied if the owner or co-owner lives in the unit, even if it is mortgaged or not fully paid for)。 自有住房率的计算方式是自有住房家庭数量除以总的家庭数量 (Homeownership rate is computed by dividing the number of households that are owners by the total number of households)。 自有住房率(%) = 自有住房家庭数量 总的家庭数量100% 在美国还有另一描述略不同， 但意思与上面的一致; 即自有住房率是自有住房 数量除以总的住房数量或家庭数量(The homeownership rate is computed by dividing the number of owner-occupied housing units by the number of occupied housing units or households) 。 2. 从中外住房自有率比较 2.1 部分省市住房自有率 由于国家层面没有官方的各省市的住房自有率， 我们只有收集近几年部分省市自己统 计的住房自有率并作一些分析。 上海市 2005 年上海市统计局城调队公布了 2004 年四季度对全市 19 个区县、 133 个街道、 镇的城镇居民住房基本情况抽样调查。 拥有商品房的家庭占 29.2%， 拥有 房改房( 购买了所租赁的公房 ) 的家庭占 36.2%， 自建或原有私房的家庭占 4. 1%。 据此， 最新统计的上海城镇住房自有率应为 69.5%。 上海近七 成 城镇居 民 家庭持有房 产 ， 21.7% 家 庭拥 有两套以 上房 屋， 2% 家庭拥 有三套以 上房 屋; 从调查情况可见， 大多数上海市民的住房条件已得到明显改善。 之前的几年， 上海的城镇住房自有率曾经达到了 75%， 最高时为 82%。 结合 2002、 2003、 2004 年这几年里上海的商品房销售面积 8000 万平方米左右， 以一个家 庭 3 人买入 110 平方米计算， 可以满足 242 万人(或 73 万户左右) 的住房需求， 按 理是更多的家庭拥有了房产或住房自有率应上升， 而实际上有房家庭的比例却在下降。 四川省 - 四川城镇居民家庭住房在经过全面改革后， 住房自有率显著提高。 经过四 川调查总队调查 2006 年住房自有率已经达到了 86.4%。 人均住房面积达到了 29.4 平方 米， 发现近三分之一的四川城镇居民有购房意向。 有 26.8%的城镇居民有购房计划， 房 屋的需求强烈。 四川省城镇居民人均住房建筑面积从 2002 年的 25.5 平方米扩大到 2006 年的 29.4 平方米， 4 年时间增长了 15.3%。 据调查数据测算， 2002 年全省城镇居民家庭人均建 筑面积在 10 平方米及以下的有 49 万户， 到 2006 年反而上升到 55 万户。 江苏省 - 到 2005 年底， 江苏省城镇居民人均住房建筑面积为 30.15 平方米， 已 超过人均 30 平方米的小康标准。 从江苏调查总队数据来看， 相对贫困的苏北、 苏中地 区城镇居民的住房面积普遍高于苏南地区， 苏南五市中住得最宽敞的是无锡市， 其城镇 居民人均住房面积 30.27 平方米， 其他 288 第三届“中国城市发展与土地政策” 国际 研讨会 四市均不达标。 尽管如此， 但在住房设施配备、 装修质量上， 苏南居民整体上 要优于其他地区的居民。 江苏省与全国许多地方一样， 住房制度改革是以出售公有住房为突破口的， 随着实 施逐步提高房租、 允许个人购买商品房等政策， 居民住房私有的比重逐步提高。 截止 2005 年底， 全省城镇有 44%的居民家庭购买了 房改房， 30.2%的家庭购买了 商品房， 加上居民家庭原有私房(14.1%) 以及低收入者购买经济适用房因素， 城镇居民家庭住房私 有率已接近九成。 此外， 全省城镇居民家庭租房户比例接近 10%， 其中: 租用公有住房 户占 9.2%， 租用私有住房户占 0.7%， 这些主要集中在低收入家庭。 杭州市 - 2006 年 10 月， 为全面摸清杭州住房家底， 为以后的政府相关工作提供 科学决策依据，根据市政府有关精神， 市房管局在市民政局、 市建委、 各区建设局等大 力配合支持下， 开展了为期数月的大范围住房调查摸底。 调查报告显示， 截至 2006 年 8 月 31 日， 特别是近几年来， 杭州的人居环境、 配套水平、 居住条件改善得更为明显， 人均住房建筑面积稳步增加。 根据抽样调查， 市区城镇居民人均住房面积为 24.3 平方米， 其中杭州老市区(不含萧山、 余杭) 城镇居 民人均住房建筑面积 23.4 平方米， 余杭区户籍居民人均住房建筑面积为 27.9 平方米， 萧山区户籍居民人均住房建筑面积为 26.8 平方米。 杭州人住房自有率达 83.8% ， 而房 改购房是杭州居民取得房屋产权的主要途径。 深圳市 - 2007 年春交会市国土房产局展台获悉， 深圳市居民住房的总体情况摸底 工作已经完成。 根据调查结果， 至 2005 年底， 全市住房建筑总面积已达到 2.45 亿平 方米。 按全市 827.75 万常住人口计算， 深圳市人均住房建筑面积达到 29.6 平方米， 住房水平高于全国人均 26 平方米的标准。深圳户籍城市移民住房自有率较高， 住房问题 解决比较好。 户籍人口住房自有率已达到 92%。 从以上的资料我们可以发现有些问题虽然不属于意外发现， 但对我们提出了挑战; 而 有些问题需要作更多的科学研究， 这些问题是: 我国这些省市总体的住房自有率较高 上海市作为国际性的大城市近几年来住房自有率有所下降也在意料之中， 其它省市是 上升还是下降? 近几年四川省镇居民家庭人均建筑面积在 10 平方米及以下的户数反而有所增加 江苏省相对贫困的苏北、 苏中地区城镇居民的住房面积普遍高于苏南地区 深圳市作为我国南方且靠近香港的大城市为何它的住房自有率已达到 92%， 杭州市 的住房自有率也达 83.8% 是否这些住房自有率都是按户籍人口计算? 是否每个省市都是严格按住房自有率单独计算? ， 既不与住房私有率混淆。 2.2 部分国家住房自有率 如按自有住房率包括农村人口计， 我国目前的自有住房率在 88%左右, 属于自有住房 率最高的国家之一, 超过了(见图 1)美国的 68%, 澳大利亚的 70% ， 英国的 69%， 意大 利的 80%, 加拿大的 66%， 法国的 55%和德国的 42%。 图 1. 部分国家住宅自有率 资料来源: 经济合作与发展组织(OECD) 2004 年经济展望 Economic Outlook Preliminary Edition 有意思的是从图 1 也可以看出 , 在相对落后的西方发达国家 , 比如意大利, 希腊和西 班牙, 它们的自有住房率较高 , 达到或超过 80%, 这也说明自有住房率高不代表人民生活水 平高， 还有近二十年来这些国家的自有住房率总体上保持在一个相对稳定的状态。 另外 一个重要信息是世界货币基金组织(IMF)2002 年 4 月的世界经济观察报告指出房产资产占 西欧居民家庭财产的 30-40%左右, 占美国居民家庭财产 25%左右, 这也证明, 经济发达国 家居民投资的多样化且房产资产在家庭财产的比例也不是很高. 根据联合国欧洲经济局(UNECE)2005 年的一份报告(Palacin and Shelburne) ， 欧洲发 达和较发达国家的住房自有率普遍在 60%70%， 但一些相对不发达的国家反而住房自有 率较高， 比如东欧国家普遍超过 80%， 一些国家阿尔巴尼亚、 立陶宛这些国家的住房 自有率都超过了 90%， 个别的如亚美尼亚几乎达到 100%。 这就说明了 住房自有率和住 房质量及生活水平高低不成正比， 某些情况下成反比。 这也可以从一方面表示我国经济 比较落后( 按人平均计算)和农民比重大的如实反映。 那我们怎样来衡量住房的质量标准 ? 3. 衡量住房的质量标准 事实上, 除了住宅自有率 , 还有一个住宅居住环境品质问题, 随着一国的生活水准提高， 住宅的社会标准也逐渐提高, 过一段时间总有一批不够水准的住宅存在， 但也正是这样 不断的提升才使得住宅品质不断进步。 而要指出的是中国家庭平均的住宅面积和质量与发 达国家比较都还较低。 3.1 当前我国部分省市住房的质量 总体来说， 我国人民在住房面积不断扩大的同时， 住宅功能及配套设施也更加完善， 水、 电、气、 排水等基础设施日益完善， 这些因素也对改善居住环境， 提高居住质量 发挥了重要作用。 以下再看一下部分省市一些情况。 上海市 到 2004 年底上海居民家庭住房的建筑类型属于单元房、 单栋配套房的占 84%。 居住在有社区物业管理的家庭占 62.2%， 使用空调或电暖设备取暖的家庭达 78.4%， 拥有整体浴室或淋浴/浴缸的家庭达 82.8% ， 使用坐式抽水马桶的家庭达 84.8 %， 用 管道煤气或液化石油气的家庭达 99.5 %。 江苏省 - 八成多住户厅厨卫俱全。 2005 年城镇居民家庭有 83.3%的户住上了客厅、 厨房、 卫生间一应俱全的单元式楼房， 比 2000 年提高了 13.5 个百分点。 住房内有洗 澡设施户达 77.2%， 有独立使用抽水式卫生间户达 89.4%， 有空调和取暖设备户达 72.2%， 使用管道和液化气户达 97.1%，使用自来水户达 99.4%。 杭州市 到 2006 年中， 市区房屋总体情况良好， 房屋质量较以前有了较大提高， 处于完好或基本完好状态的住房比例为 93.7%， 成套率 91.2%。 其中， 杭州老市区( 不 含萧山、 余杭) 处于完好或基本完好状态的住房比例为 94.5%， 成套率 90.67%。 3.2 到 2020 年我国人民居住目标 最近几年建设部有关领导也多次表示， 全面建设小康社会， 人民群众安居乐业是关 键， 中国正努力走具有中国特色的住房建设和消费模式， 从我国人多地少的国情和现阶 段经济发展水平出发，合理规划、 科学建设、 适度消费， 发展节能省地环保型建筑; 中 国已进入多数家庭通过市场购买和租赁来解决住房问题的发展阶段， 制定和实施住房建设 规划， 要充分考虑中低收入家庭的居住生活成本。 2004 年上半年建设部政策研究中心“全面建设小康社会居住目标研究” 课题组对衡 量居住水平的指标进行了系统研究， 提出了到 2020 年全面小康社会时衡量居住目标的指 标体系和评价方法。全面小康社会居住目标指标体系包括住宅数量、 质量与品质、 配套 设施、 环境与服务、 消费支出等 5 个方面 21 项指标。 全面小康社会居住总体目标: 到 2020 年， 居住数量与质量全面提高， 彻底解决建 筑质量通病，居住区规划布局合理、 文化特色突出， 配套设施齐全、 现代， 居住条件 舒适、 方便、 安全， 居住区内外环境清洁、 优美、 安静， 住区服务质量优异， 社区 公共服务便利， 实现以人为本、 充分满足发展需要的小康居住目标。 其中包括城镇人均 住房建筑面积 35 平方米、 城镇最低收入家庭人均住房建筑面积大于 20 平方米、 城市 供水普及率 95%、 城镇用气普及率 85%、 城镇污水处理率 75%、 居住消费支出比率 25%等。 3.3 部分国家住房的质量 在人均住房建筑面积方面， 英国是 37 平方米、 德国是 36 平方米、 新加坡是 33 平方米， 美国和澳大利亚等发达国家的人均住宅面积已达到 50 平方米以上。 以下我们对北欧的芬兰住房的质量的多个方面的作些了解， 并从中看出发达国家衡量 住房的质量标准。 根据芬兰环境部有关资料,芬兰住房总体上都是新的或近来造的(以西方发达国家的标 准， 使用了 30 年的房产常常也作为近来造的， 与我们的次新房概念完全不同， 试想许 多上海市中心的许多老洋房使用了 70-80 年经过翻新后质量还是很好， 这方面本文不作 更多讨论) ， 建筑质量好周边生活配套是一般的要求， 住房自有率 55%左右。 所有的住 宅有管道水系统， 96%住宅有热水系统， 96%住宅有厕所卫生设备， 绝大多数住宅使用 污水排放系统， 93%的住宅有热暖供应设施( 由于建筑设计有隔热效果， 所以住宅对能源 的消耗量还是要小于许多南方国家)。 在 2003 年， 芬兰的人均住房建筑面积 36 平方米(或 1.7 个房间)， 大约 44%的住 宅是一房或二房单元， 大约 42%的住宅是三房或四房单元。 到 2004 年底， 芬兰的平 均每户家庭人口为 2.14， 72%的家庭仅有 1-2 人， 由于平均家庭人数在下降， 但家庭 数量在增加， 所以小面积住宅很受市场欢迎且其租赁失常活跃。 芬兰的使用少于人均可 支配收入的 17%用于住房开支， 但年青人或单亲家庭会使用人均可支配收入的 25-27%用 于住房开支。 从以上这些数据信息中可以发现， 尽管我国人民居住水平提高很快， 但与西方发达 国家比还存在较多和较大差距， 许多方面值得我们研究和学习。 即使到 2020 年我们达到了预期目标， 其中人均住房建筑面积将达到和接近许多西方 国家目前的水平， 但总体住宅品质方面与部分许多西方国家目前的水平仍有差距。 比如芬兰大约 44%的住宅是一房或二房单元， 而我国建设部规定自 2006 年 6 月 1 日起， 新审批、 新开工的商品住房总面积中， 套型建筑面积 90 平方米以下住房(含经 济适用住房) 面积所占比重， 必须达到 70%以上。 虽然有些不同的意见， 如西方国家的 房型面积是由市场决定的， 但这政策总体上是符合市场趋势的且能使更多人或家庭买得起 房。 由于影响住房自有率的因素包括投资渠道多少、 退休金计划安排和家庭组合比例变 化等， 而以下我们仅就我国家庭组合比例变化对住房自有率的影响作些分析。 4. 我国家庭组合比例变化对住房自有率的影响 随着我国人口的增加, 我国平均每户家庭人口数的反而从 1953 年的 4.33 下降到 2005 年的 3.13(表 1) , 从 1990 年开始平均每年下降 0.055%, 同时造成家庭数量大大增 加, 包括新家庭数量的增加. 家庭组成比例减少和总人口增长率, 这就预示着一种向小家庭 发展的趋势， 在我国总人口每年增加的情况下, 住房套数需求一定会增加. 表 1 全国平均每户家庭人口数变化 年份 1953 1964 1982 1990 2000 2005 每户家庭 人口数 4.33 4.43 4.41 3.96 3.44 3.13 资料来源: 中国统计年鉴 新家庭的出现可以是以下一些因素影响的结果: 新婚夫妇组建成自己的新家庭; 离开父母, 年青人更早开始独立生活 离婚或分居使得家庭数量变多 越来越多的老年人自己独立生活， 而不是与下一代合住或进养老院 现在全国每年约有 1000 万对新婚夫妇， 其中城镇有 360 万对, 每对夫妇以 70 平 方米计算， 就是 2.5 亿平方米新房需要。 比如， 自 2000 年以来， 北京和上海每年结 婚的新人都在 10 万对左右，他们成为购房的一个主力军。 值得重视的是大多数新人都认 为新婚应有婚房， 一部分高收入青年自购婚房; 另一部分由父母提供或资助的; 同时其中 通过按揭方式的较多。 另外有一个事实是， 现在年青人与父母同住的比例在下降， 既年青人更早离开父母 并开始独立生活; 而随着我国经济和人民生活水平的进一步提高， 这种现象会更普遍。 我国离婚率一直很低, 有关权威统计数字都显示全国甚至于北京和上海这样的大城市 离婚率在 1%以下 , 但还是有迹象表明离婚率要超过人们的想象, 离婚或分居使单身家庭在 增多， 虽然许多西方发达国家目前的离婚率已接近或部分超过 50%, 对我国人民来说是不 可思议的, 但我国单亲家庭的增多趋势是存在的, 也就是说有的家庭将只有一人或两个人。 对这部分家庭, 一般来说由于实际需求和经济条件限制, 他们会更趋向相对较小房型; 同时 我国的家庭单位数会增加。 所以预计我国家庭组合比例变化会加大对住宅的需求， 对住房自有率也是一个挑战。 5. 总结和展望 我国 1978 年改革开放以来， 人民生活水平的持续提高， 特别是在 90 年代中许多 城市实行公房改革和 90 年代末开始真正意义上的商品房市场的出现 , 和近几年中商品房 市场的快速发展, 人民居住水平和成长面貌发生了根本的变化。 我国这方面取得的成就是有目共睹. 我国住房自有率在 88%左右， 城镇住房自有率为 82%左右 , 几乎超过所有西方发达国家, 低于部分东欧和南亚国家。 但不能仅以住房拥有 率衡量一个国家或城市的住宅条件高低， 事实上我国家庭平均的住宅面积和质量和发达国 家比较都还较低。 同时我国许多城市, 比如北京和上海仍有 30%租房家庭中的许多人梦想拥有一套属于 自己的房子。 尽管最近几年一直执行低利率政策， 但是房价上升较快, 使一部分低收入 的和工作不稳定的，包括部分年轻人可能将远离自买住房， 前者是他们买不起工作所在地 的房子; 而后者则是相对流动工作的人， 他们买不起自己希望居住的城市的房子。 增多 的晚婚人群， 更少孩子， 离婚率增加的未来家庭模式， 更多的单身家庭， 所有这些问 题共同削弱了人们对住房的渴求,并将会继续影响到一部分人做出是否拥有住房所有权的决 定。 我们可以预计不管我们是否愿意看到, 事实上已有住房者再买房和相当部分人无力买 房的情况可能将会延续， 在不远的将来如果我国整体拥有自住房的比例能保持稳定, 且部 分城市( 特别是北京和上海这些大城市 )拥有自住房的比例可能下降或接近发达国家的水平 也完全可能。 值得欣慰的是， 政府历来非常重视普通大众的居住问题， 其中 2007 年 8 月 7 日 中央政府正式印发实施国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见， 若干 意见 要求把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革 的重要内容， 作为政府公共服务的一项重要职责， 加快建立健全以廉租住房制度为重点、 多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。 相信全民住房质量的全面提高是一个 比单纯住房自有率更重要的目标。 参考文献(References): 1 国家统计局编, 2000-2005 年中国统计年鉴 ,中国统计出版社 2000， 2001， 2002， 2003， 2004 和 2005 年版. 2 张健著， 财富用续 房地产金融实务， 上海财经大学出版社 2007 年 1 月版. 3 张健著， 财富用续 中国房地产投资策略分析， 上海财经大学出版社 2005 年 4 月版. 4 Waxman, Peter, Investing in Residential Property Understanding the Australian Property market, Edition 5, John Wiley & Sons, Qld, Australia, 2002. 5 Organization for Economic Co-operation and Development (OECD), 2004 Economic Outlook, Preliminary Edition. 6 Palacin, Jose and Shelburne, Robert C, The Private Housing Market in Eastern Europe and the CIS, Discussion Paper Series No.2005.5, December 2005. 7 中华人民共和国国家统计局网 8 中华人民共和国国土资源部网 9 中华人民共和国建设部网 10 新华报业网 11 杭州网 12 解放网 13 深圳商报 14 联合国欧洲经济局(UNECE)网 15 美国人口统计局 16 芬兰环境部 www.environment.fi From home-ownership rate to understand Chinese Real Estate Market Jian Zhang (Real Estate Investment Service China Co., Ltd., 201203) Abstract: Since China has been found, especially, in recent ten years, the level of peoples living in our country has been enhanced rapidly, and the level of peoples housing has also been improved deeply. At present, the homeownership rate in our country is about 88%, and the