【6周年】2010年房地产估价师《房地产基本制度与政策》命题预测试卷(5)-中大网校

【6 周年】2010 年房地产估价师房地产基本制度与政策命题预 测试卷(5) 总分：100 分 及格：60 分 考试时间：150 分 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答 题卡上涂黑其相应的编号) (1)为体现国家对房地产开发的鼓励规定，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用 住房，经向税务机关申报核准，凡居住（ ） ，减半征收土地增值税。 (2)契税是在土地、房屋权属发生转移时，对（ ）征收的一种税。 (3)目前，A 省 W 村集体经济组织人均耕地面积 2 亩，因建设现征收 w 村集体经济组织的 耕地面积 10 亩，该耕地近 3 年平均年产值为 1000 元/亩。下列关于征收该耕地的表述中， 不正确的是（ ） 。 (4)建筑密度即（ ）之比。 (5)注册房地产估价师管理办法规定，申请人因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚， 自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满（ ）年的，不予注册。 (6)下列不属于房地产金融特点的是（ ） 。 (7)土地增值额未超过扣除项目金额 50%的，土地增值税应纳税额的速算公式是（ ） 。 (8)下列关于气杰污染物的种类表述不正确的是（ ） 。 (9)原国家计委、原建设部关于房地产中介服务收费的通知 规定，房屋买卖代理收费， 按成交价格总额的（ ）计收。 (10)物业服务收费的计费方式中，酬金制是指（ ） 。 (11)2009 年 1 月，A 市 B 担保公司以国家规定最低实有资本成立，2009 年 5 月，开展了第 一笔担保业务，其担保贷款总额，不得超过（ ）万元人民币。 (12)房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四 ”四个资质等级，其中二级 资质注册资本应在（ ）万元以上。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (13)房地产估价机构组织形式中，合伙制最低由（ ）专职注册房地产估价师合伙发起 设立。 (14)H 市兴华学校地址在 H 市城市规划区内，该学校属于经营性私立学校性质，2008 年 12 月，H 市 A 房地产开发公司在开发一住宅小区时，需要拆除该校部分房屋， A 房地产开发 公司应当（ ） 。 (15)按照规定，商品房预售合同签约后， （ ）要持商品房预售合同到县级以上人民政府 有关部门办理登记备案手续。 (16)（ ）是物业管理最主要的特点。 (17)下列关于预算线，说法不正确的是（ ） 。 (18)（ ）增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。 (19)房地产转让的实质是（ ） 。 (20)2008 年 7 月，孙某与甲房地产开发公司签订了商品房预售合同，并在合同中约定： “房屋建筑面积为 150。房屋交付后，如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按 照商品房销售管理办法有关规定处理。 ”2008 年 8 月，甲房地产开发公司经有关部门 批准调整了原规划设计，孙某所购买的该套房屋的建筑面积调整为 155。并书面通知孙 某。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测，孙某所购买的该套房屋的套内建筑面 积为 123，套内阳台建筑面积为 3，分摊的共有建筑面积为 31。问：在办理房屋产 权登记时，孙某购买的房屋建筑面积应登记为（ ）。 (21)建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期（ ） 。 (22)有限责任制房地产估价机构组织形式中，出资人以其出资额为限承担法律责任，房地 产估价机构以其（ ）对其债务承担责任。 (23)物业管理的日常综合服务与管理是指（ ）签订 物业服务合同后，物业服务企 业在实施物业管理中所做的各项工作。 (24)中华人民共和国物权法规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 之日起（ ）个月内未申请登记的，预告登记失效。 (25)下列关于城市规划实施控制，表述错误的是（ ） 。 (26)违反土地管理法规，非法占用耕地或改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏者，应 受的处罚是（ ） 。 (27)下列应计入用地面积的有（ ） 。 (28)原国家计委、原建设部关于房地产中介服务收费的通知 规定，房屋买卖代理收费， 实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的（ ） 。 (29)根据原建设部城市房屋拆迁行政裁决工作规程 ，作为自然人的申请人死亡， （ ）天之内没有近亲属或者近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的，房屋拆迁管理部门应 终结裁决并书面告知当事人。 (30)下列供给规律，表述不正确的是（ ） 。 (31)张某购买了 A 房地产开发公司在 B 市的住房一套，经鉴定，此住房确实存在严重的主 体质量问题。下列关于造成损失的界定，表述正确的是（ ） 。 (32)2008 年 8 月，2 房地产开发公司通过出让方式，取得了一块住宅建设用地使用权，项 目开发总投资 2000 万元(0500 万元土地使用权出让金) ，如果 B 房地产开发公司要转让该 房地产项目，除土地使用权出让金 500 万元外，实际投入该住宅建设工程的资金额应达到 （ ）万元以上。 (33)一般地说，债券的发行价格与债券的票面价值是一致的，即（ ） 。 (34)下列关于经济适用住房政策，说法不正确的是（ ） 。 (35)房地产开发企业资质管理规定规定，受口申领四级资质房地产开发资质等级，从 事房地产开发经营时间应不少于（ ）年。 (36)李某与 w 房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为 100m2。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为 95m2。其面积误差比为（ ） 。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (37)（ ）亦称分支行制，指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支 机构的银行组织形式。 (38)俗称“保户”指的是（ ） 。 (39)经会计事务所审计，2006 年 A 公司销售收入为 1000 万元，隐成本为 200 万元，会计 成本为 600 万元，该公司经济利润为（ ）万元。 (40)下列关于建筑施工图，表述不正确的是（ ） 。 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在 答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分，错选或多选的，不得分少选且选择正 确的，每个选项得 0.5 分) (1)下列有关城市房屋拆迁纠纷的处理中，说法不正确的是（ ） 。 (2)房屋所有权初始登记是指（ ）原始取得所有权而进行的登记。 (3)房产测量的成果包括（ ） 。 (4)中华人民共和国城市房地产管理法规定，房地产交易包括（ ）三种形式。 (5)下列资金中，可以用于购买国债的有（ ） 。 (6)劳动市场上的垄断因素表现在（ ） 。 (7)职工住房消费提取住房公积金，主要包括（ ）等。 (8)建筑物的耐久年限划分为（ ） 、15 年以下等五个等级。 (9)下列关于柱、梁、板，说法正确的是（ ） 。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (10)常用的吸声材料包括（ ） 。 (11)下列关于强制拆迁，说法正确的是（ ） 。 (12)房地产平面图包括（ ） 。 (13)（ ）是税收制度的主体。 (14)下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的是（ ） 。 (15)普通股票的国家股的持有人必须是（ ） 。 三、判断题(共 40 题，每题 0.5 分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用 “”表亍正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣 0.5 分，本题总分最多扣 至零分。) (1)房地产中介服务机构或执业人员获部、省级表彰或荣誉称号，即可作为良好行为记录载 入该企业或执业人员的信用档案。 （ ） (2)申请初始注册应当提交的材料中，对取得执业资格超过 1 年申请初始注册的，应当提供 达到继续教育合格标准的证明材料。 （ ） (3)各级人民政府和土地管理部门，应严格监督征地费用的管理和使用，任何单位和个人均 不得占用或挪作他用。 （ ） (4)城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。 （ ） (5)未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工 单位不得进行下一道工序的施工。 （ ） (6)在业主大会和业主委员会成立之前，公房出售单位作为原业主，与房地产开发企业一样， 负责首次选聘物业服务企业。 （ ） (7)具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、 圣营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 （ ） (8)非银行金融机构以吸收存款为主要资金来源，而商业镊行主要依靠发行股票、债券等其 他方式筹措资金。 （ ） (9)消费同收入之间存在相对稳定的依存关系，在其他条件保持不变的情况下，一般来说， 消费数量随着收入的增加而减少，但消费减少的幅度不及收入增加的幅度大。 （ ） 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (10)1991 年城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进展，结束了一段时期以来的徘徊 局面，进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。 （ ） (11)物业管理条例规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电 视等单位应当向物业服务企业收取有关费用。 （ ） (12)业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额 50%的，应当及时续交。 （ ） (13)房地产市场的发展离不开权属登记管理工作。权属登记管理贯穿房地产开发、建设、 使用的全过程。 （ ） (14)业主，即物业产权人，指房屋所有权人和使用人。 （ ） (15)非建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的， 应当最迟于期满前半年向土地管理部门提出申请。 （ ） (16)我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点 的货币补贴性住房制度。 （ ） (17)基本预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留 费用。 （ ） (18)保险业经营中的概率，也叫或然率，是从质量角度来研究偶然事件内部所包含的必然 性。 （ ） (19)城市、县人民政府城乡规划主管部门可以在建设用地规划许可证中擅自改变作为国有 土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 （ ） (20)强制保险也称法定保险，是指依据国家有关保险法律制度规定而强行实施的保险。这 类保险带有强制性，对于法定保险规定范围内的任何法人和自然人，都必须向保险人投保。 （ ） (21)拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迂期限内拒绝搬迁的，应当 通过强制拆迁来解决。 （ ） (22)容积率的上限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积 率下限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。 （ ） (23)信息不完全是指市场上各经济行为主体对所交换的商品以及供求关系等并不具有完全 和充分的信息。 （ ） (24)成本理论中，若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过平均利润的经济利润，即 正常利润。 （ ） (25)二级注册结构工程师的执业范围不受工程规模及工程复杂程度的限制。 （ ） (26)长期贷款指贷款期限在 1 年以上( 不含 1 年)5 年以下(含 5 年) 的贷款。 （ ） (27)中华人民共和国城乡规划法规定，一切建设项目都需要申请选址意见书。 （ ） (28)金融债券是指银行或其他非银行性金融机构发行的债权债务凭证。 （ ） (29)商业保险是一种强制性保险，任何符合国家规定条件的人都必须参加。 （ ） (30)建筑规划区内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋， 由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，并及时颁发房屋权属证书。 （ ） (31)人身保险标的是人的寿命或身体健康，不能用货币来衡量，因此人身保险的实质就是 赔偿，不是按约定予以给付。 （ ） (32)由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较高的单位确定资质等级。 （ ） (33)在征地告知后，被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种的地上青苗， 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 征地时一律给予补偿。但是，抢建的地上附着物征地时一律不予补偿。 （ ） (34)租赁用途是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质。 （ ） (35)建制镇既属于中华人民共和国宪法和中华人民共和国土地管理法 所说的城市 范畴，也属于其所说的农村和城市郊区的范畴。 （ ） (36)中央银行代表政府管理国家的金融事业，是国家机构的组成部分，具有国家管理机关 的性质。 （ ） (37)中观区位往往对区域城市间土地的级差地租和地价水平具有决定性的作用。 （ ） (38)房地产是实物、权益和区位三者的结合物。实物是其中具体的部分，如建筑物的结构、 外观、质量、功能和土地的形状等。权益是其中无形的部分，如房屋的所有权。 （ ） (39)企业要以工程造价来控制成本，工程造价提供的信息资料可以作为控制成本的依据。 （ ） (40)房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人不可撤回登记申请。 （ ） 四、综合分析题(共 3 大题， 15 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中有一个或一个以 上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分，错选或多选的，不得 分，少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分.) (1)2007 年 3 月 1 日，A 省 B 市 C 房地产开发公司在 B 市 (地级市)城市规划区内取得一块 建设用地使用权，用于开发建设经济适用住房项目汇源小区，该项目总投资 4500 万元，其 中，征地和拆迁补偿费 800 万元，勘察设计和前期工程费 300 万元，税金 80 万元，住宅小 区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费 )180 万元，建安工程费 2600 万元。2008 年 12 月 1 日，该项目建成后向符合条件的 B 市职工出售。2009 年 11 月 15 日，B 市职工苏 某向 8 市住房公积金管理中心申请利用住房公积金贷款方式，购买了汇源小区一经济适用 住房，购房价格 23 万元。苏某是 8 市某事业单位干部，其妻子王某是 8 市某企业干部。苏 某夫妇自 1998 年开始足额缴纳住房公积金，二人 2009 年度的月平均工资分别为 1800 元、 1400 元(经批准，B 市 20072010 年度单位住房公积金缴存比例均为 10%，个人住房公积 金缴存比例为 5%)。据此背景，回答TSE 问题： (2)按照国家最高规定标准，C 房地产开发公司开发建设此项目，开发利润不应高于（ ）万元。 (3)下列关于该项目的优惠政策，表述正确的是（ ） 。 (4)按照有关规定，该建设项目单套的建筑面积控制在（ ）m2 左右。 (5)按照经济适用住房管理办法规定， （ ）对该项目住房工程质量负最终责任。 (6)下面关于该项目，表述正确的是（ ） 。 (7)下面关于 B 市住房公积金管理中心的说法，表述正确的有（ ） 。 (8)苏某夫妇 2010 年度的住房公积金月缴存额( 包括包括单位部分)为（ ）元。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (9)下列关于苏某夫妇的住房公积金使用问题，说法不正确的是（ ） 。 (10)w 省政府颁布实施的 w 省商品房销售管理办法属于（ ） A. 法律 B. 地方性法规 C. 地方性政府规章 D. 规范性文件 (11)2008 年 10 月，w 市 A 房地产开发公司在 B 市城市规划区内通过转让方式取得一住宅 项目建设用地使用权。2009 年 5 月 1 日，建成东方花园住宅小区，并通过竣工验收。A 房 地产开发公司委托 C 中介公司代为预售。在建设期间通过商品房预售方式，w 市市民李某 利用现款方式购买了该小区住房一套，陈某在预售期间通过抵押贷款方式购买了商品房， 并分别签订了商品房预售合同。 (12)w 市市民签订商品房预售合同后，应到（ ）进行商品房预售合同备案。 (13)下列属于此项目所涉及的房地产登记的有（ ） 。 (14)按照规定，房地产权属登记机关对该住宅小区商品房核准登记发证的时限为（ ） 日。 (15)C 中介公司销售人员向陈某就房屋建筑面积作的下列解释中，正确的是（ ） 。 答案和解析 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答 题卡上涂黑其相应的编号) (1) :C (2) :A (3) :A 需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地 的数量计算。征收该耕地，需要安置的农业人口数为 10 人2=5 人。征收耕地的补偿费， 为该耕地被征收前三年平均年产值的 6。10 倍。基本农田，基本农田以外的耕地超过 35h的，其他土地超过 70h的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内 的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。(4) :C (5) :C (6) :B (7) :A (8) :C (9) :D (10) :D (11) :D 实有资本 1000 万元人民币30 倍=30000 万元人民币。(12) :B (13) :B (14) :D (15) :D (16) :C (17) :D (18) :D (19) :D (20) :B 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。经房产测绘单位实测，孙某 所购买的该套房屋的套内建筑面积为 123，套内阳台建筑面积为 3，分摊的共有建筑面 积为 31。孙某所购买的该套房屋建筑面积=该套房屋的套内建筑面积 123+分摊的共有 建筑面积 31=154。(21) :B (22) :D 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (23) :D (24) :A (25) :B (26) :A (27) :A (28) :C (29) :C (30) :C (31) :C (32) :D 2000 万元25%=500 万元。(33) :B (34) :D (35) :A (36) :C (37) :B (38) :B (39) :B 经济利润=销售收入-会计成本-隐成本=1000 万元-600 万元 -200 万元=200 万元。 (40) :B 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在 答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分，错选或多选的，不得分少选且选择正 确的，每个选项得 0.5 分) (1) :B, D, E (2) :A, C (3) :A, B, D (4) :A, B, C (5) :A, D, E (6) :B, E (7) :A, B, C (8) :A, B, C, E (9) :B, C, D, E (10) :A, B, C, E (11) :A, B, D, E (12) :A, B, C, D (13) :C, D, E (14) :A, D, E (15) :A, B, C, D 三、判断题(共 40 题，每题 0.5 分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用 “”表亍正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣 0.5 分，本题总分最多扣 至零分。) (1) :0 (2) :0 (3) :1 (4) :1 (5) :1 (6) :1 (7) :1 (8) :0 (9) :0 (10) :1 (11) :0 (12) :0 (13) :1 (1