2013年上半年芜湖房地产市场运行简报

目录 一、市场运行基本数据 1 1、房地产开发投资情况 .1 2、商品房上市情况 .2 3、商品房销售情况 .3 4、商品房价格情况 .4 5、二手房市场成交情况 .7 二、市场运行基本特点 8 1、新“国五条”如期出台，公积金政策收紧 .8 2、土地市场活跃度加大，开发区热度增强 .9 3、商品住宅上市量有所下降，中等户型成主力 .12 4、商品住宅成交量略有下降，改善户型销量跃居榜首 .15 5、商品住宅价格小幅上涨，鸠江区成交均价提升明显 .20 6、累计一年供销比低位徘徊，中、小 户型呈现供不应求 24 三、值得关注的问题 26 四、下半年预测 .28 五、附表 31 2013 年 1-6 月芜湖市房地产市场运行简报 1 2013 年上半年芜湖房地产市场运行简报 在宏观经济弱复苏背景下，中央政府继续保持流动性宽 松格局，并适时调整房地产调控政策“一刀切”的行政管理模 式，为上半年我市房地产市场持续发展提供了良好的外部政 策环境。在新“国五条 ”指引下，市住房和城 乡建设委员会结 合我市房地产市场运行特点，积极对市场加以监督与引导， 为保证我市房地产市场稳定运行做出重要贡献。上半年，我 市土地市场活跃度增强，开发企业拿地信心有所增加，商品 住宅市场走势基本平稳，在总体供应放缓的背景下，价格呈 现小幅上涨格局。下半年随着银行流动性趋紧，部分中小型 房企或将遭遇资金困难，同时由于前期住宅类土地供应量缩 减，商品住宅市场上市量供应不足的问题也将进一步加剧， 宜引起关注。 一、市场运行基本数据 1、房地产 开发投资 情况 2013 年 1-6 月，全市完成房地产开发投资 194.86 亿元， 同比增长 0.58%；房屋施工面积 3163.44 万 m2，同比增长 9.07%；房屋新开工面积 473.42 万 m2，同比增长 10.76%； 竣工房屋面积 247.13 万 m2，同比增长 75.87%。其中商品 住宅：完成房地产住宅开发投资 139.61 亿元，同比增长 2.13%； 施工面积 2380.47 万 m2，同比增长 6.08%；新开工面积 355.68 万 m2，同比增长 11.03%；竣工住宅面积 213.09 万 m2，同比增长 108.91%。 2013 年 1-6 月，市区完成房地产开发投资 161.25 亿元， 同比增长 1.02%；房屋施工面积 2563.97 万 m2，同比增长 6.90%；房屋新开工面积 393.49m2，同比增 长 16.59%；竣工 房屋面积 174.13 万 m2，同比增长 63.27%。其中商品住宅： 完成房地产住宅开发投资 115.11 亿元，同比增长 2.68%；施 工面积 1938.78 万 m2，同比增长 4.03%；新开工面积 286.63 万 m2，同比增长 10.97%；竣工住宅面积 151.52 万 m2，同比增长 99.32%。 表 1：2013 年 1-6 月房地产开发 投资情况表 单位：亿元、万 m2、% 完成投资 房屋施工 房屋新开工 房屋竣工 金额 （亿元） 同比 （%） 面积 （万 m2） 同比 （% ） 面积 （万 m2） 同比 （%） 面积 （万 m2） 同比 （%） 商品房 194.86 0.58 3163.44 9.07 473.42 10.76 247.13 75.87全 市 住宅 139.61 2.13 2380.47 6.08 355.68 11.03 213.09 108.91 商品房 161.25 1.02 2563.97 6.90 393.49 16.59 174.13 63.27市 区 住宅 115.11 2.68 1938.78 4.03 286.63 10.97 151.52 99.32 2、商品房上市情况 2013 年 1-6 月 ，市 区 累 计 批 准 商 品 房 预 售 面 积 110.09 万 m2，较 去 年 同 期 下 降 33.68%。其 中 ，商 品 住 房 批 准 预 售 面 积 90.5 万 m2，较 去 年 同 期 下 降 21.71%；商 业 用 房 批 准 预 售 2013 年 1-6 月芜湖市房地产市场运行简报 3 面 积 16.83 万 m2，较 去 年 同 期 下 降 19.76%；办 公 用 房 批 准 预 售 面 积 2.61 万 m2，较 去 年 同 期 下 降 91.12%。 2013 年 6 月，市区累计批准商品房预售面积 22.07 万 m2，同比下降 53.54%，环比下降 14.38%。其中，商品住房 批准预售面积 21.2 万 m2，同比下降 19.08%，环比增长 2.89%，预 售套数 2133 套，同比下降 13.99%，环比增长 18.63%。 表 2：2013 年 1-6 月商品房批准预 售面积情况表 单位：万 m2、% 1-6 月 6 月 批准预售面积 同比 批准预售面积 同比 环比 商品房 110.09 -33.68 22.07 -53.54 -14.38 商品住宅 90.5 -21.71 21.2 -19.08 2.89 商业用房 16.83 -19.76 0.87 -85.49 -83.12 办公用房 2.61 -91.12 0 -100% / 3、商品房销售情况 2013 年 1-6 月，市区累计销售商品房面积 147.3 万 m2，较去年同期下降 5.28%，销售金额为 91.07 亿元，较去 年同期下降 2.45%。其中，商品住房销售面积 127.99 万 m2，较去年同期下降 3.38%，销售金额为 71.6 亿元，较去年 同期增长 3.03%；商 业用房销售面积 13.79 万 m2，较去年同 期下降 21.97%，销 售金额为 15.67 亿元，较去年同期下降 21%；办公用房 销售面 积 5.48 万 m2，较去年同期增长 20.68%， 销售金额为 3.78 亿 元，较去年同期增长 6.79%。 2013 年 6 月， 市区共 销售商品房面积 20.68 万 m2，同 比下降 55.69%，环 比下降 23.16%，销 售金额为 13.02 亿元， 同比下降 50.36%，环比下降 21.09%。其中，商品住房 销售 面积 18.22 万 m2，同比下降 57.83%，环比下降 19.56%， 计 1780 套，同比下降 58.64%，环比下降 19.31%，销售金 额为 10.26 亿元，同比下降 53.27%，环 比下降 16%；商业用 房销售面积 1.35 万 m2，同比下降 53.08%，环比下降 59.55%， 销售金额为 1.95 亿 元，同比下降 48.42%，环比下降 46.1%；办 公用房销 售面积 1.11 万 m2，同比增长 90.43%， 环比增长 23.81%，销售金额为 0.81 亿 元，同比增长 66.51%， 环比增长 26.48%。 表 3：2013 年 1-6 月商品房交易情况表 单位：万 m2、亿元、% 1-6 月 6 月 面积 同比 金额 同比 面积 同比 环比 金额 同比 环比 商品 房 147.30 -5.28 91.07 -2.45 20.68 -55.69 -23.16 13.02 -50.36 -21.09 商品 住宅 127.99 -3.38 71.60 3.03 18.22 -57.83 -19.56 10.26 -53.27 -16 商业 用房 13.79 -21.97 15.67 -21 1.35 -53.08 -59.55 1.95 -48.42 -46.1 办公 用房 5.48 20.68 3.78 6.79 1.11 90.43 23.81 0.81 66.51 26.48 4、商品房价格情况 2013 年 1-6 月，市区商品房销售均价为 6183 元/m 2，较 去年同期增长 2.98%；其中商品住房销售均价为 5594 元 2013 年 1-6 月芜湖市房地产市场运行简报 5 /m2，较去年同期增长 6.63%；商业用房 销售均价为 11365 元/m 2，较去年同期增长 1.24%；办公用房 销售均价为 6891 元/m 2，较去年同期下降 11.52%。 2013 年 6 月，市区商品房销售均价为 6298 元/m 2，同 比增长 12.02%，环 比增长 2.69%；其中，商品住房销售均价 为 5632 元/m 2，同比增长 10.82%，环 比增长 4.41%；商业用 房销售均价为 14530 元/m 2，同比增长 9.92%，环比增长 33.27%；办公用房销 售均价为 7266 元 /m2，同比下降 12.56%， 环比增长 2.15%。 5、二手房市场成交情况 2013 年 1-6 月，市区二手房成交面积 9.01 万 m2，较去 年同期增长 6.38%；成交金额 18.84 亿元，较去年同期增长 26.65%；成交套数 4110 套，较去年同期增长 84.47%。其中， 二手住房成交面积 32.5 万 m2，较去年同期增 长 112.32%； 成交金额 15.25 亿元，较去年同期增长 103.7%；成交套数 3838 套，较去年同期增长 95.12%。 2013 年 6 月，市区二手房成交面积 5.18 万 m2，环比增 长 16.40%；成交金 额 2.6 亿元，环比增长 11.59%；成交套 数 577 套，环比增长 18.24%。其中，二手住房成交面积 4.42 万 m2，环比增 长 18.50%；成交金 额 2.01 亿元，环比增 长 18.24%；成交套数 536 套，环比增长 19.91%。 表 6：2013 年 1-6 月二手房成交情况表 单位：万 m2、亿元、% 二手房 二手住宅 成交面积 39.01 32.5 同比 6.38 112.32 成交金额 18.84 15.25 同比 26.65 103.7 成交套数 4110 3838 2013 年 1-6 月 同比 84.47 95.12 成交面积 5.18 4.42 环比 16.40 18.50 成交金额 2.6 2.01 环比 11.59 18.24 成交套数 577 536 2013 年 6 月 环比 18.24 19.91 二、市场运行基本特点 1、新 “国五条 ”如期出台， 公积金政策收紧 新“国五条”如期出台。近年来的调控均表明，房价过快 上涨势必带来调控升级，自去年四季度，70 个大中城市新建 商品住房房价同比正增长城市连续增多，房价上涨预期不断。 在此背景下，为维持市场稳定，遏制房价上涨势头，中央在 楼市传统旺季“金三 ”前出台了新一轮的 调控政策。即 2 月 20 日，国 务院常务会议研究部署了房地产市场调控工作，要 求 进 一 步 完 善 住 房 供 应 体 系 ，健 全 房 地 产 市 场 运 行 和 监 管 机 制 ，加 快 形 成 引 导 房 地 产 市 场 健 康 发 展 的 长 效 机 制 。随 后 3 月 1 日国务院 发布关于继续做好房地 产市场调控工作 的通知（国办发2013 17 号），简称新“ 国五条” 。其根据市 2013 年 1-6 月芜湖市房地产市场运行简报 7 场结构问题，实行差异化调控，下放调控权力，要求各直辖 市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）按照房价基本稳定的 原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同） 价格控制目标，并于一季度向社会公布；并且自主选择是否 开征住房转让“20%个人所得税”。 出于稳定市场目的，公积金政策收紧。5 月 10 日我市公 积金管理委员会出台关于完善住房公积金有关政策的通知 。该通知对住房公积金最高贷款额度以及公积金贷款可提取 额度做出了修改。通知要求“住房公积 金贷款连续足额缴存 时间统一规定为 6 个月（含），贷款金额 按照借款人及其配偶 申请住房公积金贷款时住房公积金缴存余额的 10 倍计算， 但不超过住房公积金贷款时向社会公布的最高住房公积金 贷款额度” 。 同时政策也对贷款限定提取时间做出限制。新 政策要求住房公积金缴存余额需要达到贷款金额的十分之 一后，才可办理购房、还贷提取。 2、土地市场活跃度加大，开发区热度增强 2013 年上半年，市区成交 13 宗土地，占地 68.14 万 m2，较去年同期面积增至 43.81%，从土地挂牌分布区域来 看，上半年各区域均有土地上市，其中鸠江供应量居首位， 占比超过六成；其次是开发区占比两成左右。鸠江区土地主 要以办公及商业类用地为主，多为鸠江区住宅项目配套而建， 此类土地出让预示着新城格局逐步完善。从用地性质来看， 上半年仅供应两宗住宅类用地，土地供应仍以商业及办公类 土地为主。从 2013 年芜湖市土地推介计划来看，下半年这 一情况有望好转，住宅类土地供应量将有所增长。 图 1：2013 年上半年市区经营性用地分区域上市示意 图 2013 年上半年共计成交土地 13 宗，同比下降 7.14%， 成交面积 75.28 万 m2，同比增长 60.17%。成交总价 13.35 亿元，同比增 55.58%。成交均价 1773 元/m 2，同比下降 2.86%。从土地溢价率来看，所有土地均溢价成交，其中溢价 最高的为 1304 号地 块，为加油、加气站用地。除此之外，另 有三幅地块溢价幅度超过 65%，均为办 公及商业类用地。从 成交区域来看，鸠江区仍为成交主力，成交 6 宗地块，面积 占比四成左右，较去年同期增长 9.26 个百分点，其次是弋江 区，成交 3 宗地块，面 积占比超两成， 较去年同期下降 1.52 个百分点。从成交土地性质来看，上半年商业及办公类土地 总计成交 8 宗，住宅 类仅占 3 宗，均位于开 发区，其余 2 宗 为加气、加油站用地。 从上半年土地市场特征来看：一是总体来看，土地市场 2013 年 1-6 月芜湖市房地产市场运行简报 9 热度提高，开发企业拿地信心增强，一方面成交金额较去年 同期出现明显提升，同比增长超过六成，另一方面土地溢价 幅度较去年增幅明显，去年土地溢价幅度在 0.37%-49.18% 之间，而今年最高溢价幅度达到 180.56%，且近五成楼盘溢 价幅度超过 20%；二是非住宅 类用地是供应与成交主力，受 此影响，预计明后两年商品住宅供应总量将有所减少，并进 一步对商品住宅价格走势产生不利影响；三是开发区土地热 度增强，上半年成交的三宗土地均位于开发区，表明随着我 市城市经济不断发展，城市规模不断扩大，原本的发展空间 已经略显狭小，近郊区域价值逐步被开发企业认可，主动扩 张寻求发展。 图 2：2013 年上半年市区经营性用地分区域交易示意 图 3、商品住宅上市量有所下降，中等户型成主力 2013 年上半年，市区商品房供应量为 110.09 万 m2，同 比下降 33.68%。其中商品住宅上市 90.5 万 m2，同比下降两 成左右。 从整体来看，市区商品房以及商品住宅供应量较去年同 期均有所下降，主要原因是：去年同期由观望引起的市场潜 在供应量集中释放以及开发商为缓解资金链压力加速推盘 等因素使得去年同期上市量基数偏大。 4、商品住宅成交量略有下降，改善户型销量跃居榜首 2013 年上半年，市区累计销售商品房 147.3 万 m2，同 比下降 5.28%。其中商品住宅销售 127.99 万 m2，同比下降 3.38%。 整体来看，上半年市区商品房及商品住宅销售量较去年 同期略有下降。分析原因：一是上市影响销售，上半年商品房 及商品住宅上市量同比分别下降三成以及两成左右；二是今 年以来多数项目价格有所上调，打折促销力度有所减小，而 购房主力刚需对价格较为敏感；三是 5 月份我市公积金政策 有所收紧，公积金缴存时间较短的首次置业贷款人受到较大 制约；四是近期银行流动性受限，办理贷款难度增加，放贷时 间推迟，在一定程度上影响成交的达成。 5、商品住宅价格小幅上 涨，鸠江区成交均价提升明显 2013 年上半年，市区商品房销售均价为 6183 元/m 2， 同比增长 2.98%，其中商品住宅成交均价 为 5594 元/m 2，同 比增长 6.63%。主要原因是自今年以来一些销售业绩较好的 2013 年 1-6 月芜湖市房地产市场运行简报 11 项目纷纷调整价格，减小购房优惠力度。 从月度走势看，1-3 月商品住宅价格成递增趋势，4-5 月 又逐渐回落，并于 5 月达到年内低点， 进入 6 月，价格出现 上扬，重新回到年初水平。 分析原因：一是 1-3 月商品住宅成交均价有所上涨，同 时高端项目（如白金湾、城市之光等）成交量逐月放大； 二是 4 月成交区域结构发生变化，镜湖区销售占比有所 下降，致使我市成交均价出现回落，而 5 月各区域内均以较 低均价项目成交为主，因此 5 月延续了 4 月的下行趋势； 三是 6 月位于弋江区的高端项目如天琴湾、滨江世纪广 场、金域蓝湾等项目成交放量，使得 6 月我市整体成交均价 再度上扬。 图 13： 2013 年上半年分价格段商品住房 销售情况 三、值得关注的问题 1、住房供应不足易引 发价格上涨 一方面当前商品住宅市场供应不足凸显，数据显示，截 止 2013 年 6 月底，市区商品住宅累计一年供销比为 0.96:1，连续 6 个月维持在 1 以下，与市场供需平衡基点 （1.2）差距 较大。另一方面未来 1-3 月供应格局较难改观，按 常规进度推算，在土地成交 12-18 个月左右可形成住宅供应， 即 2012 年初成交地 块将在今年下半年形成集中住宅供应， 但 2012 年全年仅成交 3 宗纯住宅类土地，受此影响预计短 期具备上市条件的项目较为有限。因此，新房市场供应不足 格局或将延续，易引发开发企业借机涨价，不利于房地产市 场健康稳定发展。 2、市场再 现捂盘惜售 我机构在调查走访中发现，近期多家楼盘出现捂盘惜售、 违规操作的现象。如万科有多栋楼在今年 3 月份就已经领取 销售许可证，但至今尚未开盘，苏宁的城市之光也是如此， 数栋在今年 1 月份就已 经领取销售许 可证的楼盘，至今无任 何开盘信息，也找不到销售记录。开发企业在推盘销售时为 占据主动，而预先领取预售许可证，此类行为虽然暂时只是 个例，但不排除后期各家企业之间互相效仿，将问题扩大， 届时造成市场可售房源紧缺、为开发企业提价创造机会。因 此建议相关部门加强监管力度，对各家开发企业进行全面检 查，重点排查是否存在捂盘惜售等问题，以避免此现象蔓延 对市场正常运行产生不利影响。 2013 年 1-6 月芜湖市房地产市场运行简报 13 3、流 动性收 紧对未来市 场或将产生影响 6 月初开始，银行间 市场资金开始紧张，资金价格指数 不断飙升，而央行拒绝释放货币，使流动性紧张局面一度加 剧。在 6 月 19 日国 务院召开的有关信贷政策的会议中，李 克强总理指出：“政府应该提供更多的信贷给高端制造业和具 有战略重要性的新行业，并限制向面对严重产能过剩问题的 行业提供更多贷款。 ”并重申防范金融风险的重要性。同时央 行发布的数据显示，5 月 M2 同比高达 15.8%，远高于年初 既定目标（13% ）。在以上述因素综合影响下，下半年流 动性 收紧概率较大，其对房地产市场影响也将逐渐显现：一是受 银行表外资产业务相当比例流入房地产及地方政府融资平 台影响，未来部分开发企业将面临融资成本上升难题，个别 项目或因无法获得启动资金而延缓开工计划；二是银行“钱荒” 问题曝露后，出于风险控制角度，可能局部收缩房地产市场 信贷额度，或将引发我市商品住宅成交量呈现周期性波动下 滑；三是流动性收紧导致改善型房源贷款成本提高、成交放 缓，历史情况表明，在限购及支持首套住房信贷政策下，银 行放贷力度一旦减弱，改善型需求成交将首先受到冲击。 四、下半年预测 在总体宏观经济和政策不出现重大调整的情况下，我们 认为下半年我市房地产市场可能出现以下几方面变化： 1、调 控路 线有所调 整，部分城市房产税实施概率增加 按照以往中央调控惯例，如果新政策实施后，房价并未 出现应有调整，则新一轮更为严厉的调控措施必将跟进。但 在 3 月新 “国五条”出台后，全国主要一二 线城市成交依旧火 热，房价上涨压力仍较明显，但中央并没有显露调控再加码 的迹象，房地产调控思路似乎有所变化，一方面，除限购限 贷等行政手段不变外，更倾向于发挥市场自我调节机制；另 一方面，中央政府加大住房保障托底力度，力图保持市场平 稳运行。在此思路指引下，下半年新一轮行政调控概率正在 下降，即使房价上涨出现过快苗头时，可选的储备政策或仅 为房产税，部分涨幅靠前的城市有望成为第二批房产税试点 城市。 2、销 售量或 较上半年下降，信 贷成为较为重要支撑因素 从上半年销售走势看，不论新房还是二手住宅市场，5-6 月期间交易量较“金三 银四” 的呈现回落 趋势，需求在集中释 放后表现有一定疲软。对于下半年，销售总量下降的概率较 大。原因在于：一是供应或将不足，供应势必对销售产生影响； 二是信贷收紧将对销售量产生较大制约，即便金融机构度过 目前“ 钱荒 ”，下半年流 动性收紧仍是大概率事件， 虽然在中 央“ 支持居民家庭首套自住购房” 的基调 下，银行提升按揭贷 款利率的可能性不大，但由于额度紧张，利率优惠幅度、贷 款发放周期会受到影响；三是目前市场以刚性自住需求为主， 2013 年 1-6 月芜湖市房地产市场运行简报 15 对于价格较为敏感，开发企业不断提价后对需求释放造成抑 制。 3、供不应 求短期难 以缓解，房价稳中趋升 上半年我市商品住宅供应量逐月攀升，但供不应求局面 仍未得到全面改善，截至到 6 月末我市商品住宅可售面积 为 211 万平米，较年初下降 11.71%，滚动一年供销比半年 以来连续处于 1 以下， 预计下半年在需求不出现大幅萎缩的 情况下，供不应求的局面短期内难以缓解。并且目前开发企 业财务状况处于历史最好水平，降价行为较难出现，上涨动 力较强。但从其他方面看，房价上涨幅度将受到控制下半年 流动收紧，按揭成本小幅提升会在一定程度上减少或延缓购 房需求，造成特定时间段局部楼盘出现竞争局面，因此不排 除部分企业由于资金紧张，采取平价销售，快速回款的营销 模式。总体来看，下半年房价将维持稳中趋升格局。 五、附表 附表 1：2013 年上半年市区土地交易明细表 地块 编号 区属 坐落 出让面 积() 用途 (年限) 容积率 () 底价 (万元) 成交价 (万元) 价格涨幅 (%) 成交单价 (元/) 楼面价格 (元/) 出让 方式 供地 方式 开发商 1235 开发区 东至九华北路、西至千岛湖路、 南至兆伏电子、北至港湾东路 138293 住宅 , 2 27600 34800 26.09 2516.4 1258.2 拍卖 净地 芜湖天润生物技 术有限公司 1236 镜湖区 东至文化路，南至北京中路，西 至宣城军分区干休所，北至银苑 小区 7922.8 办公 ,商业 , 3.2 6040 12000 98.68 15146.16 4733.18 拍卖 净地 锋尚置地有限公 司 1301 弋江区 东至 205 国道，西至火龙岗镇牌 坊村，南至火龙岗镇牌坊村，北 至火龙岗镇牌坊村 7081 加油站用 地 0.17 540 550 1.85 776.73 4568.98 挂牌 净地 芜湖市清竹服装 贸易有限责任公 司 1302 鸠江区 东至内环经支六路、西至经五路、 南至赤铸山路、北至华强北纬五 路 292400 商业 ,商 业服务