房地产项目测算

房地产开发项目的成本测算方法 随 着 国 家 国 土 资 源 部 第 11 号 令 招 标 拍 卖 挂 牌 出 让 国 有 土 地 使 用 权 规 定 的 出 台 ， 全 国 各 地 协 议 转 让 土 地 已 基 本 绝 迹 ， 全 部 转 为 公 开 挂 牌 、 竞 拍 竞 卖 。 这 也 意 味 着 房 地 产 暴 利 的 终 结 ， 管 理 出 效 益 时 代 的 到 来 。 在 通 过 协 议 转 让 、 以 地 补 路 等 方 式 获 取 地 块 的 时 期 ， 开 发 商 们 在 拿 地 前 不 需 过 多 地 作 研 究 分 析 ， 因 为 那 时 大 多 是 协 议 操 作 ， 开 发 风 险 小 ， 有 较 大 的 获 利 空 间 。 而 今 后 ， 由 于 土 地 自 身 的 稀 缺 性 ， 公 开 的 竞 争 将 日 益 激 烈 ， 激 烈 的 竞 争 也 将 使 获 利 空 间 大 大 地 受 到 挤 压 ， 这 对 项 目 投 资 成 本 测 算 的 科 学 性 和 缜 密 性 提 出 了 较 高 的 要 求 。 保 守 有 余 ， 将 失 去 机 会 ， 一 事 无 成 ； 轻 率 冲 动 ， 将 导 致 亏 损 ， 严 重 的 将 导 致 企 业 破 产 。 如 何 准 确 地 测 算 项 目 成 本 ， 本 文 结 合 国 家 建 设 部 发 布 的 房 地 产 开 发 项 目 经 济 评 价 方 法 ， 试 图 从 土 地 成 本 、 前 期 规 费 、 工 程 成 本 、 间 接 成 本 等 几 个 方 面 分 别 予 以 论 述 。 分 析 的 前 提 是 该 地 块 的 面 积 、 容 积 率 、 规 划 要 点 已 确 定 ， 建 材 市 场 行 情 相 对 稳 定 ， 并 且 开 发 商 有 一 定 的 管 理 水 平 。 一 、 土 地 成 本 随 着 公 开 竞 拍 的 推 行 ， 土 地 成 本 日 益 成 为 开 发 成 本 的 重 要 组 成 部 分 ， 综 合 的 地 价 内 容 非 常 广 泛 ， 主 要 包 括 ： 土 地 中 标 价 、 拆 迁 补 偿 费 用 、 代 劳 费 用 、 交 易 契 税 等 ， 土 地 成 本 约 占 项 目 开 发 成 本 的 35 -40 ， 并 有 进 一 步 上 升 的 趋 势 。 二 、 前 期 规 费 前 期 规 费 主 要 是 指 从 事 房 地 产 开 发 项 目 向 政 府 交 纳 的 相 关 费 用 ， 主 要 包 括 应 交 纳 的 基 础 设 施 配 套 费 ， 教 育 附 加 费 、 人 防 经 费 、 白 蚁 费 用 、 地 区 配 套 费 等 ， 以 及 先 征 后 退 的 新 型 墙 体 材 料 基 金 、 散 装 水 泥 押 金 等 ， 此 项 费 用 的 缴 纳 基 数 主 要 是 按 施 工 图 建 筑 面 积 ， 标 准 按 国 家 有 关 规 定 执 行 。 整 个 前 期 规 费 约 占 开 发 总 成 本 的 10 左 右 ， 并 有 降 低 的 趋 势 。 三 、 工 程 成 本 此 项 费 用 为 成 本 中 的 “大 头 ”， 约 占 总 成 本 的 4050 左 右 ， 具 体 内 容 包 括 ： 1、 勘 察 、 设 计 、 建 筑 检 测 、 质 量 检 验 及 景 观 设 计 、 项 目 监 理 等 费 用 ； 2、 土 石 方 、 围 墙 、 传 达 室 、 现 场 办 公 用 房 ， 临 时 道 路 、 临 时 用 水 、 临 时 用 电 等 三 通 一 平 费 用 ； 3、 地 基 工 程 费 用 ， 含 地 基 处 理 、 桩 基 、 基 础 、 支 护 等 内 容 ； 4、 建 筑 安 装 工 程 费 用 ， 包 括 土 建 、 安 装 、 门 窗 等 费 用 ； 5、 电 梯 投 资 ； 6、 小 区 供 电 、 供 水 、 供 气 费 用 ， 室 外 道 路 、 雨 污 水 系 统 、 消 防 系 统 、 景 观 绿 化 等 费 用 ； 7、 小 区 智 能 化 费 用 ， 包 括 门 禁 系 统 、 防 盗 报 警 系 统 、 监 控 系 统 ， 有 线 电 视 、 电 话 、 宽 带 系 统 等 费 用 ； 8、 小 区 配 套 费 用 (适 用 于 大 规 模 小 区 建 设 )， 包 括 物 业 管 理 用 房 、 幼 儿 园 、 学 校 、 社 区 服 务 、 会 所 、 医 保 中 心 等 建 设 费 用 。 上 述 所 列 的 各 项 工 程 费 用 需 根 据 项 目 所 在 地 的 具 体 情 况 进 行 分 析 ， 没 有 标 准 的 指 标 可 以 套 用 ， 应 随 机 应 变 。 四 、 开 发 间 接 费 用 此 项 费 用 是 指 开 发 商 运 作 该 项 目 所 需 发 生 的 开 支 ， 具 体 明 细 如 下 ： 1、 资 金 成 本 。 该 费 用 实 际 是 项 目 开 发 的 机 会 成 本 ， 在 进 行 项 目 成 本 分 析 时 ， 应 按 项 目 全 贷 款 来 考 虑 ， 因 为 开 发 商 即 使 是 用 自 有 资 金 ， 也 还 是 存 在 机 会 成 本 。 具 体 分 析 时 应 采 用 动 态 现 金 流 的 计 算 方 法 。 2、 管 理 费 用 。 此 项 费 用 无 须 多 述 ， 包 括 人 员 工 资 、 办 公 费 用 、 办 证 费 用 、 杂 项 开 支 等 ， 此 费 根 据 各 公 司 实 际 的 管 理 水 平 按 比 例 计 算 。 3、 销 售 费 用 。 包 括 了 广 告 宣 传 费 用 、 样 板 房 费 用 、 销 售 人 员 工 资 、 销 售 提 成 等 开 支 内 容 ， 要 根 据 不 同 的 项 目 内 容 分 析 计 算 。 4、 其 他 不 可 预 见 费 用 。 此 费 用 是 指 一 些 事 前 不 能 准 确 预 测 的 开 支 ， 如 特 殊 地 质 情 况 、 物 价 上 涨 、 市 场 压 力 、 工 程 、 风 险 等 费 用 ， 通 常 是 按 总 投 资 的 3 5 计 列 ， 视 项 目 个 案 而 定 。 5、 销 售 税 费 。 是 指 房 产 销 售 需 要 缴 纳 的 税 费 ， 主 要 指 营 业 及 附 加 费 、 交 易 服 务 费 、 印 花 税 、 各 项 基 金 、 土 地 增 值 税 ， 并 考 虑 企 业 所 得 税 。 6、 上 述 各 项 费 用 中 未 提 及 的 其 他 支 出 。 上 述 项 目 开 发 成 本 ， 不 仅 是 在 项 目 分 析 中 必 须 考 虑 的 成 本 开 支 ， 测 算 人 员 必 须 根 据 本 企 业 的 实 际 情 况 ， 并 充 分 考 虑 拟 投 资 地 块 项 目 的 具 体 情 况 进 行 分 析 取 舍 。 同 时 有 条 件 的 开 发 商 还 要 做 好 已 有 项 目 资 料 的 积 累 工 作 ， 为 新 的 项 目 分 析 提 供 参 考 。 某地块基本情况 用地面积 18090 容积率 1.43 户数 86 可建建筑面积 25868.7 宅基地面积 15014 回迁系数 0.8 回迁面积 12011.2 商品房价格 2500 商品房面积 13857.5 回迁房价格 2023.95 总销售收入 5895.38 税金 467.69 524.85 建设成本 5235.69 净收入 463.34 406.17 政府收益 684.78 政府部门收益 367.07 村集体收益 211.653 村民收益 22.75 住宅开发成本测算表 收费项目 收费 收费标准 折算标准（元/） 说明 单位 土建造价 700 元/ 700 820 设施配套 100 含上下水、供热电讯暖、道路绿化含开发管理费等 不可预见费用 20 国税 国税局 房价3.3% 82.5 337.5 房价按 2500 元/计算,商品住 宅税收占房价的 13.5%，商业房税收占房价的 15%。 地税综合 地税局 房价8.7% 217.5 契税 住宅 农税局 房价1.5% 37.5 商业房 房价3% 征地补偿 拆迁户 1200 元/宅基地 696.47 1026.94 办完土地手续 所需费用 躲迁安置费等 59.84 土地出让 村补偿 国土局 7.8 万元/亩 81.82 土地收益 18 万元/亩 188.81 评估勘界 5.2 万元/亩 54.55 141.90 交易费 住宅 房管局 3 元/ 3 商业房 10 元/ 避雷设施费 气象局 1.5 元/ 1.5 电器检测费 消防大队 1.5 元/ 1.5 垃圾处置费 建设局 2 档案整理费 1.3 元/ 1.3 基础设施费 205 元 / 205 墙体节能费 8 元/ 8 防空建筑配套费 20 元/ 20 劳保统筹费 2.6 元/ 18.2 质检费 土建造价的 0.25% 1.75 房产测量费 测绘单位 1.36 元/ 1.36 35.11 地形放线竣工 2.5 勘察设计费 设计单位 20 元/ 20 规划技术服务费 用地 1.5 住宅 1.7 4.249 规划设计费 1.5 万元/ha 监理费 监理公司 土建造价的 1% 7 2023.95 总计 2361.45 不含税收的成本价 2,023.95 元/平方米 房地产项目的投资决策浅析 焦点苏州房地产网 2003 年 03 月 14 日 16:12 伟业地产 房地产项目的投资分析与其他领域的投资并没有本质上的区别，作为投资，都是 为了获取最大投资收益。由于房地产业在国内发展的局限性，市场的诸多不确定因素： 投资周期长、不确定性和风险程度高；市场供给缺乏弹性；市场需求的广泛性和多样 性；市场消费的层次性和发展性等等。我们在进行房地产项目的投资分析时，需要根 据房地产项目的实际情况，根据市场因素、经济因素等多方面的分析，做到项目决策 的可行性、可操作性。 一个房地产开发项目，从提出到完成都必须经过以下几个阶段：项目的设想、机 会分析、可行性分析、投资决策、实施和总结。如图 在房地产项目开发周期的各阶段中，从房地产开发项目设想的提出到项目的评估 决策是整个项目开发的核心，这一阶段工作的好坏直接影响到项目整体目标的完成。 般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时分析多个方案，有时 几个方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀 方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的 问题，综合评价，合理取舍。项目的可行性分析是一个项目决策分析的基础，并为项 目的投资决策分析提供充分的依据。 当我们准备进行一项房地产项目的开发时，虽然房地产项目有很多种类，但项目 的开发决策流程是大致相同的，一般包括以下几个步骤： 1、开发项目的选定 项目要围绕着市场转，市场决定项目，能否通过市场调研准确把握市场的动向和 发展趋势，已成为项目选择的思考重点。 在选择开发项目时，我们首先是根据房地产项目的初步设想状况，对城市总体规 划、周边环境、区域房地产市场及走势、各类物业的市场状况等因素进行全面分析了 解。根据地块的自然条件、经济条件及市场特性等多方面的分析，确定具体的项目选 址以及该地块最合适的开发用途，比如是建商场、写字楼还是住宅、公寓等。 在确定项目所要开发的物业类型后，就需对拟开发的目标物业进行特定的市场分 析及预测，进一步把握同类物业市场的动态及走势，市场潜力如何，竞争性的项目有 多少，特点是什么，成交量有多少；市场的容量估计；通过分析各竞争项目的特点， 明确拟开发项目的竞争优势，也就是我们常说的卖点。以此为基础，对物业类型进行 进一步的市场细分；确定拟开发项目的具体市场定位及目标客户，比如写字楼是面向 国际化大公司，还是 SOHO 一族；住宅楼是面向商界精英，还是白领或工薪阶层等等; 以及进入市场的时机和方式 。 2，开发方案的选择与确定 在根据对市场的客观分析，确定了拟开发项目的物业类型，物业目标客户后，需要对 目标客户的需求状况、购买行为、购买能力等方面进行详细的分析，按照分析的结论， 结合项目自身资源条件，构思项目建设方案。是采用高层还是多层，是采取何种建筑 风格：欧陆风情还是南美情调，现代风格或古典情怀等等。在确定项目建设方案的同 时，根据地块的建筑工程规划许可证的规定以及市场分析的指标，确定项目开发规模 （总建筑面积、配套设施面积、绿化面积、车位数量等各项经济技术指标）和开发建 设周期。 3、对总收入或销售总额的估计 这一阶段最主要的工作是销售策划及销售方案的拟定。根据项目的具体情况，了 解市场的供应量，租、售价水平，对未来市场的价格趋势的分析预测，综合考虑市场 的心理预期、拟开发项目的实际情况来进行项目的定价分析，以及对销售周期的客观 预测。这样才可以得到合理的项目销售收入，估计出实现销售收入的销售周期。 4、项目开发总成本的分析 正确的估算项目总投资成本，是进行项目经济分析的可靠依据，通常项目的开发 成本主要包括： A 土地费用：包括土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费等，如是通过市 场行为获得的就是土地的地价。 B 前期工程费：可行性研究费、勘察设计费等。 C 房屋开发费：包括建安工程、附属工程、室外工程及其他相关费用。 D 开发商管理费 E 融资费用及占用资金的利息。 F 不可预见费 G 营销费用 5、经济分析 主要分析房地产项目的成本和收益。经济分