奥林匹克花园二期营销市场报告

目 录 第一部分：区域市场历史及现状 2 第二部分：区域规划对城市开发的影响 10 第三部分：常 州 房 地 产 市 场 整 体 研 判 14 第四部分：常州市场产品宏观分析 19 第五部分：版块划分及研究 24 第六部分：常 州 及 新 区 房 地 产 项 目 简 析 29 第七部分：新区房市分析 32 第八部分：消费者及投资者行为分析 36 第九部分：常州房地产市场趋势展望 54 第十部分：重点竞争楼盘属性研究及本案营销策略建议 59 附： 新区主要楼盘一览表 68 常州其他区域典型性竞争楼盘概览 83 常州其他区域楼盘概况 89 2004 年第三季度常州市在售楼盘售价一览表 91 2 常州奥林匹克花园二期营销市场报告 （初稿） 第一部分：区域市场历史及现状 一、 宏观市场状况 经济形态的发展和人民生活水平的提高，促使常州住宅市场近年来得到了强有力的快 速发展。2003 年常州房地产开发投资总额为52.8 亿元，同比增长28.6%，占当年全社会固 定资产投资的11.8%。房地产开发投资已经成为常州重要的经济发展支柱。 常州市房地产投资额快速上升 常 州 房 地 产 投 资 快 速 上 升 0 20 40 60 2000年 2001年 2002年 2003年 单位 ：亿 元 系 列 1 从宏观市场变化来看，房地产整个市场的总体走向仍趋强势，全市供需总量及供求结 构开始不平衡、空置面积大幅减少，房地产热直接导致了商品房价格的快速攀升。 详细分析见下述报告。 1、市场供求关系 常州商品房市场发展总量表 常州房地产市场发展总量 单位：万平方米 项目 2003 年 2002 年 2001 年 2000 年 总施工面积 645 526 487.5 407.4 先开工面积 374.35 238 233 197 竣工面积 249.17 268.8 193 204 销售面积 205.9 248.61 172.9 149.3 空置面积 25.2 50.68 69.78 77.7 房产资料网 地产人的百科全书 好资料尽在 地产资料网 免费下载资料 从上表数据可以看出，常州历年总施工面积接近新开工面积与竣工面积之和，说明常 州商品房停待工项目少，市场持续良性稳步发展。 商品房施工面积上升，新开工项目增长加快。特别是2003 年新开工面积同比增 56.8%，导致2004 年市场供应量大幅上升。由于外来人口购房数量增多，社会有效需求增 加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面积迅速减少。2003 年商品房空置面积仅25.2 万平方米，同比下降50.2%,2 003 年受竣工面积（供应量）减少影响，导致实际成交数量 （销售面积）下降。供应稀缺导致近期市场持续升温。 2004 年竣工量预测 我们认为由于2002 年商品房新开工量不大，低于当年竣工面积，产生了次年市场供应 量减少的特殊现象。但是2003 年新开工项目较多，且在2004年已逐步上市。预期2004全年 商品房竣工面积将增长至400万平方米左右。 2004 年全年销售面积预测 成交预测计算公式： 2004 年全年实际成交2004 年预期需求（2003 年预期需求-2003 年实际成交）假 设未来市场预期需求为常量，常量取值为2002 年实际成交；也就是说，在2004 年和2003 年两年需求量没有增长的情况下，2004 年销售面积不少于291.32 万平方米。实际上假设 常州楼市年预期需求仅增长20 万平方米，2004 年的需求量就将达到350 万平方米，结合 竣工量预期值表明： 2004 年预期供应量虽然增长幅度较大，但相比需求仍然偏低，市场消费得不到满足， 供需依然存在缺口。依据我们对常州市场的考量和分析，综合竣工量预期值，2004年全年 实际销售面积将在350-380 万平方米左右 。我们认为市场供需在现阶段仍有不平衡的现象 产生。常州房地产市场需求明显开发放大，增量原因除人民生活水平提高、购买力上升之 外，很大程度还受近年动迁量力度加大刺激购房需求上升影响。而供需不平衡直接导致了 市场价格发生大额增幅。 2、市区拆迁情况分析 常州市区拆迁力度迅速加大 4 常 州 近 年 拆 迁 面 积 情 况 一 览 0 20 40 60 80 100 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 单位 ：万 平方 米 拆 迁 面 积 #REF! 拆迁面积拆迁户数 常 州 近 年 拆 迁 户 数 情 况 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 2000年 2001年 2002年 2003年 单位 ：户 拆 迁 户 数 常州市区城市建设力度加大，2003、2004年上半年拆迁户数超过前三年总和。短期内 拆迁户的购房需求急速放大，而市场供应不足产生一定供需矛盾。随着2004 供应量加大， 动迁户的置业需求将得到释放。 据了解，常州为进一步提高城市化率，改善城市整体形象，在今后几年仍将加大市区 拆迁力度。据资料表明，2004 13季度年已有5 幅地块及区域开始了拆迁工作。拆迁居民 对房屋购买的需求仍将持续存在，并支撑常州楼市的发展。 3、常州房产价格变化 房产价格上升趋势明显 全市市区 注：全市包括武进、金坛、溧阳 房产资料网 地产人的百科全书 好资料尽在 地产资料网 免费下载资料 常 州 市 近 年 房 价 一 览 0 500 1000 1500 2000 2500 2000年 2001年 2002年 2003年 元/ 平方 米 全 市 02、 03年 及 04年 前 三 季 度 新 区 价 格 趋 势 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2002年 2003年 2004前 三 季 度 新 区 可见2003 年是常州房产市场价格变化最大的一年,当年供应量偏少是主要原因。常州 市场供求结构将朝着长期平衡的方向发展。但是短期内存在的供需缺口意味着市场吸纳量 大、价格缓幅上升存在市场支撑。 2003 年常州全市和市区房价上涨313 元/和542 元/ ，较2002 年同比增长16.7和 21.6。2003 年是常州市场的发展拐点和重要阶段。常州人均GDP 首次突破3000美金， 未来经济持续看好对市场发展有宏观影响；微观上，去年供应量减少是造成市场供不应求、 价格飞涨的主要原因。 相比2003 年的大幅增长，常州前两年价格变化比例仅为2和 8。2003年价格的迅速上扬，说明前两年应该存在房价被一定低估的现象。目前投资需求 也开始出现，市场未来看好。动拆迁工程增多，常州城市建设力度加大，这对常州楼市发 展及房价上升具有积极意义。目前常州相对无锡、苏州城市房价偏低，但随着经济的发展 和城市的建设， 常州房价将逐渐提升。 6 2003 年常州市民购房需求受供应严重不足影响，相当一部分没有得到满足。这部分需 求将在2004 年以后得到去化，支撑未来楼市健康发展。在以上因素支撑下，近几年常州市 场价格仍将快速、稳步增长。预期2004年市场总体均价增幅保持在300-500 元/左右。 4土地供应分析 2004 年土地供应创出新高。2003年常州土地计划供应190.19 万平方米，2004年这个 量迅速上升至445万平方米，土地市场供应量增大，政府对快速发展的楼市降温意图明显。 1）从2004 年地块分布区域来看，中心城区出让面积最大，达到230 多万平方米左右，超 过了总出让土地的一半，市区动拆迁力度加大。北部区域出让土地面积较大，为88 万平方 米左右。北部和中心区块未来市场竞争激烈明显。 2004年转让地块区域分布图 2004年 待 转 让 土 地 地 块 区 域 分 布 图 20% 9% 10%9%52% 北 部 东 部 南 部 西 部 中 心 城 区 2）2004 年28月份完成地块出让面积近 300万平方米，土地市场呈现非常活跃的态势 。 3）土地价格变化也能反应市场的走向。据国土局报告表示，2003 年的土地交易价格基本 上与2002 年持平。但我们发现局部地区土地交易价格呈上涨趋势。2003 年东部区域共交 易三宗地，分别为红梅生活区，其成交价格为117 万元/亩；金属压延厂，其成交价格为 158 万元/亩；郊区政府地块，其成交价格为 228 万元/ 亩，分别较 2002 年红梅解放村成交 价高出95 万元/亩、136 万元 /亩、206 万元/亩。 4）土地交易价格的上涨，必将增加开发商的开发成本，拉高商品房的销售价格。 5）市场开始出现大量大规模地块供应，规模化开发成为趋势，未来市场大规模楼盘竞争激 烈。2004 年全年内待批超过30 万平方米的地块有4 个，分别是常澄路与万福路地块（50 万平方米）、兰陵路西侧地块（51.617 万平方米）、南河沿地块（32 万平方米）、劳动 房产资料网 地产人的百科全书 好资料尽在 地产资料网 免费下载资料 东路两侧地块（74 万平方米），主要集中在中心城区和北部区域，占供应总量的46.5。 6）东部区域2003-2004 年地块供应总面积 62 万平方米，未来开发项目较多，东部市场将 逐渐活跃。 5政策法规分析 常州楼市仍在逐渐成熟，所以我们发现相关的重要政策法规不多。但是市场的变化无 疑会刺激机制的完善，有助于激活、规范市场，同时扩大需求，提升普通居民的购买能力， 增加人均住房面积等硬性指标。近年来常州政府出台的重要政策有以下几条： 1） 宏观指导房产良性开发 政府宏观层面加大了房地产开发力度，加快了城市商品房的供应，同时规范、完善了 常州市房地产市场的运行机制。为解决了房地产业的历史遗留问题也作出了相关指示，有 利于市场健康发展。 相关文件： 关于进一步繁荣我市房地产市场的若干意见常政发2002192 号 2） 加大拆迁力度，完善拆迁机制 随着近期拆迁力度的加大，常州市出台了一系列拆迁指导文件。以下是最重要的三条 政策。我们认为，正是因为明确了拆迁居民的利益、确定了拆迁的区域和范围、加快了城 区拆迁的力度，常州房产市场的需求才得以扩大和释放，并且城市化进程也进一步得到加 强。 相关文件： 常州市城市房屋拆迁补偿价评估技术细则常建2003166 号 简介：明确常州城市拆迁补偿办法，使得拆迁居民可以明晰的知道拆迁所得 款与将要购买得商品房之间的价格差距。 常州市市区危旧房改造管理暂行办法常政发200272 号 简介：明确了城市拆迁的范围 常州市规划局文件常规20041 号 简介：加强城市总体规划布局系统，进一步明确在新一轮城市总体规划的指 导下，实施“拓展南北、提升中心”的城市发展战略。整治的重点仍是市区 的重要地段、城市主要出入口地段和老居住区。 3） 扩宽公积金贷款范围、额度和期限，进一进发展住房金融。一般而言，公积金制度对 8 于个人购房需求影响很大，特别是在近期房价变化幅度大的情况下，其作用更加明显。因 此适时调整公积金制度，符合市场发展，可以缓解个人购房贷款压力。常州市近期出台的 公积金政策调整幅度非常大，从中我们也可以了解政府对于房地产市场上扬发展的支持心 态。 取消公积金贷款必需有本地户口的规定，鼓励外地人购房； 扩大购买安居房、经济适用房、商品房的公积金贷款额度至22 万元，提升个人购房承 付能力，并放宽贷款期限，降低未来还贷压力，刺激购房需求；允许公积金在规定条件下 多次、多样使用，加强了公积金的实用性。 相关文件： 常州市市区职工住房公积金担保委托贷款政策调整意见常房改领 20022 号 简介： 一、扩大贷款对象 取消申请住房公积金个人贷款的职工必须具有常州市市区城镇常住户 口的规定。 二、增加贷款额度 购买自住住房（包括安居房、经济适用房、商品房）最高贷款额为22 万元，拆迁安置房、二手交易房贷款额度比照商品房；自建、大修、购买现 住公房最高贷款额度为12 万元。取消贷款额度不得超过借款人及其配偶住 房公积金存款余额20 倍的限制。 三、延长贷款期限 贷款期限计算最长可放宽到借款人法定退休年龄后5 年。 四、放宽贷款条件 1.允许借款人及其配偶可在贷款后，按规定提取其住房公积金存款。 2.允许借款人既可部分提前归还贷款，也可一次性还清贷款。部分提前 还贷的最低限额为一万元人民币。 3.允许职工多次申请贷款，原贷款已还清的，可按规定再次申请贷款。 原贷款尚未还清且还贷正常的，可按差额申请贷款（差额计算：最高贷款额 度前次贷款额度）。 关于调整2003 年度常州市职工住房公积金、新职工住房补贴缴存基数及 房产资料网 地产人的百科全书 好资料尽在 地产资料网 免费下载资料 比例的通知常公积金20035 号 简介：调整、细化了常州市职工住房公积金、新职工住房补贴缴存基数及比 例，为常州市商品房销售确定了政策导向的有利机制。同时更刺激了商品房 公积金贷款消费市场。 关于调整住房公积金提取方式的通知常公积金20042 号 简介：住房公积金提取由职工直接申请、中心即时审核、银行集中支付，为 消费者购房贷款带来了相当的便捷，简化了种种繁杂的手续，缩减了贷款时 限。 4） 规范土地市场，完善土地利用机制 严格控制土地开发利用及建设用地供应，明确凡是建设用地都必须以公 开招标、拍卖方式供应。这在规范土地市场交易行为、提升政府宏观调控能 力的同时，也造成了地价的上涨，直接影响到今后商品房市场的价格。 相关文件： 常州市市区土地收购储备管理办法 简介：加强土地资源和资产管理，合理利用土地，规范土地市场，增强政府 对土地的宏观调控能力。 关于加强国有土地资产管理的若干规定常政发（2001）146 号 简介：限制了常州市房地产开发的土地来源，土地的上市竞拍势必导致土地 价格的抬高，造成开发成本的加大，商品房价格的提升，使得市场价格日益 高涨。 6.市场未来发展及放量预测 从以上市场分析中我们得知，虽然由于铁本事件的影响，但是常州楼市正处于价升量 增的上升通道中，整体房地产市场仍将缓慢持续升温，未来市场供应放量特征显著。我们 认为2003 年是常州楼市开始发力的一年，受供求因素影响，房价快速上涨，市场活跃。为 了平稳目前房地产市场的房价增长势头，为快速发展的楼市降温，政府加大土地的市场供 应，2004 年内计划土地供应445万平方米。常州市商品房总施工面积和新开工面积增长速 度加快，未来商品房供应量增明显，但供需依然存在缺口。受土地供应放量支撑，未来3年 商品房供应量将不少于今年。预计每年供应量都在400万平方米左右，并可能稳步攀升。 10 政府出台政策利好面居多，公积金贷款条件放宽、市区拆迁力度加大，刺激个人购房 需求上扬。相比前2002 年以前相对稳定的市场供需格局，目前市场供需出现结构化矛盾， 供应上升速度跟不上需求。土地交易价格的上涨，必将增加开发商的开发成本。供需矛盾 依然是近期市场焦点。以开发成本提高为保障，价格受市场指导将保持快速上升态势。 以中心城区和北区为主要开发对象，带动全市其他区域共同发展的趋势明显。开发区 域主要集中在中心城区和北区，城市化进程速度加快，而东部、南部及西部三个区域将保 持加速发展。大规模楼盘将逐渐增多，除青龙之外，未来新增供应集中在中心城区和北区 等比较成熟的区域。 二、周 边 县 市 房 地 产 项 目 比 较 苏锡常比较 类别 地区 2002年 2003年 市中心普通价 副市中心普通价 GDP GDP （元/） （元/） 商品房 二手房 商品房 二手房 苏州 2080亿 2802亿 6000 5000 无锡 1601.7亿 1901.22亿 4003 3253 3520 2737 均价 均价 均价 均价 常州 760.3亿 890亿 4000 36003700 3000 25002600 第二部分：区域规划对城市开发的影响 1、拓展南北 2002 年，武进正式撤市建区并入常州市区，成为常州市特大型城市建设的南翼,与高 速发展的北翼即新北区共同组成了常州市经济迅猛发展的两大引擎。与此同时，一直潜伏 在城北与城南发展背后的房地产市场的较量也因此浮出水面。从常州市发展历程来看，城 北与城南的较量由来以久，其中被纷纷攘攘传闻了多年的一个焦点就是关于市政府乔迁新 址的选择问题，如今尘埃落定，市政府办公大楼2003 年已在新北区破土动工，关于市政府 选择城南还是城北的争论彻底结束，在这局棋上，城南房地产在市政的砝码上已输了一着， 房产资料网 地产人的百科全书 好资料尽在 地产资料网 免费下载资料 但两个巨型板块的较量局势将在2004 、2005年更为明朗化，并将牵引着常州房地产的未来 发展走向。 1） 市政大比拼 从目前城南城北的规划立项来看，两大板块似乎都在伯仲之间，不管是市政配套，还 是环境建设，两者都有所建树。然而，从长远的发展来看，新北区今年的市政建设重点着 眼与区域未来可持续发展战略，以整体区域环境的改善作为重头戏，沿江开发战略、黄河 西路与西环二路的竣工通车将现代化新城区的形象推向了市场的前沿，土地价值及招商引 资项目随着各大道路的开通而随之窜涨，香格里拉大酒店注资富都、十大市场群的投资建 设、新北郊中学的兴建、麦德龙大卖场选址城北、龙虎园娱乐项目的即将上马等等，在新 北区200亿巨大市政资金投入的磁力下，新城区的产业价值链、生活消费链、文化教育链的 现代化整体形态已经颇具规模。对于城南来说，大学城与淹城旅游风景区的建设无疑成为 其2003 年度乃至今后两年内的两大焦点，而且这两年内的两大焦点将对城南的区域环境及 区域形象的提升产生重要影响，我们有理由相信城南的部分城市功能开始向科技教育及旅 游产业方向转变，大学城与淹城旅游风景区的建设和开发必将提升城南的人文环境，深厚 的历史人文和生态的环境建设提升了区域的居住品位，明年210 亿的市政建设资金将投入 到城南的城市建设当中，对于城南的房地产来说，其发展的空间及潜力巨大。 2） 晋级市区板块的攻略 不管城北还是城南都在为摆脱郊区的心理阴影而苦心经营，新北区十年磨一剑才具备 了今日的城市格局。近两年来，新北区的郊区形象已经逐渐开始从市民心理上解冻而成为 新兴的现代城区，居住观念也因此开始发生转化，投资置业新北区的潮流开始涌动。城南 湖塘则逊色了许多，郊区的心理定势依然根深蒂固，这种心理阴影的造成与城南的生活环 境、历史因素、经济环境等有着很大的关系。一方面城南一直以来是常州的县级市，这种 历史区划局面直到2002 年才发生转化，即武进撤市建区，这种历史遗留或心理定位的下辖 县级区域的观念还保留并延续在消费者的认识中，这种不平衡的观念将制约着城南置业的 消费趋向，从而使得城南的房地产发展滞后。一方面与企业经济环境有关，城北以发展高 科技产业为主，从目前的企业来看不管是从产业结构、企业规模，还是企业整体素质、技 术含量，城北的企业真正代表着苏南经济模式的发展走向，以高科技高素质且规模宏大的 产业为主，而城南的企业大多还是传统型企业，与温州经济模式大同小异。另一方面在于 城市环境建设，城南具备深厚的人文优势与历史沉淀，而城北前些年的城市建设纯属拓荒 型。但是对于两者而言，如何根据自身的资源进行开辟，成为区域形态发展的关键。城北 12 正由于没有城市遗留的大规模拆迁难度而使得其优势顿显，新城区建设一日千里。而从长 远来看，城南需要抓住区域的核心竞争价值将人文价值与历史沉淀注入到城市环境发 展中，区域发展的根基却比城北厚实得多，因此城南“厚积薄发”的历程仍需很长一段时 间。 3） 南北地产争锋2003 2003 年度，常州市共计划出让土地190.19 万平方米，其中新北区计划出让土地面积 位居首位，达到了60 万平方米，占总计划出让土地的31.5% ，位居第二位的恰好就是城南 板块，达到30 万平方米，占总计划出让面积的15.7%。从以上数据可以看出，城北与城南 两大板块占了整个常州土地市场近50%的份额，而且两者开发量的差距将进一步缩小。但 是在综合性指数上却存在着一定的差异，城北地产已经从产品时代开始向品质时代过渡， 特别是2003 年度一些外来品牌地产的进驻更加快了城北的发展速度，本案荣膺2003 年度 中国深圳一住交会“中国名盘”，其首期认购掀起了抢购的狂飙，之江集团在青龙的彩 虹城也引起了地产界前所未有的关注，大盘化地产的魅力令无数置业者趋之若骛。与此同 时，地产形态也呈现多元化发展趋势，多层住宅、小高层住宅、别墅以及商业项目如 SOHO、高档写字楼、商贸市场群齐头并进，地产物业形态链中各种物业类型都不断涌现， 新北区的房地产日益繁荣。从区域房价增长来看，新北区的房价快速成熟，住宅预售价格 从第二季度的2400元/平方米的最高价迅速上涨，目前早已超越了3200 元/ 平方米界限，基 本接近市中心边缘区域房价，而且销售周期也日渐缩短，蓝色港湾三期在公开后一个月时 间里销售达到90%以上，府琛花园首次开盘即告售磬，本案首次认购8 小时388套房子被抢 购一空、销售速度创造了常州市地产界史无前列的奇迹，也反映出新北区已经越来越被置 业者或投资者看好。 2003 年度城南房地产市场相对比较沉静，第三季度除了商业项目富甲一方外，其它几 乎没有任何声音。2004年6月19日，常州大学城周边一大型商业项目大学城中央商业街 正式开盘，给其周边房产市场的整体激活带去一大利好。然而城南房地产市场几乎被新城 集团一统天下的格局依然没有改变，从湾里人家、四季新城、芳草园，再到现在正在预热 的新城南都，价格也一路上涨，从四季新城三期1980 元/ 平方米到芳草园2450 元/ 平方 米，虽然其房价上涨的幅度不是很大，但却真实地反应出城南房地产供需状况。与此同时， 建筑面积70 万平方米，无论从产品创新设计、景观设计、环境配套等方面均超越周边，与 新区楼盘相媲美的新城南都出现必将成为城南与城北相较量最有力的筹码，也即将拔高 房产资料网 地产人的百科全书 好资料尽在 地产资料网 免费下载资料 城南房价的水平线。但无可否认，城南的潜力还有可挖掘的潜力，2003 年度城南的土地交 易量达到30 万平方米，这意味着一些开发商将投资眼光转移到城南房地产市场，城南房地 产市场也将从2003 年的沉静而走向市场前沿。 2、完善东西 常州将进一步提高城西、城东控制性详细规划的覆盖率，加快城市副中心的建设步伐。 常州城西经济产业主要依托钟楼经济开发区。钟楼经济开发区占地11.65 平方公里。开发 区秉承“整体规划、成片开发、主题招商、差别发展”的理念，以“安民、亲民、富民” 为目标，一手抓加快发展不停步，一手抓维护稳定不放松，取得经济发展与社会稳定“双 赢”的显著成效，落户开工泰日合作工业园、韩国工业园、申达工业园三大主题工业园， 初步形成以精密机械、电子信息、新材料为主导的特色园区格局。与此同时，城西累计拆 迁农户2100 多户、51 万多平方米，拆迁企业32 家、3.5 万平方米，没有一户被强制执行。 由于城西居民的区域情节较重，拆迁居民大多还是选择在城西购置新房，这也在一定程度 上有效地促进了区域房地产的蓬勃发展。而一批钟楼经济开发区的员工也成为促进城西房 地产发展的有利力量。区域的住宅功能正在不段地提升和完善。 3、提升中心 中心城区将加强对城区“农夹居”、“ 城中村”整治和老企业搬迁的规划工作，抓紧编制 新运河两侧概念性规划和轨道交通规划，不断提升中心城区形象，增强中心城区辐射集聚 功能。中心城区依托城市中心商业经济，形成了城市的商业中心和住宅群，同时也是城市 发展的经济中心。无论是房价还是区域的成熟度都位于全市的顶端。其经济中心的影响力 也直接辐射到了周边范围区域。由五角场路、劳动路、怀德路和关河路围合成的城市中心 区域为城市发展的中心。这个中心曾经集常州市行政、经济和住宅群三位于一体，集中了 如常州市市政府、南大街步行街等城市标志性建筑、配套、设施。是常州市整体发展的核 心。目前随着常州市市政府的北迁，行政中心的划分职能也将相应地北移。城市中心区域 的重心将倾向于商业和住宅的发展。将加大力度经营常州市的商业圈，继续努力建设城市 的商业中心。同时商业和住宅的浓烈氛围也将辐射到城市中心区域的周边范围。城市中心 区域的范围也将不断地扩大。 14 第三部分：常 州 房 地 产 市 场 整 体 研 判 一、2003年整体市场分析 2003年常州房地产在“过热”和“泡沫”的争议中度过了持续生温、快速发展的一年， 虽然SARS的冲击和住房信贷的紧缩对房地产市场带来一定的影响，但常州市房地产开发投 资依然保持了快速增长，特别是商品房建设规模进一步扩大，市场供求总量和供求结构基 本保持平衡，住房空置率明显减少，市场销售价格稳步上升，经济适用房建设速度有所加 快，表明房地产市场正沿着快速、有序健康的轨道运行。 1、开发投资稳步增长，建设规模 快速扩大 伴随着常州特大型城市建设和旧城改造速度的不断加快，常州市房屋拆迁规模不断扩 大，从而带动了房地产业开发投资的迅速扩张。2003年全市完成房地产开发投资52.8亿元， 同比增长28.6%占同期社会固定资产的11.8%投资总额继续居各行业前列。全年在建商品房 屋施工面积达645万，比上年增长22.6%，其中新开工面积374.4万，比上年增长 56.8%；在建商品房住宅施工面积达489万，比上年增长11.3%，其中新开工面积278.5万 ，比上年增长41.6% 。2003年竣工面积249.2万平方米，比上年下降8%，其中住宅商品房 竣工190.5万平方米，同比减少16%。全年商品房销售面积205.9万平方米，比上年下降17.2%， 其中，商品住宅销售170.4万平方米，下降23.8%。房屋空置数量呈逐月下降态势，年末全 市商品房空置面积为25.2万平方米，同比下降50.2%，其中住宅空置8.8万平方米，同比下 降74%。 2、市场需求日趋旺盛，销售价格明显上涨 国民经济的快速发展和城市化步伐的积极推进，进一步刺激了市场需求的增长；另一 方面，由于受商品房建设周期的影响，2003年竣工面积下降，使可供销售的现房面积相对 减少，在一定程度上推动了商品房销售价格的不断攀升，尤其是新开楼盘商品房（期房） 预售价格更是步步走高。2003年，全市商品房屋竣工面积为249.2万平方米，同比下降 7.3%，其中住宅商品房竣工190.6万平方米，同比下降16%；全市累计销售商品房（现房） 房产资料网 地产人的百科全书 好资料尽在 地产资料网 免费下载资料 面积205.9万平方米，比去年同期下降了17%，其中住宅销售面积170.5万平方米，同比下降 23.8%。2003年，全市商品房现房每平方米综合平均销售价格达2186元，比上年上涨了16.7%， 其中商品房住宅平均销售价格达1944元（包括金坛、溧阳） ，比上年上涨10.9%。 3、空置面积大幅下降，经济适用房迅速启动 由于外来人口购房数量增多，社会有效需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房 屋空置面积逐月减少，这成为2003年常州市房地产市场的一大特点。截止年底，全市商品 房空置面积仅25.2万平方米，同比下降50.2%，其中住宅空置8.75万平方米，同比下降 74%。为了缓解因大量拆迁而引起的商品房屋紧俏、价格持续上涨状况，让更多的中低收入 者能够买得起、住得上房，政府启动了建设规模近30万平方米的经济适用房蓝天小区 工程，并于2003年10月10日以每平方米1800元的价格接受市民的申购，此价格大大低于同 类地段房价，有效地缓解了常州市商品房供求矛盾。 4、开发结构因市调整，商业地产加速发展 房地产市场的脉搏总是与城市经济的大动脉同步跳动。随着城市化进程的不断发展， 常州市一些新兴的商业圈逐步形成，大大刺激了各类民间资本投资商业地产的积极性，商 业地产开始直逼长期占据霸主地位的住宅业，进入了新一轮快速发展阶段。2003年，全市 在建商业营业用房施工面积达93.6万平方米，比上年增长71.6%，其中新开工面积达59.5万 平方米，同比增长108.1%；办公楼施工面积达33.4万平方米，比上年增长194.3%，其中新 开工面积20万平方米，比上年增长409%，均大大高于同期住宅商品房增长速度。 5、各路资金竞相涌入，市场竞争更趋激烈。房地产市场的持续火爆，引发各路诸侯进 军房地产市场，一批有实力的外资、外地、外行企业纷纷抢滩常州，加盟房地产业，使我 市房地产开发资金相对充裕，2003年，全市房地产开发实际到位资金105.6亿元，同比增长 62%，大大超过同期房地产开发完成投资额，其中定金及预收款达59.8亿元，同比增长63.8%， 占资金来源总额的56.7%；银行贷款19.2亿元，同比增长102.1%；利用外资1.4亿元，同比 增长155.1%。各路资金的竞相涌入，也使土地资源的竞争更加激烈，竞标、拍卖土地价格 频频创出新高。红梅生活区地块出让最终以高于低价1.6倍的价格成交，每平方米突破1750 元；建筑构件厂每平方米成交价格超过2000元，个别地块每平方米价格甚至接近2500元。 价格简析 2003年，16月，常州市中心楼盘价格达到3300元/，在下半年市中心新开楼盘及已 开楼盘后推项目平均销售价格已经接近4000元/，其中鹤苑新都、玉隆花园、南大街云庭、 16 新天地花苑3期后续项目以及春桂坊等楼盘，其平均销售价格已经突破4000元/，甚至达 到45005000元/。同时在市中心外围区域如：怀德苑、都市桃园等新开楼盘的平均销售 价格也超过3500元/，直逼3800元/，勤业、红梅、竹林等楼盘价格也直逼3000元/。 新区和武进区2003年房屋销售均价涨幅也很大，新区楼盘销售平均价格平均涨幅在500600 元/左右，武进区楼盘平均销售价格与2002年相比，平均涨幅在8001000元/左右，涨 幅之大令人咋舌！ 产品简析 2003年在常州住宅商品房市场上，小户型成为关注点，4460之间的小户型在较多新 推个案中凸显。成为众多投资者追捧的对象。在2003年。除了经济适用房外，多层建筑已 经开始逐渐成为非主流产品，小高层、高层建筑成为主流住宅建筑。100120的二房或小 三房成为2003去化最好的主流产品。这在常州新区和西部地带楼盘中表现得尤为明显。 2003年住宅商品房市场呈橄榄状，中心城区大量楼盘属于中高档次楼盘，高档商品房和经 济适用房处于明显短缺状态。 二、2004 常房地产市场动态 2004 年 19 月常州市房地产投资发展态势 宏观调控逐步到位 房产市场趋向理性 2004年，常州商品房销售势头很旺，空出面积大幅度下降，住宅房价格涨幅合理，总 体保持较为快速、平稳、健康的发展势头。 常州与苏南几个城市的重点指标同比增幅超过一倍，甚至两倍，是高位上的风光，还 是顶峰上的风险，值得关注。去年由于住宅供给不足，导致住宅价格持续攀升，到目前， 价格还在上升。去年投放的土地，今年相继开发，控制市场的功能还没显示出来，再过一 段时间，控制市场功能将会逐步凸显。再加上今年以来，国家连续推出了加强土地管理、 提高准入门槛、控制信贷增长、调高银行准备金率、大幅提高房地产开发项目资本金比例 等一系列宏观调控举措，以抑制房地产投资的过热势头。在这样的宏观环境下，常州市房 地产市场在商品房开发、市场销售、土地拍卖、资金来源等方面，都呈现出一系列新的变 化。 1、19月份房地产市场运行的基本特征 房产资料网 地产人的百科全书 好资料尽在 地产资料网 免费下载资料 19月份，常州市房地产开发在市场惯性的作用下，仍呈现较快发展的态势，商品房投 资增速明显加快，建设规模大幅攀升，新开工面积急剧扩大，经济适用房建设进度加快， 市场存量房屋面积继续下降。但随着宏观调控效果的逐步显现，房地产开发资金来源悄然 发生变化，银行贷款规模明显萎缩，自筹资金比重迅速上升。 1） 、今年以来，常州市房地产开发投资保持强劲增长势头，1-9月份累计完成投资56.4 亿元，同比增长76.1%，增幅比去年同期提高45.5个百分点。 2） 、住宅开发仍占主导，经济适用房增势强劲。上半年，常州市房地产开发结构进一 步得到有效的调整，在商品住宅继续成为市场开发的主打产品的同时，经济适用房建设步 伐明显加快。前9个月，全市住宅建设完成投资41.29亿元，同比增长83.27%，其中经济适 用房完成投资1.86亿元，同比增长6.3倍。全市商品房施工、竣工和销售面积均有不同程度 的增长。 3） 、新开工项目明显增多，商品房存量继续下降。去年以来房地产市场供不应求的旺 销格局，大大刺激了开发商的投资积极性，房地产企业纷纷加大开发力度、加快建设进度， 全市新开工项目数量、建筑面积迅速增加。其中当年新开工项目施工面积达349.88万平方 米,2004年29份，在新开工面积增加的同时，商品房市场供求关系发生了新的变化，销售 面积的增长相对滞后于竣工面积的增长， 截止 9月底，全市商品房屋施工面积达 729.15万平 方米，竣工面积 106.16万平方米，销售面积 119.56万平方米，其中，住宅施工面积、竣工 面积和销售面积分别比去年同期增长 46.8%、 11.3%和 14.6%。商品房空置面积继续下降，至 9月末，全市商品房存量为 15.36万平方米，同比下降 54.2%，其中住宅 5.74万平方米，同比 下降 70.09%。 4） 、贷款规模迅速缩小，自筹资金比例上升,资金来源状况良好。上半年，常州市房地 产开发资金总体比较宽裕，但结构发生了明显的变化，来自银行贷款的资金数量逐步萎缩， 开发企业自筹资金比例不断上升。虽然银行信贷资金的收缩，对投资项目的资金来源构成 一定的影响，但从在建项目资金到位情况看，总体仍比较正常。截止 8 月底，全市在建项 目本年到位资金达 391.5 亿元，同比增长 37.4%，高于投资增速 7.6 个百分点，其中企业 自筹资金 227.6 亿元，同比增长 41.2%，在各类资金来源中所占比重达 58.1%，比去年同期 提高 1.5 个百分点。 2、宏观调控对房地产市场发展的影响 最近两年来，由大规模的城市拆迁改造所带动的房地产购销热潮，已经使部分商品房 的价格和价值产生了较大的背离，而上半年宏观调控政策的出台，给局部过热的房地产市 18 场注入了“清醒剂” 。从近期房产市场销售情况看，新楼盘销售已经明显降温， “排队”买 房的现象少了，部分前期介入商品房市场的投资者开始向外抛售房源，大部分房产商对市 场前景的预期也逐步由亢奋转为忧虑和不安。 1） 、土地拍卖回归理性。前几年，不少开发商拼命争土地，抢到土地就等于抢到金饭 碗，致使土地价格连年飚升。今年 4 月份以来，这种状况得到了明显的扭转，房地产企业 对土地挂牌交易日趋谨慎，不久前我市举行的一场土地挂牌出让活动中，交易市场内虽然 人头攒动，但“观战者”远远多于“参战者” ，土地受追捧的程度大不如前两年炙热，甚至 有两个地块由于没有竞争对手，被惟一的挂牌者以底价取得，个别地块还因无人问津而 “流拍” ，这在以往的拍卖中是从来没有出现过的。 2） 、二手房市场逐步降温。政府调控房地产开发的政策，首先在二手房市场上显现其 效果，进入二季度以来，常州市二手房市场出现了明显的抛盘，上市量较以往明显增多， 其中 6 月份的上市量比 1 月份增长了近 1 倍。由于二手房供应量比较充足，价位却处于相 对高位，而许多居民在宏观调控以后又产生了盼跌心理，大多处于持币待购状态，使得二 手房在短短的半年时间里由“香饽饽”变成了“烫手山芋” 。 3） 、预售房热潮迅速减退。在过去的一年里，常州市多个新开楼盘出现通宵排队、争 抢房源的现象，楼盘价格以异乎寻常的速度迅速窜升，而开发商也放弃了惯用的“低开高 走”营销策略，往往新楼开盘就封“涨停板” ，或者干脆囤积看涨。去年下半年以来的宏观 调控措施，使常州市房产市场逐步趋向平和，在日益增多的新推楼盘面前，购房者心态开 始趋于理性，盲目跟从者、投机炒楼者数量明显减少，预售房订购热潮明显减退。 4） 、新楼盘销售明显趋缓。虽然今年上半年新开的一些楼盘销售率仍然较高，但其中 多数为前期积累客户，有些甚至在半年前就已经签约、交付定金，而正式开盘后直接签约 的新客户只占少数，新楼盘销售速度与前期相比明显放慢。特别是新近推出的几个比较有 影响的楼盘，开盘当天并没有出现预期中的火爆场面，签约率都不高，新客户更是寥寥无 几，一些楼盘在实际销售中已经通过打折等手段吸引购房者。 3、下一阶段房地产市场前景 政府同时启动土地和信贷这两个重要杠杆，同时配以多管齐下的宏观调控举措，虽然 引起了房地产业的较大震荡，但在客观上也给房地产市场注入了更多平稳、健康和可持续 发展的元素。下一阶段，由于土地、资金等生产要素的进一步紧缺，常州市房地产开发投 资速度将会有所减缓，商品房价格也将会更加趋向理性和稳定。 开发增速将有所放慢。今年 4 月份，国务院办公厅下发了关于深入开展土地市 房产资料网 地产人的百科全书 好资料尽在 地产资料网 免费下载资料 场治理整顿，严格土地管理的紧急通知 ，各地迅速掀起清理开发区及乱占土地、耕地的热 潮，我市也对全市范围内的各类开发区进行了清理整治，共撤消了 66 个县级以下各类开发 区，开发区规划用地面积由原来的 51287 公顷削减为 11000 公顷，有些房地产开发项目因 此被无限期推迟，预计用地紧张的矛盾还将进一步加剧，制约房地产开发投资的过快增长。 而资金的日趋短缺也直接限制到房地产开发的增长速度，由于央行实施紧缩性财政政策， 提高了房地产开发项目的资本金比例，大幅压缩房地产企业贷款规模，常州市许多开发商 已经面临资金链断裂危机，后续开发资金捉襟见肘，势必对下一阶段房地产投资的增长构 成明显影响。 商品房价格将趋向平稳。房地产市场的宏观调控，在较大程度上抑制了投机性购 房，缓解了商品房供求紧张矛盾，而新楼盘的大量上市，也将起到平抑市场房价的作用。 今年上半年，新城南都一期、水木年华、金色新城西城区等楼盘相继开盘，近期市区还将 推出面积达 45 万平方米的低价位定销商品房，随着商品房供应量的大幅增加，楼市供不应 求的局面将得到根本性的扭转，预计在未来的两三年内，房价上升的空间将比较缓慢，常 州市房地产市场也将进入一个供求相对平衡、结构比较合理、价格趋向平稳的新的发展时 期。 第四部分：常州市场产品宏观分析 一、常州住宅产品发展情况研究 1、 住宅产品建筑形态发展研究 1.1 2000 年 2000 年，常州房地产市场正处于启动的初期，产品均尚未成熟，较低档次的多层公寓 产品成为市场主流。 20 77.20% 4.4% 11% 1% 4% 2.40% 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 多 层 高 层 平 房 常 州 市 2000年 住 宅 产 品 建 筑 类 型 统 计 系 列 1 数据来源：常州市统计年鉴 2000 年，常州市居民居住以经济型为主。当时小高层还是一个新兴的产品，市场接受 度较低，而且由于多层住宅的公摊面积较少，得房率高，同时与小高层产品相比价格偏低， 因此，所多层公寓类产品为主流产品，是当时房地产市场开发的主要住宅类型。而在其它 类型的建筑中，旧房平房也占据很大的比例，总计达到6.4%，常州市区内的房地产业尚处 于起步阶段，大量旧房没有被拆迁。 1.2 2003 年 在2003 年的常州房地产市场中，相较于2000 年已经发生了很大的变化，小高层及高 层产品所占比例大幅上升，多层比例有所下降，旧房平房已经不存在可以量化的概念。常 州市场的居住观念有了很大的改变。 54.00% 24.30% 17.50% 4.20% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 多 层 小 高 层 高 层 别 墅 常 州 市 2003年 住 宅 产 品 建 筑 类 型 统 计 系 列 1 数据来源：常州市统计年鉴 房产资料网 地产人的百科全书 好资料尽在 地产资料网 免费下载资料 2003年多层住宅所占比例与2000 年下降23%，下降趋势明显，而小高层比例极剧上升 至24.3%，上升幅度达到550%。小高层及高层在市场上的认可度日益提高，正逐步取代多层 建筑成为市场主力公寓产品。 旧房及平房已经不在作为一个可统计数据出现，说明在这一期间，常州市动拆迁力度 极大的增强 1.3 未来趋势 2003 年常州房地产市场上高层及小高层住宅产品批准预售面积极大地超过了多层住宅， 达到72.03%，而多层住宅的批准预售面积只占总量的21.86%，这反映了常州市民的居住观 念有了很大的改变。 根据2004年18月份的土地出让情况，住宅项目的容积率均超过1.5，小高层及高层产 品将会进一步的增加，多层比例逐步减少，小高层将成为市场主流。 2、住宅产品居住户型发展研究 2.1 2000 年市场户型情况 2000 年以前，常州市居民住宅套型较为落后，市场上结构较为陈旧、大众化套型占主 流地位，而体现个性化消费和质量型消费的套型较少。市民居住套型高度集中在二室一厅 一卫和三室一厅一卫两种套型，分别为51.1%和18.3%，二者合计占总体的69.4%，当时比较 超前的跃层式为3.7%，并且仍有5.1%的居民居住在一室一厅一卫结构的房屋内，居住条件 较差。 9.60% 3.70%14.00% 24.70% 56.00% 5.10% 0.00% 20.00% 40