n 预测高峰论坛演讲稿

第三届中国房地产业分析和预测 高峰论坛 演 讲 稿 编辑委员会 上海建策文化传媒有限公司 2007.7 第三届中国房地产业分析和预测高峰论坛 根据录音资料整理 1 目录 开幕致词 2 中国建设部原部长 宋春华 2 宏观调控下中国房地产业的生存和发展 6 中国房地产协会常务副会长 朱中一 6 深圳桃源居实业的董事长 李爱君 10 房地产金融风险的控制 12 中国社会科学院金融研究所副所长 王国刚 12 当前房地产业政策的分析和判断 19 建设部政策研究中心主任 陈淮 19 税制改革对房地产需求的影响 28 中央财经大学财政与公共关系学院副院长 刘桓 28 8%增长速度下的房地产投资规模 38 国家发改委宏观经济研究院副院长 陈东琪 38 今年经济运行的预测和房地产的发展路向 45 国家统计局总经济师 姚景源 45 2 主持人：大家早上好，建设部组织中心举办的第三届中国房地产分析和预测高峰论坛 现在开始，每年年中我们中心就邀请一些领导专家、业内人士、一些企业和我们大家一起 在这里开一个有关房地产方面发展研究的问题，今天的这个论坛已经是第三届了，非常欢 迎各位与会代表支持这个会来共同探讨房地产的发展问题。整个议程是一天半的时候，今 天我们非常荣幸的请到中国建设部原部长现在是中国房地产建设会的理事长的宋部长，为 我们这次论坛的开幕致词，大家欢迎。 开幕致词 中国建设部原部长 宋春华 各位早上好，中心的领导原来让我在这个会上做一个报告，可我实在是没有时间准备， 那么房协的副会长兼秘书长朱中一在这个会上会做一个报告，所以我就不是那么长篇大论 了，就算做一个简要的致词吧。 前两届，刚才秦虹主任也说了一下这个情况，我觉得还是不错的，我个人认为中国的 房地产目前是在强力的宏观调控下正在实现着一种艰难的转型，大家知道从2003年国务院 发出了关于促进房地产市场健康发展的通知，这是大家都知道的。2003年8号的国发，这是 2003年很重要的一个文件，我们已经经历了5个年头集中的调控，这是第五个年头，这期间 出台了一系列调控的政策，我想特别是2005年和2006年，这两年调控的力度在加大，政策 的密度也在加大，调控的内容在细化，而且调控的着力点更加清晰和明确，那么这我就不 讲了，大家都非常熟了，我想这些政策的贯彻和实施，我个人认为是取得了一定的成效， 设想如果没有这些政策，我想当前中国房地产形势可能不会是这样一个总体上健康的业态。 所以我们当前就是在强力调控下一种艰难的转型，这个转型我觉得是一个过程，而且 这个过程不是轻而易举的，那么对于当前的状态也是见仁见智，但是对于一些披露的信息， 我想对于当前房地产的情况可以做这样一个描述。 第一个投资增幅不减，因为国家统计局最近报告的上半年的开发投资的增长速度 28.5%。所以我说第一个就是投资增幅不减。 第二个房屋价格不降，这个还是在网上找吧，个别的城市恐怕还是两类组织的代表。 第三个市场交易不冷，总体上还是比较热，交易还是比较活跃，发展预期不衰，大家 都在判断下一步趋势，我看主流的这种结论还是认为不会很快就衰败。 这就是我根据目前媒体披露的一些情况做这样一个报告。这中间很多理论家、经济学 家包括我们业内的开发商对这个形势做出各种各样的判断和预测，那么其中有一部分预言 是要破产了，实际上已经证明了这样的一些预测是不实际的，现在反倒有一种感觉，就是 这个产业是阳光一片，增长这么好，价格这么挺，交易也是很活跃，缺少一种危机感，缺 少一种对潜在风险的意识。 我以前觉得中国房地产存在一个五高的问题，还有一个就是高风险，所以我们在看 到阳光一片的同时，不要忘记阳光也制造阴影，正因为有阳光才有阴影，所以我觉得我们 在看到市场这一面的同时，还必须看到另一面，就是说增幅不减和高控制是并存的。 第一，有人说我们的控制没问题，我不这样看。我认为控制还是要的，一方面是很 高的增长，另一方面是高控制，就是高增长和高控制是并存的。 第三届中国房地产业分析和预测高峰论坛 根据录音资料整理 3 第二，房价、均价确实是没有降，但是这样一个价格、均价和社会的平均的承受能力 是脱节的，将来没有人承受这个价格了，或者社会上无力承受这样一个高价位了，恐怕就 要出问题。在看市场交易还是比较热的情况下，我们要分析是什么在拉动和促进了比较热 的市场交易。这种活跃的流通，我觉得实际上是投资性需求，它促进了这种交易的进步， 大量的投资性需求，而这种旺盛扭转和实际的消费需求是错位的，就是一方面很火，大家 买的热性很高，但是没有进入到流通里。真正买房子的人，不是为了消费，而真正需要有 住房的消费需求的人又没有入市，所以不要只看这个房子卖得很火，要分析是什么造成了 活跃的流动。 关于发展前景，任何一种非理性的发展都隐藏着风险，这种超常的速度，如果越高， 那么离脱轨也就越近，所以我觉得对这样一个当前我们这样一个高速度、高房价这种比较 火的交易，或者比较乐观的对预期的判断，我不是说否定这种东西，我认为总体上也是好 的，但是不能只限于这一个方面，还同时要看到他中间隐藏到的一些东西。 作为政府，开发商，消费者，经济界、理论界的搞政策理论研究的人，我想我们有一 个共同的目标，就是大家共同努力能促进中国的房地产市场。首先是健康，第二是稳定， 第三是可持续的发展。我想只有这样，对国家、对企业、对社会才是有利的。所以我觉得 我们应该有这样一个共识，应该把眼光看得更长远一点，尤其是发展上面，不要追求一时 的暴利，如果真是不可持续的，我看是无利看谈，所以我觉得国务院这个调控的初衷，总 体上围绕着要促进这个大的产业能够健康的可持续的发展，这是我们的共同的任务，共同 的目标。 那么为了使我们这个大的产业能够健康的发展，我想首先政府恐怕要更多的去研究一 些政策性的问题，企业如何能够诚信经营，我们的消费者如何能够理性的入世，能够建立 起一种科学的消费模式。对住房消费的问题上也不要盲目，对于广大的政策理论工作者， 我们也要实事求是的认真的去研究一些问题。如期发表的一些不着边际的言论，甚至于在 那儿打嘴战、做秀，我觉得不如我们认认真真的去搞一点调查研究、真正的谈一些问题。 这样才会真正对我们企业的持续问题发展起到积极的作用，我想大家应该有这样一个态度。 现在我觉得麻烦的是，你想这么做，但是有些条件还不具备，比如说底数不清，我们 国家在1985年做的第一次的全国城镇房屋调查，现在是2007年，又过了20多年，这20多年 是中国的房地产业，是我们的住宅建设发展变化最大的20年，或者是近来的这十几年，或 者是最近的这六年，大量的房屋被拆除了，大拆大建，我们建了那么多的房屋，产权发生 了根本性的变化，好多房子现在都是个人的，所以在这种情况下，我们的底数到底是怎么 样？我认为不清楚。我们讲保障问题，现在全国到底有多少人处在多方平方米以下的所谓 住房困难户，我认为这个数可能是模糊的笼统的。 所以我今年在政协的提案就希望能开展第二次的全国城镇房屋普查，这是一项重要的 国情、国力、民生方面的一种普查，我们的政治在搞普查，经济在搞普查、农业在搞普查， 唯有这样一个大的关系到民生的事情没有开展普查，所以我觉得这个基础不是那么牢，底 数不清。 第二个信息不明，最近国务院发布了关于政务信息公布的问题，这个非常好，必须要 这么做。那么就是法律规定的需要公布的一些必要的信息，我们现在也没有公布，所以大 家都在那儿猜，这个怎么能行？这么大一个产业，无论是调控也好，搞开发也好，搞中介 也好，搞消费也好，置业买房子都得有信息。 举个例子，城市房地产管理法第32条，这个就规定基准地价、标定低价和各类房 屋的价值应该定期确定并公布，具体的办法有国务院来规定。这是法律，那么请问现在， 有哪几个城市能够定期的确定和公布这三个价格，这不是一般性的标准，这是法律规定的， 4 所以我们的信息披露太不够了。 另外一个就是披露出来的一些信息互相打架，这都是矛盾的，你怎么通过这个信息来 做判断呢。 日本就是全国选择若干个标志点，定期要公布基本价格是多少，所以发展商不用去找。 当时我们立法的时候，我们也是参照着国外的，但是现在都没人管。 第三个问题，我觉得就是名嘴的忽悠，是很不负责任的，到处讲。我不反对讲，但 我不希望漫无边际，一些人自己还没搞明白，就摆出那么一副专家、学者的姿态，到处在 忽悠，然后就打嘴仗，我觉得很多对我们的市场，包括对某些政策的执行是一种干扰。 第四个就是媒体的责任，我们现在有的媒体也是，有时候是帮倒忙，有那么一些媒 体就是不负责任的在那儿讲，所以这些状况，我觉得对产业持续健康的运行都会起到一些 负面的影响，或者某些条件创造的还不够。 现在大家过多的或者更多的专著一些热点问题，尤其是房价问题，现在政策也出台了 那么多，那么实际结果也是我刚才讲的，怎么办？我个人认为，我们恐怕要从对某些热点 问题的研究，更多的要转向一些思路的理清和大的战略性的问题。我讲的战略性的问题至 少有三个层面。第一个就是财政层面，这是研究，产业政策的研究。第二个就是基本制度 的建立。第三个就是法律规范。 就是政策研究、研究政策，建立制度，法律规范，我觉得这三个方面，相比我们这些 热点问题的关注，我觉得是弱了一点，而恰恰这几个问题还有热点问题解决不了，这是我 个人的观点，我们这么大的一个产业，而且国务院以前的文件就谈到是新时期的当前的一 个重要的金融产业，一个支柱产业，那国家的产业政策是什么？至少现在还没有出台呢。 比如说产业的性质，产业的地位，产业的作用，现在很多有的人就讲，怀疑支柱产业的地 位，甚至想要房地产业干什么，房子自己盖就完了。刚才讲的产业的性质，产业的地位， 产业的作用，对这种促进经济的发展，改善人民的居住条件，有重要的作用。这非常肯定。 还有比如说，产业主体的问题，产业的运行机制的问题，产业的调控政策的问题，这 个产业的发展目标的问题等等，我就觉得必须得研究产业政策，这种产业政策我看包括一 部分供应政策，就是住房的公共政策，因为这个住房的问题你不能只谈市场，恐怕还要从 政府要管的范围，社会保障的问题，这些问题我觉得都需要研究。有了一个稳定的政策， 具体的调控就好办了。 第二个就是基本制度的建设，在研究政策的基础上去尽力一些基本的制度，其中最重 要的就是住房子的问题，我们国家的住房，98年国务院文件，现在基本上是延续这个文件 的一些思路，当然这个文件有它历史性的东西，就是改变了我们过去的实物分配，把房子 住房当做一个商品，实行商品化，社会化的东西，商品化就是要用钱来买，社会化就是到 市场去找，不是自己的房子自己盖，社会化。这个是这一次住房制度改革，这个文件最大 的贡献，就是彻底改变了中国住房的基本情况。 但是我们细研究一些问题，有没有需要改进、完善、补充和发展的地方呢？我觉得还 是需要的。比如说在实现了住房商品化的同时如何把保障的这一块，至少也要像发展商品 房还要看得更重，这一块涉及到社会稳定的问题，涉及到人人享受基本住房的这样一个问 题，就是对保障的这块如何更强调，那么在住房机构，在商品化，在住房机构，住房的供 应体系上，我们知道当时提的是以经济适用房为主体，因为我们设定的经济适用房就是中 级收入者。但是经过这几年没有成立体系，占的比重很小，而且还在下滑，这些不严重吗？ 解决老百姓住房的问题到底是什么？这些明确了，我们要大力发展的普通商品房，这才是 解决中国老百姓住房的主体，还有一些低收入者。让那些机制等有利于低收入者的住房。 那些弱者，工资低的人反到好。我们要改进它，就是说把一些政策要上升为制度，政策可 第三届中国房地产业分析和预测高峰论坛 根据录音资料整理 5 能更有一些多变性，政策就相对的稳定了，在这些政策执行的基础上要上升为法律，法律 是最稳定的，是最有强制性的。我们的房地产法已经提出了这么多年，关于这部法律，制 度的问题我再点一下。 制度的问题，我们的房地产里面有这么几项，其中就是炒楼花的问题，我们到底是允 不允许炒楼花，这就涉及到制度的问题，也涉到多法律规范的问题，大家知道城市房地产 化对炒楼花的问题没有做明确的规定。预售的商品房在进驻之前，是否允许转让，房子还 没有竣工允不允许转让，法律允不允许，法定规定就是要国务院做出规定，允不允许炒， 开发条例里面，也没有明确，所以有人炒楼花不能说违法，法律没有禁止啊，但是现在不 行啦，国务院已经明确了。没拿到产权证不能转让，但是这仅仅是一个通知，所以我觉得 要修改条例，修改国务院的房地产经营条例，要修改房地产法。我看应该取得共识了，我 个人认为是不要炒，这种东西风险太大。 但是反过来讲，要取消预售，一切都是预售惹得祸，预售取消行吗？我个人意见，预 售不能取消，但是楼花不能炒，像这些问题我们得研究，这些大的问题弄清楚了，产业制 度、法律更规范了，何愁这个产业不能持续稳定健康的发展呢？而现在更多的是社会上炒 得比较热的问题，我们跟着那个走，但是我觉得我们现在需要更多的跟着法律制度，现在 有一个最好的条件，这是我个人的一点体会，就是我认为最能解决问题的，就是今年的政 府工作报告。我们的总理关于房地产专门谈了一大段，这在以前的政府工作报告里是没有 的，如果把这一段和政府当前工作报告里所要把握的五个原则结合起来，我想我们搞制度 研究、法律的规范，我们会做得很好。 我认为总理的这次讲话，我们确实应该很好的去研究、宣传、贯彻，其中这四条具体 的意见，也是我们对近年来房地产问题的一个总结和概括，我今天把这个概括一下，简单 的说一说，我觉得大家也都非常的熟悉，我觉得非常的重要。 首先就讲房地产业对积极改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业的 持续、健康发展，这是一个大的产业，一个基本的概括，必须要保证其持续健康发展，然 后就讲了四条具体意见。 第一条就是要和谐规划、适度建设，形成有综合特定的住房建设和消费问题。大的问 题是一个建设消费模式的问题。 第二个就是必须重点发展面向广大群众的普通商品，非常重要的一点，将来中国主要 的是大量的发展，普通商品房，这是非常大的一个转变。 然后政府还要特别关心低收入家庭的住房问题，要加大政策支持，建立廉租房制度， 要改善经济适用房，三个方面，大力发展普通住房，政府普通商品房主要靠市场来解决， 然后政府要特别关心低收入的人群，要建立起完善的制度，对现行的问题我们就要改进， 这个非常重要。 第三个就是要正确运用政府调控和市场机制两个手段，要保证有规划和优化的结构， 包括利用政府监管和调节抑制房价上涨，我们这个调控两个方面，市场机制，看不见的这 只手，政府调节看得见的这只手，两个都得用。这个非常明确。 第四点就是要规范市场问题，要强化市场的监督，要依法惩治那些违规违法行为、市 场行为。 最后谈到各级地方政府要加强对市场的调控，要切实负起责任，建立负责体系。我觉 得篇幅不是太长，但是和以前的政府工作报告相比，我觉得够充实了，而且讲的这几条， 我觉得都非常重要，这是我们研究政策建立制度包括立法、执法，我觉得现在很重要的依 据就是政府工作报告，所以建议我们的工作者，包括开发商和一些行业组织，比如房协、 房协，现在一个很重要的任务就是研究产业政治，为政府将来出台政策，提供一点参考意 见。所以今天利用这么一个机会，我讲一讲个人的意见，来研究研究怎么促进我们这个产 6 业持续健康的发展，有说得不对的地方，请批评指正。 主持人：非常感谢宋处长精彩的致词，我们的官员不是一位普通的官员，还是一个专 家，所以我们听到的是一个实质性的观点和内容的分析，所以在这里我对宋处长的精彩致 词再次表示感谢，第二位发言的演讲嘉宾是中国房地产协会常务副会长朱中一会长，朱会 长以前也在法规司办公厅都担任过领导，也在房地产立法研究方面做过很多的工作和贡献， 下面大家欢迎朱会长来跟我们进行下面的演讲，他演讲的主题是宏观调控下中国房地产的 生存和发展。 宏观调控下中国房地产业的生存和发展 中国房地产协会常务副会长 朱中一 各位同行，我在这里给大家介绍一些具体的情况，我主要讲三个问题。我的发言从个 人的角度讲，不代表组织，因为我们协会8月初的时候要发布一个上半年的房地产信息的一 个报告，我们有个年度报告和半年度的报告，这里我把一些具体的问题先跟大家讲一讲。 我今天主要是讲三个问题。 第一个问题介绍一下当前房地产市场的一部分情况，及需要关注的几个问题。 一、当前房地产市场的基本情况 应该说就全国而言我们国家当前的房地产的发展总体应该说还是比较平稳的，但存 在的矛盾和问题依然比较突出，离宏观调控的要求还是有很大的差距。主要表现在以下几 个方面。 第一，房地产的开发投资上升，但是住房类的指标有所下降，根据国家统计局最近发 布的上半年的数字，到6月份，全国完成房地产开发投资9887亿元，同比增长28.5%，比去 年同期提高了4.3个百分点，比今年的一季度提高了0.6个百分点。另外土地的购置面积 1.72亿平方米，同比增长10%，商品住宅开发投资是6955亿元，同比增长30.8%；土地的成 交价格刚才讲了28.1%，说明土地的成交价格在明显的上升； 上半年市场开发建设的多数还是中高档的楼房，或者90平方米以上的楼房，开发的成 本比较高，同时我们还要关注下面的一些情况，也就是说在房地产开发投资，新开工的面 积，竣工的面积，完成土地开发面积的这些指标是有所回落的，这将直接的导致市场供应 量的减少，造成上述情况的重要原因是去年6月6号以来，不少地方对比例进行了调整，延 迟了新的开发商的数量，另外一些开发商对已经取得的土地采取了分期开发的形式，还有 就是预期未来的效果比较好，采取了延缓开发的方法。 第二，住宅供应结构调整有所进展。但90平方米以下的住宅比例仍然偏低。从去年6月 份以来我们看到这些90平方米以下的住宅面积是在上升的，但是今年已经到了四分之一， 从套数来说大概占了40%。 到目前为止，新开发的商品房中这种房子的比例很少，调整机构缓慢的原因，一是因 为住房建设一般需两年左右的周期，第二大家的认识还不完全一致，再加上中小套型的房 子土地还得不到保证，第三就是广大消费者的观念还没有转变，大多数的消费者还是希望 购买90平方米以上的房子，这个全国的住房消费协会经过了一次调查，其中绝大多数还是 希望买实用面积在80平方米以上的住房。那么他的情况是这样的，实用情况80到100平方米 第三届中国房地产业分析和预测高峰论坛 根据录音资料整理 7 的，占了31%，100到120实用面积的占了27%，也就是说使用面积80至120的就占里58%。所 以调整机构的任务还很重。 第三，住房的价格涨幅仍然偏高，房价的上涨压力仍然比较大。最近国家发改委和 国家统计局发布的信息，全国70个大中城市涨幅比上个月高了0.7个百分点，其中新建的商 品住房价值指数同比上涨7.4%，虽然低于2004年的9.7%、2005年的7.6%，但从同比、环比 的角度均创下了2006年以来的新高，而且近期的房价上涨大家能感觉到是全国性的，不仅 像北京、深圳这样的城市居高不下，而且长三角地区的一些城市，包括像南京、上海价格 也开始涨了。 造成房价上涨的主要原因主要还是商品住宅的市场供不应求，上半年主要大中城市供 给面积均小于实际登记的面积，累计的销售面积比去年有所下降，不少地方土地的价格繁 盛。包括像北京、上海的土地价格，基本上高于现在的，把成本价加起来，就高于这个价 格，肯定会带动周边的一些放商品房价格的上涨。 第三个是在流动的情况下，对资产保持增值。 第四是外来人口购房的比例在加大，就是凡是房价涨得比较快的地区，往往是外来人 口买房比较多的地区，像北京、大连这些地区他外来人口购房三分之一，而且外来人口买 的一般都是高档的住宅。 第五是住房品质的提高加大了成本，我觉得特别是土地的价格问题流动性过盛的问题， 这些原因可能对下一步房价的进一步上升带来了很大的压力。 第四，上半年房地产开发企业本年到位资金公布的数据1568亿元，其中利用外资282亿 元，占1.8%，从比例上来看不大，但外资的总体增长为68.7%，就是在资金当中增长最快的 是外资，而且房地产的外资，占整个国家利用外资的总额超出了10%，外来的投资房地产， 虽然主要仍然集中在上海、北京、深圳等地方，但也有很多在西安、成都内地城市的发展， 值得注意的是外资在收购、土地的取得、房地产的开发等方面也在加重。外商投资中国房 地产势头不减的主要原因主要是基于全球性的资本过盛，再加上看好中国房地产高速的发 展以及人民币的升值。加大货币政策的难度，所以这一点我估计政府肯定会进一步关注外 资房地产的进驻问题。 第五，各项住房的制度力度加大，但覆盖的面仍然较低。 第六，房地产市场秩序有所好转，规范市场秩序的任务也还是必须重。 下面一个问题，就是需要关注的影响房地产的问题。 第一点住宅供应对商品住房的供应问题，一是今年1-6月土地的开发面积是1.18亿平方 米，就是土地的购置面积大于开发面积，像北京、深圳的一些城市，近几年都没有完成土 地的购置问题；二是对土地采取了分片、分期的建筑模式；三是闲置土地的面积加大，进 一步加大房价上涨的压力。 第二个问题我前面讲到了调整商品房的供应结构，引导需求结构的变化和转变消费观 念的这项工作还有大量的工作要做。这里面主要有几个观点。外来购房比例的加大，而这 些基本上是投资性的。中心城市就是来买房子的人需求增加，这些需求基本上是要高档的。 刚才说有多数消费者改善的需求还是希望90平方米以上的住房，90平方米以下据我们统计 比例很少。所以我们转变消费与转念模式的问题，这个问题非常艰巨。 第三个就是股市与楼市的相互影响问题，在人民币升值预期整体环境下面，股市和楼 市自然是投资者普遍关注的两大市场，而股市和楼市的不确定严肃也带来了较大的影响。 第四点宏观调控中配套政策的出台的时候的力度是必须要关注的一个重大问题，比如 像作为物权法配套的一个法规，城市房屋条例要修改中规定的几个很大的问题，一个公共 利益的鉴定，如果不是为了公共利益的需要，你怎么办？这就影响到了城乡土地的建设问 题，这个问题很艰巨。另外估计是今年全国人大财经委报告里就提到了物业费的制定和出 8 台问题，当然这个何时出台我们还不清楚，但是我们清楚这个肯定对房地产市场有影响。 另外全国正进行的土地的市场治理问题，随着全球性的流动性过盛而给我们国家带来 的金融政治的完善问题，汇率的调整问题等等，都将直接影响到房地产。 第五个问题，就是部分城市房价的大幅上涨，还有就是弱势群体的住房情况，那么市 场问题，我觉得这还是一个特别要关注的问题，这些也势必会影响到房地产。 所以我们觉得影响房地产市场的因素主要是这么五个因素。 二、关于宏观调控的政策导向和房地产思想的问题 这个刚才宋会长也讲到，今年三月总理在政府工作报告当中也提到了五个政策原则， 并且加快房地产宏观调控，就土地持续健康发展的问题提出了四点要求。 我们协会、住房委员会，也请了一些专家梳理了一些2005年以来的政策，我们认识到 目前再继续2005年的政策同时，2006年以来对一些政策的调控有了细微的调整，这些调整 要跟大家说一说。 第一是从往年的只强调调整，只强调稳定房价到调整结构与稳定房价。 还有一个就是2005年强调的稳定房价，2006年强调的调整结构、房价，2006年的政府 工作报告，要从我们国家的现阶段的情况出发，建设资源节约型的消费模式，这是第一个 重点的转移，这个为什么我在这儿说这个问题呢，就是大家都普遍关心以下的这种方式能 维持多久，但是作为中央既然把建设资源节约型、环境友好型的社会摆在第一项任务，把 转变消费模式摆在第一项任务，我可以给大家明确表示，中小套将来肯定是我们最多的， 我想将来中国经济的肯定向这方面引导，这点是坚定不移的。 第二从部分追求经济增长和平均住房面积的增长转到了注重解决民生问题，注重保障 让更多的中低收入家庭共享改革发展的生活。 第三是在有效供应的同时继续投资防止房地产泡沫的形成。 第四是在调控的方式下，要正确运用政府调控的手段，通过市场调控和建立符合我国 国情的住房建设和消费模式，满足大多数居民的住房消费需求。 房地产市场的调控是一个渐进的过程，所以说各项调控的贯彻落实以及地方认识水平 和贯彻力度的提高，调控的效果将逐步显现，预计今年下半年将进一步改善，中小套房将 进一步增加，更多的低收入的家庭的住房困难问题将逐步得到解决，但同时也要看到房地 产的发展还存在着诸多的不确定因素，就是前面我们讲到的一些问题，国民经济的持续的 较快的发展，流动性的政策，人民币进一步升值的预期，城市资源能源工业化、城市化、 市场化、国际化的进程在加快，客观上将使住房的需求继续保持旺势。 另外像写字楼、工商业将会进一步发展，这同样也会面临一个调整的问题，另外老年 住宅的问题也进会提出来，就住房的问题上，如果不及时尽力符合中国特点的建设和消费 模式，提高土地社会的有效性，目前来看还难以解决。部分城市，特别是中心城市的房价 将面临着新一轮的上涨压力，因此必须坚定不移的贯彻已经出台的各项措施，采取针对性 的措施，引导合理消费。首先要满足当地居民的合理性要求，特别要花大力气，有条件的 地方要解决市场本身难以解决的问题。 第三点，要促进中国房地产健康发展的几点建议。第一、坚持市场化的导向，规范政 府的行政权利。房地产以较快的速度发展，是城市化进程，满足消费者升级的可观需要。 市场化是房地产发展的基本导向，也是改善广大居民居住条件的根本条件，当前房地产的 产业政策和宏观调控的目标应该是增加房地产产品的有效供给，满足居民不断的增长的住 房的需求，为构建和谐社会全面构建小康社会的基本保障，完善政策法规，结构基本合理， 价格基本稳定。 在房地产调控上，政府要明确自己的权利。中央的政策也针对全国性房地产存在的普 第三届中国房地产业分析和预测高峰论坛 根据录音资料整理 9 遍性参与的问题。地方政府的重点在房地产商的建设和监管当然还可以根据地方的实际出 台一些补充性的规定。 在地方政府房地产方面，应该以经济手段为主，特别以财政的税收的手段为主，同时 要丰富住房建设的规划与计划稳定使臣的预期，努力实现机构基本合理，价格基本稳定。 第二项建议，着力调整供应机构，增加土地的管理机制，要求各级加强对现有住房的 调查和现有住房需求的调查，尤其是住房的调查，我们国家20多年没搞了，我们强烈要求 住房调查，对城市化的进程，大中小城市的协调发展，本地居民的住房需求，和外来人口 住房的大体情况有一个基本的了解。 第三项建议就是城市化的问题，就是怎么样把城镇住宅的问题解决，从而增加城镇的 住房供应来解决或城镇的住房用地问题。 第四项建议国家要通过税收知识，引导企业了解自己承担的社会责任。最近北京有规 定的在新建的一些小区里面，有一个地方好象要建一些经济实用的房，我觉得这个还是比 较好的。 第五项建议是健全住房保障体系，提高住房保障水平，要求各城市政府必须建立起面 向低收入家庭的住房问题，并保障有足够的资金支持。廉租房和建房面积一般应该在80平 方米以下，此外还要充分发挥住房公积金的作用，对象主要是收入者，面积应该是以60平 方米为蛀的，最大不超过80平方米，同时要加强机制合作建房的关系，加大住宅区的改造， 要按照物权法的要求改善居民的居住条件。 我们去年6月，我陪宋部长到曼谷参加一个会议的时候，考察曼谷也有经济适用房，还 有廉租房，所以前一段时间在开专家论坛会的时候，我们觉得咱们的经济适用房和廉租房 应该在原有的基础上有所减少，这一个是考虑到城市土地的问题，还有一个就是解决一个 基本的住房保障问题。 第六大力推动和市场二手房市场和租赁市场。当前空置房在下降，闲置房在上升，所 以发展租赁市场和二手房市场就是要减少税利。 第五发展房管性住宅，这个住宅产业现代化，坚持高起点的规划设计，注重住宅小区 的生态环境建设，必须在较小的环境内创造较好的生态状态，提高一次性的装饰品，积极 推动有利于环境资源的新工艺、新产品、新材料、新社会，抓紧完善鼓励环保型的住宅建 设和消费的配套性的支持政策特别是经济政策。 第七规范市场秩序，抑制房地产价格过快上涨，我觉得关键是价格方面大家都非常关 注，对于房价问题，刚才宋处长刚才在会上讲到了，总理在政府工作报告里面也讲了四个 方面。我们觉得中央领导对价格的问题还是很重视，对这个价格问题，总的来说我们觉得 作为企业应该考虑怎么样去控制成本，保持一个合理的价格水平，我们还要建一个分类型 的体系来评价房子，建议定期的公布房地产的价格。我们觉得像高档的房屋土地，还有特 别是两限住房的，如果公布了基本底价这一项可以减少一些政策成本，而且可以增加老百 姓稳定房价的预期，我们觉得这个措施还是可取的。 第八拓宽房地产的销售渠道，当前房地产企业在开发资源来源当中预售资金占的很少， 所以在房地产现在管理进一步严格而且在流动性过盛的情况下，建议应该不时的推进房地 产产品的创新扩宽房地产资金的来源渠道，在流动性过盛的情况下，争取融资金融风险， 也为投资者提供一个重要的投资渠道。 另外商品房的预测从去年下半年以来，包括到今年上半年，预售的面积和预售的额度 占的比例仍然是一个增加的态势，商品房的销售面积同比增长21.5%，但是一般房的销售面 积是1.99平方米，在销售价格当中，商品房的销售价格为10634亿元，同比增长33.8%。所 以对于商品房预测这一块，我们觉得这个制度目前是不能取消的但是怎么样进一步完善制 度，加强监管是一个课题。 10 第九项我们要鼓励企业做好、做强、做大，我们国家的房地产业，特别是住宅产业正 处于由数量性的需求，向数量、质量并重需求的转轨层面，所以我们希望可以进一步抓好 依法建设，进一步加强企业的内部管理，同时要加大比房地产企业的社会责任的选择。今 年的7月12号中国社会工作协会参与第三方认定，向社会发布了咱们国家第一份的企业公民 社会责任报告，这个是上海中海集团的，这也是我们房地产诚信的发展。应该说对于咱们 这个行业来说，这个还是很有效果的。 在那个报告里面强调房地产企业的社会责任，我们要承担稳定回报的责任，对消费者 客户要承担诚信的责任，对员工要承担福利保险的则甚，对政府要承担依法纳税的责任， 对环境要承担节约资源和保护环境的责任。 我们希望我们的广大的企业都要讲诚信、讲管理、讲品牌效益，同时要承担相应的 社会责任，使我们的企业做好，做强，做大，谢谢大家。 主持人：非常感谢朱会长的演讲，朱会长把当前房地产发展的问题，趋势以及他们 提出的八项建议给大家做了一个交流，朱会长领导的这个房地产协会正在研究着这方面的 问题，我们也希望朱会长能在这方面的工作卓有成效，进一步为我们带来一些好的意见。 下一位演讲的是我们的深圳桃源居实业的董事长李爱君，那么李董事长的发言题目 是非政府组织在构建和谐社会中的作用。大家欢迎！ 非政府组织在构建和谐社会中的作用 深圳桃源居实业的董事长 李爱君 我今天从深圳来参加这个会，是想借这个会议向领导介绍和反映一下作为非政府的建 设如何和开发商利用好这些关系。我们已经完成了130万的建筑面积，我们计划是2008年底 完成建设。那么现在社区的居住人已经达4万多，那么在社区的十几年建设中，从社区的实 际发展，经历了中国社区发展的历史阶段，因为我们一期的18家企业，我们这一家从1992 年开始，到2000年我们虽然经历过一些损伤，但最终也难免企业破产的危机，2002年我们 进入企业破产期，如果我们这个企业破产，不仅股东的投资全无，那么银行的贷款也只能 收回30%，为了破产最后一个企业破产的命运，政府最后给四家银行达成了监管的协议，那 么2006年的6月30号，我们在4家银行的监管下经历过了起死回生，2002年我们走访了41个 国家的社区建设和开发第九次完成社区的规划与调整。那么2003年桃源社区就按照联合国 人居标准，在中央有关部委的领导下完成了桃源国际发展规划，这个发展规划不仅仅指的 我们社区的硬件规划指标，关键是软件的管理，规划开发建设管理的衔接。 公安部门颁发了无犯罪文明社区，到现在社区的建设已经取得了明显的成果，那么从 失败中走向成功，现在我们应该说在社区建设方面取得了一些成绩，我们取得了100%的居 家养老、社区教育，我们100%的取得了孩子的九年义务教育，我们设置了免费的职业教育， 就是一收多挣，还可以享受三年的中专学历，在这三年中也可以享受他的职业教育，这是 全国妇联所指导的，我们社区的物业管理全方向是和公安的治安信息对接，因此社区从 2004年以来没有发生过治安事故，那么出现这些成果不是说一夜之间就能聚齐了。 开发商给我深切的感受是，我们经历了这15年的发展，在社区建设中出现了一是政府 没有很好的跟开发商合作，二是政府很好开发了为开发商的服务。那么在桃源居的模式是 否能持续发展，我觉得影响一个社区能否平安发展的核心问题，是社会的公共管理与服务， 那么这是影响社区建设，是不是发生公共矛盾的主要核心和关键，我们的感受是桃源居过 去不仅仅代表这个，代表的只要是够一定规模的开发商都会面临这样的问题，就是目前社 第三届中国房地产业分析和预测高峰论坛 根据录音资料整理 11 区公件配套的体系，从满足基本生存要现在要按享受性的生活配套会有脱节。那么我们在 目前制订的目标规划体系当中和实际的需求扩大，规划、建设、开发、营运、管理四步对 接，现在大量的党务、政务、公共服务都需要强烈的进入社区，甚至有一些舆论说开发商 是不是没有建好公建设施，我们要使用百姓的公建设施，这一块我觉得提到一个社会统筹 的问题。那些供应设施不能改建，公益性和市场性怎么对接，我们国家不像其他的西方国 家，我们现在上面下面都是特色为政的，开发商和各个部门之间，我们缺乏一种社区的统 筹体系。 桃源居为什么能完成呢？因为从2006年的7月份我们才刚刚移交，困难的原因是在于开 始政府没进入社区，我们企业是代政府管理社区，现在我们的供应设施全部建好了，完成 了桃源居供应设施的对接，现在是我们该撤离的时候了，政府又进不来了，现在我们已经 实行了社区的管理的企业化，横向和纵向有一个核心的钮扣，就是上对接政府，下对接居 民，我们做好衔接。现在我们要把这些工作移交一段时间，我们发现政府缺少相应的组织 机构，那么在这个时候，政府如何用好开发商呢？建设社区必须利用开发商的发展，现在 我们很多社区有建设、有规划，现在发展到有物业管理，但是没有公共服务，如果我们的 设施不能建立出公益性和市场性的一条链出来。我们现在开发商的产业发展问题，有一些 是很复杂的问题，在我们社区管理中，政府把它简单化了，而有些很简单的问题，政府在 没有用好开发商期间的又把它复杂化了，那我指的就是说这也供应的一些东西，这个所有 权到底归谁？实用权归谁？桃源居一共有六亿八千万的供应设施，我们有一个清华子弟学 校，我们有三个幼儿园，有整个的体育会所，我们代政府建设了垃圾所。说明什么呢？当 然社区的发展很快，保安是2002年才完成的，那么城市和社区没有连接的原因是什么呢？ 在整个发展中不断的改善、不断的调整，最后我们发现该是福利性的交不出去，有利的行 行业业都有利，那么在现在我们的法律中，这种供应设施的监督权，那么买一个50平方米 的房。那么业委会是社区民主组织的一种体系，法制之下才能民主，我们中国还没有建立 社区法，所谓这种危害是业务会的利和弊是如何建立的？如何这个可以形势民主自治的权 利，我们认为这是有必要的。现在的业委会不会再有这样的问题。 这三类人一夜之间被人选为领袖，成为了公共利益的代表，他们是否有政治家的胸怀， 他们是否有社会活动家的能力，他们是不是能成为公益的代表，真正的忘我为大家工作呢？ 假如真有这类的人，我相信他也可以做政治家，我们现在业委会没有任何的报酬，那么业 委会的组建起来以后，明得怎么样？暗得怎么样？我们桃源居的业委会一组建出来有100多 个问题，都是面对公建设施的问题，后来我们就要求居委会领导下的业委会是双向的，我 们就把所有的帐摊给他，我一开始就把它界定清，政府该做的我另外借鉴西方经验，为西 方建立了公益资产，包括居家养老，包括这些可能进来撤离以后，我们会成立深圳市第一 个民非企业，其宗旨就是所赚来的一切资金都是用来居家养老，因此社区的很多问题自己 解决，从业务对审计之后，他们全部都学习了物业管理法，拿了物业经理上岗证之后，他 们才知道这些很重要的。 那么从桃源居的三类供应设施的界定，我们把公益性和市场性相结合，用市场经营所 得的收入补充了所有公益性的缺口，我们就组成了公益资本，在西方的社区里面还有一个 法律道德问题，我们中国没有社区法，法还是在启动阶段，但是我们用政策和制度和契约 调节了桃源居的这些体系，如何保证事务的畅通和稳定，这一切都源于政府的公共管理与 企业的市场服务，为民非企业的救助服务，三大体系来把市场的公共服务来进行公共服务 多样化，多渠道的融入到社区的生活中来，因此桃源居的这种机制体现了我们与福利的对 接，那么这就是按市场经济，按国际惯例新型的社区福利，我不担心出资，在这个市场大 的宏观经济调控下，我深深感受到目前的地产商是很受欢迎的。 那么我们如何建设良性的四大关系我认为是目前中国专家们、领导们应该考虑的一点 12 实际的问题，现在是政府敲起来卖地，开发商买房子走人，政府进去以后没有实施作用的 平台，因此很多的人骂那些无良无德的开发商，现在房价很高，这是十年中国地产改革的 一种成果，这种成果也凸显了发展中的问题，那就是社会的救助体系，社会的福利体系没 有跟上改革开放的政策那么现在有人上不了车，有人掉队了，该怎么救助？现在有些人的 言论是开发商给富人开发的，我说开发商是给大众开发的，我们盖的房子卖给谁？我们有 没有把责任循环起来整合社区资源，共同打造一个目标，真正做到安居乐业。 我认为良性的关系是无论社区还是市场你都是社区的首长，首先依法行政，公共服务 管理到位，要创立良好的投资环境，那么企业家作为一个企业的董事长，我们要遵纪守法， 依法经营，同时我们多成立一些企业的公民责任，协助市长做一些安民、为民的工作，把 企业的公民责任纳入到我们的企业的经营中，经商与做慈善同步运行，那么我们做社区的 时候就不仅仅是房子，而是有没有营造好一个百姓安居乐业的生存环境，就是你的社区有 没有更多的百姓增加值，现在是居委会也好，其是街道办事处也好，你这个既然进入了社 区，你就要带领万千家以中华民族的气节，有一种职业的道德，业主不是上帝，业主不是 弱势群体，业主是社区的主人。社区的发展不能以来开发商的生存而发展，但是社区的发 展要以来开发商的出资，这个平台有多大？这个平台都需要开发商建什么，我们的义务是 什么？我们的责任是什么？我们的善于是什么？哪些是政府鼓励的，哪些是政府限制的， 哪些我们该做的，哪些是政府该做，我们要把这些搞清楚，这些有的是错位的，有些是缺 位的，我们能不能上下一心，我们百姓是不是作为投资也是持久量加的，有多少收入，可 能我们这个社区有多一点和谐的气氛，所以我今天在这里想重点跟学者、专家呼吁的开发 商做好自己身边的事，我们这两年从2002到现在，我们要把自己的价值再加一倍，翻倍的 增长现在又增加了企业所得税的调整，我们真正的开通了2%的专项资金，我们的营销成本 增长了多少，比起我们的同行业都能做好自己的身边的事，消除的社区能够适合百姓安居 乐业，那么我们富起来的这些人他们能妥善的处理劳资关系，我们也想我们少很多的骂名， 我们多了很多企业家应该有的企业给我们的定位。 我在此也只能作为地产商希望我们都能建起好房子，帮着政府让百姓过上好日子， 希望政府做或公共服务于社区的对接，以及把关注民生、民意做为工作的重点，今后的开 发商要选择有能力的要看看他所奉献给社会的是不是仅仅只有地价，我们应该提高百姓生 活，幸福指数和降低企业成本，更多的因素决定谁来建这块土地，我想这块需要政府的引 导，引导开发商走上更好的道路，谢谢。 主持人：非常感谢李董事长的精彩演讲，我觉得他讲了一个非常重要的问题，社区 的管理和发展，我们现在买房子可能要一两年，但是我们住房子却是要几十年，非常感谢！ 今天上午的演讲嘉宾是我们来自中国社会科学院的研究员王国刚博士，他同时也是 我们金融系的主任，长期从事金融工作的研究，而且我们王所长就他的演讲也都是非常受 欢迎的，演讲谈得非常好，今天上午他演讲的题目是房地产金融风险的控制。大家掌声欢 迎。 第三届中国房地产业分析和预测高峰论坛 根据录音资料整理 13 房地产金融风险的控制 中国社会科学院金融研究所副所长 王国刚 我主要讲一下房地产市场的金融控制，从现在的情况来看，对房地产的总的战略思考， 所以我就把题目给改了叫房地产发展中的几个宏观背景。 对中国房地产来讲，现在最重要的问题是在整个国民经济中的地位和发展战略，这个 问题不解决，可以讲说到现在为止人们对它的认识还处于诸多的争议之中，那么要了解房 地产，在整个宏观经济中的战略定位，就必须首先了解中国现在宏观经济总的状况，大家 一讲起宏观经济，讲的就是GDP、信贷、投资等等这一系列问题，但是在讲这一系列的问 题我们发展其中存在着诸多的矛盾，有人认为中国现在的出口受到中国的摩擦，海外有很 多的反倾销的法律，那么很多人就认为中国的发展需要扩大内需，可是一提到扩大内需， 这个事情落到实处就非常的麻烦，内需有两个：一个是投资需求，一个是消费需求。这是 一个相对温和的说法，那么更激烈的说法说投资已经有了过热的倾向，或者说要房子投资 从偏快到过热。那就只好通过消费来谈，那么通过消费来拉动，人们提了一个非常有意识 的问题，在零售商品里，零售商品整个的增长率在接近16的条件下，整个中国的消费领域 再继续下降。 这个问题就非常有意思，因为我们GDP增长10%，可是零售商品总额增长率在16%，16%显 然比10%要高，可是我们看这道曲线，再继续往下滑。实际上我们现在要继续提高消费是相 当困难的一件事，这里我们就陷入一个矛盾的状态，出口不行，因为顺差过多，投资不行， 为什么太高，那么我们下面的选择就是究竟中国这样一个宏观经济，就是问题出在哪儿？ 从去年下半年开始，在中国经济这里面又用了一个概念就是流动性过多。紧接着就是成了 政府的一个任务，所以政府工作报告当中都有这项设施，那么在这里面，一个很重要的说 法，说之所以我们出现流动性过盛，是因为我们出口太多了，顺差造成的，由于贸易顺差 导致货币过多，出现了资金过盛这样一种状况，可是当我们比较现实的分析我们的实际运 行所发现根本不是这么回事，这里面的差别大多了，那么强调这样一种说法的人，他基本 上用的是这样的一种理论框架，说什么呢？说由于外汇，贸易顺差让外汇进来，这样央行 就必须发行货币，发行货币完了以后来购买这个，那么这个就导致了央行货币受到严重挑 战，另一头因为货币发行过多，就会导致物价上升，从而使得国内在整个国际经济的贸易 影响运行。 那么这样一种情况，在我们的具体分析中又发现不是这么回事。可以这么讲，在中国 的经济运行过程中，我们大家看货币有三个统计M0、M1、M2，这几年尽管我们每年的外 汇储蓄增加了两千多美元，在这个情况下，M0并没有随着外汇储备的增加而发生剧烈变动， 没发生过，所以在货币发行这上面找不到人民所讲的，由于外汇储备增加导致货币