2014年7-8月佛山地区房地产市场分析报告

7-8 月房地产市场分析报告 深圳亚提斯文化传播有限公司 2014.9.12 1 目 录 一、国家政策 2 二、市场环境 3 三、最新资讯 4 四、数据统计与分析 5 五、竞争对手分析 10 六、本案分析 13 七、报告总结 15 一、国家政策 1、全国多城市松绑限购政策。 北上广深等 12地仍坚守限购 二线城市或全面松绑 截至 8月 4日，全国 47个限购城市中，已有 17个城市官方发文确认 取消限购，包括呼和浩特、济南、苏州、南宁、海口、西安、无锡、石家 庄等。另有 12个城市仍在坚守限购，包括上海、北京、广州、深圳、台 州等。其他限购城市虽然没有官方的口径，但在实际执行中，已悄然放开 限购。 “除了北上广深继续执行严格的限购政策外，大部分的二三线城市都 出现了松动。”世邦魏理仕杭州公司董事总经理马英枢称，限购取消势在 必行，也不排除北上广深出现松绑的可能性。 南方网 2014.8.5 2、佛山 8 月 6 日推出取消限购政策 佛山口头取消限购，成为广东第一个松绑限购城市 在 7月底 8月初 10多个城市先后松绑、取消限购政策后，佛山市住 建局终于在 8月 6日下午口头宣布“限购解除”的消息，但无书面文件。 这也是广东四个限购城市中，第一个明确取消限购的城市。 万家房产网 2014.8.6 3、住房贷款未有“松绑 ”现象 楼市能否回暖需看信贷脸色 毫无疑问，限购放松最直观的后果，就是库存压力减少。 中国指数研究院数据显示，尽管各地房地产市场持续分化，频繁出现 政策微调。但今年以来，热点一二线城市并未放松监管，力度反而有所加 大，尤其住房贷款并未随着限购“松绑”而相应放松。 中国指数研究院数据显示，尽管各地房地产市场持续分化，频繁出现 政策微调。但今年以来，热点一二线城市并未放松监管，力度反而有所加 大，尤其住房贷款并未随着限购“松绑”而相应放松。 大庆网 2014.7.24 北上广深等 12地仍坚守限购 二线城市或全面松绑 截至 8月 4日，全国 47个限购城市中，已有 17个城市官方发 文确认取消限购，包括呼和浩特、济南、苏州、南宁、海口、西安、 无锡、石家庄等。另有 12个城市仍在坚守限购，包括上海、北京、 广州、深圳、台州等。其他限购城市虽然没有官方的口径，但在实 际执行中，已悄然放开限购。 “除了北上广深继续执行严格的限购政策外，大部分的二三线 城市都出现了松动。”世邦魏理仕杭州公司董事总经理马英枢称， 限购取消势在必行，也不排除北上广深出现松绑的可能性。 佛山口头取消限购，成为广东第一个松绑限购城市 在 7月底 8月初 10多个城市先后松绑、取消限购政策后，佛山 市住建局终于在 8月 6日下午口头宣布“限购解除”的消息，但无 书面文件。这也是广东四个限购城市中，第一个明确取消限购的城 市。 楼市能否回暖需看信贷脸色 毫无疑问，限购放松最直观的后果，就是库存压力减少。 中国指数研究院数据显示，尽管各地房地产市场持续分化，频 繁出现政策微调。但今年以来，热点一二线城市并未放松监管，力 度反而有所加大，尤其住房贷款并未随着限购“松绑”而相应放松。 中国指数研究院数据显示，尽管各地房地产市场持续分化，频 繁出现政策微调。但今年以来，热点一二线城市并未放松监管，力 度反而有所加大，尤其住房贷款并未随着限购“松绑”而相应放松。 3 4、经济房税种增速放缓，地税收入带动明显 经济房地产税种增速放缓，地税收入带动明显 根据佛山市财政局、佛山市地税局公布的数据显示，佛山市上半年佛 山公共财政预算收入(以下简称“财政收入”)达到 242.20亿元，同比增 长 12.51%，这一增速比去年同期增速 14.24%稍有回落。而其中佛山市地 税总收入达到 165.89亿，增速达到 16%，对整体财政收入增长带动明显。 搜狐焦点 2014.7.18 二、市场环境 （一）全国环境 1、全国一线城市房价总体下跌。 1）70 个大中城市房价下跌已达 64 个。 2）1-7 月，一线城市房地产销量同比跌幅为 24.1% 3）大部分限购城市松绑政策，但销量仍然不容乐观 百度乐居 2014.9.7 2、房地产回落明显 半年报显示政策起效增长企稳，房地产回落明显 昨日国家统计局揭榜中国经济“中考”数据，2014 上半年国内生产 总值（GDP）增速保持在 7.4%的水平，整体经济运行缓中趋稳，仍处在 “合理区间”内。但受到二季度房产数据明显回落的影响，多位专家认为 未来三季度经济形势仍然有下行压力，不容小觑。 新浪乐居 2014.7.17 经济房地产税种增速放缓，地税收入带动明显 根据佛山市财政局、佛山市地税局公布的数据显示，佛山市上 半年佛山公共财政预算收入(以下简称“财政收入”)达到 242.20亿 元，同比增长 12.51%，这一增速比去年同期增速 14.24%稍有回落。 而其中佛山市地税总收入达到 165.89亿，增速达到 16%，对整体财 政收入增长带动明显。 半年报显示政策起效增长企稳，房地产回落明显 昨日国家统计局揭榜中国经济“中考”数据，2014 上半年国内生 产总值（GDP）增速保持在 7.4%的水平，整体经济运行缓中趋稳，仍 处在“合理区间”内。但受到二季度房产数据明显回落的影响，多位 专家认为未来三季度经济形势仍然有下行压力，不容小觑。 （二）区域环境 顺德交易数据趋于乐观 上周顺德区集中签约，数据再刷新高 从上周成交数据来看，顺德一手住宅共成交 1170套，较前周增加 438套；成交总面积为 11.97万平米，环比上升 46.8%；成交均价为 9531 元/平米，环比上升 9.6%。 网易房产 2014.9.3 三、最新资讯 1、消费者仍存观望情绪 个别松绑城市成交量回升 多数仍低迷 根據易居中国旗下克而瑞信息集团 CRIC研究中心分析认为，从这些政 策调整城市的整体成交情况来看，取消限购城市的成交量环比变动不大， 市场去化速度依然在低位徘徊，与限购政策尚未放松的 5-6月份成交量相 比，都基本处于持平的位置，并未出现整体大幅回升的态势，放松限购城 市市场去化速度并未出现明显好转。就目前市场来看，限购政策放宽可能 短期内会释放一部分被压制的需求，暂时缓和疲弱的市场，但很难改变行 业整体低迷、观望格局。 中房网 个别松绑城市成交量回升 多数仍低迷 根據易居中国旗下克而瑞信息集团 CRIC研究中心分析认为，从这 些政策调整城市的整体成交情况来看，取消限购城市的成交量环比 变动不大，市场去化速度依然在低位徘徊，与限购政策尚未放松的 5-6月份成交量相比，都基本处于持平的位置，并未出现整体大幅 回升的态势，放松限购城市市场去化速度并未出现明显好转。就目 前市场来看，限购政策放宽可能短期内会释放一部分被压制的需求， 暂时缓和疲弱的市场，但很难改变行业整体低迷、观望格局。 5 2014.7.31 2、房企巨头持谨慎乐观态度 腾讯房产 2014.8.31 3、海华大桥缩短陈村至广州的距离 海华大桥或于 2015年建成 顺德到广州南站仅需 10分钟 海华大桥是跨越陈村水道连接番禺的一座特大桥梁，也是顺德与广州 南站距离最近的一条干道。从地图上看，顺德陈村镇与广州南站紧密相连， 直线距离不过 4公里，车程不超过 5分钟。在已经动工建设的佛山二号线 地铁中，陈村与广州南站只有一个站点的距离。但由于中间被陈村水道阻 隔，陆路交通一直无法改善。 房天下 2014.7.12 四、数据统计和分析 （一）7 月份交易数据 （数据来自佛山市住房和城乡建设管理局官网） 1、2014 年 7月份佛山市房地产（住宅部分）交易情况 日期：2014 年 6月 30日 海华大桥或于 2015年建成 顺德到广州南站仅需 10分钟 海华大桥是跨越陈村水道连接番禺的一座特大桥梁，也是顺德 与广州南站距离最近的一条干道。从地图上看，顺德陈村镇与广州 南站紧密相连，直线距离不过 4公里，车程不超过 5分钟。在已经 动工建设的佛山二号线地铁中，陈村与广州南站只有一个站点的距 离。但由于中间被陈村水道阻隔，陆路交通一直无法改善。 指标名称 单位 本年度 去年同期数 同比增幅 成交套数 套 6947 6552 6.03% 成交面积 万 71.15 71.45 -0.41% 成交金额 亿元 59.7 63.7 -6.33% 新建住 宅销售 （含预 售） 平均成交价格 元/ 8386.26 8916.02 -5.94% 成交套数 套 2364 2341 0.98%存量住 宅买卖 成交面积 万 28.35 27.48 3.15% 注：佛山市 2014年 7月份新建住宅销售中，不含别墅、高档公寓的住宅平均成 交价格为 8326.56元/。 2、2014 年 7月份顺德区房地产（住宅部分）交易情况 日期：2014 年 6月 30日 指标名称 单位 本年度 去年同期数 同比增幅 成交套数 套 1945 1557 24.92% 成交面积 万 20.50 20.01 2.46% 成交金额 亿元 14.9 15.5 -3.75% 新建住 宅销售 （含预 售） 平均成交价格 元/ 7269.30 7738.25 -6.06% 成交套数 套 1161 1128 2.93%存量住 宅买卖 成交面积 万 15.71 15.05 4.37% 注：顺德区 2014年 7月份新建住宅销售中，不含别墅、高档公寓的住宅平均成 交价格为 7095.07元/。 3、2014 年 7月份禅城区房地产（住宅部分）交易情况 日期：2014 年 6月 30日 7 指标名称 单位 本年度 去年同期数 同比增幅 成交套数 套 849 895 -5.14% 成交面积 万 8.53 8.78 -2.84% 成交金额 亿元 8.4 8.7 -3.85% 新建住 宅销售 （含预 售） 平均成交价格 元/ 9799.20 9902.06 -1.04% 成交套数 套 226 221 2.26%存量住 宅买卖 成交面积 万 2.30 2.21 4.07% 注：禅城区 2014年第二季度新建住宅销售中，不含别墅、高档公寓的住宅平均 成交价格为 9796.80元/。 4、2014 年 7月份南海区房地产（住宅部分）交易情况 日期：2014 年 6月 30日 指标名称 单位 本年度 去年同期数 同比增幅 成交套数 套 2816 3021 -6.79% 成交面积 万 28.05 31.77 -11.71% 成交金额 亿元 28.5 33.3 -14.60% 新建住 宅销售 （含预 售） 平均成交价格 元/ 10146.05 10489.44 -3.27% 成交套数 套 709 726 -2.34%存量住 宅买卖 成交面积 万 7.52 7.65 -1.67% 注：禅城区 2014年第二季度新建住宅销售中，不含别墅、高档公寓的住宅平均 成交价格为 10146.05元/。 5、2014 年 7月份高明区房地产（住宅部分）交易情况 日期：2014 年 6月 30日 指标名称 单位 本年度 去年同期数 同比增幅 成交套数 套 366 559 -34.53% 成交面积 万 4.17 5.73 -27.23% 成交金额 亿元 2.3 3.0 -23.67% 新建住 宅销售 （含预 售） 平均成交价格 元/ 5483.52 5228.02 4.89% 成交套数 套 109 130 -16.15%存量住 宅买卖 成交面积 万 1.21 1.19 1.68% 注：高明区 2014年 7月份新建住宅销售中，不含别墅、高档公寓的住宅平均成 交价格为 5081.95元/。 6、2014 年 7月份三水区房地产（住宅部分）交易情况 日期：2014 年 6月 30日 指标名称 单位 本年度 去年同期数 同比增幅 成交套数 套 971 520 86.73% 成交面积 万 9.90 5.16 91.86% 成交金额 亿元 5.7 3.2 76.58% 新建住 宅销售 （含预 售） 平均成交价格 元/ 5718.24 6212.92 -7.96% 成交套数 套 159 136 16.91%存量住 宅买卖 成交面积 万 1.60 1.38 16.30% 注：三水区 2014年 7月份新建住宅销售中，不含别墅、高档公寓的住宅平均成 交价格为 5600.48元/。 （二）数据分析 1、销售量分析 9 2、价格分析 （三）数据总结 佛山市房价进入稳定阶段，三水区由于房价较低而涨幅较大；南海区由于 广佛同城相关政策及广佛地铁系统等原因，南海目前开发强度较大，房产有较 大升值空间，所以房价也有些许涨幅；顺德由于未来受广佛地铁影响，房产有 升值空间，也有少许上涨；其他区房价均下降。 综上分析，太鼎中心处于顺德区陈村镇，广佛环线及广州地铁 7 号线沿长 线交界的陈村新城地铁站上盖，升值空间较大。 五、竞争对手分析 1、绿地国际花都 1、定位：本土化 SOHO，宜居宜商，有步行街与顺联广场互补 2、物业：住宅、写字楼、商铺 3、容积率：3.50 4、绿化率：35% 5、装修：毛坯 6、停车位：待定 7、价格：8000 元/ （公寓价格） 8、开盘：2014 年 6 月 21 日 9、预售证：有 10、楼盘状况 住宅产品 11 栋，涵盖 70-133两房至四房精品华宅。写字楼及公寓产品共 3.7 万，楼层总高 26 层，其中 3-13 层为写字楼产品， 14-26 层为公寓产品。 11、周边配套 顺德绿地国际花都，位于陈村大道与佛陈路交汇处，扼守陈村核心黄金区 11 域， 大型商业中心、五星级酒店、中国知名餐饮旗舰环绕左右，尽享无限繁华。 15 万 城市级中轴水系公园、钊林公园、中山公园、大型图书馆、体育中心近 在咫尺，更依傍全新行政中心，尽享陈村“商务 R26;生活双轴” 战略中的千亿市 政配套。 商业产品部分将打造成为独特的 Block 式的风情商业街，将与顺联广场、 太平洋百货共同打造陈村国际商业圈，商铺共分为 7 栋，共 250 个铺位，间隔 由 17-270不等，主要为 30-60的铺位，商业街设置下沉式广场及多个人流 交接点，能最大限度汇聚人流，使人流贯穿商业街每个角落。 12、交通状况 项目位于陈村大道与佛陈路交汇处，交通优势十分明显。项目位于广佛都 市圈核心区域，交通四通八达，三横四纵网状交通，便捷连通顺德、佛山、南 海、广州等区域！佛陈公路 8 分钟连通禅桂，105 国道、广珠西线连通广州、 顺德、中山、珠海各地。规划中的佛陈东延线、海华大桥对接广州南站，未来 10 分钟内连通广州南站商圈！目前，陈村正在规划打造两条快速城际轨道线(佛 山 2 号线、广州 7 号线)，串联大佛山和广州，成就区域客运枢纽地位。 另外， 广州番 97 和番 125 两条公交线路已延伸至顺德陈村客运站。 13、近期动态 1）9 月 4 日，国际花都推出大面积户型 1 万抵 9 折促销活动。 腾讯大粤网 2014.9.4 2）8 月 13 日，国际花都推出小户型 1 万抵 4 折促销活动。 腾讯大粤网 2014.8.13 3）7 月 24 日，国际花都推出大户型一口价促销活动。 佛山房讯网 2014.7.24 4）7 月 21 日，国际花都推出小户型最低价 93 万促销活动。 腾讯大粤网 2014.7.21 5）7 月 11 日，国际花都推出大户型 8500 元/起价的促销活动。 腾讯大粤网 2014.7.11 13 2、万科四季缤纷 1、定位：城市新地标 2、物业：住宅 3、容积率：2.50 4、绿化率：45% 5、装修：精装 6、停车位：待定 7、价格：9500 元/ （公寓价格） ，物业费 2.98 元/ 平方米 8、开盘：2013 年 12 月 21 日 9、预售证：有 10、楼盘状况 西区单位 1-6 号楼为 32 层，7 号楼为 37 层。住户首层大堂高度不低于 5.4 米，首期推出的 1-2 号楼尤其舒适，大堂层高 5.8 米，住宅层高 2.9 米。 北区产品为 5 栋高层洋房，首层架空，无复式单位。 南区一期单位为：5 栋 11 层小高层洋房、6 栋 31 层高层洋房和 2 栋 38 层超高 层洋房，首层架空，无复式单位。 11、周边配套 学校：陈村镇中心小学、陈村镇初级中学、青云小学等 医院：陈村医院 银行：中国建设银行陈村支行、中国工商银行陈村支行、中国银行陈村支 行 购物：华润万家超市(陈村店) 、华客隆购物广场、顺联广场 15 万方中央水景公园成就风光无限的私家花园； 880 平方米几何形状泳池；分布在园林及架空层花园中的各种娱乐、运动 健身场； 自配 9 班高端幼儿园（业主学位优先）青云中学名校 12、交通状况 公交：广佛城巴 13 线、335 路、352 路、353 路到陈村农贸市场站下，广 州番 97，番 125 到顺联广场站下 13、近期动态 1）9 月 6 日缤纷四季推出 4 座大户型面积房 搜房网 2014.9.3 2）四季缤纷东南角建垃圾压缩站影响生活质量 房天下业主论坛 2014.7.10 六、本案分析 （一）优势 1、地理位置 地铁上盖，交通便利&广佛南站线第一站 2、交通优势 3 年内，陈村会有 2 条地铁建成，海华大桥竣工，加上原有的广珠西线， 交通便利. （二）缺点 1、知名